новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

недвижимость всегда была темой, вызывающей особое беспокойство у отрасли и общественности.

а сегодня, когда экономика находится под давлением, вопросы недвижимости становятся еще более приоритетными.

итак, как нам теперь следует относиться к рынку недвижимости моей страны?

как решить некоторые проблемы и практические проблемы, с которыми сталкивается недвижимость, и куда пойдет недвижимость?

куда пойдет земельное финансирование, на которое местные органы власти полагались в прошлом?

эта серия вопросов тесно связана с богатством и будущим каждого из нас и требует от нас неоднократно спрашивать и думать об этом.

недавно у нас было эксклюзивное интервью с г-ном мэн сяосу, бывшим руководителем национального проекта жилищной реформы и бывшим председателем china real estate group. ниже приводится подборка интервью, в котором рассматриваются многие ключевые вопросы в сфере недвижимости. пожалуйста, прочтите его внимательно и надеемся, что оно вас вдохновит.

устный рассказ: мэн сяосу, бывший руководитель национального проекта жилищной реформы и бывший председатель china real estate group

«болезнь» недвижимости не может быть вылечена самой отраслью

просить:как вы оцениваете ситуацию с недвижимостью в первой половине этого года? что вы думаете по этому поводу?

мэн сяосу:опубликованы данные за первое полугодие этого года. если посмотреть на развитие всей китайской экономики, то многие отрасли чувствуют себя неплохо и демонстрируют устойчивый прогресс, но хуже всего сейчас обстоят дела в сфере недвижимости.

с января по июль 2024 года инвестиции в недвижимость в стране упали на 10,1%, продажи упали на 25,9% и продолжили снижение. это новое снижение после двух лет спада подряд.

в 2022 году продажи недвижимости упали на 5 трлн, а в прошлом году - на 6,5 трлн. по сравнению с пиком продаж в 18,1 трлн в 2021 году это эквивалентно потере 5-6 трлн продаж каждый год, что также повлекло за собой потери. снижение инвестиций и неадекватный рост жилищного фонда.

кроме того, это также привело к тому, что многие компании лишились стимула приобретать землю. недавно я видел, как некоторые местные органы власти выставили на аукцион более 200 участков земли, и в конце концов они сказали мне, что вели переговоры только о двух участках.эта ситуация продолжает распространяться из сферы недвижимости на различные отрасли, включая более 100 смежных отраслей, таких как производство строительных материалов, бытовой техники и отделки.

роль недвижимости, которая раньше была положительной и способствовала развитию этих отраслей, теперь стала отрицательной и «затягивает» развитие этих отраслей.

но проблема в том, что сами эти отрасли включают в себя большое количество рабочих мест. проекты в сфере недвижимости упразднены, а в строительной отрасли упразднено и сокращено 20 сотрудников. за этим стоит 1500 гастарбайтеров, не имеющих работы.

этот спад продолжает распространяться на местные финансы,отсутствие возможности продать землю означает, что плата за передачу земли не взимается.два с половиной года подряд эквивалентны сокращению вдвое: с 8,7 триллионов сборов за передачу земли в 2021 году, что можно считать самым высоким пиком в истории китая, до более чем 5 триллионов, а затем до более чем 1 триллиона в первый год. половина этого года. если во второй половине года также более 1 триллиона, это означает, что за весь год было продано не так много земли, и большая часть этой земли принадлежит местным городским инвестиционным компаниям. предприятия практически не имеют возможности приобретать землю.

я всегда выступал за то, чтобы государственные предприятия вышли из рыночной конкуренции в сфере недвижимости, но теперь кажется, что без поддержки государственных предприятий местные органы власти, возможно, даже не смогут продавать землю.

можно сказать, чтонынешнюю «болезнь» недвижимости невозможно вылечить самой отраслью. это комплексная проблема, вызванная различными факторами.заболеваний, возможно, и не было так много, но медсестры из 7 или 8 разных отделений по очереди делали ему уколы и, наконец, избили пациента до полусмерти, что привело к окончательной ошибке синтеза политики.

чтобы решить проблему недвижимости, она не может ограничиваться отраслью. это требует, чтобы центральное правительство придавало ей большое значение и переводило ее в сотрудничество различных ведомств и местных органов власти. все секторы общества должны обратить на это внимание и в конечном итоге создать. консенсус.

лечение «болезни» недвижимости требует нетрадиционных средств

просить:какова логика или причина того, что недвижимость стала такой, какая она есть сегодня?

мэн сяосу:исторически недвижимость сильно стимулировала экономику китая, особенно после жилищной реформы в 1998 году. этого не было видно в первые два года, но это стало очевидно к 2000 году. об этом есть данные.

в начале жилищной реформы ввп китая занимал седьмое место в мире. тогда эксперты вообще считали, что китай станет третьим в мире к 2025 году и вторым в мире к 2050 году.

но я не ожидал, что в первые 12 лет после жилищной реформы в 1998 году экономическое развитие китая превзошло темпы экономического развития страны в среднем каждые два года. к 2010 году он обогнал японию и стал второй по величине экономикой в ​​мире. движущая сила этого?

реформы и открытость являются общим фоном, а жилищная реформа является важной мерой в реформах и открытости. жилищная реформа высвободила большой объем внутреннего спроса, что в сочетании с быстро развивающейся внешней торговлей китая сформировало ситуацию двойной циркуляции.

но если посмотреть на весь макроцикл, индустрия недвижимости китая столкнулась со многими трудностями с 2011 года. с 2011 года темпы экономического роста китая упали с 9,5% до 7,9%, а затем продолжили снижаться до 6,00%, 5,00%, и теперь он изо всех сил пытается «удержать 5,0%».

в чем причина? это локомотив(недвижимость)выключен.

какие проблемы произошли в 2011 году, из-за которых недвижимость потеряла свою эндогенную динамику роста?это политика ограничения покупок и меры ограничения кредитов, распространяющиеся на ограничение покупок.

в 2013 году я написал статью, критикующую эту политику ограничения покупок. новое руководство после обсуждения решило ввести политику, специфичную для города, что было лучше, чем предыдущие общие ограничения на покупки. однако из-за интервью с местными властями политика, специфичная для города, была прекращена, и вы можете видеть, что в последние годы политика, специфичная для города, была упомянута еще раз.

следует сказать, что недвижимость находится в периоде спада с 2011 года. до 2021 года недвижимость все еще колебалась небольшими циклами в этом временном графике, но к 2022 году из-за чрезмерного регулирования она продолжает снижаться до сих пор.

некоторое время,многие люди до сих пор ошибочно считают недвижимость «серым носорогом», но на самом деле, что такое «серый носорог»? неправильная местная нормативная политика является настоящим «серым носорогом». 100 некоторые отрасли испытывают трудности.

падение было настолько глубоким, что многие представители отрасли сетовали, что без чрезвычайных мер невозможно подняться.

просить:что конкретно означает эта «чрезвычайная» мера?

мэн сяосу:прежде всего, первая чрезвычайная мера заключается в том, что правительство должно отменить свои случайные действия и превратить их в позитивные действия.

продолжение политики ограничения покупок является актом хаоса. рынок недвижимости снизился до такой степени, что богатые люди не покупают коммерческое жилье, а бедные люди не имеют доступного жилья. оба эффективных спроса являются недостаточными. резкий спад на рынке недвижимости. но у вас нет другой отрасли, которая могла бы заменить недвижимость, поэтому вы хотите и дальше ограничивать людей в покупке вещей, которые они не будут покупать сейчас?

что касается упреждающих мер, нам необходимо извлечь уроки из практики центрального правительства. центральное правительство взяло на себя инициативу, предложив некоторые новые меры, включая финансовые меры, при этом центральный банк предоставляет деньги и повторно кредитует. я считаю, что после периода развития результаты этой политики постепенно проявятся. долгосрочные последствия этого подхода заслуживают большего внимания. это необычно.

во-вторых, увеличение строительства доступного жилья также является экстраординарным шагом.центральное правительство определило его как один из трех ключевых проектов продвижения. перед лицом огромных потерь в размере от 5 до 6,5 триллионов юаней в сфере коммерческого жилья каждый год, как уберечь недвижимость и сотни связанных с ней отраслей и отраслей от чрезмерного воздействия? что необходимо восполнить как можно скорее? аспект недвижимости -строительство доступного жилья.

коммерческое жилье и доступное жилье — две стороны одной медали. они взаимозависимы и поддерживают друг друга. правильный метод заключается в совершенствовании двух систем, а именно системы рынка жилья и системы жилищного обеспечения.

на самом деле, доступного жилья по-прежнему не хватает, особенно для семей новоселов в городах. они являются постоянными жителями, а не зарегистрированными жителями, поэтому данные по этой группе людей уже давно никто не собирает.

некоторые говорят, что домов достаточно, но это не так. их статистические данные неверны. они основаны на зарегистрированном населении города.

третий пленум центрального комитета коммунистической партии китая 20-го созыва ясно заявил, что к постоянному городскому населению и зарегистрированному населению следует относиться одинаково. что это включает в себя? одним из них является социальное страхование, одно — обязательное образование, а другое — жилищное обеспечение, что поднимает ряд вопросов, которые беспокоят новых граждан.

возьмем, к примеру, проблему жилищного обеспечения. поскольку центральное правительство требует, чтобы вы ориентировались на постоянное население, вы не можете рассматривать проблему только на основе зарегистрированного населения.

кроме того, если мы сможем начать строительство доступного жилья, когда весь рынок недвижимости находится в состоянии спада, и ежегодно инвестировать в строительство доступного жилья 5–6 трлн юаней, мы сможем восполнить потерю национального дохода. экономика во время спада на рынке недвижимости.

так как же его построить?

центральное правительство возьмет на себя инициативу по инвестированию 500 миллиардов юаней, а местные органы власти окажут соответствующую поддержку. государственные инвестиции достигнут 1 триллиона юаней. в сочетании с мощью банков, трастов и фондов, включая возможности социального обеспечения. он легко достигнет 5 трлн юаней. 5 трлн юаней будут инвестированы в строительство доступного жилья. с другой стороны, не будет взиматься плата за передачу земли и не будут взиматься затраты на строительство городской инфраструктуры, что также будет огромным. стимулирование строительства и смежных отраслей.

поэтому я считаю, что в период спада коммерческого жилья, с одной стороны, мы должны найти способы приобретения и хранения коммерческого жилья и превратить его в доступное жилье арендного типа. с другой стороны, мы должны активно способствовать строительству. доступное жилье это также важное средство среди нетрадиционных средств.

будут ли цены на жилье в китае продолжать расти?

просить:в этом году мы увидели, что, за исключением некоторых крупных городов в пекине, шанхае, гуанчжоу и шэньчжэне, которые не полностью ослабили ограничения на покупки, в других местах ограничения практически полностью были смягчены. однако мы заметили, что после либерализации этих мест все реально. рынок недвижимости, похоже, не сильно изменился. как вы думаете, города первого уровня полностью ослабят ограничения на покупки? если его либерализовать, какое влияние это окажет на рынок недвижимости?

мэн сяосу:с политической точки зрения мы видим, что произошли относительно значительные изменения.

в последние несколько лет политика в сфере недвижимости подавила рынок.найдите способы помешать людям покупать больше домов.но теперь он запускает серию финансовых мер, направленных на поддержку людей в покупке домов.это включает в себя снижение коэффициента первоначального взноса, снижение процентных ставок по банковским кредитам, предоставление части поддержки рефинансирования местным органам власти для приобретения и хранения коммерческого жилья и т. д.

однако мы видим, что административные ограничения на закупки не сняты полностью, особенно в городах первого эшелона, и люди обращают на это внимание.

возьмем в качестве примера 2016 год. в соответствии с политическими требованиями центрального правительства по сокращению запасов на рынке недвижимости пекин, шанхай, гуанчжоу и шэньчжэнь взяли на себя инициативу по продвижению рынка недвижимости. затем это было передано сильным городам второго уровня, второго уровня. города, а затем в города третьего и четвертого уровня, быстро развивая национальный рынок недвижимости, а затем выросли сотни отраслей, связанных с недвижимостью.

роль пекина, шанхая, гуанчжоу и шэньчжэня – служить эталоном.в последнее время многие города второго и третьего уровня, и даже новые города первого уровня, были либерализованы. почему жители не могут обрести уверенность? они все еще смотрят на стандарты городов первого уровня.

многие люди могут подумать, что было бы слишком интересно полностью снять ограничения на покупки. некоторые эксперты считают, что после снятия ограничений на покупки это будет проблематично. что делать, если количество людей по всей стране живет в пекине и шанхае? люди перегружены?

но мне интересно: китай развивается уже столько лет, а ограничения на закупки произошли только за последние 14 лет. население в пекине, шанхае, гуанчжоу и шэньчжэне составляет около 20 миллионов. это все вызвано ограничениями на закупки? нью-йорк в сша, токио в японии... во многих крупных городах мира нет ограничений на покупки. может быть, их места полны людей, а цены на жилье взлетели до небес?

поэтому нет необходимости колебаться или колебаться в отношении смягчения ограничений на покупки в городах первого уровня.пока города первого уровня не отменят или не уменьшат ограничения на покупки, люди по всей стране будут думать, что первоначальная политика вернется.поэтому меры, принятые городами первого эшелона, затронули всю страну.

фактически, рынок в целом все еще вял, и сила политики еще не полностью проявилась. даже если все политики в сфере недвижимости будут реализованы, у него все равно будет лаговый период в 9 месяцев, потому что идет процесс строительства и переваривания жилья. , не говоря уже о том, что сейчас некоторые политики еще не приняты.

просить:то есть было выпущено много политик, но некоторые из них по-настоящему не были реализованы?

мэн сяосу:дух центрального правительства ясен, но он не полностью воплощен в политике.

например, после третьего пленума цк коммунистической партии китая во многих местах говорили об учебных встречах, но это были всего лишь исследования, и никаких реальных действий предпринято не было. третий пленум цк коммунистической партии китая подчеркнул необходимость увеличения строительства доступного жилья. надо принять какие-то меры, но на «14-ю пятилетку» такого не предусмотрено. весь день, но «14-я пятилетка» была определена в 2020 году и будет реализована в 2021 году. да, когда центральное правительство сделало упор на увеличение доступного жилья?в 2023 году, можно сказать, было три заказа и пять заявок, но некоторые места остались такими же, как и раньше.

местным органам власти необходимо принять активные меры, а не просто сохранять текущую ситуацию и ждать, пока она однажды улучшится. сейчас, когда рынок недвижимости дает сбои, правительству еще более необходимо предпринять активные действия для решения проблем, оставшихся от прошлого.

просить:многие люди считают, что цены на жилье в китае подошли к концу. с одной стороны, уровень рождаемости в китае снизился, а население достигло своего пика и начинает снижаться. с другой стороны, уровень урбанизации в китае также достиг узкого места. этап. что вы думаете?

мэн сяосу:снижение рождаемости и замедление урбанизации – все это правильные тенденции.

но факт, с которым нам придется столкнуться, заключается в том,сейчас здесь находится постоянное население многих городов китая, и их проблемы не решены.итакая большая численность населения также постоянно порождает новые семьи. вы решили эти существующие проблемы?решили ли вы проблему молодых людей, нуждающихся в доме после свадьбы?

не говоря уже о проблеме постепенного роста, на решение этих текущих проблем уйдет как минимум несколько лет или даже десять лет. не думайте только о будущем, ключевым моментом является решение текущих проблем.

на самом деле многие эксперты не совсем понимают данные. они ограничиваются зарегистрированным населением в городах. однако городское зарегистрированное население моей страны составляет 681 миллион, а постоянное городское население достигает 933 миллионов. они забывают, что эти 252 миллиона человек эквивалентны 100 миллионам семей.

мы не будем здесь подробно говорить о том, когда будет отменена регистрация домохозяйств, но, по крайней мере, нужно дать понять, что нельзя принудительно создать в городе дуальную структуру на основе существующей дуальной структуры город-село.

это не значит, что о них не позаботятся те, кто был в городе раньше.скорее, на основе поддержания стабильности мы должны также решить проблемы среднего и низшего класса, особенно фермеров.

возьмем, к примеру, медицинскую страховку. городские жители имеют некоторую защиту, но фермеры могут только вернуться и купить новую сельскую кооперативную медицинскую страховку, которая взимает с вас несколько сотен юаней в год и не возмещает вам расходы за переезд из дома. эти вопросы необходимо решить. крестьяне становятся новыми гражданами, когда они входят в город. это признание имени.

но помимо признания по названию, действительно ли оно признано с точки зрения идентичности и государственной службы? многие города могут не считать этих людей членами своей семьи, и даже рядовые городские служащие, не являющиеся государственными служащими, не считают их членами своей семьи.

поэтому, когда мы говорим о строительстве доступного жилья, некоторые города спрашивают, сколько мы его построили за год, но люди затем спрашивают: для кого вы его строите? некоторые общественные мнения в интернете ошибочно полагают, что доступное жилье стало для некоторых людей привилегией, и на это есть причина.

точно так же, когда люди говорят о самом высоком уровне урбанизации, думают ли они о постоянном населении, исключая зарегистрированное население? у окружающих людей может быть несколько квартир, но они не видели ребят, которые развозят курьеров и еду на вынос, и уборщиц, у которых пока нет домов, так им ли жить в доступном жилье?

сегодня многие люди скажут, что экономика китая достигла потолка, урбанизация достигла потолка, недвижимость достигла потолка, и все достигло потолка. но просто сказав эти несколько сухих слов,были ли решены стоящие перед нами практические проблемы? нет, нам еще предстоит решить те проблемы, которые предстоит решить в конце концов.

куда пойдет земельное финансирование?

просить:на ваш взгляд, каково нынешнее состояние земельного финансирования?

мэн сяосу:он уже достиг своего пика, и в будущем таких высоких доходов от платы за передачу земли больше не будет.я осмелюсь сказать это. нотакже неверно утверждать, что будущие доходы местных органов власти не будут поступать от земли.

бюджетные доходы местных органов власти в городах по всему миру в основном поступают от земли.но способ получения земли у людей другой. это налог на недвижимость. более 20 лет назад центральное правительство также предложило налог на недвижимость и налог на недвижимость. это было связано с жилищной реформой, но она не была реализована. в течение стольких лет местные органы власти медленно разработали политику нерегулярной платы за передачу земли.

весь процесс формирования идет очень медленно. вначале он составлял сотни миллиардов в год, а затем постепенно увеличился до триллионов или триллионов, а самый высокий составил 8,7 триллионов в год.

формирование земельного финансирования также обусловлено внедрением системы распределения налогов. часть местных финансовых ресурсов необходимо передать центральному правительству.мест осталось не так много, но власть была относительно велика, оставляя место для продажи земли, поэтому постепенно они стали полагаться на земельное финансирование.

здесь я хочу еще раз сказать, что доходы местных органов власти в основном поступают от земли. однако в отсутствие налога на недвижимость в нашей стране правительство обращается к сбору денег с двух других наиболее популярных групп и использует эти средства. для городского строительства и развития.

первый – собрать деньги с крестьян. метод – приобрести землю по низкой цене и продать ее по высокой цене. на самом деле это тоже своего рода разница в ножницах.. в позапрошлом году я узнал ряд данных. за прошедшие годы общая плата за передачу земли составила 81 триллион, но только 2 триллиона было роздано фермерам, менее 3%, а оставшиеся 79 триллионов были переданы в управление городов. а городское строительство надо заменить. иначе откуда бы столько денег на городское строительство в последние годы?

это значит, что пока город процветает, кто страдает? крестьяне сильно пострадали. сначала за акр платили 20 000 юаней, а потом землю собирали долго и в несколько раз, однако землю продавали в городе и в итоге продали за 2 миллиона, а то и за. 20 миллионов это считается земельным финансированием.

вторая ошибка: кому в конечном итоге были проданы эти дорогие дома?они являются новыми гражданами, поэтому, наоборот, группа с относительно низким накоплением богатства в конечном итоге потратит больше денег на покупку дома (старые рабочие уже купили дом давно, и его стоимость, по логике вещей, уже выросла). и новые граждане должны быть группами, на которые распространяется политика, но именно городские жители имеют относительно низкое накопление богатства. эти люди, которые изначально владеют здесь домами, не несут больших затрат. в конце концов, им не нужно платить налог на недвижимость. .

таким образом, само земельное финансирование имеет структурные недостатки. в будущем китаю следует создать стандартизированную местную налоговую систему, которая будет забирать деньги из земли, тем самым постепенно уменьшая свою зависимость от земельного финансирования.

фактически, сегодня, если вы хотите полагаться на земельное финансирование, вы больше не можете на него полагаться.

земельное финансирование никогда не вернется. некоторые местные органы власти не осознают этого и не стремятся к реформам и инновациям. вместо этого они начинают использовать различные неналоговые доходы и штрафы. это на самом деле проявление «ленивого администрирования». «неадекватное управление». если так будет продолжаться, местная деловая среда будет разрушена. за последние несколько лет все компании исчезли. в конце концов, пострадает сам регион.и очевидно, что есть и другие источники налогов, почему бы о них не подумать?

просить:каков здесь источник налога?

мэн сяосу:

1. первый источник налога: небольшие дома по защите прав собственности берут на себя инициативу по сбору налога на недвижимость.

в соответствии с нынешней реальностью существует большое количество домов с небольшими правами собственности, которые не представляют собой права на недвижимость в юридическом смысле, поскольку они не уплатили пошлину за передачу земли и другие сборы, а также не подтвердили и не выдали свидетельства о праве собственности.

(согласно положениям «закона о землеустройстве китайской народной республики», дома с мелкими правами собственности не могут быть переданы или проданы третьим лицам, не являющимся членами коллектива, то есть не могут быть законно переданы после покупки это также оказывает определенное влияние на сохранение и повышение стоимости дома.

доля малоквартирных домов уже очень велика. по оценкам, они составляют около 22-25% площади городского жилья, около 8 миллиардов квадратных метров, что эквивалентно 80 миллионам единиц жилья.

фактически, пока уплачена плата за передачу земли за небольшой дом, она может быть признана законной. стоимость дома будет оцениваться по коммерческому жилью в том же месте. один раз, может ли он себе это позволить? возможно, он не сможет заплатить это дополнительно. после того, как плата за передачу земли была собрана, возникла вторая проблема——кому должны принадлежать эти деньги?

в это время подошли первые фермеры и сказали, что деньги должны принадлежать нашей деревне. раньше вы не реквизировали землю, но сейчас вы только что реквизировали землю. согласно постановлениям государственного совета, более чем. половина принадлежит фермерам. видите ли, что-то снова произошло. изначально эти фермеры думают, что нарушают закон, так что оставьте меня в покое. теперь, когда сборы за передачу земли собраны, фермеры чувствуют себя несправедливо, поэтому для возврата платы за передачу земли требуется разрешение многих споров и проблем.

нос точки зрения государственного налогообложения, если вы взимаете налог на недвижимость, это может решить эти проблемы.то есть он разбит на годы. сколько вы платите каждый год после того, как оплата будет завершена, вы объедините его с объектом с большими правами собственности?и будь то государство, которое также предоставляет вам коммунальные услуги, или жители, которые покупают большие дома, они также психологически уравновешены.

и люди, которые покупают дома с небольшими правами собственности, по-прежнему готовы платить, потому что они могут себе это позволить, ежегодно деля их, и если они платят, это законно, и стоимость (дома) увеличивается в геометрической прогрессии.

например, если ваш дом (небольшой дом с правом собственности) стоит 2 миллиона, а коммерческий дом рядом с ним стоит 4 миллиона, если с вас взимается налог на недвижимость и ваш дом признан законным, то ваш дом также будет стоимостью 4 миллиона.

если собирать отсюда, количество будет довольно большое. этот налог, конечно, основан на уплате сборов за передачу земли. если международная стандартная ставка налога составляет от 2% до 3%, средний годовой налог составляет 2,5%.тогда эта недвижимость стоит около 80 триллионов юаней и может собирать 2 триллиона юаней налогов в год.

что касается того, когда будут взиматься налоги на недвижимость с домов с крупной собственностью, правительство может сначала объяснить это людям, чтобы у них были заранее подготовленные ожидания, независимо от большого количества домов с крупной собственностью и их больших площадей, ставки налога. должно быть очень низким.

позвольте мне еще раз упомянуть, как собирать налог на недвижимость?хочу добавить две мысли:

во-первых, зарегистрируйтесь на недвижимость, увидев ее.налог на недвижимость взимается с домов, а не с людей. все городские дома должны платить налоги. например, если у вас 2000 квартир в поселке, это 2000 источников налога. этот налог легко собрать, и это не имеет значения. если человека там нет, я дам вам записку. если вы уехали за границу и не вернетесь, то, если вы будете публиковать ее в течение нескольких лет, вы можете продать ее с аукциона в соответствии с законом. сохраните налог и подождите, пока он соберет остальную часть, и он появится.

это первый шаг. на этом этапе вы говорите, справедливо это или несправедливо. конечно, это несправедливо, потому что у некоторых людей один дом, а у других — много.

итак, есть второе предложение: свидетель и отступление.например, если вы пара, вы можете получить возмещение за два дома, а если вы одиноки, вы можете получить возмещение за один дом. если у вас дома есть пожилые люди, вы также можете получить возврат налога за три дома. или четыре дома. таким образом, каждый обычный человек может получить возврат налога, а также может побудить людей хорошо относиться к браку и поддерживать свои семьи.

2. второй источник налога: от бизнеса к месту жительства.

сама реформа перехода от коммерческой недвижимости к жилой недвижимости произошла не потому, что компании по недвижимости построили больше коммерческих зданий, а потому, что местное правительство допустило ошибки при утверждении земли. есть две причины, по которым говорят, что при утверждении земли происходят ошибки:

(1) это заблуждение, что количество утвержденных коммерческих земель приведет к привлечению как можно большего числа компаний, а затем инвестиции будут приносить налоговые поступления каждый год. если земля продается только для жилого использования, она не будет собрана. после того, как продал его один раз. на самом деле это иллюзия.

(2) в связи с регулированием недвижимости предоставление земли под жилищное строительство ограничено. чтобы взимать плату за передачу земли, местные органы власти выставляют на продажу много земли в качестве коммерческой земли.

возьмем в качестве примера пекин. начиная с регулирования рынка недвижимости в 2011 году, предложение коммерческой земли и земли под жилую недвижимость в пекине стало несогласованным.

согласно прошлым идеям развития, жилые комплексы обычно строятся с 7% коммерческих объектов и 8% объектов обслуживания, всего 15% и не более 20%.

в результате, начиная с 2011 года, шкала разрешений на жилую и коммерческую землю в пекине составляла 100:100. к 2016 году она выросла до 100:150, при этом одобрено на 50% больше коммерческих земель, чем жилых.

это приводит к трем ситуациям: утверждено, но не построено, построено, но не завершено, завершено, но не использовано, особенно третья.

так как же решить эти проблемы? вы можете полностью изменить свое мышление и проявить гибкость. должны ли одобренные тогда коммерческие сайты быть коммерческими сайтами сейчас или даже в будущем? почему мы не можем изменить место жительства путем переговоров?

типичным примером преобразования коммерческого объекта в жилой является trump tower в нью-йорке. исторически trump tower назывался bank of manhattan и использовался под офисы. позже bank of manhattan слился с другим банком и больше не нуждался в здании. , поэтому его переоборудовали в жилой дом.

в истории соединенных штатов это было очень легко. сейчас у китая нет проблем с технологиями, но мы относительно жесткие. местные органы власти скорее не собирают налоги, чем охраняют эти пустые коммерческие здания.

просить:если мы будем способствовать преобразованию коммерческой недвижимости в жилую, будет ли местное правительство беспокоиться о том, что оно не сможет продать землю? финансирование земли уже имеет тенденцию к снижению.

мэн сяосу:что я хочу сказать вам сейчас, так это то,местное правительство больше не может продавать землю, но в коммерческой реформе и жилищной реформе все еще скрыто много денег.согласно нашему исследованию в шанхае, цена за квадратный метр жилой земли составляет 45 000 юаней, а цена коммерческой земли — 15 000 юаней, разница составляет 30 000 юаней.

многие основные земельные участки в шанхае свободны для коммерческого использования. технически их можно без проблем превратить в коммерческие здания. кроме того, эти места имеют хорошее расположение, достаточное количество парковочных мест и подключение к газу. правительство будет платить за каждый квадратный метр. вы можете получить разницу в цене на землю в размере 30 000 юаней, что называется налоговым увеличением.

более того, «реконструкция коммерческой недвижимости в жилую» не только позволяет местным органам власти формировать постоянный поток разницы в ценах на землю для увеличения доходов, но также снижает финансовое давление на соответствующих застройщиков. расположение этих проектов удобно для сделок, поэтому. что застройщики также могут использовать деньги, чтобы гарантировать сдачу зданий и облегчить долги.

по нашим расчетам, 10 миллионов квадратных метров офисных зданий в шанхае могут быть преобразованы в коммерческие здания. сколько это будет стоить за каждый квадратный метр из этих 10 миллионов квадратных метров? это только шанхай, общая численность крупных городов страны достигает нескольких триллионов.

ключевым моментом сейчас является поиск способов экономии местных финансов, чтобы местные органы власти могли поддерживать свою деятельность, поддерживать заработную плату и защищать средства к существованию людей. сейчас землю нельзя продать, но это не значит, что нет земельного финансирования. просто это уже не то земельное финансирование, что раньше.скорее, он основан на существующих запасах и на том, сколько лет их можно будет добывать, вероятно, около 10 лет.

этот 10-летний период будет способствовать трансформации местных органов власти. через 10 лет налог на недвижимость станет практически универсальным, и местные органы власти будут иметь стабильные и устойчивые финансовые доходы.

3. третий источник налога: строительство доступного жилья.

помимо этих двух, существует еще третий налог – строительство доступного жилья, упомянутое ранее.хотя доступное жилье не требует платы за передачу земли, оно способствует развитию и занятости более чем 180 смежных отраслей, включая различные налоги. при комплексном расчете этот налог составляет 20%.

это не слой налогообложения, а слой налогообложения. работники должны платить ндфл со своих доходов, поставщики также должны платить налоги на материалы, а также существует трейд-ин бытовой техники и мебели. если ежегодно инвестировать в доступное жилье, государство будет инвестировать 1 триллион. включая центральные и местные органы власти, а также банковские кредиты в размере 5 триллионов, оно может генерировать около 1 триллиона налоговых поступлений каждый год.

императивы в сфере недвижимости

просить:текущий рынок недвижимости в целом, похоже, имеет тенденцию к снижению, особенно когда в сети время от времени появляются сообщения о том, что цена сделки подержанного дома в определенном месте упала на десятки процентов. что вы думаете? думаешь об этом?

мэн сяосу:разница между подержанными домами и новыми домами заключается в том, что это сделка между обычными людьми. это конечная цена, достигнутая посредством игр и компромиссов между покупателями и продавцами. таким образом, на рынке, где доминируют подержанные дома, цены на жилье растут и падают, что является обычным явлением во всем мире.

теперь, когда речь заходит о снижении цен на подержанные дома, следует сказать, что самая большая проблема во вторичных домах заключается в домах, лишенных права выкупа. в настоящее время подержанные дома снижают цены на новые дома, а дома, занимающиеся выкупом, снижают цены на подержанные дома.

в среднем дома, отчужденные от выкупа, продаются с аукциона со скидкой 30%, но многие из них до сих пор не могут быть проданы с аукциона. они продаются со скидкой 50%, а многие даже продаются со скидкой менее 50%, в том числе в некоторых случаях. неудачных аукционов.

к каким группам относится дом выкупа?

это обычные люди, которым приходится выставлять свои дома на аукцион. один тип этих людей — это обычные наемные работники, которые временно являются безработными и не имеют достаточного дохода для погашения ипотеки. другой тип — это люди, которые не смогли начать бизнес и не имеют достаточных доходов. их дома выставлены на аукцион. цены на дома начали непрерывно падать.

насколько мне известно, в нынешних экономических условиях количество изъятых домов демонстрирует тенденцию к расширению. следует также отметить, что на рынке подержанного жилья правительство не имеет особых возможностей для вмешательства, но когда дело доходит до вопроса об изъятых домах, у правительства есть возможность вмешаться. это повлияло на общую ситуацию. а также повлияло на жизнь некоторых простых людей.

я думаю, что правительство способно решить текущую проблему потери права выкупа. у меня также есть несколько предложений здесь:

во-первых, дайте людям отсрочку погашения кредита.на самом деле это очень распространенное явление, и многие компании уже сделали это, поэтому дома, занимающиеся выкупами, также могут поучиться на этом. продление может дать обычным людям вздох облегчения, и они смогут восстановиться после двухлетнего продления. это продление срока погашения, и проценты будут продолжать взиматься;

второй способ называется «беспроцентное продление».некоторые люди уже уволены и остались без работы. в настоящее время нет смысла взимать с них проценты. просто откажитесь от процентов и продлите их еще на два года. вы должны знать, что эти люди не желают возвращать деньги, но они. не могут вернуть деньги. теперь вы можете подать в суд. это сделало его бездомным, а некоторые даже подписали с банком личную неограниченную гарантию ответственности. после продажи дома он все еще был неплатежеспособным и просил других вернуть деньги. это произошло раньше;

третий подход сейчас применяется центральным правительством и центральным банком:использовать часть повторных кредитов центрального банка для поддержки приобретения местными органами власти существующего жилищного фонда.итак, при покупке существующих домов, можем ли мы поставить эти изъятые дома? разве они также не считаются существующими домами? тогда при покупке цена должна быть гарантирована, цена не может быть слишком сильно занижена, и цена должна быть доступной для обычных людей? люди;

четвертый подход, как сказал мне президент крупного банка,у всех банков есть лизинговые компании, так почему бы временно не передать эти изъятые дома лизинговым компаниям?(обсудить соответствующие меры с арендодателем)? это предотвратит влияние цен на жилье на рынок.

фактически,упадок всего рынка недвижимости – это не то, чего хотят люди. упадок рынка недвижимости приводит к экономическому спаду и банкротству многих компаний. его невозможно обратить вспять отдельными усилиями.в этом случае банки и суды могут рассмотреть возможность помощи людям. ведь они думают о проблеме с точки зрения людей.

оглядываясь на общую ситуацию, мы должны позитивно относиться к изменениям на всем рынке. нопо-прежнему существуют проблемы с неуверенностью людей и нестабильными ценами на жилье. в таких условиях людям нереально платить за жилье.

я считаю, что рынку потребуется некоторое время, чтобы восстановиться, но если введенная политика будет недостаточно сильной и не будет реализована по-настоящему, и если города первого уровня продолжат придерживаться ограничений на покупки, не меняя их, сила этой политики будет возрастать. будут компенсированы, если потеря права выкупа продолжит нарушать рынок, то цели центрального правительства по стабилизации рынка недвижимости, стабилизации цен на жилье и стабилизации ожиданий будут нивелированы;

у меня все еще есть хорошие надежды на экономическое развитие китая и будущее развитие рынка недвижимости, но путь в тысячу миль начинается с одного шага, и этот путь нужно пройти шаг за шагом.

нам необходимо противостоять текущим проблемам, влияющим на экономическое развитие китая, и решать их одну за другой. только таким образом китайская экономика сможет работать бесперебойно и добиться лучшего развития.