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l'immobilier a toujours été un sujet de préoccupation particulière pour l'industrie et le public.

et avec l'économie actuelle sous pression, les questions immobilières sont encore plus prioritaires.

alors, comment devrions-nous considérer le marché immobilier de mon pays aujourd’hui ?

comment résoudre certains des défis et problèmes pratiques rencontrés par l’immobilier, et où ira l’immobilier ?

où ira le financement foncier sur lequel les gouvernements locaux comptaient dans le passé ?

cette série de questions est étroitement liée à la richesse et à l’avenir de chacun de nous et nous oblige à nous poser et à y réfléchir à plusieurs reprises.

récemment, nous avons eu un entretien exclusif avec m. meng xiaosu, ancien leader du projet national de réforme du logement et ancien président du china real estate group. ce qui suit est une compilation de l’entretien, qui couvre de nombreuses questions clés dans le domaine de l’immobilier. veuillez le lire attentivement et j’espère qu’il vous inspirera.

narration orale : meng xiaosu, ancien leader du projet national de réforme du logement et ancien président du china real estate group

la « maladie » de l’immobilier ne peut être guérie par l’industrie elle-même

demander:comment avez-vous observé la situation immobilière au premier semestre de cette année ? que pensez-vous de cela ?

meng xiaosu :les données du premier semestre de cette année ont été publiées. en ce qui concerne le développement de l'ensemble de l'économie chinoise, de nombreux secteurs se portent plutôt bien et progressent régulièrement, mais le secteur immobilier est actuellement le pire.

de janvier à juillet 2024, l'investissement immobilier national a chuté de 10,1 %, les ventes de 25,9 % et ont continué de baisser. cette baisse est une nouvelle baisse après deux années consécutives de baisse.

en 2022, les ventes de biens immobiliers ont chuté de 5 000 milliards, et l'année dernière, de 6 500 milliards. par rapport au pic de ventes de 18 100 milliards en 2021, cela équivaut à une perte de 5 ou 6 000 milliards de ventes chaque année. une baisse des investissements et une croissance inappropriée du parc de logements.

en outre, cela a également pour conséquence que de nombreuses entreprises ne sont plus incitées à acquérir des terrains. récemment, j'ai vu des gouvernements locaux mettre aux enchères plus de 200 terrains et, à la fin, ils m'ont dit qu'ils n'avaient négocié que deux terrains.cette situation continue de s'étendre du secteur immobilier à diverses industries, dont plus de 100 industries connexes telles que les matériaux de construction, les appareils électroménagers et la décoration.

le rôle de l'immobilier, qui était autrefois positif et favorisait le développement de ces industries, est désormais devenu négatif et « traîne » le développement de ces industries.

mais le problème est que ces secteurs eux-mêmes génèrent un grand nombre d'emplois. les projets immobiliers ont disparu, un département de projets dans le secteur de la construction a été supprimé et 20 employés ont été supprimés. derrière cela se cachent 1 500 travailleurs migrants sans emploi.

cette baisse continue de se transmettre aux finances locales,ne pas pouvoir vendre le terrain signifie qu’il n’y a pas de frais de transfert de terrain.deux années et demie consécutives équivalent à une réduction de moitié, passant de 8 700 milliards de frais de transfert foncier en 2021, ce qui peut être considéré comme le pic le plus élevé de l'histoire chinoise, à plus de 5 000 milliards, puis à plus de 1 000 milliards au cours de la première année. si la seconde moitié de l'année est également supérieure à 1 000 milliards, cela signifie que peu de terrains ont été vendus au cours de l'année entière et qu'une grande partie de ces terrains est supportée par des sociétés d'investissement urbain des gouvernements locaux. les entreprises sont pratiquement incapables d’acquérir des terres.

j'ai toujours préconisé que les entreprises d'état se retirent du domaine immobilier de la concurrence sur le marché, mais il semble désormais que sans le soutien des entreprises d'état, les gouvernements locaux ne seraient peut-être même pas en mesure de vendre des terres.

on peut dire quela « maladie » actuelle de l'immobilier ne peut pas être guérie par l'industrie elle-même. il s'agit d'un problème global causé par divers facteurs.il n'y avait peut-être pas autant de maladies, mais des infirmières de 7 ou 8 départements différents lui ont administré à tour de rôle des injections et ont finalement battu le patient à moitié jusqu'à la mort, ce qui a conduit à l'erreur finale de la synthèse politique.

pour résoudre le problème de l'immobilier, cela ne peut pas se limiter au secteur, cela nécessite que le gouvernement central y attache une grande importance et le traduise en coopération entre les différents départements et les gouvernements locaux. tous les secteurs de la société doivent y prêter attention et finalement s'établir. un consensus.

traiter la « maladie » de l’immobilier nécessite des moyens non conventionnels

demander:quelle est la logique ou la raison pour laquelle l’immobilier en est arrivé là où il est aujourd’hui ?

meng xiaosu :historiquement, l'immobilier a fortement stimulé l'économie chinoise, en particulier depuis la réforme du logement de 1998. cela n'était pas visible au cours des deux premières années, mais c'était évident en 2000. il existe des données à ce sujet.

au début de la réforme du logement, le pib de la chine se classait au septième rang mondial. à l'époque, les experts pensaient généralement que la chine deviendrait le troisième au monde d'ici 2025 et le deuxième au monde d'ici 2050.

mais je ne m'attendais pas à ce qu'au cours des 12 années qui ont suivi la réforme du logement en 1998, le développement économique de la chine ait dépassé celui d'un pays en moyenne tous les deux ans. en 2010, elle a dépassé le japon et est devenue la deuxième économie mondiale. la force motrice derrière tout cela ?

la réforme et l'ouverture constituent le contexte général, et la réforme du logement est une mesure importante de réforme et d'ouverture. la réforme du logement a libéré une grande partie de la demande intérieure, ce qui, combiné au développement rapide du commerce extérieur de la chine, a formé une situation de double circulation.

mais si l’on considère l’ensemble du cycle macroéconomique, le secteur immobilier chinois est confronté à de nombreuses difficultés depuis 2011. depuis 2011, le taux de croissance économique de la chine est passé de 9,5 % à 7,9 %, puis a continué de baisser, jusqu'à 6,00 %, 5,00 %, et maintenant elle a du mal à « maintenir 5,0 % ».

quelle est la raison ? c'est la locomotive(immobilier)éteint.

quels problèmes sont survenus en 2011 et ont fait perdre à l’immobilier sa dynamique de croissance endogène ?il s'agit de la politique de restriction des achats et des mesures de restriction des prêts étendues autour de la restriction des achats.

en 2013, j’avais écrit un article critiquant cette politique de restriction des achats. les nouveaux dirigeants, après discussion, ont décidé de mettre en œuvre des politiques spécifiques aux villes, ce qui était meilleur que les précédentes restrictions générales d'achat. cependant, en raison d'entretiens avec les gouvernements locaux, les politiques spécifiques aux villes ont été arrêtées, comme vous pouvez le constater ces dernières années. les politiques spécifiques à la ville ont été à nouveau mentionnées.

il faut dire que l'immobilier est dans une période de déclin depuis 2011. avant 2021, l'immobilier fluctuait encore selon de petits cycles au cours de cette période, mais en 2022, en raison d'une réglementation excessive, il a continué à décliner jusqu'à présent.

pendant un certain temps,beaucoup de gens considèrent encore à tort l'immobilier comme un « rhinocéros gris », mais en fait, qu'est-ce qu'un « rhinocéros gris » ?les mauvaises politiques réglementaires locales sont les véritables « rhinocéros gris ». jusqu'à présent, le secteur immobilier est représenté et dirigé par. 100 plusieurs industries connaissent des difficultés.

le déclin a été si profond que de nombreux acteurs du secteur ont déploré qu’il serait impossible de se relever sans mesures extraordinaires.

demander:à quoi fait exactement référence cette mesure « extraordinaire » ?

meng xiaosu :tout d’abord, la première mesure extraordinaire est que le gouvernement annule ses actions aléatoires et les transforme en actions positives.

continuer à mettre en œuvre la politique de restriction des achats est un acte de chaos. le marché immobilier a décliné à ce point. les riches n'achètent pas de logements commerciaux, mais les pauvres n'ont pas de logements abordables. une forte baisse du marché immobilier. mais vous il n'y a pas d'autre secteur pour remplacer l'immobilier, alors voulez-vous continuer à empêcher les gens d'acheter des choses qu'ils n'achèteront pas maintenant ?

quant aux mesures proactives, nous devons tirer les leçons des pratiques du gouvernement central. le gouvernement central a pris l'initiative de proposer de nouvelles mesures, notamment financières, avec la banque centrale fournissant de l'argent et des recrédits. je crois qu'après une période de développement, les effets de ces politiques se manifesteront lentement. les effets à long terme de cette approche méritent d'être attendus. c'est extraordinaire.

deuxièmement, augmenter la construction de logements abordables constitue également une étape extraordinaire.le gouvernement central l'a désigné comme l'un des trois projets clés de promotion. face aux pertes énormes de 5 000 à 6 500 milliards de rmb de logements commerciaux chaque année, comment empêcher que l'immobilier et des centaines d'industries et industries connexes ne soient trop touchés ? aspect de l'immobilier -construction de logements abordables.

le logement commercial et le logement abordable sont les deux faces d’une même médaille. ils sont interdépendants et se soutiennent mutuellement. la bonne méthode consiste à améliorer deux systèmes, à savoir le système du marché du logement et le système de sécurité du logement.

en fait, il y a toujours une pénurie de logements abordables, en particulier pour les nouvelles familles citoyennes dans les villes. ce sont des résidents permanents et non des résidents enregistrés, donc personne n'a collecté de données sur ce groupe de personnes depuis longtemps.

certains disent qu'il y a suffisamment de maisons, mais ce n'est pas le cas. leurs données statistiques sont erronées. elles se basent sur la population enregistrée de la ville.

la troisième session plénière du 20e comité central du parti communiste chinois a clairement déclaré que la population urbaine permanente et la population enregistrée devraient bénéficier du même traitement. l’un est l’assurance sociale, l’autre la scolarité obligatoire et l’autre la sécurité du logement, ce qui soulève plusieurs questions qui préoccupent les nouveaux citoyens.

prenons par exemple la question de la sécurité du logement. puisque le gouvernement central exige que vous cibliez la population permanente, vous ne pouvez pas considérer le problème uniquement en fonction de la population enregistrée.

en outre, si nous pouvons commencer la construction de logements abordables alors que l'ensemble du marché immobilier est en ralentissement et investir 5 à 6 000 milliards de yuans chaque année dans la construction de logements abordables, nous pouvons compenser la perte de l'économie nationale. l’économie pendant la crise immobilière.

alors comment le construire ?

le gouvernement central prendra l'initiative d'investir 500 milliards de yuans, et les gouvernements locaux fourniront le soutien correspondant. l'investissement gouvernemental atteindra 1 000 milliards de yuans. couplé au pouvoir des banques, des fiducies et des fonds, y compris le pouvoir de la sécurité sociale. il atteindra facilement 5 000 milliards de yuans. 5 000 milliards de yuans seront investis dans la construction de logements abordables. d'un autre côté, aucun frais de transfert de terrain ne sera facturé et aucun coût de construction d'infrastructures urbaines ne sera facturé, ce qui sera également énorme. dynamisation du secteur de la construction et des secteurs connexes.

par conséquent, je pense que lorsque le logement commercial est en récession, d'une part, nous devons trouver des moyens d'acquérir et de stocker des logements commerciaux et de les transformer en logements abordables de type locatif. d'autre part, nous devons vigoureusement promouvoir la construction de logements commerciaux. le logement abordable est également un moyen important parmi les moyens non conventionnels.

les prix de l’immobilier en chine continueront-ils à augmenter ?

demander:cette année, nous avons constaté qu'à l'exception de certaines grandes villes de pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen qui n'ont pas complètement assoupli les restrictions d'achat, d'autres endroits ont fondamentalement complètement assoupli les restrictions. le marché immobilier ne semble pas avoir beaucoup changé. pensez-vous que les villes de premier rang assoupliront complètement les restrictions d’achat ? s’il est libéralisé, quel impact cela aura-t-il sur le marché immobilier ?

meng xiaosu :d’un point de vue politique, nous pouvons constater qu’il y a eu un changement relativement important.

ces dernières années, les politiques immobilières ont étouffé le marché.trouvez des moyens d’empêcher les gens d’acheter davantage de maisons.mais maintenant, il lance une série de politiques financières pour aider les gens à acheter une maison.cela comprend la réduction du taux d'acompte, la baisse des taux d'intérêt des prêts bancaires et la fourniture d'une partie du soutien au refinancement aux gouvernements locaux pour acheter et stocker des logements commerciaux, etc.

cependant, nous constatons que les mesures administratives de restriction des achats n'ont pas été complètement supprimées, notamment dans les villes de premier rang, et que les gens y prêtent attention.

prenons l'exemple de 2016. dans le cadre des exigences politiques du gouvernement central visant à déstocker le marché immobilier, pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen ont pris l'initiative de promouvoir le marché immobilier. cela a ensuite été transmis aux villes fortes de deuxième rang. villes, puis vers les villes de troisième et quatrième rang, animant rapidement le marché immobilier national, puis des centaines d'industries liées à l'immobilier se sont développées.

le rôle de pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen est de servir de référence.récemment, de nombreuses villes de deuxième et troisième rang, et même de nouvelles villes de premier rang, ont été libéralisées. pourquoi les habitants ne peuvent-ils pas gagner confiance ?

il y a peut-être beaucoup de gens qui pensent qu'il serait trop excitant de lever complètement les restrictions d'achat. certains experts pensent que ce sera gênant une fois les restrictions d'achat levées. les gens de tout le pays vivent à pékin et à shanghai. les gens sont débordés ?

mais je suis curieux. la chine se développe depuis tant d'années et les restrictions d'achat n'ont eu lieu qu'au cours des 14 dernières années. la population de pékin, shanghai, guangzhou et shenzhen est d'environ 20 millions d'habitants. new york aux états-unis, tokyo au japon... de nombreuses grandes villes dans le monde n'ont pas de restrictions d'achat. se pourrait-il que leurs logements soient remplis de monde et que les prix des logements aient grimpé en flèche ?

il n’est donc pas nécessaire d’hésiter ou d’hésiter à assouplir les restrictions d’achat dans les villes de premier rang.tant que les villes de premier rang n’annuleront pas ou ne réduiront pas les restrictions d’achat, les habitants de tout le pays penseront que ces politiques initiales reviendront.les mesures prises par les villes de premier rang ont donc touché l’ensemble du pays.

en fait, le marché dans son ensemble est encore atone et la force politique n'est pas encore pleinement apparue. même si toutes les politiques immobilières sont mises en œuvre, il y aura encore un délai de neuf mois, car il y a un processus de production et de digestion de logements. , et encore moins maintenant certaines politiques ne sont pas encore en place.

demander:de nombreuses politiques ont donc été émises, mais certaines d’entre elles n’ont pas été réellement mises en œuvre ?

meng xiaosu :l’esprit du gouvernement central est clair, mais il ne s’est pas entièrement traduit en politiques.

par exemple, après la troisième session plénière du comité central du parti communiste chinois, de nombreux endroits ont parlé de réunions d'étude, mais il ne s'agissait que d'études et aucune action réelle n'a été entreprise. la troisième session plénière du comité central du parti communiste chinois a souligné l'augmentation de la construction de logements abordables. il faut prendre des mesures, mais rien de tel n'a été identifié pour le « 14e plan quinquennal ». " toute la journée, mais le « 14e plan quinquennal » a été déterminé en 2020 et sera mis en œuvre en 2021. oui, quand le gouvernement central a-t-il mis l'accent sur l'augmentation du logement abordable ?en 2023, on peut dire qu'il y a désormais eu trois commandes et cinq candidatures, mais certains lieux sont toujours les mêmes qu'avant.

les gouvernements locaux doivent prendre des mesures actives. ne vous contentez pas de maintenir la situation actuelle et d'attendre qu'elle s'améliore un jour. maintenant que le marché immobilier connaît des dysfonctionnements, il est encore plus nécessaire que le gouvernement prenne des mesures actives pour traiter et résoudre les problèmes hérités du passé.

demander:beaucoup de gens pensent que les prix de l'immobilier en chine ont pris fin. d'une part, le taux de natalité a diminué et la population a atteint son apogée et commence à décliner. d'autre part, le taux d'urbanisation de la chine a également atteint un goulot d'étranglement. scène. qu'en pensez-vous ?

meng xiaosu :la baisse du taux de natalité et le ralentissement de l’urbanisation sont autant de tendances correctes.

mais le fait auquel nous devons faire face est queaujourd’hui, la population permanente de nombreuses villes chinoises est ici et leurs problèmes ne sont pas résolus.etune base de population aussi importante génère également constamment de nouvelles familles. avez-vous résolu ces stocks existants ?avez-vous résolu le problème des jeunes qui ont besoin d’une maison lorsqu’ils se marient ?

sans parler de la question de la croissance progressive, il faudra au moins plusieurs années, voire dix ans, pour résoudre ces problèmes actuels. ne pensez pas seulement à l’avenir, la solution aux problèmes actuels est la clé.

en fait, de nombreux experts ne comprennent pas vraiment les données. elles se limitent à la population urbaine enregistrée dans les villes. cependant, la population urbaine enregistrée de mon pays s'élève à 681 millions et la population urbaine permanente atteint 933 millions. ils oublient que ces 252 millions de personnes équivalent à 100 millions de familles.

nous ne parlerons pas ici en détail du moment où l’enregistrement des ménages sera annulé, mais nous devons au moins préciser qu’on ne peut pas créer de force une double structure dans la ville sur la base de la double structure urbaine-rurale existante.

cela ne veut pas dire que ceux qui étaient auparavant en ville ne prendront pas soin d’eux.au contraire, sur la base du maintien de la stabilité, nous devons également résoudre les problèmes des classes moyennes et inférieures, en particulier des agriculteurs.

prenons l'exemple de l'assurance médicale. les citadins bénéficient d'une certaine protection, mais les agriculteurs ne peuvent que revenir en arrière et souscrire à la nouvelle assurance médicale coopérative rurale, qui vous facture quelques centaines de yuans par an et ne vous rembourse pas votre déménagement. ces problèmes doivent être résolus. les paysans sont de nouveaux citoyens lorsqu'ils entrent dans la ville. c'est la reconnaissance du nom.

mais au-delà d’être reconnue de nom, est-elle réellement reconnue en termes d’identité et de service public ? de nombreuses villes peuvent ne pas considérer ces personnes comme des membres de leur propre famille, et même les employés ordinaires de la ville qui ne sont pas fonctionnaires ne les considèrent pas comme des membres de leur propre famille.

ainsi, lorsque nous parlons de construire des logements abordables, certaines villes demandent combien nous en avons construit en un an, mais les gens demandent ensuite : pour qui construisez-vous ces logements ? certaines opinions publiques sur internet croient à tort que le logement abordable est devenu un privilège pour certaines personnes, et il y a une raison à cela.

de même, lorsque l’on parle du taux d’urbanisation le plus élevé, a-t-on pensé à la population permanente excluant la population enregistrée ? les gens autour d'eux ont peut-être plusieurs appartements, mais ils n'ont pas vu les livreurs et les plats à emporter, ni les femmes de ménage qui n'ont pas encore de maison, alors devraient-ils vivre dans des logements abordables ?

aujourd’hui, beaucoup de gens diront que l’économie chinoise a atteint un plafond, que l’urbanisation a atteint un plafond, que l’immobilier a atteint un plafond et que tout a atteint un plafond. mais juste en disant ces quelques mots secs,les problèmes pratiques auxquels nous sommes confrontés ont-ils été résolus ? non, nous devons encore résoudre les problèmes qui doivent être résolus en fin de compte.

où ira le financement foncier ?

demander:selon vous, quel est l’état actuel du financement foncier ?

meng xiaosu :il a déjà atteint son apogée et il n'y aura plus de revenus de frais de transfert foncier aussi élevés à l'avenir.j'ose le dire. maisil est également faux de dire que les futures recettes des collectivités locales ne proviendront pas de la terre.

les recettes fiscales des gouvernements locaux des villes du monde entier proviennent principalement du foncier.mais la façon dont les gens viennent de la terre est différente : c'est par le biais de l'impôt foncier. il y a plus de 20 ans, le gouvernement central a également proposé un impôt foncier et un impôt foncier, mais cela n'a pas été mis en œuvre. pendant tant d'années, les gouvernements locaux ont lentement développé une politique irrégulière de frais de transfert de terres.

l'ensemble du processus de formation est très lent. au début, il s'élevait à des centaines de milliards par an, puis il a progressivement augmenté jusqu'à des milliards ou des milliards, et le chiffre le plus élevé était de 8,7 milliards par an.

la constitution d'un financement foncier est également due à la mise en place d'un système de partage des impôts. une partie des ressources financières locales doit être transférée au gouvernement central.il ne restait plus beaucoup de places, mais le pouvoir était relativement important, laissant un espace pour vendre des terres, ils se sont donc progressivement appuyés sur le financement foncier.

je tiens à répéter ici que les revenus des gouvernements locaux proviennent principalement de la terre. cela est vrai. cependant, en l'absence d'impôt foncier dans notre pays, le gouvernement se tourne vers les deux autres groupes les plus populaires et utilise ces fonds. pour la construction et le développement urbains.

la première consiste à collecter de l'argent auprès des paysans. la méthode consiste à acquérir des terres à bas prix et à les vendre à un prix élevé. en fait, c'est aussi une sorte de différence de ciseaux.. l'année dernière, j'ai appris un ensemble de données. au fil des ans, le montant total des frais de transfert de terres s'élevait à 81 000 milliards, mais seulement 2 000 milliards ont été distribués aux agriculteurs, soit moins de 3 %, et les 79 000 milliards restants ont été transformés en villes. et la construction urbaine doivent être remplacées. sinon, où y aurait-il eu autant d'argent pour la construction urbaine ces dernières années ?

cela signifie que pendant que la ville prospère, qui en souffre ? les paysans ont beaucoup souffert. au début, ils payaient 20 000 yuans l'acre, puis la terre a été collectée pendant longtemps et a doublé plusieurs fois. cependant, la terre a été vendue en ville et a fini par être vendue pour 2 millions, voire 2 millions. 20 millions. c'est considéré comme du financement foncier.

la deuxième erreur est : à qui ont finalement été vendues ces maisons à prix élevé ?ce sont de nouveaux citoyens, donc au contraire, le groupe avec une accumulation de richesse relativement faible dépensera finalement plus d'argent pour acheter une maison (les anciens travailleurs ont déjà acheté la maison il y a longtemps, et la valeur a déjà augmenté logiquement, les agriculteurs). et les nouveaux citoyens devraient être les groupes couverts par la politique, mais ce sont les résidents urbains qui ont une accumulation de richesse relativement faible. ces personnes qui possédaient à l'origine des maisons ici n'ont pas beaucoup de frais à payer. .

par conséquent, le financement foncier lui-même présente des défauts structurels. à l’avenir, la chine devrait établir un système fiscal local standardisé qui prélèverait de l’argent sur la terre, réduisant ainsi progressivement sa dépendance au financement foncier.

en fait, aujourd’hui, si vous voulez compter sur le financement foncier, vous ne pouvez plus y compter.

le financement foncier ne reviendra jamais. certaines collectivités locales n'en sont pas conscientes et ne cherchent pas à réformer et à innover. au lieu de cela, elles commencent à utiliser diverses recettes non fiscales et les amendes sont courantes. "une administration inadéquate". si cela continue, l'environnement local des affaires est ruiné. au cours des dernières années, toutes les entreprises ont disparu. en fin de compte, c'est le territoire qui en souffre.et il existe évidemment d’autres sources d’impôts, pourquoi ne pas y penser ?

demander:quelle est la source fiscale ici ?

meng xiaosu :

1. première source fiscale : les petites maisons de droits fonciers prennent la tête de la collecte de l'impôt foncier

selon la réalité actuelle, il existe un grand nombre de maisons avec de petits droits de propriété qui ne constituent pas des droits de propriété immobilière au sens juridique du terme, car elles n'ont pas payé les frais de transfert de terrain et autres frais, et n'ont pas confirmé et délivré de certificats de propriété.

(selon les dispositions de la « loi sur la gestion foncière de la république populaire de chine », les maisons avec de petits droits de propriété ne peuvent pas être transférées ou vendues à des tiers qui ne sont pas membres du collectif, c'est-à-dire qu'elles ne peuvent pas être légalement transférées après l'achat. . cela a également un certain impact sur la préservation et l'appréciation de la valeur de la maison.

la proportion de petites maisons est déjà très importante. on estime qu'elles représentent environ 22 à 25 % de la zone d'habitation urbaine, soit environ 8 milliards de mètres carrés, soit l'équivalent de 80 millions d'unités.

en fait, tant que les frais de mutation foncière pour une petite maison sont payés, ils peuvent être reconnus comme légaux. la valeur de la maison sera évaluée en fonction du logement commercial au même endroit. d'un coup, peut-il se le permettre ? il n'est peut-être pas en mesure de le payer ; en plus, après la perception des frais de transfert de terrain, il y a eu un deuxième problème——à qui devrait appartenir cet argent ?

à ce moment-là, les agriculteurs d'origine sont venus et ont dit que l'argent devait appartenir à notre village. vous n'avez pas réquisitionné la terre dans le passé, mais maintenant vous venez de réquisitionner la terre. selon les règlements du conseil d'état, plus que cela. la moitié appartient aux agriculteurs. vous voyez, quelque chose s'est encore produit. le monde va bien. à l'origine, ces agriculteurs pensent qu'ils enfreignent la loi, alors laissez-moi tranquille. maintenant que les frais de transfert de terres sont perçus, les agriculteurs se sentent injustes. le remboursement des frais de transfert de terres nécessite donc de résoudre de nombreux différends et problèmes.

maisdu point de vue de la fiscalité gouvernementale, si vous prélevez une taxe foncière, cela peut résoudre ces problèmes.c'est-à-dire qu'il est divisé en années. combien payez-vous chaque année ? une fois le paiement effectué, vous le fusionnez avec la propriété avec des droits de propriété importants ?et que ce soit le gouvernement qui vous fournit également des services publics, ou les habitants qui achètent de grandes maisons, ils sont également psychologiquement équilibrés.

et les gens qui achètent des maisons avec de petits droits de propriété sont toujours prêts à payer, car ils peuvent se le permettre en la partageant chaque année, et s'ils la paient, c'est légal et la valeur (de la maison) augmente de façon exponentielle.

par exemple, si votre maison (petite maison avec droit de propriété) vaut 2 millions et que la maison commerciale à côté vaut 4 millions, si une taxe foncière est prélevée sur vous et que votre maison est déclarée légale, alors votre maison sera également valant 4 millions.

si nous récupérons ici, la quantité sera assez importante. cette taxe est bien entendu basée sur le paiement des frais de mutation foncière. si le taux d'imposition standard international est de 2% à 3%, la taxe annuelle moyenne est de 2,5%.ces biens immobiliers valent alors environ 80 000 milliards de yuans et peuvent collecter 2 000 milliards de yuans d’impôts par an.

quant au moment où les impôts fonciers seront collectés sur les maisons de grande propriété, le gouvernement peut d'abord l'expliquer aux gens afin qu'ils aient une attente préparée, quel que soit le grand nombre de maisons de grande propriété et leurs grandes superficies, le taux d'imposition. doit être très faible. quelques millièmes suffisent.

permettez-moi de le rappeler ici, comment percevoir la taxe foncière ?je voudrais ajouter deux réflexions :

tout d’abord, inscrivez-vous pour la propriété après l’avoir vue.la taxe foncière est prélevée sur les maisons, pas sur les personnes. toutes les maisons urbaines devraient payer des impôts. par exemple, si vous avez 2 000 appartements dans une communauté, il s'agit de 2 000 sources d'impôt. cette taxe est facile à percevoir et cela n'a pas d'importance. si la personne n'est pas là, je vous donnerai une note. si vous êtes parti à l'étranger et que vous ne reviendrez pas, alors si vous continuez à le publier pendant plusieurs années, vous pourrez le mettre aux enchères conformément à la loi. gardez l'impôt et attendez qu'il récupère le reste, et il se présentera.

c'est la première étape. dans cette étape, vous dites que c'est juste ou injuste. bien sûr, ce n'est pas juste, parce que certaines personnes ont une maison et d'autres en ont plusieurs.

il y a donc une deuxième phrase, témoin et retraite.par exemple, si vous êtes en couple, vous pouvez obtenir un remboursement pour deux maisons, et si vous êtes célibataire, vous pouvez obtenir un remboursement pour une maison. si vous avez des personnes âgées à la maison, vous pouvez également obtenir un remboursement d'impôt pour trois. ou quatre maisons. de cette façon, chaque personne ordinaire peut bénéficier du remboursement d'impôt et peut également encourager les gens à bien traiter le mariage et à soutenir leur famille.

2. la deuxième source fiscale : de l'entreprise à la résidence

la réforme du commerce vers le résidentiel elle-même n'est pas due au fait que les sociétés immobilières ont construit davantage de bâtiments commerciaux, mais parce que le gouvernement local a commis des erreurs dans l'approbation des terrains. il y a deux raisons pour lesquelles on dit qu'il y a des erreurs dans l'approbation des terrains :

(1) c'est une idée fausse que la quantité de terrains commerciaux approuvés entraînera le recrutement d'autant d'entreprises, et que les investissements rapporteront des recettes fiscales chaque année. si le terrain est vendu uniquement à des fins résidentielles, il ne sera pas perçu. après l'avoir vendu une fois. c'est en fait une illusion.

(2) en raison de la réglementation immobilière, la mise à disposition de terrains pour la construction résidentielle est limitée. afin de percevoir les frais de transfert de terres, les gouvernements locaux ont mis en vente de nombreux terrains à des fins commerciales.

prenons l’exemple de pékin. depuis la réglementation immobilière de 2011, l’offre de terrains commerciaux et de terrains résidentiels à pékin a commencé à être mal alignée.

selon les idées de développement passées, les communautés d'habitation sont généralement construites avec 7 % d'installations commerciales et 8 % d'installations de services, soit un total de 15 % et pas plus de 20 %.

en conséquence, à partir de 2011, l'échelle d'approbation pour les terrains résidentiels et commerciaux à pékin était de 100 : 100. en 2016, elle était passée à 100 : 150, avec 50 % de terrains commerciaux approuvés en plus que de terrains résidentiels.

cela conduit à trois situations : approuvé mais non construit, construit mais non achevé et achevé mais inutilisé, notamment la troisième.

alors comment résoudre ces problèmes ? vous pouvez complètement changer d’avis et faire preuve de flexibilité. les sites commerciaux approuvés à l’époque doivent-ils être des sites commerciaux maintenant ou même à l’avenir ? pourquoi ne pouvons-nous pas changer de résidence par la négociation ?

un exemple typique de transformation commerciale en résidentiel est la trump tower à new york. historiquement, la trump tower s'appelait la bank of manhattan et était utilisée pour des bureaux. plus tard, la bank of manhattan a fusionné avec une autre banque et n'a plus eu besoin du bâtiment. , c'est pourquoi il a été transformé en résidence.

c'était très facile dans l'histoire des états-unis. aujourd'hui, la chine n'a aucun problème avec la technologie, mais nous sommes relativement rigides. les gouvernements locaux préfèrent ne pas collecter d'impôts plutôt que de garder ces bâtiments commerciaux vides.

demander:si nous encourageons la conversion de propriétés commerciales en propriétés résidentielles, le gouvernement local s'inquiétera-t-il de ne pas pouvoir vendre les terrains ? le financement foncier est déjà dans une tendance à la baisse ?

meng xiaosu :ce que je veux te dire maintenant, c'estle gouvernement local ne peut plus vendre de terrains, mais il reste encore beaucoup d’argent caché dans la réforme commerciale et la réforme du logement.selon notre enquête à shanghai, le prix du terrain par mètre carré de terrain résidentiel est de 45 000 yuans, et celui des terrains commerciaux est de 15 000 yuans, soit une différence de 30 000 yuans.

de nombreuses parcelles principales de shanghai sont techniquement vacantes pour un usage commercial, il n'y a aucun problème à les convertir en bâtiments commerciaux. de plus, ces terrains sont bien situés, disposent de suffisamment de places de stationnement et sont raccordés au gaz. le gouvernement paiera pour chaque mètre carré. vous pouvez recevoir une différence de prix du terrain de 30 000 yuans, ce que l'on appelle une augmentation fiscale.

en outre, la « rénovation de propriétés commerciales en propriétés résidentielles » permet non seulement aux gouvernements locaux de former un flux constant d'écarts de prix des terrains pour augmenter les revenus, mais soulage également la pression financière sur les promoteurs concernés. les emplacements de ces projets sont donc propices aux transactions. que les promoteurs peuvent également utiliser l'argent pour garantir la livraison des bâtiments et alléger les dettes.

selon nos calculs, 10 millions de mètres carrés d'immeubles de bureaux à shanghai peuvent être convertis en bâtiments commerciaux. pour chaque mètre carré de ces 10 millions de mètres carrés, la différence de prix du terrain de 30 000 yuans sera facturée. il ne s'agit que de shanghai, les grandes villes du pays totalisant plusieurs milliards.

la clé est désormais de trouver des moyens d'économiser les finances locales afin que les gouvernements locaux puissent maintenir leurs opérations, maintenir les salaires et protéger les moyens de subsistance de la population. aujourd’hui, la terre ne peut pas être vendue, mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de financement foncier, c’est simplement qu’il ne s’agit plus du même financement foncier qu’avant.il est plutôt basé sur le stock existant et sur la durée pendant laquelle il peut être exploité, probablement environ 10 ans.

cette période de 10 ans ne fera que promouvoir la transformation des gouvernements locaux. après 10 ans, l'impôt foncier sera pratiquement universel et les gouvernements locaux disposeront de recettes fiscales stables et durables.

3. la troisième source fiscale : la construction de logements abordables

en plus de ces deux impôts, il existe également un troisième impôt, celui de la construction de logements abordables mentionné plus haut.bien que le logement abordable ne génère pas de frais de mutation foncière, il favorise le développement et l'emploi de plus de 180 industries connexes, dont diverses taxes. lorsqu'elle est calculée globalement, cette taxe représente 20 %.

il ne s'agit pas d'une couche d'imposition, mais d'une couche d'imposition. les salariés doivent payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur leurs revenus, les fournisseurs doivent également payer des taxes sur les matériaux, et il y a aussi la reprise des appareils électroménagers et des meubles. si le logement abordable est investi chaque année, l'état investira 1 000 milliards. en incluant les gouvernements centraux et locaux, plus 5 000 milliards de prêts bancaires, il peut générer environ 1 000 milliards de recettes fiscales chaque année.

les impératifs immobiliers

demander:le marché immobilier actuel en général semble suivre une tendance à la baisse, en particulier lorsque des rapports apparaissent de temps en temps en ligne, indiquant que le prix de transaction d'une maison d'occasion dans un certain endroit a chuté de plusieurs dizaines de pour cent. tu penses à ça ?

meng xiaosu :la différence entre les maisons d'occasion et les maisons neuves est qu'il s'agit d'une transaction entre des gens ordinaires. il s'agit du prix final atteint grâce à des jeux et des compromis entre acheteurs et vendeurs. par conséquent, sur un marché dominé par les maisons d’occasion, les prix des logements augmentent et baissent, ce qui est un phénomène courant dans le monde entier.

en ce qui concerne la baisse du prix des maisons d'occasion, il faut dire que le plus gros problème dans les maisons d'occasion réside dans les maisons saisies. de nos jours, les maisons d'occasion font baisser le prix des maisons neuves, et les maisons saisies font baisser les prix des maisons d'occasion.

en moyenne, les maisons saisies sont vendues aux enchères avec une remise de 30 %, mais beaucoup d'entre elles ne peuvent toujours pas être vendues aux enchères. elles sont vendues avec une remise de 50 %, et beaucoup sont même vendues avec une remise inférieure à 50 %, dans certains cas. d'enchères ratées.

à quels groupes correspond la maison de saisie ?

il s'agit de gens ordinaires qui doivent vendre leur maison aux enchères. un type de ces personnes est constitué d'employés ordinaires qui sont temporairement au chômage et n'ont pas suffisamment de revenus pour rembourser leur hypothèque. l'autre type est constitué de personnes qui n'ont pas réussi à démarrer une entreprise et qui n'ont pas réussi à démarrer une entreprise. leurs maisons sont mises aux enchères. les prix des logements ont commencé à baisser continuellement.

pour autant que je sache, dans les conditions économiques actuelles, les maisons saisies affichent une tendance à l'expansion. et il convient également de mentionner que sur le marché des logements d'occasion, le gouvernement n'a pas beaucoup de capacité d'intervention, mais lorsqu'il s'agit de maisons saisies, le gouvernement a la capacité d'intervenir. cela a affecté la situation globale. et a également affecté la vie de certaines personnes ordinaires.

je pense que le gouvernement est capable de gérer le problème actuel des saisies. j'ai aussi quelques suggestions ici:

premièrement, laissez les gens reporter le remboursement de leurs prêts.c'est en fait très courant, et de nombreuses entreprises l'ont déjà fait, de sorte que les maisons de saisie peuvent également en tirer des leçons. une prolongation peut donner un souffle de soulagement aux gens ordinaires, et ils pourront peut-être se rétablir après une prolongation de deux ans. il s'agit d'une prolongation du remboursement, et les intérêts continueront à être perçus ;

la deuxième méthode est appelée « extension sans intérêt ».certaines personnes ont déjà été licenciées et au chômage. il ne sert à rien de leur facturer des intérêts pour le moment. il suffit de renoncer à leurs intérêts et de les prolonger de deux ans supplémentaires. vous devez savoir que ces personnes ne sont pas disposées à rembourser, mais elles le sont. vous pouvez intenter une action en justice maintenant. cela l'a rendu sans abri, et certains ont même signé une garantie de responsabilité personnelle illimitée avec la banque, il était toujours insolvable et a demandé à d'autres de rembourser. c'est arrivé avant ;

la troisième approche est désormais lancée par le gouvernement central et la banque centrale :utiliser une partie des reprêts de la banque centrale pour soutenir l'acquisition par les gouvernements locaux du parc de logements existants.alors lors de l'achat de maisons existantes, pouvons-nous mettre ces maisons saisies ? ne sont-elles pas également considérées comme des maisons existantes ? ensuite, lors de l'achat, le prix doit être garanti, le prix ne peut pas être trop supprimé et le prix doit être abordable pour le commun ? personnes;

la quatrième approche, m'a dit un président d'une grande banque,toutes les banques ont des sociétés de crédit-bail, alors pourquoi ne pas transférer temporairement ces maisons saisies à des sociétés de crédit-bail ?(négocier les mesures appropriées avec le propriétaire) ? cela empêchera les prix de l’immobilier d’avoir un impact sur le marché.

en fait,le déclin de l’ensemble du marché immobilier n’est pas ce que souhaitent les gens. le déclin du marché immobilier entraîne un ralentissement économique et la faillite de nombreuses entreprises. il ne peut être inversé par des efforts individuels.dans ce cas, les banques et les tribunaux peuvent envisager d’aider la population. après tout, ils envisagent le problème du point de vue de la population.

en regardant la situation globale, nous devrions avoir une attitude positive à l'égard des changements survenus sur l'ensemble du marché. maisil existe encore des problèmes liés au manque de confiance de la population et à l'instabilité des prix de l'immobilier. dans de telles circonstances, il est irréaliste de voir les gens payer pour un logement.

je pense qu'il faudra un certain temps pour que le marché se redresse, mais si les politiques mises en place ne sont pas assez fortes et ne sont pas véritablement mises en œuvre, et si les villes de premier rang continuent de respecter les restrictions d'achat sans les modifier, la force de ces politiques sera être compensés ; si les saisies continuent de perturber le marché, alors les objectifs du gouvernement central de stabilisation du marché immobilier, de stabilisation des prix de l’immobilier et de stabilisation des attentes seront contrecarrés.

j'ai encore de bonnes attentes quant au développement économique de la chine et au développement futur du marché immobilier, mais un voyage de mille kilomètres commence par un seul pas, et le chemin doit être parcouru étape par étape.

nous devons faire face aux problèmes actuels qui affectent le développement économique de la chine et les résoudre un par un. ce n'est qu'ainsi que l'économie chinoise pourra fonctionner sans problème et parvenir à un meilleur développement.