소식

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부동산은 항상 업계와 대중의 특별한 관심 주제였습니다.

그리고 오늘날의 경제가 압박을 받고 있는 상황에서 부동산 문제는 더욱 최우선 과제입니다.

그렇다면 지금 우리 나라의 부동산 시장을 어떻게 보아야 할까요?

부동산이 직면한 몇 가지 과제와 실질적인 문제를 어떻게 해결하고 부동산은 어디로 갈 것인가?

과거 지방자치단체가 의존했던 토지금융은 어디로 갈 것인가.

이 일련의 질문은 우리 각자의 부와 미래와 밀접한 관련이 있으며, 이에 대해 반복적으로 묻고 생각하도록 요구합니다.

최근 우리는 국민 주택 개혁 프로젝트의 전 지도자이자 중국 부동산 그룹의 전 회장인 meng xiaosu 씨와 단독 인터뷰를 가졌습니다. 다음은 부동산에 관한 많은 주요 문제를 다루는 인터뷰 모음입니다. 주의 깊게 읽어보시고 여러분에게 영감을 주시기를 바랍니다.

구술: 전 국민주택개혁 프로젝트 지도자이자 전 중국부동산그룹 회장 멍샤오쑤

부동산 '병'은 업계 자체로는 치료할 수 없다

묻다:올해 상반기 부동산 상황을 어떻게 보셨나요? 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

멍샤오수:올해 상반기 자료가 나왔습니다. 중국 경제 전체의 발전을 보면 많은 산업이 꽤 잘 나가고 꾸준하게 발전하고 있지만 현재 부동산 산업은 최악입니다.

2024년 1월부터 7월까지 전국 부동산 투자는 10.1%, 매매는 25.9% 감소하며 2년 연속 감소세를 이어갔다.

2022년에는 부동산 매매가 5조 감소했고, 지난해 6조 5천억 감소해 2021년 매매 최고치인 18조 1천억에 비해 매년 5~6조 매매가 감소한 셈이다. 투자 감소와 주택 재고의 부적절한 증가.

게다가 이로 인해 많은 기업들이 토지를 취득할 인센티브가 없는 결과를 낳았습니다. 최근 일부 지자체에서 200여 채가 넘는 토지를 경매에 내놓은 것을 보았는데, 결국 2개만 협상을 했다고 하더군요.이러한 상황은 부동산업을 비롯해 건축자재, 가전, 장식 등 100여개 관련 산업을 포함한 다양한 산업으로 계속 확산되고 있다.

과거에는 긍정적이고 이들 산업의 발전을 촉진했던 부동산의 역할이 이제는 부정적으로 변해 이들 산업의 발전을 '끌어당긴다'.

그런데 문제는 이들 산업 자체가 수많은 일자리를 갖고 있다는 점이다. 부동산 사업이 사라지고 건설업의 프로젝트 부서도 폐지돼 직원 20명이 줄었다. 이에 따라 이주노동자 1500명이 일자리를 잃었다.

이러한 하락세는 계속해서 지역 재정으로 전달되고 있으며,토지를 팔 수 없다는 것은 토지 양도 수수료가 없다는 것을 의미합니다.2년 반 연속으로 중국 역사상 최고치라고 할 수 있는 2021년 토지 양도 수수료 8조7000억 달러가 5조 이상, 이후 첫해 1조 이상으로 절반으로 줄어든 셈이다. 하반기도 1조가 넘었다는 것은 1년 동안 땅이 많이 팔리지 않았다는 뜻이고, 이 땅 중 상당수가 지금은 지방자치단체 도시투자회사가 부담하고 있다는 뜻이다. 기업은 기본적으로 토지를 취득할 수 없습니다.

나는 늘 공기업이 부동산 시장 경쟁에서 물러나야 한다고 주장해 왔지만 이제는 공기업의 지원 없이는 지자체가 토지도 팔지 못할 수도 있는 것 같다.

라고 할 수 있다현재 부동산의 '질병'은 업계 자체만으로는 치료할 수 없는 다양한 요인에 의해 발생하는 종합적인 문제이다.질병이 그렇게 많지 않았을 텐데 7, 8개 학과 간호사들이 번갈아가며 주사를 맞고 결국 환자를 반쯤 때려죽이게 되면서 최종 정책통합의 오류가 발생했다.

부동산 문제를 해결하려면 업계에만 국한될 수 없으며 중앙정부가 이를 중시하고 이를 사회 각계각층의 관심과 협력으로 전환해야 한다. 합의.

부동산의 “질병”을 치료하려면 파격적인 수단이 필요합니다

묻다:부동산이 오늘날의 위치에 도달하게 된 논리나 이유는 무엇입니까?

멍샤오수:역사적으로 부동산은 특히 1998년 주택 개혁 이후 중국 경제를 크게 부양해 왔습니다. 처음 2년 동안은 눈에 띄지 않았지만 2000년에 이르러서는 분명해졌습니다. 이에 대한 데이터가 있습니다.

주택 개혁 초기에 중국의 gdp는 당시 세계 7위였으며, 전문가들은 일반적으로 중국이 2025년에는 세계 3위, 2050년에는 세계 2위가 될 것으로 예상했습니다.

하지만 1998년 주택 개혁 이후 첫 12년 동안 중국의 경제 발전이 평균 2년에 한 번씩 한 국가의 경제 발전을 넘어섰고, 2010년에는 일본을 제치고 세계 2위의 경제 대국이 될 것이라고는 예상하지 못했습니다. 이것의 원동력은 무엇입니까?

개혁개방은 전반적인 배경이고 주택개혁은 개혁개방의 중요한 조치이다. 주택개혁은 내수를 대량으로 촉발시켰고, 이는 중국의 급속한 대외무역 발전과 맞물려 이중순환 상황을 형성했다.

그러나 거시경제 전반을 볼 때 중국 부동산 산업은 2011년 이후 많은 어려움에 직면해 있다. 2011년 이후 중국 경제성장률은 9.5%에서 7.9%로 하락한 뒤 6시, 5시까지 계속 하락해 현재는 '5' 유지에 안간힘을 쓰고 있다.

이유는 무엇입니까? 기관차예요(부동산)꺼졌습니다.

2011년에 어떤 문제가 발생하여 부동산이 내생적 성장 모멘텀을 상실하게 되었습니까?구매제한정책과 이를 중심으로 확장된 대출제한조치이다.

저는 2013년에 이러한 구매 제한 정책을 비판하는 글을 썼습니다. 신임 지도부는 논의 끝에 기존 도매구매 제한보다 나은 시별 정책을 결정했지만, 지자체와의 인터뷰로 인해 시별 정책이 중단된 것을 보면 최근 몇 년간 시별 정책이 중단된 것을 볼 수 있다. - 특정 정책이 다시 언급되었습니다.

부동산은 2011년부터 하락세를 보였다고 해야 할 것입니다. 2021년 이전에는 부동산이 이 시간대에 여전히 작은 주기로 등락했지만, 2022년에는 과도한 규제로 인해 현재까지 계속 하락세를 보이고 있습니다.

한동안,아직도 많은 사람들이 부동산을 '회색코뿔소'로 오해하고 있지만, 사실 '회색코뿔소'란 무엇인가? 잘못된 지방 규제 정책이 진짜 '회색코뿔소'다. 지금까지 부동산 업계는 이를 대표하고 있다. 100 여러 산업이 어려움을 겪고 있습니다.

업계에서는 특단의 조치 없이는 회복이 불가능하다고 안타까워할 정도로 하락폭이 너무 컸다.

묻다:이 “특별” 조치는 정확히 무엇을 의미하는가?

멍샤오수:우선, 첫 번째 특단의 조치는 정부가 무작위적인 행동을 취소하고 긍정적인 행동으로 전환해야 한다는 것입니다.

계속해서 구매 제한 정책을 시행하는 것은 부동산 시장이 이 지경에 이르렀을 때, 부유한 사람들은 상업용 주택을 구입하지 않지만, 가난한 사람들은 저렴한 주택을 소유하지 못하는 결과를 낳았습니다. 부동산 시장 급락. 그런데 부동산을 대체할 다른 산업이 없는데 지금은 사람들이 사지 않는 물건을 사지 못하게 계속 제한하시겠습니까?

적극적인 대책으로는 중앙정부가 앞장서서 금융대책을 내놓고 중앙은행이 자금을 지원하고 재대출을 해주는 등 새로운 대책을 내놓는 것이 필요하다. 저는 일정 기간의 개발 후에 이러한 정책의 효과가 서서히 나타날 것이라고 믿습니다. 이 접근 방식의 장기적인 효과는 더욱 기대할만한 가치가 있습니다.

둘째, 저렴한 주택 건설을 늘리는 것도 특별한 조치입니다.중앙정부는 이를 3대 중점 추진사업 중 하나로 지정했다. 매년 상업용 주택에서 5조 위안에서 6조 5000억 위안에 달하는 엄청난 손실이 발생하는 상황에서 부동산과 수백 개의 관련 산업이 과도한 영향을 받지 않도록 하려면 가능한 한 빨리 무엇을 보완해야 합니까? 부동산의 측면 -저렴한 주택 건설.

상업용 주택과 저렴한 주택은 동전의 양면이며 상호 의존적입니다. 올바른 방법은 주택시장제도와 주택담보제도라는 두 가지 제도를 개선하는 것이다.

사실, 특히 도시의 새로운 시민 가족을 위한 저렴한 주택은 여전히 ​​부족합니다. 이들은 등록된 거주자가 아닌 영주권자이기 때문에 오랫동안 이 집단에 대한 데이터를 수집한 사람이 없습니다.

어떤 사람들은 주택이 충분하다고 말하지만, 그 통계 자료의 근거는 도시의 등록 인구를 기준으로 한 것이 아닙니다.

중국공산당 제20기 중앙위원회 3차 전원회의에서는 도시 상주인구와 등록인구가 동일한 대우를 받아야 한다고 분명히 밝혔는데, 여기에는 어떤 내용이 포함됩니까? 하나는 사회보험, 하나는 의무교육, 다른 하나는 주택보장으로, 이는 새로운 시민이 우려하는 여러 가지 문제를 제기합니다.

주택보장 문제를 예로 들면, 중앙정부에서는 상주인구를 대상으로 하도록 요구하기 때문에 단지 등록인구만을 기준으로 문제를 생각할 수는 없습니다.

또한 전체 부동산 시장이 침체될 때 저렴한 주택 건설을 시작해 매년 5조, 6조 위안을 저렴한 주택 건설에 투자할 수 있다면 국민적 손실을 만회할 수 있다. 부동산 침체기의 경제.

그럼 어떻게 구축하나요?

중앙정부가 주도적으로 5000억 투자를 하고, 지방자치단체가 이에 상응하는 지원을 하게 되면, 정부의 투자는 사회보장 등 은행과 신탁, 펀드의 힘이 합쳐지면 쉽게 이뤄질 것입니다. 5조에 도달하면 저렴한 주택 건설에 5조가 투자됩니다. 한편, 토지 양도 비용이 부과되지 않으며 도시 기반 시설 건설 비용도 부과되지 않습니다. 이는 또한 건설 및 건설에 큰 도움이 될 것입니다. 관련 산업.

따라서 상업용 주택이 불황에 처해 있는 상황에서는 한편으로는 상업용 주택을 확보하고 이를 임대형 저가주택으로 전환하는 방안을 강구해야 한다고 생각합니다. 이것은 또한 비전통적인 수단 중 중요한 수단이다.

중국 주택가격은 계속 오를까?

묻다:올해 우리는 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 일부 주요 도시를 제외하고 구매 제한을 완전히 완화하지 않은 다른 지역도 기본적으로 완전히 완화한 것을 확인했습니다. 부동산 시장은 크게 변하지 않은 것 같습니다. 1선 도시들이 구매 제한을 완전히 완화할 것이라고 생각하시나요? 자유화되면 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

멍샤오수:정책적인 측면에서 보면 상대적으로 큰 변화가 있었다고 볼 수 있다.

지난 몇 년간 부동산 정책이 시장을 억압해 왔다.사람들이 더 많은 주택을 구입하는 것을 방지할 수 있는 방법을 찾으십시오.그러나 이제 정부는 사람들의 주택 구입을 지원하기 위해 일련의 금융 정책을 시작하고 있습니다.여기에는 계약금 비율 인하, 은행 대출 금리 인하, 지자체에 상업용 주택 구입 및 보관을 위한 재융자 지원 일부 제공 등이 포함됩니다.

그러나 특히 1선 도시에서는 행정적 구매 제한 조치가 완전히 제거되지 않은 것을 보고 사람들이 주목하고 있습니다.

2016년을 예로 들면, 중앙정부의 부동산 재고축소 정책에 따라 베이징, 상하이, 광저우, 선전이 부동산 시장 활성화에 앞장섰고, 이는 이후 강력한 2급 도시, 2급 도시로 전달되었습니다. 그러다가 3, 4선 도시로 진출해 전국 부동산 시장을 빠르게 견인했고, 부동산 관련 산업도 수백 개가 늘어났다.

베이징, 상하이, 광저우, 선전의 역할은 벤치마킹 역할을 하는 것이다.최근에는 많은 2선, 3선 도시, 심지어 새로운 1선 도시까지 자유화되었는데, 주민들은 왜 여전히 1선 도시의 기준을 바라보고 있는가?

구매 제한을 완전히 해제하면 너무 재미있을 것이라고 생각하는 사람들이 많겠지만, 일부 전문가들은 구매 제한이 해제되면 곤란할 것이라고 생각합니다. 인원이 너무 많아서?

그런데 궁금하네요. 중국은 그렇게 오랜 세월 동안 발전해 왔고, 구매 제한이 시행된 지 불과 14년이 되었습니다. 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 인구는 모두 구매로 인해 발생한 것인가요? 제한? 미국의 뉴욕, 일본의 도쿄... 세계의 많은 대도시에는 구매 제한이 없습니다. 그 곳이 사람들로 가득 차고 집값이 폭등한 것은 아닐까요?

그러므로 1선도시의 구매제한 완화를 주저하거나 주저할 필요는 없다.1선 도시들이 구매 제한을 해제하거나 구매 제한을 줄이지 않는 한, 전국민들은 원래의 정책이 다시 돌아올 것이라고 생각할 것입니다.따라서 일선 도시에서 취한 조치는 전국에 영향을 미쳤습니다.

실제로 전체 시장은 여전히 ​​부진하고, 정책의 힘도 아직 완전히 드러나지 않은 상황이다. 부동산 정책을 모두 시행하더라도 주택 생산량과 소화 과정이 있기 때문에 여전히 9개월 정도의 시차가 있을 것으로 보인다. , 지금은 물론 일부 정책이 아직 시행되지 않았습니다.

묻다:그럼 많은 정책이 나왔지만 실제로 시행되지 않은 것도 있다는 건가요?

멍샤오수:중앙정부의 정신은 분명하지만, 그것이 모두 정책으로 옮겨진 것은 아니다.

예를 들어, 중국 공산당 중앙위원회 3차 전원회의 이후 많은 곳에서 학습회에 대해 이야기했지만 그것은 단지 연구일 뿐 실제적인 조치는 취해지지 않았습니다. 중국 공산당 중앙위원회 3차 전원회의에서는 저렴한 주택 건설을 늘릴 것을 강조했지만, '14차 5개년 계획'에서는 그런 조치가 확인되지 않았습니다. "라고 말했지만, "14차 5개년 계획"은 2020년에 확정되어 2021년에 시행됩니다. 네, 중앙정부가 언제 저렴한 주택 확대를 강조했습니까?2023년에는 지금부터 3건의 주문과 5건의 신청이 있었다고 할 수 있지만, 여전히 예전과 똑같은 곳도 있습니다.

지자체는 현 상황을 유지만 하지 말고 언젠가는 상황이 좋아질 때까지 적극적인 조치를 취해야 합니다. 부동산 시장이 제대로 작동하지 않는 지금, 과거에 남아 있던 문제에 대한 정부의 적극적인 대책과 해결이 더욱 필요하다.

묻다:많은 사람들은 중국의 주택 가격이 끝났다고 생각합니다. 한편으로는 중국의 출생률이 감소하고 인구가 정점에 도달했으며 다른 한편으로는 중국의 도시화 속도도 병목 현상에 도달했습니다. 무대. 어떻게 생각하세요?

멍샤오수:출산율 감소, 도시화 둔화는 모두 맞는 추세다.

하지만 우리가 직면해야 할 사실은,이제 중국의 많은 도시에 영구 인구가 거주하고 있지만 문제는 해결되지 않았습니다.그리고이러한 대규모 인구 기반은 또한 지속적으로 새로운 가족을 생성하고 있습니다. 이러한 기존 주식을 해결 했습니까?청년들이 결혼하면 집이 필요한 문제는 해결됐나요?

점진적인 성장 문제는 말할 것도 없고, 이러한 현재의 문제만 해결하려면 적어도 몇 년, 심지어는 10년이 걸릴 것입니다. 미래만 생각하지 말고 현재의 문제를 해결하는 것이 핵심입니다.

실제로 많은 전문가들은 도시의 등록 인구에 국한된 데이터를 제대로 이해하지 못합니다. 그러나 우리나라의 도시 등록 인구는 6억 8천 1백만 명이며, 상주 도시 인구는 9억 3천 3백만 명에 이릅니다. 그들은 이 2억 5천 2백만 명이 1억 가구에 해당한다는 사실을 망각합니다.

언제 호적 말소가 되는지에 대해서는 여기서 자세히 언급하지 않겠지만, 적어도 도농 이중구조를 바탕으로 도시에 이중구조를 강요할 수는 없다는 점은 분명히 해야 한다.

이것은 이전에 도시에 있던 사람들이 그들을 돌보지 않을 것이라는 의미는 아닙니다.오히려 안정을 유지하는 바탕 위에서 중산층, 특히 농민의 문제도 해결해야 합니다.

의료보험을 예로 들면, 도시 사람들은 어느 정도 보호를 받지만 농부들은 돌아가서 새로운 농촌 협동 의료 보험만 구입할 수 있습니다. 이 보험은 일년에 수백 위안을 청구하고 집을 떠나는 것에 대해 상환하지 않습니다. 이러한 문제를 해결해야 합니다. 농민이 도시에 들어오면 새로운 시민이 되는 것입니다.

그런데 이름만 인정받는 것 외에 정체성이나 공익성 측면에서도 정말 인정받는 걸까? 많은 도시에서는 이들을 가족으로 여기지 않으며, 공무원이 아닌 도시의 일반 직원들도 그들을 가족으로 여기지 않습니다.

그래서 우리가 저렴한 주택 건설에 관해 이야기할 때 일부 도시에서는 우리가 1년에 몇 채를 지었는지 묻지만 사람들은 누구를 위해 집을 짓느냐고 묻습니다. 인터넷상의 일부 여론에서는 저렴한 주택이 일부 사람들의 특권이 되었다고 잘못 생각하는데, 여기에는 이유가 있습니다.

마찬가지로 사람들이 가장 높은 도시화율을 이야기할 때 등록인구를 제외한 상주인구를 생각해 본 적이 있는가? 주변 사람들은 아파트를 여러 채 가지고 있지만 택배나 테이크아웃을 하는 남자, 아직 집이 없는 청소부 아줌마를 본 적이 없습니다. 그렇다면 저렴한 주택에 살아야 할까요?

오늘날 많은 사람들은 중국 경제가 천장에 도달했고, 도시화가 천장에 도달했으며, 부동산도 천장에 도달했으며, 모든 것이 천장에 도달했다고 말합니다.우리 앞에 놓인 실제적인 문제는 해결되었습니까? 아니요, 결국 해결해야 할 문제는 여전히 해결해야 합니다.

토지금융은 어디로 갈 것인가?

묻다:현재 토지금융 현황은 어떻다고 생각하시나요?

멍샤오수:이미 정점에 도달했으며 앞으로는 이렇게 높은 토지 양도 수수료 수입이 없을 것입니다.나는 감히 이렇게 말한다. 하지만미래의 지방정부 수입이 토지에서 나오지 않을 것이라는 말도 틀린 말이다.

전 세계 도시 지방정부의 재정 수입은 주로 토지에서 나온다.하지만 사람이 토지에서 나오는 방식은 다르다.부동산세를 통해서다. 20여년 전 중앙정부에서도 재산세와 부동산세를 제안했지만 시행되지 않았다. 오랜 세월 동안 지방정부는 서서히 불규칙한 토지양도비 정책을 개발해왔습니다.

전체 형성과정은 매우 느리다. 처음에는 연간 수천억이더니 점차 수조, 수조로 늘어났고, 최고치는 연간 8조7000억이었다.

토지금융이 형성되는 것도 조세분담제 시행에 따른 것이다. 지방재정의 일부를 중앙정부에 이양해야 한다.남는 곳은 많지 않았지만 세력이 상대적으로 커서 토지를 팔 수 있는 여지가 남아있어서 점차 토지금융에 의존하게 되었다.

다시 말씀드리자면, 지방정부의 수입이 주로 토지에서 나오는 것은 사실입니다. 그러나 우리나라에서는 재산세가 없을 경우 정부는 가장 인기 있는 다른 두 집단으로부터 돈을 모아서 이 자금을 사용합니다. 도시 건설 및 개발을 유지합니다.

첫 번째는 농민들로부터 돈을 모으는 방법인데, 저렴한 가격에 토지를 취득해 높은 가격에 파는 방식이다. 사실 이것도 일종의 가위차이다.. 재작년에 한 세트의 데이터에 대해 알아봤습니다. 수년에 걸쳐 총 토지 양도 비용은 81조인데, 3%도 안 되는 2조만 농민에게 분배되었고, 나머지 79조는 도시로 전환되었습니다. 관리와 도시 건설을 대체해야 합니다. 그렇지 않으면 최근 몇 년 동안 도시 건설에 그렇게 많은 돈이 있을 수 있겠습니까?

즉, 도시가 번영하는 동안 누가 고통을 받습니까? 농민들은 많은 고통을 겪었다. 처음에는 1에이커당 2만 위안을 모았고, 그 후 오랫동안 땅을 모아 몇 배로 늘렸다. 그러나 그 땅은 도시에서 팔렸고 결국 200만 위안, 심지어 20만 위안에 팔렸다. 백만. 이는 토지 금융으로 간주됩니다.

두 번째 실수는 이 고가의 주택이 결국 누구에게 팔렸는가이다.그들은 새로운 시민이기 때문에 반대로 상대적으로 부의 축적이 낮은 집단은 결국 집을 사기 위해 더 많은 돈을 쓸 것입니다(노인 노동자들은 이미 오래 전에 집을 샀고, 논리적으로 농민들은 이미 그 가치가 증가했습니다). 그리고 신규 시민은 정책의 대상이 되어야 하지만 상대적으로 부의 축적이 낮은 도시 거주자입니다. .

따라서 토지금융 자체에는 구조적 결함이 있다. 앞으로 중국은 토지에서 돈을 받는 표준화된 지방세 제도를 구축해 토지금융에 대한 의존도를 점차 줄여야 할 것이다.

사실 오늘날에는 토지금융에 의지하면 더 이상 의지할 수 없습니다.

토지금융은 다시 돌아오지 않는다.일부 지방자치단체는 이를 인지하지 못하고 개혁과 혁신을 추구하지 않고 대신 각종 세외수입을 사용하기 시작하는데, 이는 사실상 '나태한 행정'의 발현이다. '부실한 행정'. 이런 일이 계속되면 지역 사업 환경이 지난 몇 년간 망가지고, 결국 피해를 보는 것은 지역이다.그리고 분명히 다른 세금 원천이 있는데, 그것에 대해 생각해 보는 것은 어떨까요?

묻다:여기서 세금 원천은 무엇입니까?

멍샤오수:

1. 첫 번째 조세원 : 소규모 재산권 주택이 부동산세 징수에 앞장서다

현재 현실에 따르면 토지양도비 및 기타 수수료를 납부하지 않고, 증명서를 확인 및 발급하지 않아 법적인 의미에서 부동산재산권에 해당하지 않는 소액재산권을 가진 주택이 다수 존재하고 있습니다.

('중화인민공화국 토지관리법' 규정에 따라 재산권이 소액인 주택은 집합의 구성원이 아닌 제3자에게 양도 또는 매각할 수 없습니다. 즉, 구입 후 법적으로 양도할 수 없습니다. .또한 집의 가치 보존과 평가에 일정한 영향을 미칩니다.

이들 소규모 주택의 비율은 이미 매우 크다. 도시 주택 면적의 약 22~25%, 약 80억 평방미터, 8천만 가구에 해당하는 것으로 추정된다.

실제로 재산권이 적은 주택에 대해서는 토지양도비만 납부하면 그 집의 가치는 같은 위치의 상가주택 기준으로 평가될 수 있다. 한 번에 그는 그것을 지불할 수 없을 수도 있습니다. 토지 양도 비용을 징수한 후 두 번째 문제가 발생했습니다.이 돈은 누구에게 속해야 할까요?

이때 원래 농부들이 우리에게 와서 그 돈이 우리 마을의 소유여야 한다고 말했습니다. 과거에는 토지를 징발하지 않았지만 지금은 국무원의 규정에 따라 토지를 징발했습니다. 절반 이상이 농부들의 것입니다. 또 뭔가가 일어났습니다. 이 농부들은 자신들이 법을 어겼다고 생각하니 그냥 내버려두세요. 이제 토지양도비를 징수하게 되자 농민들은 부당함을 느끼기 때문에 토지양도비를 갚기 위해서는 많은 분쟁과 문제를 해결해야 한다.

하지만정부과세 관점에서 보면 부동산세를 부과하면 이러한 문제를 해결할 수 있다.즉, 연도별로 나누어서 납부하게 되는데, 납부가 완료된 후 재산권이 큰 재산과 병합하게 됩니다.그리고 공공 서비스도 제공하는 정부이든, 대규모 주택을 구입하는 주민들이든 심리적으로도 균형을 이루고 있습니다.

그리고 재산권이 적은 주택을 구입하는 사람들은 여전히 ​​지불할 의향이 있습니다. 왜냐하면 매년 공유하여 감당할 수 있고, 지불하면 합법적이고 (집)의 가치가 기하급수적으로 증가하기 때문입니다.

예를 들어 자신의 집(재산권이 적은 주택)이 200만 달러이고, 그 옆 상가주택이 400만 달러라면, 부동산세가 부과되고 그 집이 합법화되면 그 집은 역시 4000만원이 될 것이다.

여기서 모으면 양이 꽤 많을 것 같아요. 물론 이 세금은 토지 양도세 납부액을 기준으로 한다. 국제표준세율 2~3%에 따라 연간 세금을 부과한다면 평균 연간 세금은 2.5%이다.그러면 이 부동산의 가치는 약 80조 위안이고, 연간 2조 위안의 세금을 징수할 수 있습니다.

대형주택에 대한 부동산세가 언제 징수되는지는 정부가 먼저 국민에게 설명하고, 대형주택이 많고 면적이 넓더라도 국민이 미리 예상할 수 있도록 세율을 정해야 한다. 매우 낮습니다.

여기서 다시 말씀드리자면, 부동산세는 어떻게 징수하나요?저는 두 가지 생각을 추가하고 싶습니다.

먼저, 부동산을 확인한 후 등록하세요.부동산세는 사람이 아니라 주택에 부과됩니다. 예를 들어, 커뮤니티에 2,000채의 스위트룸이 있는 경우 이 세금은 징수하기 쉽고 세금이 부과되지 않습니다. 해외에 나가서 돌아오지 않을 경우에는 경매 후 몇 년 동안 계속 게시하면 법에 따라 경매할 수 있습니다. 세금을 내고 그가 나머지를 징수할 때까지 기다리면 그가 나타날 것입니다.

이것이 첫 번째 단계입니다. 이 단계에서는 공평하다거나 불공평하다고 말합니다. 물론 어떤 사람은 집이 하나이고 어떤 사람은 집이 여러 개 있어서 불공평합니다.

그래서 두 번째 문장, 증인과 퇴각이 있습니다.예를 들어 부부라면 2주택, 1주택이면 1주택, 노인이 있는 집이라면 3주택도 세금 환급을 받을 수 있다. 이를 통해 일반 국민 누구나 세금 환급 혜택을 누릴 수 있으며, 결혼 생활을 잘하고 가족을 부양하도록 장려합니다.

2. 두 번째 세원: 기업에서 거주지로

상가주택 개혁 자체는 부동산 회사들이 상가건물을 많이 지었기 때문이 아니라, 지자체가 토지승인에 착오가 있었다고 하는 데는 두 가지 이유가 있다.

(1) 승인된 상업용 토지의 양은 최대한 많은 기업을 유치할 수 있고, 이후 투자를 유치하면 매년 세금 수입이 발생한다는 것은 오해입니다. 한 번. 이것은 실제로 환상입니다.

(2) 부동산 규제로 인해 주택 건설을 위한 토지 제공이 제한됩니다. 토지양도비를 징수하기 위해 지자체에서는 많은 토지를 상업용지로 매물로 내놓았습니다.

베이징을 예로 들어보자. 2011년 부동산 규제를 시작으로 베이징의 상업용 토지와 주거용 토지의 공급이 어긋나기 시작했다.

과거 개발 아이디어에 따르면 주택 단지는 일반적으로 상업 시설 7%, 서비스 시설 8%로 총 15%, 20% 이하로 건설된다.

그 결과, 2011년부터 베이징의 주거용 및 상업용 토지 승인 규모는 100:100에서 2016년까지 100:150으로 성장하여 상업용 토지가 주거용 토지보다 50% 더 많이 승인되었습니다.

이로 인해 승인되었으나 건설되지 않은 상황, 건설되었지만 완료되지 않은 상황, 완료되었으나 사용되지 않은 상황, 특히 세 번째 상황이 발생합니다.

그렇다면 이러한 문제를 해결하는 방법은 무엇입니까? 생각을 완전히 바꾸고 유연하게 대처할 수 있습니다. 당시 승인된 상업 사이트는 현재도 상업 사이트여야 합니까, 아니면 미래에도 가능합니까? 왜 협상을 통해 거주지를 변경할 수 없나요?

상업용에서 주거용으로의 전환의 전형적인 예는 뉴욕의 트럼프 타워입니다. 역사적으로 트럼프 타워는 bank of manhattan으로 불렸으며 나중에 bank of manhattan이 다른 은행과 합병되어 더 이상 건물이 필요하지 않았습니다. , 그래서 거주지로 개조되었습니다.

미국 역사상 쉬운 일이었습니다. 중국은 지금 기술에 문제가 없지만 지방 정부는 이러한 빈 상업용 건물을 지키기보다 세금을 징수하지 않는 것을 선호합니다.

묻다:상업용지의 주거용 전환을 추진하면 지자체가 토지를 팔지 못할까 걱정할까. 토지금융은 이미 하락세다.

멍샤오수:지금 제가 말씀드리고 싶은 것은,지자체에서는 더 이상 토지를 팔 수 없지만, 상가 개혁과 주택 개혁에는 아직도 숨은 돈이 많다.우리가 상하이에서 조사한 바에 따르면 주거용 토지의 제곱미터당 지가는 45,000위안, 상업용 토지의 경우 15,000위안으로 30,000위안 차이가 난다.

상하이의 많은 핵심 토지는 상업용 건물로 전환하는 데 기술적으로 문제가 없습니다. 또한 이러한 장소는 상업용 건물로 전환되면 좋은 위치, 충분한 주차 공간 및 가스 연결을 갖추고 있습니다. 정부는 1㎡당 30,000위안의 토지 가격 차액을 받을 수 있는데, 이를 재정 인상이라고 합니다.

또한, "상업용 부동산을 주거용 부동산으로 개조"는 꾸준한 토지 가격 차이를 만들어 지역 소득을 높일 뿐만 아니라 해당 프로젝트의 위치를 ​​쉽게 거래할 수 있어 개발자가 자금 압박을 완화할 수 있습니다. 또한 건물 인도를 확보하고 부채를 완화하는 데 돈을 사용합니다.

우리의 계산에 따르면 상하이의 사무실 건물 1000만 평방미터를 상업용 건물로 전환할 수 있는데, 이 1000만 평방미터당 토지 가격 차이는 3000억 위안에 달합니다. . 이것은 단지 상하이이며, 전국의 주요 도시는 수조에 달합니다.

이제 관건은 지방자치단체가 운영을 유지하고 임금을 유지하며 민생을 보호할 수 있도록 지방재정을 아끼는 방안을 찾는 것이다. 요즘은 토지를 팔 수 없다고 해서 토지금융이 없는 것은 아니다. 다만 예전과 같은 토지금융이 아닐 뿐이다.오히려 기존 재고와 몇 년 동안 채굴이 가능한지를 기준으로 따지면 대략 10년 정도가 될 것 같습니다.

이 10년은 지방정부의 변화를 촉진할 뿐입니다. 10년 후에는 부동산세가 기본적으로 보편화되고, 지방정부는 안정적이고 지속 가능한 재정 수입을 갖게 될 것입니다.

3. 세 번째 세원: 저렴한 주택 건설

이 두 가지 외에도 앞서 언급한 저렴한 주택 건설이라는 세 번째 세금도 있습니다.저렴한 주택은 토지 이전 수수료를 발생시키지 않지만 다양한 세금을 포함하여 180개 이상의 관련 산업의 발전과 고용을 촉진합니다. 이 세금을 합하면 20%입니다.

과세 계층이 아니라 과세 계층입니다. 직원은 소득에 대해 개인 소득세를 납부해야 하고, 공급업체도 자재에 대한 세금을 납부해야 하며, 가전제품 및 가구에 대한 보상 판매도 있습니다. 저렴한 주택에 매년 투자하면 국가는 중앙정부와 지방자치단체를 포함해 5조를 투자해 매년 약 1조의 세수를 창출할 수 있다.

부동산 필수품

묻다:현재 부동산 시장은 전반적으로 하락세를 보이고 있는 것으로 보이며, 특히 온라인상에서 특정 지역의 중고 주택 거래 가격이 수십% 하락했다는 보도가 간헐적으로 등장하면 어떻게 될까요? 이것 생각해?

멍샤오수:중고집과 새집의 차이점은 보통 사람들 사이의 거래이며, 구매자와 판매자 사이의 게임과 타협을 통해 최종적으로 도달하는 가격이라는 점입니다. 따라서 중고 주택이 지배하는 시장에서 주택 가격이 오르락 내리락하는 것은 전 세계적으로 흔한 현상이다.

이제 중고 주택 가격 하락을 보면 중고 주택의 가장 큰 문제는 압류된 주택이라고 할 수 있다. 요즘은 중고주택이 새집 가격을 낮추고 있고, 압류주택이 중고집 가격을 낮추고 있습니다.

압류주택은 평균적으로 30% 할인된 가격으로 경매가 이루어지지만, 여전히 경매가 불가능한 주택이 많아 50% 할인된 가격에, 심지어 50% 할인보다 낮은 가격에 경매되는 경우도 있습니다. 실패한.

압류 주택은 어떤 그룹에 해당합니까?

그들은 집을 경매에 올려야 하는 평범한 사람들입니다. 이들 중 한 유형은 일시적으로 실직하고 주택담보대출을 갚을 만큼 충분한 수입이 없는 평범한 직장인입니다. 그들의 집은 경매에 나섰습니다. 집값은 계속해서 떨어지기 시작했습니다.

제가 아는 한, 현재의 경제상황에서 압류주택은 늘어나는 추세를 보이고 있습니다. 그리고 중고주택 시장에서는 정부가 개입할 능력이 별로 없는데, 압류된 주택 문제에 있어서는 정부가 개입할 수 있는 능력이 있어 전반적인 상황에 영향을 끼쳤다는 점도 언급할 만하다. 일부 평범한 사람들의 삶에도 영향을 미쳤습니다.

저는 정부가 현재의 압류 문제를 관리할 능력이 있다고 생각합니다. 여기에도 몇 가지 제안이 있습니다.

첫째, 사람들이 대출 상환을 연기하도록 하십시오.이는 실제로 매우 일반적이며 많은 회사에서 이미 이 작업을 수행했기 때문에 압류 주택도 이를 통해 배울 수 있습니다. 연장을 하면 서민들에게 안도감을 줄 수 있고, 2년 연장을 하면 회복이 가능할 수도 있다. 이는 상환 연장이며 이자는 계속해서 징수된다.

두 번째 방법은 '무이자 연장'이다.어떤 사람들은 이미 해고되어 실업 상태입니다. 이때 그들에게 이자를 부과하는 것은 의미가 없습니다. 단지 그들의 이자를 포기하고 2년 더 연장하면 됩니다. 이제 법적 조치를 취할 수 있게 되었고, 심지어 은행과 개인 무한책임 보증을 체결하기도 했으며, 그는 여전히 지불 불능 상태여서 다른 사람들에게 상환을 요청했습니다. 이전에 있었던 일입니다.

세 번째 접근 방식은 이제 중앙 정부와 중앙 은행에 의해 시작됩니다.중앙은행 재대출의 일부를 지방정부의 기존 주택 재고 취득을 지원하는 데 사용합니다.그러면 기존 주택을 구입할 때 이러한 압류된 주택을 넣어도 되는 것 아닌가요? 그러면 구입 시에는 가격이 보장되어야 하고, 가격이 너무 억제될 수 없으며, 서민이 감당할 수 있는 가격이어야 합니다. 사람들;

네 번째 접근 방식은 어느 대형 은행의 사장이 나에게 이렇게 말했습니다.모든 은행에는 임대 회사가 있는데, 이러한 압류 주택을 임시로 임대 회사에 양도하는 것은 어떨까요?(집주인과 적절한 조치를 협의합니다)? 이를 통해 주택 가격이 시장에 영향을 미치는 것을 방지할 수 있습니다.

사실은,부동산 시장 전체의 쇠퇴는 국민이 원하는 것이 아니다. 부동산 시장의 쇠퇴는 경제 침체를 가져오고 많은 기업의 파산을 개인의 노력으로는 되돌릴 수 없다.이 경우 은행과 법원은 결국 국민의 입장에서 문제를 고려한다.

전반적인 상황을 되돌아보면, 우리는 전체 시장의 변화에 ​​대해 긍정적인 태도를 가져야 합니다. 하지만국민의 자신감 부족과 집값 불안 등의 문제가 여전히 존재하는 상황에서 국민이 집을 마련하는 것은 현실적이지 않다.

시장이 회복되려면 시간이 좀 걸릴 것이라고 생각하지만, 도입된 정책이 충분히 강력하지 않고 실제로 실행되지 않고, 일류 도시가 구매 제한을 변경하지 않고 계속 고수한다면 이러한 정책의 강점은 차압이 계속해서 시장을 혼란에 빠뜨리면 부동산 시장 안정화, 주택 가격 안정화, 기대 안정화라는 중앙 정부의 목표가 상쇄될 것입니다.

나는 중국의 경제 발전과 향후 부동산 시장의 발전에 대해 여전히 좋은 기대를 갖고 있지만 천 리의 여정은 한 걸음부터 시작되고 길은 한 걸음 한 걸음 걸어야 합니다.

우리는 현재 중국 경제 발전에 영향을 미치는 문제를 직시하고 하나씩 해결해야 중국 경제가 원활하게 운영되고 더 나은 발전을 이룰 수 있습니다.