ニュース

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

不動産は常に業界と一般の人々にとって特に関心のあるテーマです。

そして今日の経済が圧迫されているため、不動産問題はさらに最優先事項となっています。

それでは、今、我が国の不動産市場をどのように見るべきでしょうか?

不動産が直面するいくつかの課題や現実的な問題をどのように解決するか、そして不動産はどこへ向かうのでしょうか?

地方自治体がこれまで依存してきた土地財政はどこへ行くのか。

この一連の問いは、私たち一人ひとりの豊かさや将来と密接に関係しており、繰り返し問い、考える必要があります。

最近、私たちは国家住宅改革プロジェクトの元リーダーで中国不動産グループの元会長である孟暁蘇氏と独占インタビューした。以下は不動産に関する多くの重要な問題を取り上げたインタビューをまとめたものです。ぜひ注意深く読んでいただき、インスピレーションを与えていただければ幸いです。

口頭ナレーション: 国家住宅改革プロジェクトの元リーダー、中国不動産グループの元会長、孟暁蘇氏

不動産の「病」は業界だけでは治せない

聞く：今年上半期の不動産情勢をどう見ていますか？これについてはどう思いますか？

孟暁蘇：今年上半期のデータが出ましたが、中国経済全体の発展を見ると、多くの産業はかなり好調で着実に進歩していますが、現在、不動産産業が最悪です。

2024年1月から7月にかけて、全国の不動産投資は10.1％減少、売上高は25.9％減少し、この減少は2年連続の減少に続いて新たな減少となった。

2022年の不動産売上高は5兆ドル減少し、昨年は6.5兆ドル減少し、2021年の売上高ピークの18.1兆ドルと比較すると、毎年5兆～6兆ドルの売上が減少していることに相当します。投資の減少と住宅ストックの不適切な増加。

さらに、このことは多くの企業が土地を取得する動機を持たないという結果にもなりました。最近、地方自治体が200件以上の土地を競売に出したのを見たことがありますが、最終的には2件しか交渉できなかったと言われました。この状況は不動産業界から建材、家電、装飾など100以上の関連業界を含む様々な業界に広がり続けています。

かつてはこれらの産業の発展を促進するポジティブなものであった不動産の役割は、現在ではネガティブなものとなり、これらの産業の発展を「足かせ」となっています。

しかし問題は、これらの産業自体が大量の雇用を抱えていることであり、建設業界ではプロジェクト部門が廃止され、従業員が20名削減され、その背景には職を失った1,500人の出稼ぎ労働者がいる。

この衰退は地方財政にも波及し続けており、土地が売れないということは、土地の譲渡料がかからないということです。2年半連続ということは、中国史上最高額ともいえる土地譲渡料が2021年の8兆7000億から5兆超、そして初年度は1兆超へと半減に相当する。今年の下半期も1兆を超えているということは、年間を通じてあまり土地が売れず、その土地の多くは現在民間の都市投資会社が負担していることになる。企業は基本的に土地を取得できません。

私は常々、国有企業が不動産分野の市場競争から撤退すべきだと主張してきましたが、今や国有企業の支援がなければ地方政府は土地さえ売却できないのではないかと思われます。

言えることは、現在の不動産の「病」は、業界自体で治すことはできず、さまざまな要因が絡み合った総合的な問題です。病気の数はそれほど多くなかったかもしれないが、7、8 の異なる部門の看護師が交代で患者に注射をし、最終的には患者を半殺しにした。これが政策総合の最終的な誤謬につながった。

不動産問題を解決するには、中央政府がこの問題を重視し、さまざまな部門や地方自治体が協力し、最終的には確立する必要があります。コンセンサス。

不動産の「病」の治療には型破りな手段が必要

聞く：不動産が今日の状態に至った背後にある論理または理由は何ですか?

孟暁蘇：歴史的に、特に 1998 年の住宅改革以来、不動産は中国経済を強力に押し上げてきました。最初の 2 年間は目に見えませんでしたが、2000 年までに明らかになりました。これに関するデータがあります。

住宅改革が始まった当初、中国のgdpは世界第7位にランクされていたが、専門家は一般に、中国は2025年までに世界第3位、2050年までに世界第2位になると信じていた。

しかし、1998 年の住宅改革以降、最初の 12 年間で中国の経済発展が平均 2 年ごとに一国の経済発展を上回り、2010 年までに日本を追い抜き、世界第 2 位の経済大国になったとは予想していませんでした。その原動力は？

改革開放は一般的な背景であり、住宅改革は改革開放の重要な施策である。住宅改革により大量の内需が解放され、中国の急速に発展する対外貿易と相まって二重循環の状況が形成された。

しかし、マクロサイクル全体で見ると、中国の不動産業界は2011年以降、多くの困難に直面している。 2011年以降、中国の経済成長率は9.5％から7.9％に低下し、その後6.00％、5.00％と低下を続け、現在は「5.0％維持」に苦戦している。

理由は何ですか?それは機関車です（不動産）オフになりました。

2011 年に不動産の内生的成長の勢いを失う原因となった問題は何ですか?それは、買い取り制限政策と、買い取り制限を中心に展開される融資制限措置です。

私は2013年にこの購入制限政策を批判する記事を書きました。新しい指導部は議論の結果、以前の一括購入制限よりも優れた都市独自の政策を実施することを決定しましたが、地方自治体へのヒアリングにより、都市独自の政策は近年中止されていることがわかります。都市固有の政策が再び言及されました。

不動産は2011年から下落期に入っていると言うべきです。2021年以前はこのタイムラインでは不動産はまだ小周期で変動していましたが、2022年になると過剰な規制により現在に至るまで下落が続いています。

しばらくの間、多くの人は今でも不動産を「灰色のサイ」だと誤解していますが、実際には「灰色のサイ」とは何でしょうか? 間違った地域の規制政策が本当の「灰色のサイ」です。 100 いくつかの業界が困難に直面しています。

落ち込みはあまりにも深刻で、業界関係者の多くが「異例の対策なしでは立ち上がるのは不可能だ」と嘆いていた。

聞く：この「異例の」措置とは一体何を指すのでしょうか？

孟暁蘇：まず、異例の措置の第一は、政府が行き当たりばったりの行動を中止し、前向きな行動に転換することである。

購入制限政策を継続することは混乱を招く行為であり、富裕層は商業用住宅を購入しないが、貧困層は手頃な価格の住宅を手に入れることができず、これにより有効需要が不足している。不動産市場の急激な下落 しかし、不動産に代わる産業は他にないのに、人々が今買わないものを購入することを制限し続けたいですか？

積極的な対策としては、中央政府が率先して、中央銀行による資金供給や再融資などの金融措置を含む新たな政策を打ち出している。一定の発展を経て、これらの政策の効果が徐々に現れると私は信じています。これは非常に期待に値します。

第二に、手頃な価格の住宅の建設を増やすことも並外れた一歩です。国はこれを3つの重点推進プロジェクトの1つに指定しています。商業用住宅で毎年5兆元から6兆5000億元という巨額の損失が発生している中、不動産と何百もの関連産業が過度の影響を受けないようにする方法は、早急に埋め合わせる必要があるということだ。不動産の側面 -手頃な価格の住宅の建設。

商業住宅と手頃な価格の住宅は表裏の関係にあり、相互に依存し、支え合っています。住宅市場制度と住宅保障制度という二つの制度を充実させるのが正しい方法である。

実際、特に都市部の新住民家族にとっては、手頃な価格の住宅が依然として不足しています。彼らは登録住民ではなく永住者であるため、このグループに関するデータを長い間誰も収集していませんでした。

住宅は十分にあると言う人もいるが、その統計データの根拠は市の登録人口に基づいている。

中国共産党第20期中央委員会第3回総会は、都市部の定住人口と登録人口に同一の待遇を与えるべきだと明確に述べました。これには何が含まれますか?一つは社会保険、一つは義務教育、そしてもう一つは住居の保障であり、新住民が懸念する問題がいくつかある。

住宅確保の問題を例に挙げると、中央政府は定住人口を対象にするよう求めているため、登録人口に基づいて問題を考えることはできません。

さらに、不動産市場全体が低迷しているときに手頃な価格の住宅の建設を開始し、毎年5兆元か6兆元を手頃な価格の住宅の建設に投資できれば、国家の損失を補うことができます。不動産不況時の経済。

では、どうやって構築するのでしょうか？

中央政府が主導して5,000億元を投資し、地方政府もそれに応じた支援を行う予定で、銀行、信託、基金の力と合わせて社会保障の力も加え、政府の投資額は1兆元に達する。 5兆元は容易に5兆元に達するだろう。その一方で、土地譲渡料や都市インフラ建設費もかからず、これも莫大な費用となるだろう。建設および関連産業の活性化に貢献します。

したがって、事業用住宅が低迷しているときには、一方では事業用住宅を取得して保管し、賃貸型の低廉な住宅に転換するという方策を講じなければならないと考えております。これも非従来型手段の中でも重要な手段である。

中国の住宅価格は今後も上昇し続けるのでしょうか？

聞く：今年は、北京、上海、広州、深センの一部の主要都市を除いて、他の地域は基本的に購入制限を完全に緩和しましたが、これらの場所が自由化された後、実質全体が緩和されたことに気づきました。不動産市場はあまり変わっていないようだ。一級都市は購入制限を完全に緩和すると思いますか?自由化されれば不動産市場にどのような影響が出るのでしょうか？

孟暁蘇：政策の観点から見ると、比較的大きな変化があったことがわかります。

ここ数年、不動産政策により市場が抑制されてきました。人々がさらに住宅を購入するのを防ぐ方法を見つけてください。しかし現在、人々の住宅購入を支援する一連の金融政策を打ち出している。頭金比率の引き下げや銀行ローン金利の引き下げ、地方自治体が事業用住宅などを購入・保有する場合の借り換え支援の一部が含まれる。

しかし、特に一級都市では行政による購入制限措置が完全には解除されていないことが分かり、国民の注目が集まっています。

2016年を例に挙げると、不動産市場の在庫削減という中央政府の政策要件の下、北京、上海、広州、深センが不動産市場の促進を主導し、その後、これが有力な二級都市にも波及した。都市、そして三級都市、四級都市へと急速に国家不動産市場を牽引し、その後何百もの不動産関連産業が台頭しました。

北京、上海、広州、深センの役割はベンチマークとなることだ。最近、多くの二級都市や三級都市、さらには新しい一級都市さえも自由化されているのに、なぜ住民はまだ一級都市の基準を見ているのでしょうか。

購入制限を完全に解除するのは刺激的すぎると考える人も多いかもしれないが、購入制限が解除されると全国の人々が北京や上海に住んでいる場合はどうするのかという人もいる。人々は圧倒されていますか？

でも気になるのは、中国は長年にわたって発展してきたのに、北京、上海、広州、深センの人口はたったの14年間だけなのですが、それはすべて購入制限が原因なのでしょうか？アメリカのニューヨーク、日本の東京…世界の大都市の多くは購入制限を設けていないが、もしかしたらそこには人が溢れており、住宅価格が高騰しているのだろうか？

したがって、一級都市における購入制限の緩和に躊躇したり躊躇する必要はない。一級都市が購入制限を解除したり、購入制限を緩和したりしない限り、全国の人々は元の政策が戻ってくると考えるだろう。したがって、一級都市の措置は全国に影響を及ぼします。

実際、市場全体はまだ低迷しており、すべての不動産政策が実施されたとしても、住宅生産と消化のプロセスがあるため、まだ9か月のラグピリオドが存在する。 、ましてや今はまだ実施されていない政策もあります。

聞く：では、多くの政策が発令されたものの、実際には実行されなかったものもあるということでしょうか？

孟暁蘇：中央政府の精神は明らかですが、それがすべて政策に反映されているわけではありません。

例えば、中国共産党中央委員会三中全会後、あちこちで勉強会の話が出たが、勉強だけで実際の行動はなかった。中国共産党中央委員会第3回総会は、手頃な価格の住宅の建設を増やすことを強調したが、「第14次5カ年計画」では870万戸が確認されていない。 」と一日中言っていますが、「第14次5カ年計画」は2020年に決定され、2021年に実施されます。はい、中央政府はいつ手頃な価格の住宅の増加を強調しましたか？2023年、今から発注が3件、申請が5件ということになりますが、まだ以前と同じところもあります。

自治体は現状を維持し、いつか状況が好転するのを待つのではなく、積極的な対応が必要だ。不動産市場が機能不全に陥っている今、政府が過去に残された諸問題に積極的に対処し、解決することが一層求められている。

聞く：多くの人は、中国の住宅価格は終焉を迎えていると考えているが、その一方で、中国の出生率はピークに達し、人口が減少し始めている。ステージはどう思いますか？

孟暁蘇：少子化も都市化の鈍化も、すべて正しい傾向だ。

しかし、私たちが直面しなければならない事実は、現在、中国の多くの都市の定住者はここにいますが、彼らの問題は解決されていません。そしてこのような人口ベースの多さから、常に新しい家族が生まれています。これらの既存のストックは解決されましたか?若者が結婚する際に家が必要になるという問題は解決されましたか?

段階的な成長の問題は言うに及ばず、現在の問題を解決するには少なくとも数年、場合によっては 10 年かかります。将来のことだけを考えるのではなく、現在の問題を解決することが重要です。

実際、多くの専門家はこのデータを都市の登録人口に限定して理解していませんが、我が国の都市登録人口は 6 億 8,100 万人であり、都市の常住人口は 9 億 3,300 万人に達します。彼らは、この2億5,200万人が1億家族に相当することを忘れています。

いつ戸籍が抹消されるかについてはここでは詳しく述べませんが、少なくとも、これまでの都市と地方の二重構造を前提として、都市の二重構造を強制的に構築することはできないということを明確にする必要があります。

これは、以前に都市にいた人々が彼らの世話をしないという意味ではありません。むしろ、安定の維持を基礎として、中下層、特に農民の問題も解決しなければなりません。

医療保険を例に挙げると、都市部の人々はある程度の保障を受けられますが、農民は田舎に戻って新しい農村協同組合医療保険に加入することしかできません。保険料は年間数百元で、家を離れても補償されません。これらのことを解決する必要があります。農民は都市に入ると新しい住民になります。これは知名度です。

しかし、名前だけでなく、アイデンティティや公共サービスの面でも本当に認められているのでしょうか?多くの都市ではこうした人々を自分の家族と思っていない可能性があり、公務員ではない市の一般職員ですら自分の家族とは思っていない。

ですから、私たちが手頃な価格の住宅の建設について話すとき、一部の都市では、1年に何戸建てたか尋ねますが、人々は次に、誰のために建てているのかと尋ねます。インターネット上の一部の世論は、手頃な価格の住宅が一部の人々の特権になっていると誤解していますが、これには理由があります。

同様に、最高の都市化率について話すとき、登録人口を除いた定住人口について考えたことがありますか?彼らの周りの人々はいくつかのアパートを持っているかもしれませんが、宅配便や持ち帰りの配達員や掃除婦はまだ家を持っていないので、手頃な価格の住宅に住むべきでしょうか？

今日、多くの人が、中国経済は頭打ち、都市化も頭打ち、不動産も頭打ち、あらゆるものが頭打ちだと言うだろう。しかし、これらの辛口の言葉を言うだけで、私たちの目の前にある現実的な問題は解決されたでしょうか？いや、最終的に解決すべき問題はまだ解決しなければなりません。

土地金融はどこへ行くのか？

聞く：土地金融の現状はどうなっていると思いますか。

孟暁蘇：すでにピークに達しており、今後はこれほど高額な土地譲渡料収入はなくなる。あえてこれを言います。しかし将来の地方自治体の収入が土地から得られないというのも間違いです。

世界中の都市の地方自治体の財政収入は主に土地から得られています。しかし、人々が土地から得られる方法は異なります。20年以上前、中央政府は住宅改革と併せて固定資産税を提案しましたが、まだ実施されていません。長年にわたり、地方自治体はゆっくりと、変則的な土地譲渡料政策を策定しました。

形成プロセス全体は非常にゆっくりで、当初は年間数千億でしたが、徐々に数兆、数兆に増加し、最高のものは年間 8.7 兆でした。

土地財政の形成には、地方財源の一部を中央政府に移譲する必要がある。残された場所はそれほど多くはありませんでしたが、勢力が比較的大きく、土地を売る余地が残っていたため、徐々に土地金融に頼るようになりました。

ここでもう一度言いたいのですが、地方自治体の収入は主に土地から来ていますが、これは事実です。しかし、我が国には固定資産税がないため、政府は他の 2 つの最も人気のあるグループから資金を集め、これらの資金を使用しています。都市の建設と発展のために。

一つ目は、農民からお金を集めるという方法で、土地を安く取得して、それを高く売るというやり方です。。一昨年、私はあるデータを知りましたが、何年にもわたって土地譲渡料の総額は81兆でしたが、農民に分配されたのはわずか2兆、3％未満で、残りの79兆は都市管理に回されました。そうでなければ、近年の都市建設にこれほどの資金がどこにあるでしょうか？

これは、都市が繁栄している一方で、誰が苦しむのかということを意味します。農民は当初1エーカーに2万元を支払い、その後土地が集められ数倍になり、最終的には200万元で売却された。 2000万、これは間違いだと思われます。

2つ目の間違いは、これらの高額な住宅は結局誰に売られたのかということです。彼らは新しい国民なので、逆に、比較的資産蓄積の少ないグループは、最終的には住宅を購入するためにより多くのお金を使うことになります（高齢の労働者はすでにずっと前に住宅を購入しており、論理的には、農家の価値はすでに上昇しています）。政策の対象となるのは新住民であるはずだが、元々ここに家を所有しているのは比較的資産形成の低い都市住民であり、結局のところ、彼らは固定資産税を支払う必要がない。 。

したがって、土地金融自体に構造的欠陥があるため、今後の動向としては、中国は土地から資金を徴収する標準的な地方税制度を確立し、土地金融への依存を徐々に減らす必要がある。

実際、今日では、土地金融に頼ろうと思っても、もう頼ることはできません。

一部の地方自治体はこれに気づいておらず、改革や革新を図らず、さまざまな税外収入を使い始めており、これは実際には「怠惰な行政」の現れであり、一般的です。このままでは地元のビジネス環境は破壊され、最終的にはすべての企業が潰れることになる。そして明らかに他にも税源があるのですから、それを考えてみてはいかがでしょうか。

聞く：ここの税源は何ですか？

孟暁蘇：

1. 第一の税源：小規模財産権住宅が不動産税の徴収を主導する

現状では、土地譲渡料等を支払っておらず、権利証の確認・発行も行っていないなど、法的な意味での不動産権に該当しない少額の所有権を有する住宅が多数存在しています。

（「中華人民共和国土地管理法」の規定により、少額の財産権を持つ住宅は、集合体のメンバーではない第三者に譲渡または売却することはできません。つまり、購入後に合法的に譲渡することはできません）家の価値の保存と評価にも一定の影響を与えます。）

小規模住宅の割合はすでに非常に大きく、都市住宅面積の約 22 ～ 25%、つまり 8,000 万戸に相当すると推定されています。

実際、小規模住宅の土地譲渡料が支払われている限り、その住宅の価値は同じ場所にある商業用住宅に応じて評価されます。一つは、彼はそれを支払うことができるだろうか？さらに、これを支払うことができないかもしれない、土地の譲渡料を徴収した後、2番目の問題が発生しました—このお金は誰のものでしょうか？

このとき、元の農民たちがやって来て、そのお金は私たちの村のものであるべきだと言いました。あなたは以前は土地を接収していませんでしたが、今は国務院の規定に従って土地を接収しただけです。その半分は農民のものだ、また何かが起こった、もともとこの世界は大丈夫だ、彼らは法律を犯していると思っている、だから私を放っておいてください。土地譲渡料が徴収されるようになった現在、農民は不公平感を抱いており、土地譲渡料を返済するには多くの紛争や問題を解決する必要がある。

しかし政府課税の観点から言えば、不動産税を課税すれば、これらの問題は解決できます。つまり、何年かに分けて、支払いが終わったら、大きな財産権を持った不動産と合併するのです。そして、公共サービスも提供してくれる政府であろうと、大型の不動産住宅を購入する住民であろうと、心理的にもバランスが取れています。

そして、小さな所有権で家を買う人々は、毎年それを共有することで買う余裕があり、それを支払えば合法であり、（家の）価値が指数関数的に増加するため、依然として喜んで支払います。

たとえば、あなたの家（小規模財産権住宅）の価値が 200 万で、その隣の商業用住宅の価値が 400 万の場合、不動産税があなたに課され、あなたの家が合法であると宣言された場合、あなたの家も同様に課税されます。 400万の価値があります。

ここから集めるとかなりの量になります。もちろん、この税金は土地譲渡料の支払いに基づいています。国際標準税率が 2% ～ 3% であるとすると、平均年税は 2.5% となります。すると、この不動産の価値は約80兆元となり、年間2兆元の税金を徴収できることになる。

大所有住宅に対する固定資産税がいつ徴収されるのかについては、大所有住宅の数や面積の多寡に関わらず、政府が国民に事前の期待を持たせることができる。数千分の 1 が適切です。

ここでもう一度お話しますが、固定資産税はどのように徴収するのでしょうか。2 つの考えを追加したいと思います。

まずは物件を見てからお申し込みください。不動産税は人ではなく家に課されます。たとえば、ある地域に 2,000 戸のアパートがある場合、この税は徴収しやすく、問題にはなりません。本人が不在の場合はメモをお渡しします。数年間投稿し続ければ、オークション終了後、オークションに出品できます。税金を保管して、彼が残りを徴収するのを待っていれば、彼は現れるでしょう。

これが最初のステップです。これは公平であるか不公平であるかということです。もちろん、それは不公平です。なぜなら、1 つの家を持っている人もいれば、複数の家を持っている人もいるからです。

そこで、2 番目の文、目撃と撤退があります。例えば、夫婦であれば2軒分、単身であれば1軒分、高齢者がいる場合は3軒分の税金が還付されることもあります。このようにして、すべての一般人が税金の還付を享受することができ、また人々が結婚を大切にし、家族を養うことを奨励することもできます。

2. 2 番目の税源: 企業から居住者まで

商業地から住宅地への改革そのものは、不動産会社が商業ビルを増やしたからではなく、地方自治体の土地認可に誤りがあったからである 土地認可に誤りがあると言われる理由は次の2つである。

(1) 商業用地が認可されれば多くの企業が誘致され、投資により毎年税収が得られるというのは誤解であり、土地を住宅用に販売するだけであれば税金は徴収されない。一度売ってから。実はこれは幻想なのです。

(2) 不動産規制により、住宅建設のための土地の提供が制限されています。地方自治体は土地譲渡料を徴収するため、多くの土地を商業用地として売りに出す。

北京を例に挙げてみましょう。2011 年の不動産規制以降、北京では商業用地と住宅用地の供給にずれが生じ始めました。

これまでの開発構想によれば、住宅街は商業施設7％、サービス施設8％、合計15％、20％以内で構成されるのが一般的である。

その結果、2011年から北京の住宅地と商業地の認可比率は100：100となり、2016年までに認可される商業地の割合は住宅地よりも50％多くなった。

これにより、承認されたが構築されていない、構築されたが未完成、完了したが未使用という 3 つの状況が生じます。特に 3 番目の状況がそうです。

では、これらの問題をどのように解決すればよいのでしょうか?考え方を完全に変えて柔軟に対応することもできます。当時承認されていた商用サイトは現在も商用サイトである必要がありますか?なぜ交渉で住居を変更できないのでしょうか？

商業施設から住宅施設への転換の典型的な例は、ニューヨークのトランプ タワーです。歴史的に、トランプ タワーはマンハッタン銀行と呼ばれ、オフィスとして使用されていましたが、後にマンハッタン銀行は別の銀行と合併し、その建物は必要なくなりました。 、それでそれを住居に変換しました。

米国の歴史上、それは非常に容易であったが、現在、中国はテクノロジーに問題はないが、地方政府はこれらの空の商業ビルを守るよりもむしろ税金を徴収しないことを望んでいる。

聞く：商業地から住宅地への転換を進めた場合、地方自治体は土地財政がすでに悪化傾向にあるため、土地が売れなくなることを心配するだろうか。

孟暁蘇：私が今あなたに伝えたいことは、地方政府は土地を売ることができなくなったが、商業改革や住宅改革にはまだ多額の資金が隠されている。上海での調査によると、住宅地の1平方メートル当たりの地価は4万5000元、商業地は1万5000元で、3万元の差がある。

上海の中核的な土地の多くは商業用に空き地であり、商業用の建物に転用することは技術的には問題ありません。さらに、これらの場所は、商業用地に転用すれば、十分な立地があり、ガス接続も可能です。政府は1平方メートル当たり3万元の地価差額を受け取ることができ、これを財政増額といいます。

さらに、「商業用不動産の住宅用不動産へのリノベーション」により、地方自治体は収入を増やすために地価差を継続的に形成できるだけでなく、関連する開発業者への財政的圧力も軽減されます。開発者はその資金を建物の引き渡しを保証し、ストレスを軽減するためにも利用できるということです。

私たちの計算によると、上海のオフィスビルは1,000万平方メートル当たり、1平方メートル当たり30,000億元の土地価格差額が発生することになります。これは上海だけで、全国の主要都市を合計すると数兆になります。

今重要なのは、地方自治体が事業を維持し、賃金を維持し、人々の生活を守ることができるように、地方財政を節約する方法を見つけることです。現在、土地は売れませんが、土地金融がなくなったわけではありません。以前のような土地金融ではなくなっただけです。むしろ、既存の在庫とそれが採掘できる年数に基づいており、おそらく約10年です。

この 10 年間は地方自治体の変革を促進するだけであり、10 年後には固定資産税は基本的に普遍化され、地方自治体は安定的かつ持続可能な財政収入を得ることができます。

3. 第三の税源：手頃な価格の住宅の建設

この 2 つに加えて、3 番目の税、先ほど述べた手頃な価格の住宅の建設です。低価格住宅には土地譲渡料は発生しないが、各種税金を含めると180以上の関連産業の発展と雇用を促進することになる。

これは課税層ではなく、従業員は自分の収入に対して個人所得税を支払う必要があり、サプライヤーも資材に対して税金を支払う必要があり、家電製品や家具の下取りも行われます。手頃な価格の住宅が毎年投資される場合、国は中央政府と地方政府を含めて1兆ドルを投資し、さらに5兆の銀行融資を加えて、毎年約1兆の税収を生み出すことができます。

不動産の必需品

聞く：現在の不動産市場は全体的に下落傾向にあるようで、特にネット上では「ある場所の中古住宅の取引価格が数十％下落した」という報道が時々流れます。これについて考えますか？

孟暁蘇：中古住宅と新築住宅の違いは、一般の人々の間での取引であり、売り手と買い手の駆け引きや妥協によって最終的に到達する価格です。したがって、中古住宅が主流の市場では住宅価格が上昇したり下落したりするのは世界共通の現象です。

さて、中古住宅価格の下落に関して言えば、中古住宅の最大の問題は差し押さえ住宅にあると言わざるを得ません。現在、中古住宅は新築住宅の価格を下落させており、差し押さえ住宅は中古住宅の価格を下落させています。

平均して、差し押さえ住宅は30％の割引で競売にかけられますが、それでも競売にかけられない物件も多く、50％以下の割引で売却されるケースも少なくありません。失敗したオークションの数。

差し押さえ住宅はどのようなグループに該当しますか?

自宅を競売にかけなければならない人々は、一時的に失業していて住宅ローンを返済するのに十分な収入がない普通の従業員です。もう 1 つのタイプは、起業に失敗した人々です。彼らの家は競売にかけられ、住宅価格は継続的に下落し始めた。

私の知る限り、現在の経済情勢のもとで、差し押さえ住宅は拡大傾向にあります。そして、中古住宅市場では政府はあまり介入する能力がないが、差し押さえ住宅の問題に関しては政府が介入する能力があり、全体の状況に影響を与えていることにも言及しておく必要がある。そして一部の一般の人々の生活にも影響を及ぼしました。

政府は現在の差し押さえ問題に対処できると思います。ここにもいくつかの提案があります。

まず、人々にローンの返済を延期してもらいます。これは実際には非常に一般的であり、多くの企業がすでにこれを行っているため、差し押さえ業者もそこから学ぶことができます。延長すれば一般の人は一息つけることができ、2年間延長すれば返済できる可能性もあるが、これは返済の延長であり、利息は引き続き徴収される。

2つ目は「無利子延長」と呼ばれる方法です。すでに解雇され失業している人もいますが、この時点で利息を免除してさらに2年間延長するだけでは意味がありません。しかし、彼らは返済する気がないわけではありません。今すぐ法的手段を講じることができます。そのせいで彼はホームレスになり、家を売却した後も破産状態にあり、他の人に返済を求めた人もいました。以前に起こったこと。

3 番目のアプローチは現在、中央政府と中央銀行によって開始されています。中央銀行の再融資の一部を地方政府による既存住宅ストックの取得支援に活用する。では、既存住宅を購入する場合には、この差し押さえ住宅も既存住宅に含めることはできますか？ そうすると、購入する際には、価格が保証されなければなりません、価格はあまり抑えられず、庶民にとって手頃な価格でなければなりません。人々;

4番目のアプローチは、大手銀行の頭取が私にこう言いました。どの銀行にもリース会社があるのですから、差し押さえられた住宅を一時的にリース会社に移してはどうでしょうか。（家主と適切な措置を交渉する）？これにより、住宅価格が市場に影響を与えるのを防ぐことができます。

実際には、不動産市場全体の下落は人々が望んでいることではありません。不動産市場の下落は、個人の努力では経済の低迷と多くの企業の倒産をもたらします。この場合、銀行や裁判所は結局のところ、人々の視点から問題を考えることができます。

全体の状況を振り返ると、市場全体の変化に対して前向きな姿勢を持つ必要があります。しかしこのような状況では、人々の信頼の欠如と不安定な住宅価格の問題が依然として残っています。

市場が回復するまでには時間がかかると思いますが、導入された政策が十分に強力でなく真に実行されず、一線都市が購入制限を変更せずに守り続ける場合、これらの政策の強度は低下します。差し押さえが市場の混乱を続ければ、不動産市場の安定化、住宅価格の安定化、期待の安定化という中央政府の目標は相殺されることになる。

私は中国の経済発展と今後の不動産市場の発展にまだまだ期待していますが、千里の道も一歩から始まり、道は一歩ずつ歩まなければなりません。

私たちは中国の経済発展に影響を及ぼしている現在の問題を直視し、それを一つ一つ解決することによってのみ、中国経済は円滑に運営され、より良い発展を遂げることができるのです。