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il settore immobiliare è sempre stato un argomento di particolare interesse per l’industria e il pubblico.

e con l'economia odierna sotto pressione, le questioni immobiliari hanno ancora più priorità.

quindi, come dovremmo vedere ora il mercato immobiliare del mio paese?

come risolvere alcune delle sfide e dei problemi pratici affrontati dal settore immobiliare e dove andrà a finire?

dove andranno a finire i finanziamenti fondiari su cui facevano affidamento i governi locali in passato?

questa serie di domande è strettamente legata alla ricchezza e al futuro di ognuno di noi e richiede che ce lo poniamo e ci riflettiamo ripetutamente.

di recente, abbiamo avuto un'intervista esclusiva con il signor meng xiaosu, ex leader del progetto nazionale di riforma abitativa ed ex presidente del china real estate group. quella che segue è una raccolta dell'intervista, che copre molte questioni chiave nel settore immobiliare. leggila attentamente e spero che ti ispiri.

narrazione orale: meng xiaosu, ex leader del progetto nazionale di riforma abitativa ed ex presidente del china real estate group

la “malattia” del settore immobiliare non può essere curata dal settore stesso

chiedere:come osservate la situazione immobiliare nella prima metà di quest'anno? quali sono i tuoi pensieri a riguardo?

meng xiaosu:sono stati pubblicati i dati per la prima metà di quest'anno. osservando lo sviluppo dell'intera economia cinese, molte industrie stanno andando abbastanza bene e stanno facendo progressi costanti, ma il settore immobiliare è attualmente il peggiore.

da gennaio a luglio 2024, gli investimenti immobiliari nazionali sono diminuiti di un altro 10,1%, le vendite sono diminuite del 25,9% e hanno continuato a diminuire. questo calo è un nuovo calo dopo due anni consecutivi di declino.

nel 2022 le vendite immobiliari sono diminuite di 5 trilioni, l'anno scorso di 6,5 trilioni. rispetto al picco di vendite di 18,1 trilioni nel 2021, ciò equivale a perdere 5 o 6 trilioni di vendite ogni anno un calo degli investimenti e una crescita inadeguata del patrimonio immobiliare.

inoltre, ciò ha fatto sì che molte aziende non abbiano alcun incentivo ad acquisire terreni. recentemente ho visto alcuni governi locali mettere all'asta più di 200 pezzi di terreno e alla fine mi hanno detto che avevano negoziato solo per due pezzi.questa situazione continua a diffondersi dal settore immobiliare a vari settori, tra cui più di 100 settori correlati come materiali da costruzione, elettrodomestici e decorazioni.

il ruolo del settore immobiliare, che prima era positivo e favoriva lo sviluppo di queste industrie, ora è diventato negativo e "trascina" lo sviluppo di queste industrie.

ma il problema è che queste stesse industrie comportano un gran numero di posti di lavoro. i progetti immobiliari sono scomparsi, un dipartimento di progettazione nel settore edile è stato abolito e 20 dipendenti sono stati ridotti, 1.500 lavoratori migranti non hanno lavoro.

questo calo continua a trasmettersi alla finanza locale,non poter vendere il terreno significa che non è prevista alcuna commissione di trasferimento del terreno.due anni e mezzo consecutivi equivalgono a dimezzarsi, passando da 8.700 miliardi di tasse di trasferimento fondiario nel 2021, che può essere considerato il picco più alto nella storia cinese, a oltre 5.000 miliardi, e poi a più di 1.000 miliardi nel primo periodo. se anche la seconda metà dell’anno supera i 1.000 miliardi, significa che non è stata venduta molta terra durante l’intero anno, e gran parte di questa terra è a carico di società di investimento urbano del governo locale, ora private le imprese non sono sostanzialmente in grado di acquisire terreni.

ho sempre sostenuto che le imprese statali dovrebbero ritirarsi dal campo della concorrenza di mercato immobiliare, ma ora sembra che senza il sostegno delle imprese statali, i governi locali potrebbero non essere nemmeno in grado di vendere i terreni.

si può dire cosìl'attuale "malattia" del settore immobiliare non può essere curata dal settore stesso. si tratta di un problema globale causato da diversi fattori.potrebbero non esserci state così tante malattie, ma infermieri di 7 o 8 reparti diversi si sono alternati nel somministrargli iniezioni e alla fine hanno picchiato a morte il paziente, il che ha portato all'errore di sintesi politica finale.

per risolvere il problema del settore immobiliare, non è possibile limitarlo all’industria. è necessario che il governo centrale gli dia grande importanza e lo traduca nella cooperazione di vari dipartimenti e governi locali. tutti i settori della società dovrebbero prestare attenzione e alla fine stabilirsi un consenso.

trattare la “malattia” del settore immobiliare richiede mezzi non convenzionali

chiedere:qual è la logica o la ragione per cui il settore immobiliare è arrivato dov'è oggi?

meng xiaosu:storicamente, il settore immobiliare ha dato un forte impulso all'economia cinese, soprattutto dopo la riforma immobiliare del 1998. ciò non era visibile nei primi due anni, ma era evidente nel 2000. esistono dati a riguardo.

all'inizio della riforma immobiliare, il pil della cina era al settimo posto nel mondo. a quel tempo, gli esperti generalmente credevano che la cina sarebbe diventata il terzo nel mondo entro il 2025 e il secondo nel mondo entro il 2050.

ma non mi aspettavo che nei primi 12 anni dopo la riforma immobiliare del 1998, lo sviluppo economico della cina superasse in media quello di un paese ogni due anni. nel 2010, ha superato il giappone ed è diventata la seconda economia più grande del mondo è la forza trainante dietro questo?

riforma e apertura costituiscono il contesto generale e la riforma abitativa è una misura importante nel contesto della riforma e dell’apertura. la riforma immobiliare ha scatenato una grande quantità di domanda interna che, insieme al rapido sviluppo del commercio estero cinese, ha creato una situazione di doppia circolazione.

ma guardando all’intero ciclo macro, il settore immobiliare cinese ha dovuto affrontare molte difficoltà dal 2011. dal 2011, il tasso di crescita economica della cina è sceso dal 9,5% al ​​7,9%, per poi continuare a diminuire, fino alle 6:00, alle 5:00, e ora fatica a "mantenere il 5".

qual è il motivo? e' la locomotiva(immobiliare)spento.

quali problemi si sono verificati nel 2011 che hanno fatto sì che il settore immobiliare perdesse il suo slancio di crescita endogeno?si tratta della politica di restrizione degli acquisti e delle misure di restrizione del prestito estese attorno alla restrizione di acquisto.

nel 2013 ho scritto un articolo in cui criticavo questa politica di restrizione degli acquisti. la nuova leadership, dopo la discussione, ha deciso politiche specifiche per la città, che erano migliori delle precedenti restrizioni sugli acquisti all'ingrosso. tuttavia, a causa delle interviste con i governi locali, le politiche specifiche per la città sono state interrotte, come puoi vedere negli ultimi anni, città sono state menzionate nuovamente le politiche specifiche.

va detto che il settore immobiliare attraversa un periodo di declino dal 2011. prima del 2021, il settore immobiliare oscillava ancora in piccoli cicli in questa linea temporale, ma nel 2022, a causa dell’eccessiva regolamentazione, ha continuato a diminuire fino ad ora.

per un po,molte persone considerano ancora erroneamente il settore immobiliare un "rinoceronte grigio", ma in realtà, cos'è un "rinoceronte grigio" il vero "rinoceronte grigio" è finora rappresentato e guidato dalle politiche normative locali sbagliate? 100 numerosi settori stanno attraversando difficoltà.

il declino è stato così profondo che molti operatori del settore si sono lamentati del fatto che sarebbe stato impossibile riprendersi senza misure straordinarie.

chiedere:a cosa si riferisce esattamente questo provvedimento “straordinario”?

meng xiaosu:innanzitutto, la prima misura straordinaria è che il governo annulli le sue azioni casuali e le trasformi in azioni positive.

continuare ad attuare la politica di restrizione degli acquisti è un atto di caos. il mercato immobiliare è in declino fino a questo punto. i ricchi non acquistano alloggi commerciali, ma i poveri non hanno alloggi a prezzi accessibili. ciò ha portato a un forte calo del mercato immobiliare. ma non esiste altro settore in grado di sostituire quello immobiliare, quindi vuoi continuare a impedire alle persone di acquistare cose che non compreranno ora?

per quanto riguarda le misure proattive, dobbiamo imparare dalle pratiche del governo centrale. il governo centrale ha preso l’iniziativa di proporre alcune nuove misure, comprese misure finanziarie, con la banca centrale che fornisce denaro e nuovi prestiti. credo che, dopo un periodo di sviluppo, gli effetti di queste politiche si manifesteranno lentamente. vale la pena aspettarsi gli effetti a lungo termine di questo approccio.

in secondo luogo, anche l’aumento della costruzione di alloggi a prezzi accessibili rappresenta un passo straordinario.il governo centrale lo ha indicato come uno dei tre progetti chiave di promozione. di fronte alle enormi perdite che vanno dai 5mila ai 6,5mila miliardi di rmb ogni anno in abitazioni commerciali, come evitare che il settore immobiliare e centinaia di industrie e industrie correlate siano eccessivamente colpiti. ciò che deve essere compensato il prima possibile è un altro? aspetto del settore immobiliare -costruzione di alloggi a prezzi accessibili.

gli alloggi commerciali e quelli a prezzi accessibili sono due facce della stessa medaglia: sono interdipendenti e si sostengono a vicenda. il metodo corretto è quello di migliorare due sistemi, vale a dire il sistema del mercato immobiliare e il sistema di sicurezza abitativa.

in effetti, c'è ancora carenza di alloggi a prezzi accessibili, soprattutto per le famiglie di nuovi cittadini nelle città. sono residenti permanenti, non residenti registrati, quindi nessuno raccoglie dati su questo gruppo di persone da molto tempo.

alcuni dicono che ci sono abbastanza case, ma non è così. la base dei loro dati statistici è sbagliata. si basano sulla popolazione registrata della città.

la terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese ha affermato chiaramente che la popolazione permanente urbana e la popolazione registrata dovrebbero ricevere lo stesso trattamento. cosa include questo? uno è l’assicurazione sociale, uno l’istruzione obbligatoria e l’altro è la sicurezza abitativa, che solleva diverse questioni che preoccupano i nuovi cittadini.

prendiamo ad esempio la questione della sicurezza abitativa. poiché il governo centrale impone di prendere di mira la popolazione permanente, non si può considerare il problema solo in base alla popolazione registrata.

inoltre, se potessimo avviare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili quando l’intero mercato immobiliare è in recessione e investire 5 o 6 trilioni di yuan ogni anno nella costruzione di alloggi a prezzi accessibili, potremmo compensare la perdita del reddito nazionale. economia durante la crisi immobiliare.

allora come costruirlo?

il governo centrale prenderà l’iniziativa di investire 500 miliardi, e i governi locali forniranno un sostegno corrispondente. l’investimento del governo raggiungerà i 1.000 miliardi, insieme al potere delle banche, dei trust e dei fondi, compreso il potere della previdenza sociale raggiungere i 5 trilioni. 5 trilioni saranno investiti nella costruzione di alloggi a prezzi accessibili. d'altro canto, non verrà addebitata alcuna tassa di trasferimento dei terreni, né verranno addebitati costi di costruzione delle infrastrutture urbane, il che rappresenterà anche un enorme impulso alla costruzione e alla costruzione di infrastrutture urbane. industrie correlate.

pertanto, penso che quando l’edilizia commerciale è in recessione, da un lato, dobbiamo trovare il modo di acquisire e immagazzinare alloggi commerciali e trasformarli in alloggi a prezzi accessibili di tipo affitto alloggi a prezzi accessibili. questo è anche un mezzo importante tra i mezzi non convenzionali.

i prezzi delle case in cina continueranno a salire?

chiedere:quest'anno abbiamo visto che, ad eccezione di alcune grandi città come pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen che non hanno allentato completamente le restrizioni sugli acquisti, altri luoghi hanno sostanzialmente allentato completamente le restrizioni. tuttavia, abbiamo notato che dopo che questi luoghi sono stati liberalizzati, l'intero reale il mercato immobiliare non sembrava essere cambiato molto. pensi che le città di primo livello allenteranno completamente le restrizioni sugli acquisti? se verrà liberalizzato, che impatto avrà sul mercato immobiliare?

meng xiaosu:da una prospettiva politica, possiamo vedere che c’è stato un cambiamento relativamente significativo.

negli ultimi anni le politiche immobiliari hanno represso il mercato.trovare modi per impedire alle persone di acquistare più case.ma ora sta lanciando una serie di politiche finanziarie per aiutare le persone ad acquistare case.ciò include la riduzione del tasso di acconto, l’abbassamento dei tassi di interesse sui prestiti bancari e la fornitura di parte del sostegno di rifinanziamento ai governi locali per l’acquisto e lo stoccaggio di alloggi commerciali, ecc.

tuttavia, vediamo che le misure amministrative di restrizione degli acquisti non sono state completamente rimosse, soprattutto nelle città di primo livello, e la gente presta attenzione.

prendiamo come esempio il 2016. nell’ambito della politica di riduzione delle scorte del mercato immobiliare del governo centrale, pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen hanno preso l’iniziativa di promuovere il mercato immobiliare poi verso città di terzo e quarto livello, guidando rapidamente il mercato immobiliare nazionale, e poi sono sorte centinaia di industrie legate al settore immobiliare.

il ruolo di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen è quello di fungere da punto di riferimento.recentemente, molte città di secondo e terzo livello, e anche nuove città di primo livello, sono state liberalizzate. perché i residenti non riescono ad acquisire fiducia? stanno ancora guardando ai parametri di riferimento delle città di primo livello.

potrebbero esserci molte persone che pensano che sarebbe troppo eccitante eliminare completamente le restrizioni sugli acquisti. alcuni esperti pensano che sarà problematico una volta revocate le restrizioni sugli acquisti. le persone in tutto il paese vivono a pechino e shanghai numero di persone è sopraffatto?

ma sono curioso. la cina si sta sviluppando da così tanti anni e le restrizioni agli acquisti sono state introdotte solo negli ultimi 14 anni. la popolazione di pechino, shanghai, guangzhou e shenzhen è di circa 20 milioni restrizioni? new york negli stati uniti, tokyo in giappone...molte grandi città del mondo non hanno restrizioni sugli acquisti. potrebbe essere perché le loro case sono piene di gente e i prezzi delle case sono saliti alle stelle?

pertanto, non è necessario esitare o esitare ad allentare le restrizioni sugli acquisti nelle città di primo livello.finché le città di primo livello non cancellano le restrizioni sugli acquisti o non riducono le restrizioni sugli acquisti, le persone in tutto il paese penseranno che quelle politiche originali torneranno.pertanto, le misure adottate dalle città di prima fascia hanno interessato l’intero paese.

in effetti, il mercato nel suo complesso è ancora lento e la forza politica non è ancora emersa del tutto. anche se tutte le politiche immobiliari fossero attuate, ci sarebbe ancora un periodo di ritardo di 9 mesi, perché ha un processo di produzione e digestione del settore immobiliare. , per non parlare di adesso. alcune politiche non sono ancora in vigore.

chiedere:quindi sono state emanate molte politiche, ma alcune di esse non sono state realmente attuate?

meng xiaosu:lo spirito del governo centrale è chiaro, ma non si è tradotto tutto in politiche.

ad esempio, dopo la terza sessione plenaria del comitato centrale del partito comunista cinese, in molti luoghi si è parlato di incontri di studio, ma si trattava solo di studi e non sono state intraprese azioni concrete. la terza sessione plenaria del comitato centrale del partito comunista cinese ha sottolineato che per aumentare la costruzione di alloggi a prezzi accessibili è necessario agire, ma non sono stati individuati 8,7 milioni di unità per il "14° piano quinquennale". " tutto il giorno, ma il "14° piano quinquennale" è stato definito nel 2020 e sarà attuato nel 2021. sì, quando il governo centrale ha sottolineato l'aumento degli alloggi a prezzi accessibili?nel 2023 si può dire che da ora in poi ci sono stati tre ordini e cinque domande, ma alcuni posti sono ancora gli stessi di prima.

i governi locali devono intraprendere azioni attive. non limitarsi a mantenere la situazione attuale e aspettare che un giorno migliori. ora che il mercato immobiliare non funziona correttamente, è ancora più necessario che il governo intraprenda azioni attive per affrontare e risolvere i problemi lasciati dal passato.

chiedere:molte persone credono che i prezzi delle case in cina siano giunti al termine. da un lato, il tasso di natalità della cina è diminuito e la popolazione ha raggiunto il suo picco e sta iniziando a diminuire fase.che ne pensi?

meng xiaosu:il calo del tasso di natalità e il rallentamento dell’urbanizzazione sono tutte tendenze corrette.

ma il fatto che dobbiamo affrontare è cheora la popolazione permanente di molte città cinesi è qui e i loro problemi non sono stati risolti.euna base demografica così ampia genera costantemente nuove famiglie. avete risolto questi stock esistenti?avete risolto il problema dei giovani che hanno bisogno di una casa quando si sposano?

per non parlare della questione della crescita incrementale, ci vorranno almeno diversi anni o addirittura dieci anni per risolvere i problemi attuali. non pensare solo al futuro, la chiave è risolvere i problemi attuali.

in effetti, molti esperti non comprendono veramente i dati. si limitano alla popolazione registrata nelle città. tuttavia, la popolazione urbana registrata del mio paese è di 681 milioni e la popolazione urbana permanente raggiunge i 933 milioni. dimenticano che questi 252 milioni di persone equivalgono a 100 milioni di famiglie.

non parleremo qui nel dettaglio di quando verrà cancellata la registrazione delle famiglie, ma almeno bisogna avere chiaro che non si può forzare una struttura duale in città sulla base di una struttura duale urbano-rurale.

ciò non significa che chi era in città prima non si prenderà cura di loro.piuttosto, sulla base del mantenimento della stabilità, dobbiamo anche risolvere i problemi delle classi medie e basse, in particolare degli agricoltori.

prendiamo ad esempio l’assicurazione medica. le persone urbane hanno una certa protezione, ma gli agricoltori possono solo tornare indietro e acquistare la nuova assicurazione medica cooperativa rurale, che ti fa pagare poche centinaia di yuan all’anno e non ti rimborsa se ti allontani da casa. queste questioni devono essere risolte. quando gli agricoltori entrano in città, diventano nuovi cittadini. questo è il riconoscimento del nome.

ma oltre ad essere riconosciuto nel nome, è realmente riconosciuto in termini di identità e di servizio pubblico? molte città potrebbero non considerare queste persone come membri della propria famiglia, e anche i dipendenti ordinari della città che non sono dipendenti pubblici non li considerano come membri della propria famiglia.

quindi, quando parliamo di costruire alloggi a prezzi accessibili, alcune città chiedono quanti ne abbiamo costruiti in un anno, ma la gente poi chiede: per chi li stai costruendo? alcune opinioni pubbliche su internet credono erroneamente che l'edilizia abitativa a prezzi accessibili sia diventata un privilegio per alcune persone, e c'è una ragione per questo.

allo stesso modo, quando si parla del più alto tasso di urbanizzazione, si è pensato alla popolazione permanente escludendo quella registrata? le persone intorno a loro possono avere diversi appartamenti, ma non hanno visto i ragazzi che consegnano i corrieri e le donne delle pulizie che non hanno ancora una casa. quindi dovrebbero vivere in alloggi a prezzi accessibili?

oggi, molte persone diranno che l’economia cinese ha raggiunto un limite, l’urbanizzazione ha raggiunto un limite, il settore immobiliare ha raggiunto un limite, e tutto ha raggiunto un limite. ma dicendo solo queste poche parole secche,i problemi pratici che abbiamo davanti sono stati risolti? no, dobbiamo ancora risolvere i problemi che alla fine dovranno essere risolti.

dove andrà a finire la finanza fondiaria?

chiedere:secondo lei qual è lo stato attuale della finanza fondiaria?

meng xiaosu:ha già raggiunto il suo picco e in futuro non ci saranno più entrate così elevate per le tasse di trasferimento dei terreni.oserei dire questo. maè anche sbagliato affermare che le future entrate dei governi locali non proverranno dalla terra.

le entrate fiscali dei governi locali nelle città di tutto il mondo provengono principalmente dalla terra.ma il modo in cui le persone provengono dalla terra è diverso: più di 20 anni fa, il governo centrale ha proposto anche un’imposta sulla proprietà e un’imposta sugli immobili. ciò avvenne in concomitanza con la riforma dell’edilizia abitativa, ma non è stata attuata per così tanti anni, quindi i governi locali lentamente è stata sviluppata una politica di tariffe irregolari per il trasferimento dei terreni.

l'intero processo di formazione è molto lento. all'inizio era di centinaia di miliardi all'anno, poi è gradualmente aumentato fino a trilioni o trilioni, e il più alto è stato di 8,7 trilioni all'anno.

la formazione del finanziamento fondiario è dovuta anche all'implementazione di un sistema di ripartizione delle tasse. parte delle risorse finanziarie locali devono essere consegnate al governo centrale.non erano rimasti molti posti, ma il potere era relativamente grande, lasciando spazio per la vendita dei terreni, quindi si affidarono gradualmente al finanziamento della terra.

lasciatemelo dire ancora una volta. è vero che le entrate dei governi locali provengono principalmente dalla terra, tuttavia, in assenza di tasse sulla proprietà nel nostro paese, il governo si rivolge a raccogliere denaro dagli altri due gruppi più popolari e utilizza questi fondi per. costruzione e sviluppo urbano. mantenere la gestione della città.

il primo è raccogliere denaro dai contadini. il metodo è acquisire la terra a basso prezzo e venderla a caro prezzo. in effetti, anche questa è una sorta di differenza.. due anni fa sono venuto a conoscenza di una serie di dati: nel corso degli anni, la tariffa totale per il trasferimento dei terreni è stata di 81 trilioni, ma solo 2 trilioni sono stati distribuiti agli agricoltori, meno del 3%, e i restanti 79 trilioni sono stati trasformati in città. la gestione e l’edilizia urbana devono essere sostituite. altrimenti dove ci sarebbero così tanti soldi per l’edilizia urbana negli ultimi anni?

ciò significa che mentre la città prospera, chi soffre? i contadini hanno sofferto molto. inizialmente sono stati raccolti 20.000 yuan per acro, poi la terra è stata raccolta per molto tempo e moltiplicata più volte. tuttavia, la terra è stata venduta in città e alla fine è stata venduta per 2 milioni o addirittura 20 milioni. questo è considerato un errore.

il secondo errore è: a chi furono vendute queste case costose alla fine?sono nuovi cittadini, quindi, al contrario, il gruppo con un accumulo di ricchezza relativamente basso alla fine spenderà più soldi per acquistare una casa (i vecchi lavoratori hanno già acquistato la casa molto tempo fa e, logicamente, il valore è già aumentato). e i nuovi cittadini dovrebbero essere i gruppi coperti dalla politica, ma sono i residenti urbani che hanno un accumulo di ricchezza relativamente basso. queste persone che originariamente possiedono case qui non hanno molti costi. dopotutto, non devono pagare le tasse sugli immobili .

pertanto, la stessa finanza fondiaria presenta difetti strutturali. con la tendenza futura, la cina dovrebbe istituire un sistema fiscale locale standardizzato che prenda denaro dalla terra, riducendo così gradualmente la sua dipendenza dalla finanza fondiaria.

infatti, oggi, se vuoi fare affidamento sulla finanza fondiaria, non puoi più fare affidamento su di essa.

la finanza fondiaria non tornerà mai più. alcuni governi locali non ne sono consapevoli e non cercano riforme e innovazioni, ma iniziano a utilizzare varie entrate non fiscali e le multe sono comuni "amministrazione inadeguata". se continua così, il contesto imprenditoriale locale è andato in rovina. tutte le imprese sono scomparse. alla fine, è il territorio a soffrirne.e ci sono ovviamente altre fonti fiscali, perché non pensarci?

chiedere:qual è la fonte fiscale qui?

meng xiaosu:

1. la prima fonte fiscale: le piccole società di diritti di proprietà assumono l'iniziativa nella riscossione dell'imposta sugli immobili

secondo la realtà attuale, ci sono un gran numero di case con piccoli diritti di proprietà che non costituiscono diritti di proprietà reale in senso giuridico perché non hanno pagato le tasse di trasferimento fondiario e altre tasse, e non hanno confermato e rilasciato certificati.

(secondo le disposizioni della "legge sulla gestione del territorio della repubblica popolare cinese", le case con piccoli diritti di proprietà non possono essere trasferite o vendute a terzi che non siano membri del collettivo, cioè non possono essere trasferite legalmente dopo l'acquisto . ha anche un certo impatto sulla conservazione e sull'apprezzamento del valore della casa).

la proporzione di queste case di piccola proprietà è già molto elevata. si stima che rappresentino circa il 22-25% della superficie abitativa urbana, circa 8 miliardi di metri quadrati, pari a 80 milioni di unità.

infatti, finché viene pagata la tassa di trasferimento fondiario per una casa con piccoli diritti di proprietà, può essere riconosciuta come legale. il valore della casa verrà valutato in base alla casa commerciale nella stessa posizione. ma se viene pagata in un colpo solo, può permetterselo? potrebbe non essere in grado di pagarlo; inoltre, dopo che la tassa di trasferimento del terreno è stata riscossa, si è verificato un secondo problema:a chi dovrebbero appartenere questi soldi?

in questo momento, i contadini originali vennero da noi e dissero che il denaro doveva appartenere al nostro villaggio. in passato non avete requisito la terra, ma ora ne avete semplicemente requisita di più più della metà appartiene agli agricoltori. vedete, è successo di nuovo qualcosa nel mondo. questi agricoltori pensano di infrangere la legge, quindi lasciatemi in pace. ora che le tariffe per il trasferimento dei terreni sono state riscosse, gli agricoltori si sentono ingiusti, quindi il rimborso delle tariffe per il trasferimento dei terreni richiede la risoluzione di molte controversie e problemi.

madal punto di vista della tassazione statale, se si applica un’imposta sugli immobili si possono risolvere questi problemi.cioè è diviso in anni. quanto paghi ogni anno una volta completato il pagamento, lo unisci alla proprietà con grandi diritti di proprietà?e sia che si tratti dello stato che vi fornisce anche i servizi pubblici, sia che si tratti dei residenti che acquistano case di grandi dimensioni, anche loro sono equilibrati psicologicamente.

e le persone che acquistano case con piccoli diritti di proprietà sono ancora disposte a pagare, perché possono permetterselo condividendolo annualmente, e se lo pagano, è legale, e il valore (della casa) aumenta esponenzialmente.

ad esempio, se la tua casa (una casa con piccoli diritti di proprietà) vale 2 milioni e la casa commerciale accanto vale 4 milioni, se ti viene imposta un'imposta sulla proprietà immobiliare e la tua casa viene dichiarata legale, allora la tua casa varrà anche 4 milioni.

se raccogliamo da qui, la quantità sarà piuttosto elevata. questa tassa si basa ovviamente sul pagamento delle spese di trasferimento fondiario. se la tassa annuale viene riscossa secondo l'aliquota fiscale standard internazionale compresa tra il 2% e il 3%, la tassa media annua è del 2,5%.quindi questo immobile vale circa 80 trilioni di yuan e può raccogliere 2 trilioni di yuan di tasse all'anno.

per quanto riguarda il momento in cui verranno riscosse le tasse immobiliari sulle grandi case, il governo può prima spiegarlo alla gente in modo che abbiano un'aspettativa preparata, indipendentemente dal gran numero di grandi case e dalle loro grandi superfici, l'aliquota fiscale deve essere molto basso. alcuni millesimi sono appropriati.

vorrei menzionare ancora una volta qui, come riscuotere l'imposta sugli immobili?vorrei aggiungere due riflessioni:

innanzitutto, iscriviti alla proprietà dopo averla vista.l'imposta immobiliare viene riscossa sulle case, non sulle persone. tutte le case urbane dovrebbero pagare le tasse. ad esempio, se in una comunità ci sono 2.000 appartamenti, ci sono 2.000 fonti fiscali. questa tassa è facile da riscuotere, ma non è così non importa se la persona non c'è. ti darò una nota. se sei andato all'estero e non tornerai, puoi metterlo all'asta secondo la legge se continui a pubblicarlo per diversi anni. dopo l'asta, tienilo la tassa, e aspetta che riscuota il resto, e lui si presenterà.

questo è il primo passo. in questo passo dici che è giusto o ingiusto. naturalmente non è giusto, perché alcune persone hanno una casa e altre ne hanno molte.

quindi c'è una seconda frase, testimonianza e ritirata.ad esempio, se siete una coppia potrete ottenere il rimborso per due case, se siete single potrete ottenere il rimborso per una casa. se avete in casa persone anziane potrete ottenere il rimborso delle tasse anche per tre o quattro case. in questo modo, ogni persona comune può godere del rimborso fiscale e incoraggiare le persone a trattare bene il matrimonio e a sostenere le proprie famiglie.

2. la seconda fonte fiscale: dall'impresa alla residenza

la riforma da commerciale a residenziale in sé non è dovuta al fatto che le società immobiliari hanno costruito più edifici commerciali, ma perché il governo locale ha commesso degli errori nell'approvazione del terreno. ci sono due ragioni per cui si dice che ci siano errori nell'approvazione del terreno:

(1) è un malinteso pensare che la quantità di terreno commerciale approvato possa attrarre quante più aziende possibile, e che quindi attrarre investimenti porterà entrate fiscali ogni anno. se si vende solo terreno residenziale, non verrà riscosso dopo la vendita una volta. questa è in realtà un'illusione.

(2) a causa della regolamentazione immobiliare la messa a disposizione di terreni per l'edilizia residenziale è limitata. per riscuotere le tasse di trasferimento dei terreni, i governi locali hanno messo in vendita molti terreni come terreni commerciali.

prendiamo pechino come esempio. a partire dalla regolamentazione immobiliare del 2011, l’offerta di terreni commerciali e residenziali a pechino ha iniziato a essere disallineata.

secondo le idee di sviluppo del passato, le comunità residenziali sono generalmente costruite con il 7% di strutture commerciali e l'8% di strutture di servizio, per un totale del 15% e non più del 20%.

di conseguenza, a partire dal 2011, la scala di approvazione per i terreni residenziali e commerciali a pechino era 100:100. nel 2016 è cresciuta fino a 100:150, con il 50% in più di terreni commerciali approvati rispetto a quelli residenziali.

ciò porta a tre situazioni: approvato ma non costruito, costruito ma non completato e completato ma inutilizzato, soprattutto la terza.

allora come risolvere questi problemi? puoi cambiare completamente il tuo modo di pensare ed essere flessibile. i siti commerciali approvati allora dovranno essere siti commerciali adesso o anche in futuro? perché non possiamo cambiare la nostra residenza attraverso la negoziazione?

un tipico esempio di trasformazione da commerciale a residenziale è la trump tower a new york. storicamente, la trump tower era chiamata bank of manhattan e veniva utilizzata per uffici. successivamente, la bank of manhattan si fuse con un'altra banca e non ebbe più bisogno dell'edificio , così fu trasformato in residenza.

è stato facile nella storia degli stati uniti. oggi la cina non ha problemi con la tecnologia, ma i nostri governi locali preferiscono non riscuotere le tasse piuttosto che sorvegliare questi edifici commerciali vuoti.

chiedere:se promuoviamo la conversione delle proprietà commerciali in residenziali, il governo locale si preoccuperà di non riuscire a vendere i terreni? il finanziamento fondiario è già in una tendenza al ribasso?

meng xiaosu:quello che voglio dirti ora è cheil governo locale non può più vendere i terreni, ma ci sono ancora molti soldi nascosti nella riforma commerciale e nella riforma abitativa.secondo il nostro sondaggio a shanghai, il prezzo del terreno per metro quadrato di terreno residenziale è di 45.000 yuan, quello dei terreni commerciali è di 15.000 yuan, con una differenza di 30.000 yuan.

molti appezzamenti di terreno centrali a shanghai sono liberi per uso commerciale. tecnicamente, non è un problema convertirli in edifici commerciali. inoltre, questi luoghi hanno una buona posizione, parcheggi sufficienti e allacciamenti al gas. il governo pagherà per ogni metro quadrato. puoi ricevere una differenza di prezzo del terreno di 30.000 yuan, che si chiama aumento fiscale.

inoltre, la "ristrutturazione di proprietà commerciali in proprietà residenziali" non solo ha creato un flusso costante di differenziali di prezzo dei terreni per aumentare il reddito locale, ma ha anche alleviato la pressione finanziaria sugli sviluppatori interessati. le posizioni di questi progetti possono essere facilmente negoziate, così come possono farlo gli sviluppatori utilizzare il denaro anche per garantire la consegna degli edifici e alleviare i debiti.

secondo i nostri calcoli, 10 milioni di metri quadrati di edifici per uffici a shanghai possono essere convertiti in edifici commerciali. per ogni metro quadrato di questi 10 milioni di metri quadrati, verrà addebitata la differenza di prezzo del terreno di 30.000 yuan questa è solo shanghai, le principali città del paese ammontano a diversi trilioni.

la chiave ora è trovare modi per salvare le finanze locali in modo che i governi locali possano mantenere le operazioni, mantenere i salari e proteggere i mezzi di sussistenza delle persone. al giorno d'oggi la terra non può essere venduta, ma ciò non significa che non ci sia più il finanziamento fondiario, semplicemente non si tratta dello stesso finanziamento fondiario di prima.piuttosto, si basa sullo stock esistente e sul numero di anni in cui può essere estratto, probabilmente circa 10 anni.

questi 10 anni non faranno altro che promuovere la trasformazione dei governi locali. dopo 10 anni, l’imposta sugli immobili sarà sostanzialmente universale e i governi locali avranno entrate fiscali stabili e sostenibili.

3. la terza fonte fiscale: la costruzione di alloggi a prezzi accessibili

oltre a queste due, esiste anche una terza tassa, ovvero la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, menzionata in precedenza.sebbene gli alloggi a prezzi accessibili non generino tasse sul trasferimento dei terreni, guidano lo sviluppo e l’occupazione di oltre 180 industrie correlate, comprese varie tasse. questa tassa è pari al 20% se combinate.

non si tratta di un livello di tassazione, ma di un livello di tassazione. i dipendenti devono pagare l'imposta sul reddito personale sul proprio reddito, i fornitori devono pagare anche le tasse sui materiali e quindi ci sono anche permute per elettrodomestici e mobili ogni anno vengono investiti alloggi a prezzi accessibili, lo stato investirà 1.000 miliardi, compresi i governi centrali e locali, più prestiti bancari per 5.000 miliardi, e potrà generare circa 1.000 miliardi di entrate fiscali ogni anno.

imperativi immobiliari

chiedere:l'attuale mercato immobiliare in generale sembra avere una tendenza al ribasso, soprattutto quando di tanto in tanto compaiono online rapporti che dicono che il prezzo di transazione di una casa di seconda mano in un determinato luogo è sceso di decine di punti percentuali pensi a questo?

meng xiaosu:la differenza tra le case usate e quelle nuove è che si tratta di una transazione tra persone comuni. è il prezzo finalmente raggiunto attraverso giochi e compromessi tra acquirenti e venditori. pertanto, in un mercato dominato dalle case di seconda mano, i prezzi delle case salgono e scendono, un fenomeno comune in tutto il mondo.

ora, quando si parla del calo dei prezzi delle case di seconda mano, va detto che il problema più grande delle case di seconda mano risiede nelle case pignorate. al giorno d'oggi, le case di seconda mano stanno facendo scendere il prezzo delle nuove case, e le case pignorate stanno facendo scendere i prezzi delle case di seconda mano.

in media, le case pignorate vengono messe all'asta con uno sconto del 30%, ma molte di esse ancora non possono essere messe all'asta e vengono vendute con uno sconto del 50%, o addirittura inferiore allo sconto del 50%. ci sono anche casi in cui l'asta avviene fallito.

a quali gruppi corrisponde la casa pignorata?

si tratta di persone comuni che devono mettere all'asta le loro case. un tipo di queste persone sono i normali dipendenti che sono temporaneamente disoccupati e non hanno un reddito sufficiente per ripagare i mutui. l'altro tipo sono le persone che non sono riuscite ad avviare un'impresa le loro case vengono messe all'asta. i prezzi delle case cominciano a scendere continuamente.

per quanto ne so, nelle attuali condizioni economiche, le case pignorate mostrano una tendenza all'espansione. e va anche detto che nel mercato immobiliare di seconda mano, il governo non ha molta capacità di intervento, ma quando si tratta della questione delle case pignorate, il governo ha la capacità di intervenire e ha influito sulla situazione generale e ha influenzato anche la vita di alcune persone comuni.

penso che il governo sia in grado di gestire l’attuale problema dei pignoramenti. ho anche alcuni suggerimenti qui:

in primo luogo, lasciare che le persone differiscano la restituzione dei prestiti.questo è in realtà molto comune e molte aziende lo hanno già fatto, quindi anche le case pignorate possono imparare da esso. una proroga può dare un respiro di sollievo alla gente comune, che potrebbe essere in grado di riprendersi dopo una proroga di due anni. si tratta di una proroga del rimborso e gli interessi continueranno a essere riscossi;

il secondo metodo si chiama “proroga senza interessi”.alcune persone sono già state licenziate e disoccupate. è inutile che tu addebiti loro gli interessi in questo momento. basta rinunciare ai loro interessi e prolungarli per altri due anni. devi sapere che queste persone non sono disposte a rimborsarli non sono in grado di rimborsare. puoi intraprendere un'azione legale ora. lo ha reso un senzatetto e alcuni hanno persino firmato una garanzia personale di responsabilità illimitata con la banca, dopo aver venduto la casa, era ancora insolvente e ha chiesto ad altri di ripagarlo qualcosa che è successo prima;

il terzo approccio è ora lanciato dal governo centrale e dalla banca centrale:utilizzare parte dei nuovi prestiti della banca centrale per sostenere l'acquisizione da parte dei governi locali del patrimonio immobiliare esistente.quindi quando si acquistano case esistenti, possiamo inserire anche queste case pignorate? non sono considerate anche case esistenti? poi quando si acquista, il prezzo deve essere garantito, il prezzo non può essere troppo contenuto e il prezzo deve essere accessibile al comune persone;

il quarto approccio, mi ha detto il presidente di una grande banca,tutte le banche hanno società di leasing, quindi perché non trasferire temporaneamente queste case pignorate a società di leasing?(negoziare misure adeguate con il proprietario)? ciò eviterà che i prezzi delle case abbiano un impatto sul mercato.

infatti,il declino dell'intero mercato immobiliare non è ciò che la gente vuole. il declino del mercato immobiliare provoca una recessione economica e il fallimento di molte aziende.in questo caso, le banche e i tribunali possono prendere in considerazione l'idea di dare una mano alla gente. dopotutto, considerano le questioni dal punto di vista della gente.

guardando indietro alla situazione generale, dovremmo avere un atteggiamento positivo nei confronti dei cambiamenti nell’intero mercato. maci sono ancora problemi legati alla sfiducia della gente e all'instabilità dei prezzi delle case. in tali circostanze, non è realistico che siano le persone a pagare per le case.

credo che ci vorrà del tempo prima che il mercato si riprenda, ma se le politiche introdotte non saranno abbastanza forti e non saranno realmente implementate, e se le città di primo livello continueranno ad aderire alle restrizioni sugli acquisti senza modificarle, la forza di queste politiche aumenterà essere compensati; se i pignoramenti continuano a perturbare il mercato, allora gli obiettivi del governo centrale di stabilizzare il mercato immobiliare, stabilizzare i prezzi delle case e stabilizzare le aspettative verranno annullati.

nutro ancora buone aspettative per lo sviluppo economico della cina e per il futuro sviluppo del mercato immobiliare, ma un viaggio di mille miglia inizia con un solo passo e la strada deve essere percorsa passo dopo passo.

dobbiamo affrontare i problemi attuali che influiscono sullo sviluppo economico della cina e risolverli uno per uno. solo in questo modo l'economia cinese potrà funzionare senza intoppi e raggiungere uno sviluppo migliore.