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o imobiliário sempre foi um tema de particular preocupação para a indústria e o público.

e com a economia actual sob pressão, as questões imobiliárias são ainda mais prioritárias.

então, como devemos ver o mercado imobiliário do meu país agora?

como resolver alguns dos desafios e problemas práticos enfrentados pelo setor imobiliário e para onde irão os imóveis?

para onde irá o financiamento fundiário do qual os governos locais dependiam no passado?

esta série de questões está intimamente relacionada com a riqueza e o futuro de cada um de nós e exige que perguntemos e pensemos repetidamente sobre isso.

recentemente, tivemos uma entrevista exclusiva com o sr. meng xiaosu, ex-líder do projeto nacional de reforma habitacional e ex-presidente do china real estate group. a seguir está uma compilação da entrevista, que cobre muitas questões importantes do setor imobiliário. leia-a com atenção e espere que ela o inspire.

narração oral: meng xiaosu, ex-líder do projeto nacional de reforma habitacional e ex-presidente do china real estate group

a “doença” do imobiliário não pode ser curada pela própria indústria

perguntar:como vocês observaram a situação imobiliária no primeiro semestre deste ano? o que você acha disso?

meng xiaosu:os dados do primeiro semestre deste ano foram divulgados. olhando para o desenvolvimento de toda a economia chinesa, muitas indústrias estão indo muito bem e fazendo progressos constantes, mas o setor imobiliário é atualmente o pior.

de janeiro a julho de 2024, o investimento imobiliário nacional caiu 10,1%, as vendas caíram 25,9% e continuaram a diminuir. esta queda é uma nova queda após dois anos consecutivos de queda.

em 2022, as vendas de imóveis caíram 5 trilhões e no ano passado caíram 6,5 trilhões. em comparação com o pico de vendas de 18,1 trilhões em 2021, equivale a perder 5 ou 6 trilhões em vendas todos os anos. um declínio no investimento e um crescimento inadequado no parque habitacional.

além disso, isto também fez com que muitas empresas não tivessem incentivos para adquirir terras. recentemente, vi alguns governos locais colocarem mais de 200 terrenos em leilão e leilão, mas no final me disseram que apenas dois lotes foram discutidos.esta situação continua a espalhar-se do setor imobiliário para vários setores, incluindo mais de 100 setores relacionados, como materiais de construção, eletrodomésticos e decoração.

o papel do imobiliário, que antes era positivo e promovia o desenvolvimento destas indústrias, tornou-se agora negativo e “atrasa” o desenvolvimento destas indústrias.

mas o problema é que estas indústrias envolvem um grande número de empregos. os projectos imobiliários desapareceram e um departamento de projectos na indústria da construção foi abolido e 20 empregados foram reduzidos.

este declínio continua a ser transmitido às finanças locais,não poder vender o terreno significa que não há taxa de transferência de terreno.dois anos e meio consecutivos equivalem a uma redução para metade, de 8,7 biliões de taxas de transferência de terras em 2021, que pode ser considerado o pico mais alto da história chinesa, para mais de 5 biliões, e depois para mais de 1 bilião no primeiro metade deste ano. se a segunda metade do ano também for superior a 1 trilhão, isso significa que não foram vendidas muitas terras durante todo o ano, e muitas dessas terras são suportadas por empresas de investimento urbano do governo local, agora privadas. as empresas são basicamente incapazes de adquirir terras.

sempre defendi que as empresas estatais deveriam retirar-se do campo imobiliário da concorrência no mercado, mas agora parece que sem o apoio das empresas estatais, os governos locais poderão nem sequer conseguir vender terrenos.

pode-se dizer quea atual “doença” do setor imobiliário não pode ser curada pela própria indústria. é um problema abrangente causado por vários fatores.pode não ter havido tantas doenças, mas enfermeiros de 7 ou 8 departamentos diferentes se revezaram para aplicar injeções nele e, finalmente, espancaram o paciente até a morte, o que levou à falácia da síntese política final.

para resolver o problema imobiliário, não pode limitar-se à indústria. é necessário que o governo central lhe atribua grande importância e o traduza na cooperação de vários departamentos e governos locais. todos os setores da sociedade devem prestar atenção e eventualmente estabelecer. um consenso.

tratar a “doença” imobiliária requer meios não convencionais

perguntar:qual é a lógica ou razão por trás do mercado imobiliário chegar onde está hoje?

meng xiaosu:historicamente, o sector imobiliário impulsionou fortemente a economia da china, especialmente desde a reforma habitacional em 1998. não foi visível nos primeiros dois anos, mas era óbvio em 2000. existem dados que comprovam isto.

no início da reforma habitacional, o pib da china ocupava o sétimo lugar no mundo. naquela época, os especialistas geralmente acreditavam que a china se tornaria o terceiro do mundo até 2025 e o segundo do mundo até 2050.

mas não esperava que nos primeiros 12 anos após a reforma habitacional de 1998, o desenvolvimento económico da china ultrapassasse o de um país em média a cada dois anos. em 2010, ultrapassou o japão e tornou-se a segunda maior economia do mundo. é a força motriz por trás disso?

a reforma e a abertura são o pano de fundo geral, e a reforma habitacional é uma medida importante na reforma e na abertura. a reforma habitacional libertou uma grande quantidade de procura interna, o que, em conjunto com o rápido desenvolvimento do comércio externo da china, formou uma situação de dupla circulação.

mas olhando para todo o ciclo macro, a indústria imobiliária da china tem enfrentado muitas dificuldades desde 2011. desde 2011, a taxa de crescimento económico da china caiu de 9,5% para 7,9%, e depois continuou a diminuir, para 6h00, 5h00, e agora está a lutar para "manter 5".

qual é o motivo? é a locomotiva(imobiliária)desligado.

que problemas ocorreram em 2011 que fizeram com que o setor imobiliário perdesse a sua dinâmica de crescimento endógeno?é a política de restrição de compras e as medidas de restrição de empréstimos estendidas em torno da restrição de compras.

em 2013, escrevi um artigo criticando essa política de restrição de compras. a nova liderança, após discussão, decidiu sobre políticas específicas da cidade, que eram melhores do que as restrições anteriores à compra no atacado. no entanto, devido a entrevistas com os governos locais, as políticas específicas da cidade foram interrompidas, então você pode ver que nos últimos anos, a cidade. -políticas específicas foram mencionadas novamente.

deve-se dizer que o setor imobiliário está em um período de declínio desde 2011. antes de 2021, o setor imobiliário ainda flutuava em pequenos ciclos nesta linha do tempo, mas em 2022, devido à regulamentação excessiva, continuou a diminuir até agora.

por um tempo,muitas pessoas ainda consideram erroneamente o setor imobiliário como um “rinoceronte cinza”, mas na verdade, o que é um “rinoceronte cinza” as políticas regulatórias locais erradas são o verdadeiro “rinoceronte cinza” até agora, o setor imobiliário representado e impulsionado por? 100 várias indústrias estão enfrentando dificuldades.

o declínio foi tão profundo que muitas pessoas na indústria lamentaram que seria impossível recuperar sem medidas extraordinárias.

perguntar:a que se refere exatamente esta medida “extraordinária”?

meng xiaosu:em primeiro lugar, a primeira medida extraordinária é que o governo cancele as suas acções aleatórias e transforme-as em acções positivas.

continuar a implementar a política de restrição de compras é um ato de caos. o mercado imobiliário diminuiu até este ponto. isto levou a que as pessoas pobres não tivessem habitação a preços acessíveis. um declínio acentuado no mercado imobiliário mas você não há outros setores para substituir o setor imobiliário, então você deseja continuar a restringir as pessoas de comprarem coisas que não comprariam agora?

quanto às medidas proactivas, precisamos de aprender com as práticas do governo central. o governo central assumiu a liderança na proposta de algumas novas medidas, incluindo medidas financeiras, com o banco central a fornecer dinheiro e a reempréstimos. acredito que, após um período de desenvolvimento, os efeitos destas políticas irão aparecer lentamente. vale a pena esperar pelos efeitos a longo prazo desta abordagem. isto é extraordinário.

em segundo lugar, aumentar a construção de habitação acessível é também um passo extraordinário.o governo central designou-o como um dos três principais projetos de promoção. diante das enormes perdas de 5 trilhões a 6,5 ​​trilhões de rmb em imóveis comerciais todos os anos, como evitar que o setor imobiliário e centenas de indústrias e setores relacionados sejam excessivamente afetados. o que precisa ser compensado o mais rápido possível é outra? aspecto imobiliário -construção de habitação acessível.

habitação comercial e habitação acessível são duas faces da mesma moeda. são interdependentes e apoiam-se mutuamente. o método correcto é melhorar dois sistemas, nomeadamente o sistema do mercado imobiliário e o sistema de segurança habitacional.

na verdade, ainda há escassez de habitação a preços acessíveis, especialmente para as novas famílias de cidadãos nas cidades. eles são residentes permanentes, não residentes registados, pelo que há muito tempo que ninguém recolhe dados sobre este grupo de pessoas.

algumas pessoas dizem que há casas suficientes, mas não é o caso. a base dos seus dados estatísticos está errada.

a terceira sessão plenária do 20.º comité central do partido comunista da china afirmou claramente que a população permanente urbana e a população registada devem receber o mesmo tratamento. um é o seguro social, um é o ensino obrigatório e o outro é a segurança habitacional, o que levanta várias questões que preocupam os novos cidadãos.

tomemos como exemplo a questão da segurança habitacional. uma vez que o governo central exige que se tenha como alvo a população permanente, não se pode considerar apenas o problema com base na população registada.

além disso, se pudermos iniciar a construção de moradias populares quando todo o mercado imobiliário está em recessão e investir 5 trilhões ou 6 trilhões de yuans na construção de moradias populares todos os anos, poderemos compensar a perda do nacional economia durante a recessão imobiliária.

então, como construí-lo?

o governo central assumirá a liderança no investimento de 500 mil milhões e os governos locais fornecerão o apoio correspondente. o investimento do governo atingirá 1 bilião. juntamente com o poder dos bancos, fundos e fundos, incluindo o poder da segurança social, alcançará facilmente. atingir 5 trilhões. 5 trilhões serão investidos na construção de moradias populares. por outro lado, nenhuma taxa de transferência de terras será cobrada e nenhum custo de construção de infraestrutura urbana será cobrado, o que também será um grande impulso para a construção e. indústrias relacionadas.

portanto, penso que quando a habitação comercial está em recessão, por um lado, devemos encontrar formas de adquirir e armazenar habitação comercial e transformá-la em habitação acessível do tipo arrendamento. por outro lado, devemos promover vigorosamente a construção de habitação acessível. habitação a preços acessíveis. este é também um meio importante entre os meios não convencionais.

os preços da habitação na china continuarão a subir?

perguntar:este ano vimos que, exceto algumas grandes cidades de pequim, xangai, guangzhou e shenzhen que não relaxaram completamente as restrições de compra, outros lugares basicamente relaxaram completamente as restrições. o mercado imobiliário não parece ter mudado muito. você acha que as cidades de primeiro nível relaxarão totalmente as restrições de compra? se for liberalizado, que impacto terá no mercado imobiliário?

meng xiaosu:do ponto de vista político, podemos ver que houve uma mudança relativamente significativa.

nos últimos anos, as políticas imobiliárias reprimiram o mercado.encontre maneiras de impedir que as pessoas comprem mais casas.mas agora está a lançar uma série de políticas financeiras para apoiar as pessoas na compra de casas.isto inclui a redução do rácio de pagamento inicial, a redução das taxas de juro dos empréstimos bancários e o fornecimento de parte do apoio de refinanciamento aos governos locais para a compra e armazenamento de habitação comercial, etc.

porém, vemos que as medidas administrativas de restrição às compras não foram totalmente retiradas, principalmente nas cidades de primeira linha, e as pessoas estão atentas.

tomemos 2016 como exemplo. sob as exigências políticas do governo central para desestocar o mercado imobiliário, pequim, xangai, guangzhou e shenzhen assumiram a liderança na promoção do mercado imobiliário. cidades, e depois para cidades de terceiro e quarto níveis, impulsionando rapidamente o mercado imobiliário nacional, e então centenas de indústrias relacionadas ao setor imobiliário surgiram.

o papel de pequim, xangai, guangzhou e shenzhen é servir de referência.recentemente, muitas cidades de segundo e terceiro níveis, e mesmo novas cidades de primeiro nível, foram liberalizadas. porque é que os residentes não conseguem ganhar confiança?

pode haver muitas pessoas que pensam que seria muito emocionante suspender completamente as restrições de compra. alguns especialistas acham que será problemático quando as restrições de compra forem suspensas. número de pessoas está sobrecarregado?

mas estou curioso. a china vem se desenvolvendo há tantos anos e as restrições de compra só existiram nos últimos 14 anos. a população em pequim, xangai, guangzhou e shenzhen é de cerca de 20 milhões. restrições? nova iorque nos estados unidos, tóquio no japão...muitas grandes cidades no mundo não têm restrições de compra será que os seus lugares estão lotados e os preços das casas dispararam?

portanto, não há necessidade de hesitar ou hesitar em relaxar as restrições de compra em cidades de primeiro nível.enquanto as cidades de primeiro nível não cancelarem ou reduzirem as restrições de compra, as pessoas em todo o país pensarão que essas políticas originais voltarão.portanto, as medidas tomadas pelas cidades de primeira linha afetaram todo o país.

na verdade, o mercado global ainda está lento e a força da política ainda não emergiu totalmente. mesmo que todas as políticas imobiliárias sejam implementadas, ainda terá um período de defasagem de 9 meses, porque tem um processo de produção e digestão habitacional. , e muito menos agora. algumas políticas ainda não estão em vigor.

perguntar:então, muitas políticas foram emitidas, mas algumas delas não foram realmente implementadas?

meng xiaosu:o espírito do governo central é claro, mas nem tudo se traduziu em políticas.

por exemplo, após a terceira sessão plenária do comité central do partido comunista da china, muitos lugares falaram sobre reuniões de estudo, mas eram apenas estudos e nenhuma ação real foi tomada. a terceira sessão plenária do comitê central do partido comunista da china enfatizou o aumento da construção de moradias populares. é necessário tomar algumas medidas, mas não foram identificadas 8,7 milhões de unidades para o "14º plano quinquenal". " o dia todo, mas o "14º plano quinquenal" foi determinado em 2020 e será implementado em 2021. sim, quando o governo central enfatizou o aumento da habitação a preços acessíveis?em 2023, pode-se dizer que já houve três encomendas e cinco candidaturas, mas alguns locais continuam os mesmos de antes.

os governos locais precisam de tomar medidas activas. não se limitem a manter a situação actual e a esperar que um dia a situação melhore. agora que o mercado imobiliário está a funcionar mal, é ainda mais necessário que o governo tome medidas activas para lidar e resolver os problemas que ficaram do passado.

perguntar:muitas pessoas acreditam que os preços da habitação na china chegaram ao fim. por um lado, a taxa de natalidade da china diminuiu e a população atingiu o seu pico e está a começar a diminuir. por outro lado, a taxa de urbanização da china também atingiu um gargalo. estágio. o que você acha?

meng xiaosu:o declínio da taxa de natalidade e a desaceleração da urbanização são tendências corretas.

mas o fato que temos que enfrentar é,agora, a população permanente de muitas cidades da china está aqui e os seus problemas não foram resolvidos.euma base populacional tão grande também gera constantemente novas famílias. você resolveu esses estoques existentes?você resolveu o problema dos jovens que precisam de uma casa quando se casam?

sem falar na questão do crescimento incremental, apenas estes problemas actuais levarão pelo menos vários anos ou mesmo dez anos para serem resolvidos. não pense apenas no futuro, resolver os problemas actuais é a chave.

na verdade, muitos especialistas não compreendem realmente os dados. eles estão limitados à população registada nas cidades. no entanto, a população urbana registada do meu país é de 681 milhões e a população urbana permanente atinge 933 milhões. esquecem-se que estes 252 milhões de pessoas equivalem a 100 milhões de famílias.

não falaremos aqui em detalhe sobre quando será cancelado o registo dos agregados familiares, mas pelo menos precisamos de deixar claro que não se pode forçar uma estrutura dual na cidade com base numa estrutura dual urbano-rural.

isso não significa que quem esteve na cidade antes não cuidará deles.pelo contrário, com base na manutenção da estabilidade, devemos também resolver os problemas das classes média e baixa, especialmente dos agricultores.

tomemos como exemplo o seguro médico. as pessoas urbanas têm alguma proteção, mas os agricultores só podem voltar e comprar o novo seguro médico cooperativo rural, que cobra algumas centenas de yuans por ano e não reembolsa a mudança de casa. estas questões precisam de ser resolvidas. quando os agricultores entram na cidade, tornam-se novos cidadãos. este é o reconhecimento do nome.

mas, além de ser reconhecido nominalmente, é realmente reconhecido em termos de identidade e serviço público? muitas cidades podem não considerar estas pessoas como membros da sua própria família, e mesmo os funcionários comuns da cidade que não são funcionários públicos não as consideram como membros da sua própria família.

então, quando falamos em construir moradias populares, algumas cidades perguntam quantas construímos em um ano, mas as pessoas perguntam: para quem vocês estão construindo? algumas opiniões públicas na internet acreditam erradamente que a habitação acessível se tornou um privilégio para algumas pessoas, e há uma razão para isso.

da mesma forma, quando as pessoas falam sobre a taxa de urbanização mais elevada, será que pensaram na população permanente excluindo a população registada? as pessoas ao seu redor podem ter vários apartamentos, mas não viram os meninos que fazem entregas expressas e delivery, e as faxineiras que ainda não têm casas. então, deveriam morar em moradias acessíveis?

hoje, muitas pessoas dirão que a economia da china atingiu um limite máximo, a urbanização atingiu um limite máximo, o imobiliário atingiu um limite máximo e tudo atingiu um limite máximo. mas apenas dizendo estas poucas palavras secas,os problemas práticos que temos diante de nós foram resolvidos? não, ainda temos que resolver os problemas que precisam ser resolvidos no final.

para onde irá o financiamento fundiário?

perguntar:na sua opinião, qual é o estado atual do financiamento fundiário?

meng xiaosu:já atingiu o seu pico e não haverá mais receitas tão elevadas de taxas de transferência de terras no futuro.atrevo-me a dizer isso. mastambém é errado dizer que as futuras receitas do governo local não virão da terra.

a receita fiscal dos governos locais em cidades de todo o mundo provém principalmente da terra.mas a forma como as pessoas vêm da terra é diferente. é através do imposto imobiliário. há mais de 20 anos, o governo central também propôs o imposto predial e o imposto imobiliário. por tantos anos, então os governos locais lentamente uma política irregular de taxas de transferência de terras foi desenvolvida.

todo o processo de formação é muito lento. no início, eram centenas de bilhões por ano, depois aumentou gradualmente para trilhões ou trilhões, e o maior foi de 8,7 trilhões por ano.

a formação do financiamento fundiário também se deve à implementação de um sistema de partilha de impostos. parte dos recursos financeiros locais precisa ser entregue ao governo central.não sobravam muitos lugares, mas o poder era relativamente grande, deixando espaço para a venda de terras, então eles gradualmente passaram a contar com o financiamento de terras.

deixem-me repetir. é verdade que as receitas dos governos locais provêm principalmente da terra. no entanto, na ausência de imposto sobre a propriedade no nosso país, o governo passa a recolher dinheiro dos outros dois grupos mais populares e utiliza esses fundos para. construção e desenvolvimento urbano.

a primeira é arrecadar dinheiro dos camponeses. o método é adquirir terras a um preço baixo e vendê-las a um preço alto.. no ano retrasado, tomei conhecimento de um conjunto de dados ao longo dos anos, a taxa total de transferência de terras foi de 81 trilhões, mas apenas 2 trilhões foram distribuídos aos agricultores, menos de 3%, e os 79 trilhões restantes foram transformados em cidades. a gestão e a construção urbana têm de ser substituídas. caso contrário, onde haveria tanto dinheiro para a construção urbana nos últimos anos?

isto significa que enquanto a cidade prospera, quem sofre? os camponeses sofreram muito no início pagaram 20 mil yuans por um acre, depois a terra foi arrecadada por muito tempo e dobrou várias vezes. porém, a terra foi vendida na cidade e acabou sendo vendida por 2 milhões ou até. 20 milhões. isso é considerado um erro.

o segundo erro é: para quem essas casas caras foram vendidas no final?são novos cidadãos, pelo que, pelo contrário, o grupo com acumulação de riqueza relativamente baixa acabará por gastar mais dinheiro para comprar uma casa (os trabalhadores antigos já compraram a casa há muito tempo e o valor já aumentou, logicamente, os agricultores). e os novos cidadãos deveriam ser os grupos abrangidos pela política, mas são os residentes urbanos que têm uma acumulação de riqueza relativamente baixa. estas pessoas que originalmente possuem casas aqui não têm muitos custos. .

portanto, o próprio financiamento fundiário tem falhas estruturais. com a tendência futura, a china deverá estabelecer um sistema fiscal local padronizado que retire dinheiro da terra, reduzindo assim gradualmente a sua dependência do financiamento fundiário.

na verdade, hoje, se você quiser contar com o financiamento fundiário, não poderá mais contar com ele.

o financiamento fundiário nunca voltará. alguns governos locais não estão conscientes disto e não procuram reformas e inovações. em vez disso, começam a utilizar várias receitas não fiscais e as multas são, na verdade, uma manifestação de “administração preguiçosa”. “administração inadequada”. se isto continuar, o ambiente empresarial local foi arruinado. nos últimos anos, todas as empresas desapareceram.e obviamente existem outras fontes de impostos, porque não pensar nelas?

perguntar:qual é a fonte tributária aqui?

meng xiaosu:

1. a primeira fonte tributária: pequenas casas com direitos de propriedade assumem a liderança na cobrança de impostos imobiliários

de acordo com a realidade actual, existe um grande número de casas com pequenos direitos de propriedade que não constituem direitos de propriedade imobiliária no sentido jurídico porque não pagaram taxas de transmissão de terras e outras taxas, e não confirmaram e emitiram certidões.

(de acordo com as disposições da "lei de gestão de terras da república popular da china", as casas com pequenos direitos de propriedade não podem ser transferidas ou vendidas a terceiros que não sejam membros do coletivo, ou seja, não podem ser transferidas legalmente após a compra . tem também um certo impacto na preservação e valorização da casa).

a proporção destas casas de pequena propriedade já é muito grande. estima-se que representem cerca de 22-25% da área habitacional urbana, cerca de 8 mil milhões de metros quadrados, equivalente a 80 milhões de unidades.

na verdade, desde que a taxa de transmissão do terreno seja paga por uma casa com pequenos direitos de propriedade, ela pode ser reconhecida como legal. o valor da casa será avaliado de acordo com a casa comercial do mesmo local. de uma só vez, ele pode pagar? além disso, depois que a taxa de transferência de terras foi cobrada, houve um segundo problema——a quem deveria pertencer esse dinheiro?

nessa altura, os agricultores originais vieram até nós e disseram que o dinheiro deveria pertencer à nossa aldeia. vocês não requisitaram as terras no passado, mas agora apenas requisitaram as terras de acordo com os regulamentos do conselho de estado, mais. mais da metade pertence aos agricultores. veja, algo aconteceu de novo. não há nada de errado com o mundo. esses agricultores pensam que estão infringindo a lei, então me deixem em paz. agora que as taxas de transferência de terras foram cobradas, os agricultores sentem-se injustos, pelo que o reembolso das taxas de transferência de terras exige a resolução de muitas disputas e problemas.

masdo ponto de vista da tributação governamental, se você cobrar imposto imobiliário, isso poderá resolver esses problemas.ou seja, é dividido em anos. quanto você paga a cada ano? após a conclusão do pagamento, você o funde com o imóvel com grandes direitos de propriedade.e quer seja o governo que também lhe fornece serviços públicos, ou os moradores que compram casas de grandes propriedades, eles também estão psicologicamente equilibrados.

e as pessoas que compram casas com pequenos direitos de propriedade ainda estão dispostas a pagar, porque podem pagar partilhando-as anualmente, e se pagarem, é legal, e o valor (da casa) aumenta exponencialmente.

por exemplo, se a sua casa (casa com direito de propriedade pequena) vale 2 milhões, e a casa comercial ao lado vale 4 milhões, se o imposto imobiliário for cobrado de você e sua casa for declarada legal, então sua casa também será no valor de 4 milhões.

se coletarmos daqui, a quantidade será bem grande. este imposto baseia-se, obviamente, no pagamento de taxas de transferência de terras. se a taxa de imposto padrão internacional for de 2% a 3%, o imposto médio anual é de 2,5%.então, esse imóvel vale cerca de 80 trilhões de yuans e pode arrecadar 2 trilhões de yuans em impostos por ano.

quanto a quando serão cobrados os impostos imobiliários sobre as casas grandes, o governo pode primeiro explicar às pessoas para que tenham uma expectativa preparada, independentemente do grande número de casas grandes e das suas grandes áreas, a taxa de imposto. deve ser muito baixo. alguns milésimos são apropriados.

deixe-me mencionar novamente aqui, como recolher o imposto imobiliário?gostaria de acrescentar duas reflexões:

primeiro, inscreva-se no imóvel ao vê-lo.o imposto imobiliário incide sobre as casas, não sobre as pessoas. todas as casas urbanas deveriam pagar impostos. por exemplo, se você tem 2.000 suítes em uma comunidade, são 2.000 fontes de impostos. não importa se a pessoa não estiver lá, eu lhe darei uma nota. se você foi para o exterior e não voltará, poderá leiloá-lo de acordo com a lei se continuar postando por vários anos. o imposto, e espere que ele recolha o resto, e ele aparecerá.

este é o primeiro passo. neste passo, você diz que é justo ou injusto. claro que não é justo, porque algumas pessoas têm uma casa e outras têm muitas.

portanto, há uma segunda frase, testemunho e retirada.por exemplo, se você for um casal, poderá obter o reembolso de duas casas e, se for solteiro, poderá obter o reembolso de uma casa. se tiver idosos em casa, também poderá obter o reembolso do imposto para três. ou quatro casas desta forma, todas as pessoas comuns podem desfrutar da restituição de impostos e incentivar as pessoas a tratarem bem o casamento e a sustentarem suas famílias.

2. a segunda fonte tributária: empresa para residência

a reforma comercial para residencial em si não ocorre porque as empresas imobiliárias construíram mais edifícios comerciais, mas porque o governo local cometeu erros na aprovação de terrenos. há duas razões pelas quais se diz que há erros na aprovação de terrenos:

(1) é um equívoco pensar que a quantidade de terrenos comerciais aprovados levará ao recrutamento de tantas empresas e, então, o investimento trará receitas fiscais todos os anos. se o terreno for vendido apenas para uso residencial, não será cobrado. depois de vendê-lo uma vez. na verdade, isso é uma ilusão.

(2) devido à regulamentação imobiliária, a disponibilização de terrenos para construção residencial é restrita. para cobrar taxas de transferência de terras, os governos locais colocam muitos terrenos à venda como terrenos comerciais.

tomemos pequim como exemplo. a partir da regulamentação imobiliária em 2011, a oferta de terrenos comerciais e residenciais em pequim começou a ficar desalinhada.

de acordo com ideias de desenvolvimento anteriores, as comunidades habitacionais são geralmente construídas com 7% de instalações comerciais e 8% de instalações de serviços, num total de 15% e não mais de 20%.

como resultado, a partir de 2011, a escala de aprovação para terrenos residenciais e comerciais em pequim era de 100:100. em 2016, cresceu para 100:150, com 50% mais terrenos comerciais aprovados do que terrenos residenciais.

isto leva a três situações: aprovado mas não construído, construído mas não concluído e concluído mas não utilizado, especialmente a terceira.

então, como resolver esses problemas? você pode mudar completamente seu pensamento e ser flexível. os sites comerciais aprovados naquela época precisam ser sites comerciais agora ou mesmo no futuro? por que não podemos mudar de residência por meio de negociação?

um exemplo típico de transformação comercial em residencial é a trump tower em nova york. historicamente, a trump tower era chamada de bank of manhattan e foi usada para escritórios. mais tarde, o bank of manhattan se fundiu com outro banco e não precisou mais do edifício. , por isso foi convertido em residência.

foi fácil na história dos estados unidos. a china não tem problemas com a tecnologia agora, mas somos relativamente rígidos. os governos locais preferem não cobrar impostos a proteger estes edifícios comerciais vazios.

perguntar:se promovermos a conversão de propriedades comerciais em residenciais, o governo local irá preocupar-se com a impossibilidade de vender os terrenos? o financiamento de terrenos já está numa tendência descendente?

meng xiaosu:o que eu quero te dizer agora é,o governo local não pode mais vender terrenos, mas ainda há muito dinheiro escondido na reforma comercial e na reforma habitacional.de acordo com nossa pesquisa em xangai, o preço do terreno por metro quadrado de terreno residencial é de 45.000 yuans, e o de terrenos comerciais é de 15.000 yuans, uma diferença de 30.000 yuans.

muitos terrenos centrais em xangai estão vagos para uso comercial. tecnicamente, não há problema em convertê-los em edifícios comerciais. além disso, estes locais têm boas localizações, lugares de estacionamento suficientes e ligações de gás. o governo pagará por cada metro quadrado. você pode receber uma diferença no preço do terreno de 30.000 yuans, o que é chamado de aumento fiscal.

além disso, a “renovação de propriedades comerciais para propriedades residenciais” não só criou um fluxo constante de diferenciais de preços dos terrenos para aumentar o rendimento local, mas também aliviou a pressão financeira sobre os promotores relevantes. também usar o dinheiro para garantir a entrega dos prédios e aliviar dívidas estressadas.

de acordo com nossos cálculos, 10 milhões de metros quadrados de edifícios de escritórios em xangai podem ser convertidos em edifícios comerciais. para cada metro quadrado desses 10 milhões de metros quadrados, será cobrada uma diferença de preço do terreno de 30.000 yuans. . isto é apenas xangai, as principais cidades do país somam vários trilhões.

a chave agora é encontrar formas de salvar as finanças locais para que os governos locais possam manter as operações, os salários e a subsistência das pessoas. hoje em dia, a terra não pode ser vendida, mas isso não significa que não exista financiamento fundiário. apenas não se trata do mesmo financiamento fundiário de antes.em vez disso, baseia-se no estoque existente e em quantos anos ele pode ser extraído, provavelmente em torno de 10 anos.

este período de 10 anos apenas promoverá a transformação dos governos locais. após 10 anos, o imposto imobiliário será basicamente universal e os governos locais terão uma receita fiscal estável e sustentável.

3. a terceira fonte tributária: construção de moradias populares

além destes dois, existe também um terceiro imposto, que é a construção de habitação acessível mencionada anteriormente.embora a habitação acessível não gere taxas de transferência de terras, impulsiona o desenvolvimento e o emprego de mais de 180 indústrias relacionadas, incluindo vários impostos. este imposto é de 20% quando combinado.

não é uma camada de tributação, mas sim uma camada de tributação. os empregados têm de pagar imposto de renda pessoal sobre seus rendimentos, os fornecedores também têm de pagar impostos sobre materiais e também há trocas de eletrodomésticos e móveis. habitação acessível é investida todos os anos, o estado investirá 1 trilhão. incluindo os governos central e local, além de empréstimos bancários de 5 trilhões, pode gerar cerca de 1 trilhão em receitas fiscais todos os anos.

imperativos imobiliários

perguntar:o mercado imobiliário atual em geral parece estar em tendência de queda, especialmente quando aparecem relatórios online de vez em quando, dizendo que o preço de transação de uma casa usada em um determinado local caiu dezenas de por cento. pense nisso?

meng xiaosu:a diferença entre casas usadas e casas novas é que se trata de uma transação entre pessoas comuns. é o preço final alcançado através de jogos e compromissos entre compradores e vendedores. portanto, num mercado dominado por casas em segunda mão, os preços das casas sobem e descem, o que é um fenómeno comum em todo o mundo.

agora, quando se trata do declínio do preço das casas usadas, deve-se dizer que o maior problema das casas usadas reside nas casas hipotecadas. hoje em dia, as casas usadas estão a fazer baixar o preço das casas novas e as casas hipotecadas estão a fazer baixar os preços das casas usadas.

em média, as casas hipotecadas são leiloadas com desconto de 30%, mas muitas delas ainda não podem ser leiloadas, sendo vendidas com desconto de 50%, ou até inferior ao desconto de 50%. fracassado.

a que grupos corresponde a casa de execução hipotecária?

são pessoas comuns que têm de colocar as suas casas em leilão. um tipo dessas pessoas são os empregados comuns que estão temporariamente desempregados e não têm rendimento suficiente para pagar as suas hipotecas. as suas casas são colocadas em leilão. os preços das casas começaram a cair continuamente.

tanto quanto sei, nas actuais condições económicas, as casas hipotecadas apresentam uma tendência de expansão. e também deve ser mencionado que no mercado imobiliário de segunda mão o governo não tem muita capacidade de intervir, mas quando se trata da questão das casas hipotecadas, o governo tem a capacidade de intervir. e também afetou a vida de algumas pessoas comuns.

penso que o governo é capaz de gerir a actual questão das execuções hipotecárias. também tenho algumas sugestões aqui:

primeiro, deixe as pessoas adiarem o pagamento dos empréstimos.na verdade, isso é muito comum e muitas empresas já fizeram isso, então as casas de execução hipotecária também podem aprender com isso. uma prorrogação pode dar às pessoas comuns um suspiro de alívio e elas poderão se recuperar após uma prorrogação de dois anos. esta é uma prorrogação do reembolso e os juros continuarão a ser cobrados;

o segundo método é chamado de “extensão sem juros”.algumas pessoas já foram demitidas e desempregadas. é inútil cobrar juros neste momento. basta renunciar aos juros e prorrogá-los por mais dois anos. não consegue pagar. você pode entrar com uma ação legal agora. isso o deixou sem teto, e alguns até assinaram uma garantia pessoal de responsabilidade ilimitada com o banco. depois de vender a casa, ele ainda estava insolvente e pediu a outros que a devolvessem. algo que aconteceu antes;

a terceira abordagem é agora lançada pelo governo central e pelo banco central:utilizar parte dos novos empréstimos do banco central para apoiar a aquisição do parque habitacional existente pelos governos locais.então, na hora de comprar casas existentes, podemos colocar essas casas hipotecadas também não são consideradas casas existentes? então, na hora de comprar, o preço deve ser garantido, o preço não pode ser muito reprimido e o preço deve ser acessível ao comum? pessoas;

a quarta abordagem, disse-me um presidente de um grande banco,todos os bancos têm empresas de leasing, então porque não transferir temporariamente estas casas hipotecadas para empresas de leasing?(negociar medidas adequadas com o senhorio)? isso evitará que os preços da habitação afetem o mercado.

na verdade,o declínio de todo o mercado imobiliário não é o que as pessoas querem. o declínio do mercado imobiliário provoca uma recessão económica e a falência de muitas empresas. não pode ser revertido por esforços individuais.neste caso, os bancos e os tribunais podem considerar ajudar as pessoas. afinal, eles pensam no problema da perspectiva das pessoas.

olhando para trás, para a situação geral, devemos ter uma atitude positiva em relação às mudanças em todo o mercado. masainda existem problemas com a falta de confiança das pessoas e com a instabilidade dos preços da habitação. nestas circunstâncias, é irrealista que as pessoas paguem pelas casas.

acredito que levará algum tempo até que o mercado se recupere, mas se as políticas introduzidas não forem suficientemente fortes e não forem verdadeiramente implementadas, e se as cidades de primeiro nível continuarem a aderir às restrições de compra sem as alterar, a força destas políticas irá serão compensados; se as execuções hipotecárias continuarem a perturbar o mercado, então os objectivos do governo central de estabilizar o mercado imobiliário, estabilizar os preços da habitação e estabilizar as expectativas serão compensados;

ainda tenho boas expectativas quanto ao desenvolvimento económico da china e ao desenvolvimento futuro do mercado imobiliário, mas uma viagem de mil quilómetros começa com um único passo, e o caminho deve ser percorrido passo a passo.

precisamos de enfrentar os actuais problemas que afectam o desenvolvimento económico da china e resolvê-los um por um. só desta forma a economia chinesa poderá funcionar sem problemas e alcançar um melhor desenvolvimento.