berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

real estat selalu menjadi topik yang menjadi perhatian khusus industri dan masyarakat.

dan dengan kondisi perekonomian saat ini yang berada di bawah tekanan, permasalahan real estate menjadi prioritas utama.

jadi, bagaimana seharusnya kita memandang pasar real estate di negara saya saat ini?

bagaimana mengatasi beberapa tantangan dan permasalahan praktis yang dihadapi oleh real estate, dan kemana arah real estate?

kemana perginya pendanaan pertanahan yang selama ini menjadi andalan pemerintah daerah?

rangkaian pertanyaan ini erat kaitannya dengan kekayaan dan masa depan kita masing-masing, dan menuntut kita untuk berulang kali bertanya dan memikirkannya.

baru-baru ini, kami melakukan wawancara eksklusif dengan tuan meng xiaosu, mantan pemimpin proyek reformasi perumahan nasional dan mantan ketua china real estate group. berikut ini adalah kompilasi wawancara yang mencakup banyak isu penting di bidang real estat. silakan baca dengan cermat dan semoga dapat menginspirasi anda.

narasi lisan: meng xiaosu, mantan pemimpin proyek reformasi perumahan nasional dan mantan ketua china real estate group

“penyakit” real estat tidak dapat disembuhkan oleh industri itu sendiri

bertanya:bagaimana anda mengamati situasi real estat pada paruh pertama tahun ini? apa pendapat anda tentang ini?

meng xiaosu:data untuk paruh pertama tahun ini telah keluar. melihat perkembangan perekonomian tiongkok secara keseluruhan, banyak industri yang berjalan cukup baik dan mengalami kemajuan yang stabil, namun industri real estat saat ini berada dalam kondisi terburuk.

dari januari hingga juli 2024, investasi real estat nasional turun 10,1%, penjualan turun 25,9%, dan terus menurun. penurunan ini merupakan penurunan baru setelah penurunan dua tahun berturut-turut.

pada tahun 2022, penjualan real estate turun sebesar 5 triliun, dan tahun lalu turun sebesar 6,5 triliun. dibandingkan dengan puncak penjualan sebesar 18,1 triliun pada tahun 2021, ini setara dengan kehilangan 5 atau 6 triliun penjualan setiap tahun, yang juga mengakibatkan penurunan investasi dan pertumbuhan stok perumahan yang tidak tepat.

selain itu, hal ini juga mengakibatkan banyak perusahaan tidak mempunyai insentif untuk mengakuisisi lahan. baru-baru ini, saya melihat beberapa pemerintah daerah melelang lebih dari 200 bidang tanah, dan pada akhirnya mereka mengatakan kepada saya bahwa mereka hanya bernegosiasi untuk dua bidang tanah.situasi ini terus meluas dari industri real estate ke berbagai industri, termasuk lebih dari 100 industri terkait seperti bahan bangunan, peralatan rumah tangga, dan dekorasi.

peran real estate yang tadinya positif dan mendorong berkembangnya industri-industri tersebut, kini menjadi negatif dan “menyeret” perkembangan industri-industri tersebut.

namun masalahnya adalah industri-industri ini sendiri melibatkan banyak pekerjaan. proyek-proyek real estat hilang, dan departemen proyek di industri konstruksi telah dihapuskan dan 20 karyawan telah dikurangi. di balik ini terdapat 1.500 pekerja migran yang tidak memiliki pekerjaan.

penurunan ini terus ditransmisikan ke keuangan daerah,tidak bisa menjual tanah berarti tidak ada biaya pengalihan tanah.dua setengah tahun berturut-turut setara dengan pengurangan setengahnya, dari 8,7 triliun biaya pengalihan lahan pada tahun 2021, yang dapat dianggap sebagai puncak tertinggi dalam sejarah tiongkok, menjadi lebih dari 5 triliun, dan kemudian menjadi lebih dari 1 triliun pada tahun pertama. setengah tahun ini. jika paruh kedua tahun ini juga lebih dari 1 triliun, berarti tidak banyak tanah yang terjual sepanjang tahun, dan banyak dari tanah ini ditanggung oleh perusahaan investasi perkotaan pemerintah daerah perusahaan pada dasarnya tidak dapat memperoleh tanah.

saya selalu menganjurkan agar badan usaha milik negara menarik diri dari persaingan pasar real estate, namun sekarang tampaknya tanpa dukungan badan usaha milik negara, pemerintah daerah bahkan mungkin tidak akan mampu menjual tanah.

bisa dibilang“penyakit” real estat saat ini tidak dapat disembuhkan oleh industri itu sendiri. ini merupakan masalah komprehensif yang disebabkan oleh berbagai faktor.penyakitnya mungkin tidak begitu banyak, tetapi perawat dari 7 atau 8 departemen berbeda bergantian memberikan suntikan kepadanya, dan akhirnya memukuli pasien hingga setengah mati, yang menyebabkan kekeliruan terakhir dalam sintesis kebijakan.

untuk mengatasi masalah real estate, hal ini tidak bisa hanya terbatas pada industri saja. hal ini mengharuskan pemerintah pusat untuk memberikan perhatian yang besar dan menerjemahkannya ke dalam kerjasama berbagai departemen dan pemerintah daerah. semua sektor masyarakat harus memperhatikan dan pada akhirnya membangun sebuah konsensus.

mengobati “penyakit” real estate membutuhkan cara yang tidak konvensional

bertanya:apa logika atau alasan di balik real estate sampai seperti sekarang ini?

meng xiaosu:secara historis, real estat telah sangat meningkatkan perekonomian tiongkok, terutama sejak reformasi perumahan pada tahun 1998. hal ini tidak terlihat dalam dua tahun pertama, namun terlihat jelas pada tahun 2000. ada data yang menunjukkan hal ini.

pada awal reformasi perumahan, pdb tiongkok menduduki peringkat ketujuh dunia. pada saat itu, para ahli umumnya percaya bahwa tiongkok akan menjadi peringkat ketiga dunia pada tahun 2025 dan peringkat kedua dunia pada tahun 2050.

namun saya tidak menyangka bahwa dalam 12 tahun pertama setelah reformasi perumahan pada tahun 1998, perkembangan ekonomi tiongkok melampaui rata-rata pertumbuhan ekonomi suatu negara setiap dua tahun. pada tahun 2010, tiongkok melampaui jepang dan menjadi negara dengan perekonomian terbesar kedua di dunia kekuatan pendorong di balik ini?

reformasi dan keterbukaan merupakan latar belakang umum, dan reformasi perumahan merupakan langkah penting dalam reformasi dan keterbukaan. reformasi perumahan melepaskan sejumlah besar permintaan dalam negeri, yang bersamaan dengan pesatnya perkembangan perdagangan luar negeri tiongkok, membentuk situasi sirkulasi ganda.

namun melihat keseluruhan siklus makro, industri real estat tiongkok telah menghadapi banyak kesulitan sejak tahun 2011. sejak tahun 2011, tingkat pertumbuhan ekonomi tiongkok telah turun dari 9,5% menjadi 7,9%, dan kemudian terus menurun menjadi 6,00%, 5,00%, dan sekarang sedang berjuang untuk "mempertahankan 5,0%".

apa alasannya? itu lokomotifnya(real estat)mati.

permasalahan apa yang terjadi pada tahun 2011 yang menyebabkan real estat kehilangan momentum pertumbuhan endogennya?ini adalah kebijakan pembatasan pembelian dan tindakan pembatasan pinjaman yang diperluas seputar pembatasan pembelian.

pada tahun 2013, saya menulis artikel yang mengkritik kebijakan pembatasan pembelian ini. kepemimpinan baru, setelah berdiskusi, memutuskan untuk menerapkan kebijakan khusus kota, yang lebih baik dibandingkan pembatasan pembelian menyeluruh sebelumnya. namun, karena wawancara dengan pemerintah daerah, kebijakan khusus kota dihentikan, sehingga anda dapat melihatnya dalam beberapa tahun terakhir. kebijakan khusus kota telah disebutkan lagi.

dapat dikatakan bahwa real estate telah berada dalam periode penurunan sejak tahun 2011. sebelum tahun 2021, real estate masih berfluktuasi dalam siklus kecil dalam jangka waktu tersebut, namun pada tahun 2022 karena regulasi yang berlebihan, real estate terus mengalami penurunan hingga saat ini.

sebentar,banyak orang masih keliru menganggap real estate sebagai "badak abu-abu", namun sebenarnya, apa yang dimaksud dengan "badak abu-abu"? kebijakan peraturan daerah yang salah adalah "badak abu-abu" yang sebenarnya. hingga saat ini, industri real estate diwakili dan didorong oleh 100 beberapa industri mengalami kesulitan.

penurunan tersebut begitu dalam sehingga banyak orang di industri ini mengeluhkan bahwa mustahil untuk bangkit tanpa tindakan yang luar biasa.

bertanya:apa sebenarnya yang dimaksud dengan tindakan “luar biasa” ini?

meng xiaosu:pertama-tama, tindakan luar biasa yang pertama adalah pemerintah harus membatalkan tindakan-tindakan acaknya dan mengubahnya menjadi tindakan positif.

melanjutkan penerapan kebijakan pembatasan pembelian adalah tindakan kekacauan. pasar real estate telah menurun hingga saat ini. orang kaya tidak membeli perumahan komersial, tetapi masyarakat miskin tidak memiliki perumahan yang terjangkau. kedua permintaan tersebut tidak mencukupi penurunan tajam di pasar real estat. tapi anda tidak ada industri lain yang bisa menggantikan real estat, jadi apakah anda ingin terus membatasi orang untuk membeli barang-barang yang tidak akan mereka beli sekarang?

mengenai langkah-langkah proaktif, kita perlu belajar dari praktik yang dilakukan pemerintah pusat. pemerintah pusat telah memimpin dalam mengusulkan beberapa langkah baru, termasuk langkah-langkah keuangan, dengan bank sentral menyediakan uang dan pinjaman kembali. saya percaya bahwa setelah beberapa periode perkembangan, dampak dari kebijakan-kebijakan ini perlahan-lahan akan terlihat. dampak jangka panjang dari pendekatan ini layak untuk dinantikan.

kedua, peningkatan pembangunan perumahan terjangkau juga merupakan langkah yang luar biasa.pemerintah pusat telah menetapkannya sebagai salah satu dari tiga proyek promosi utama. menghadapi kerugian besar sebesar rmb 5 triliun hingga rmb 6,5 triliun pada perumahan komersial setiap tahunnya, bagaimana menjaga agar real estate dan ratusan industri serta industri terkait tidak terkena dampak yang berlebihan? aspek real estat -pembangunan perumahan yang terjangkau.

perumahan komersial dan perumahan terjangkau adalah dua sisi dari mata uang yang sama. keduanya saling bergantung dan mendukung satu sama lain. cara yang benar adalah dengan memperbaiki dua sistem, yaitu sistem pasar perumahan dan sistem keamanan perumahan.

faktanya, masih terdapat kekurangan perumahan terjangkau, terutama bagi keluarga warga baru di perkotaan. mereka merupakan penduduk tetap, bukan penduduk terdaftar, sehingga sudah lama tidak ada yang mendata kelompok masyarakat tersebut.

beberapa orang mengatakan bahwa terdapat cukup rumah, namun kenyataannya tidak demikian. data statistik mereka salah.

sidang pleno ketiga komite sentral partai komunis tiongkok ke-20 dengan jelas menyatakan bahwa penduduk tetap perkotaan dan penduduk terdaftar harus diberikan perlakuan yang sama. yang pertama adalah asuransi sosial, yang kedua adalah wajib belajar, dan yang lainnya adalah jaminan perumahan, yang menimbulkan beberapa permasalahan yang menjadi perhatian warga baru.

ambil contoh masalah keamanan perumahan. karena pemerintah pusat mengharuskan anda menargetkan penduduk tetap, anda tidak bisa hanya mempertimbangkan permasalahannya berdasarkan jumlah penduduk yang terdaftar.

selain itu, jika kita dapat memulai pembangunan perumahan yang terjangkau ketika seluruh pasar real estat sedang lesu, dan menginvestasikan 5 triliun atau 6 triliun yuan dalam pembangunan perumahan yang terjangkau setiap tahun, kita dapat mengganti kerugian negara. perekonomian selama krisis real estate.

lalu bagaimana cara membangunnya?

pemerintah pusat akan memimpin investasi sebesar 500 miliar yuan, dan pemerintah daerah akan memberikan dukungan yang sesuai. investasi pemerintah akan mencapai 1 triliun yuan. ditambah dengan kekuatan bank, perwalian, dan dana, termasuk kekuatan jaminan sosial. akan dengan mudah mencapai 5 triliun yuan. 5 triliun yuan akan diinvestasikan dalam pembangunan perumahan yang terjangkau. di sisi lain, tidak ada biaya pengalihan lahan yang akan dikenakan, dan tidak ada biaya pembangunan infrastruktur perkotaan yang akan dikenakan, yang juga akan sangat besar. memberikan dorongan kepada konstruksi dan industri terkait.

oleh karena itu, menurut saya ketika perumahan komersial sedang mengalami penurunan, di satu sisi, kita harus menemukan cara untuk memperoleh dan menyimpan perumahan komersial dan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau dengan tipe sewa perumahan yang terjangkau. ini juga merupakan cara yang penting di antara cara-cara yang tidak konvensional.

akankah harga rumah di tiongkok terus meningkat?

bertanya:tahun ini kita telah melihat bahwa kecuali beberapa kota besar di beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen yang belum sepenuhnya melonggarkan pembatasan pembelian, kota-kota lain pada dasarnya telah sepenuhnya melonggarkan pembatasan. namun, kami telah memperhatikan bahwa setelah tempat-tempat ini diliberalisasi, semuanya nyata pasar properti tampaknya tidak banyak berubah. apakah menurut anda kota-kota tingkat pertama akan sepenuhnya melonggarkan pembatasan pembelian? jika diliberalisasi, apa dampaknya terhadap pasar properti?

meng xiaosu:dari sisi kebijakan, kita bisa melihat adanya perubahan yang relatif signifikan.

dalam beberapa tahun terakhir, kebijakan real estat telah menekan pasar.temukan cara untuk mencegah orang membeli lebih banyak rumah.namun kini mereka meluncurkan serangkaian kebijakan keuangan untuk mendukung masyarakat membeli rumah.hal ini termasuk mengurangi rasio uang muka, menurunkan suku bunga pinjaman bank, dan memberikan sebagian dukungan pembiayaan kembali kepada pemerintah daerah untuk membeli dan menyimpan perumahan komersial, dll.

namun, kami melihat bahwa tindakan pembatasan pembelian administratif belum sepenuhnya dihilangkan, terutama di kota-kota lapis pertama, dan masyarakat mulai memberikan perhatian.

ambil contoh tahun 2016. berdasarkan persyaratan kebijakan pemerintah pusat untuk melakukan destocking pasar properti, beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen memimpin dalam mempromosikan pasar properti kota-kota, dan kemudian ke kota-kota lapis ketiga dan keempat, dengan cepat mendorong pasar properti nasional, dan kemudian ratusan industri yang terkait dengan real estate telah meningkat.

peran beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen adalah sebagai patokan.baru-baru ini, banyak kota tingkat kedua dan ketiga, dan bahkan kota-kota tingkat pertama yang baru, telah diliberalisasi. mengapa penduduknya tidak bisa mendapatkan kepercayaan? mereka masih melihat standar kota-kota tingkat pertama.

mungkin banyak orang yang berpikir akan terlalu menarik untuk sepenuhnya mencabut pembatasan pembelian. beberapa ahli berpendapat bahwa akan merepotkan setelah pembatasan pembelian dicabut orang kewalahan?

tapi saya penasaran. tiongkok telah berkembang selama bertahun-tahun, dan pembatasan pembelian hanya terjadi dalam 14 tahun terakhir. populasi di beijing, shanghai, guangzhou dan shenzhen sekitar 20 juta. new york di amerika serikat, tokyo di jepang...banyak kota besar di dunia yang tidak memiliki batasan pembelian. mungkinkah tempat mereka penuh dengan orang dan harga rumah meroket?

oleh karena itu, tidak perlu ragu atau ragu untuk melonggarkan pembatasan pembelian di kota-kota lapis pertama.selama kota-kota tingkat pertama tidak membatalkan pembatasan pembelian atau mengurangi pembatasan pembelian, masyarakat di seluruh negeri akan berpikir bahwa kebijakan awal tersebut akan diberlakukan kembali.oleh karena itu, tindakan yang diambil oleh kota-kota tingkat pertama telah berdampak pada seluruh negeri.

faktanya, pasar secara keseluruhan masih lesu, dan kekuatan kebijakan belum sepenuhnya muncul. kalaupun semua kebijakan real estat diterapkan, masih ada jeda selama 9 bulan, karena ada proses output dan pencernaan perumahan. , apalagi sekarang beberapa kebijakan belum ada.

bertanya:jadi banyak kebijakan yang dikeluarkan, tapi ada juga yang tidak benar-benar dilaksanakan?

meng xiaosu:semangat pemerintah pusat sudah jelas, namun belum semuanya diwujudkan dalam kebijakan.

misalnya, setelah sidang pleno ketiga komite sentral partai komunis tiongkok, banyak tempat yang membicarakan tentang pertemuan belajar, tetapi itu hanya studi dan tidak ada tindakan nyata yang diambil. sidang pleno ketiga komite sentral partai komunis tiongkok menekankan peningkatan pembangunan perumahan yang terjangkau. anda harus mengambil beberapa tindakan, tetapi belum ada 8,7 juta unit yang diidentifikasi untuk "rencana lima tahun ke-14". " sepanjang hari, tapi "rencana lima tahun ke-14" ditetapkan pada tahun 2020 dan akan dilaksanakan pada tahun 2021. ya, kapan pemerintah pusat menekankan peningkatan perumahan yang terjangkau?di tahun 2023 ini bisa dikatakan sudah ada tiga order dan lima lamaran dari sekarang, namun di beberapa tempat masih sama seperti dulu.

pemerintah daerah perlu mengambil tindakan aktif. jangan hanya sekedar mempertahankan keadaan saat ini dan menunggu sampai suatu saat keadaan membaik. saat ini, ketika pasar real estate sedang tidak berfungsi, pemerintah semakin perlu mengambil tindakan aktif untuk menangani dan menyelesaikan masalah-masalah yang tersisa di masa lalu.

bertanya:banyak orang yang percaya bahwa harga rumah di tiongkok telah berakhir. di satu sisi, angka kelahiran di tiongkok telah menurun, dan jumlah penduduk telah mencapai puncaknya dan mulai menurun panggung. bagaimana menurut anda?

meng xiaosu:menurunnya angka kelahiran dan melambatnya urbanisasi merupakan tren yang tepat.

namun kenyataan yang harus kita hadapi adalah,sekarang populasi permanen di banyak kota di tiongkok ada di sini, dan masalahnya belum terselesaikan.danbasis populasi yang begitu besar juga terus melahirkan keluarga-keluarga baru. sudahkah anda mengatasi masalah yang ada ini?sudahkah anda mengatasi permasalahan anak muda yang membutuhkan rumah saat menikah?

belum lagi persoalan pertumbuhan bertahap, hanya saja persoalan-persoalan yang ada saat ini membutuhkan waktu setidaknya beberapa tahun atau bahkan sepuluh tahun untuk menyelesaikannya.

faktanya, banyak ahli yang tidak terlalu memahami data tersebut, mereka terbatas pada jumlah penduduk yang terdaftar di perkotaan. namun, jumlah penduduk yang terdaftar di perkotaan di negara saya adalah 681 juta, dan penduduk perkotaan permanen mencapai 933 juta. mereka lupa bahwa 252 juta jiwa ini setara dengan 100 juta keluarga.

di sini kita tidak akan membicarakan secara detail kapan pencatatan rumah tangga akan dibatalkan, namun setidaknya kita perlu memperjelas bahwa anda tidak bisa secara paksa membuat struktur ganda di kota berdasarkan struktur ganda perkotaan-perdesaan yang sudah ada.

bukan berarti mereka yang sebelumnya berada di kota itu tidak akan mengurusnya.sebaliknya, atas dasar menjaga stabilitas, kita juga harus menyelesaikan permasalahan kelas menengah dan bawah, khususnya petani.

ambil contoh asuransi kesehatan. masyarakat perkotaan mempunyai perlindungan, namun petani hanya bisa kembali dan membeli asuransi kesehatan koperasi pedesaan yang baru, yang membebankan biaya beberapa ratus yuan setahun dan tidak mengganti biaya jika anda pindah dari rumah. hal-hal ini perlu diselesaikan. para petani adalah warga negara baru ketika mereka memasuki kota.

namun selain dikenal secara nama, apakah benar diakui dari segi identitas dan pelayanan publik? banyak kota mungkin tidak menganggap orang-orang ini sebagai anggota keluarga mereka sendiri, dan bahkan pegawai biasa di kota yang bukan pegawai negeri tidak menganggap mereka sebagai anggota keluarga mereka sendiri.

jadi ketika kita berbicara tentang membangun perumahan yang terjangkau, beberapa kota bertanya berapa banyak yang telah kita bangun dalam setahun, namun masyarakat kemudian bertanya, untuk siapa anda membangunnya? beberapa opini publik di internet secara keliru percaya bahwa perumahan yang terjangkau telah menjadi hak istimewa bagi sebagian orang, dan hal ini ada alasannya.

demikian pula, ketika orang berbicara tentang tingkat urbanisasi tertinggi, apakah mereka memikirkan jumlah penduduk tetap, tidak termasuk penduduk yang terdaftar? orang-orang di sekitar mereka mungkin memiliki beberapa apartemen, tetapi mereka belum pernah melihat orang-orang yang mengantarkan kurir dan takeaway, dan para petugas kebersihan yang belum memiliki rumah, lalu haruskah mereka tinggal di perumahan yang terjangkau?

saat ini, banyak orang akan mengatakan bahwa perekonomian tiongkok telah mencapai puncaknya, urbanisasi telah mencapai puncaknya, real estate telah mencapai puncaknya, dan semuanya telah mencapai puncaknya.apakah permasalahan praktis yang ada di hadapan kita telah terpecahkan? tidak, kami masih harus menyelesaikan masalah yang pada akhirnya harus diselesaikan.

kemana arah pendanaan pertanahan?

bertanya:menurut anda, bagaimana kondisi pendanaan pertanahan saat ini?

meng xiaosu:hal ini telah mencapai puncaknya, dan tidak akan ada lagi pendapatan biaya pengalihan tanah yang tinggi di masa depan.saya berani mengatakan ini. tetapisalah juga jika kita mengatakan bahwa pendapatan pemerintah daerah di masa depan tidak akan berasal dari tanah.

pendapatan fiskal pemerintah daerah di kota-kota di seluruh dunia sebagian besar berasal dari tanah.namun cara masyarakat memperoleh tanah berbeda, yaitu melalui pajak real estat. lebih dari 20 tahun yang lalu, pemerintah pusat juga mengusulkan pajak properti dan pajak real estat selama bertahun-tahun, sehingga pemerintah daerah perlahan-lahan mengembangkan kebijakan biaya pengalihan tanah yang tidak teratur.

seluruh proses pembentukannya sangat lambat, awalnya ratusan miliar setahun, kemudian berangsur-angsur meningkat menjadi triliunan atau triliunan, dan yang tertinggi adalah 8,7 triliun setahun.

terbentuknya pembiayaan pertanahan juga disebabkan oleh penerapan sistem bagi hasil. sebagian sumber daya keuangan daerah perlu diserahkan kepada pemerintah pusat.tempat yang tersisa tidak banyak, namun kekuatannya relatif besar sehingga menyisakan ruang untuk menjual tanah, sehingga lambat laun mereka mengandalkan pembiayaan tanah.

saya ingin mengatakan lagi di sini bahwa pendapatan pemerintah daerah sebagian besar berasal dari tanah. namun, dengan tidak adanya pajak properti di negara kita, pemerintah beralih untuk mengumpulkan uang dari dua kelompok paling populer lainnya dan menggunakan dana tersebut. untuk pembangunan dan pengembangan perkotaan.

yang pertama adalah mengumpulkan uang dari para petani. caranya adalah dengan memperoleh tanah dengan harga murah dan menjualnya dengan harga tinggi.. tahun lalu, saya mempelajari serangkaian data. selama bertahun-tahun, total biaya pengalihan lahan adalah 81 triliun, tetapi hanya 2 triliun yang didistribusikan kepada petani, kurang dari 3%, dan sisanya 79 triliun diubah menjadi manajemen kota dan pembangunan perkotaan harus diganti. jika tidak, di mana akan ada begitu banyak uang untuk pembangunan perkotaan dalam beberapa tahun terakhir?

artinya, ketika kota ini makmur, siapa yang dirugikan? para petani sangat menderita. awalnya, mereka membayar 20.000 yuan untuk satu hektar, dan kemudian tanah itu dikumpulkan dalam waktu lama dan berlipat ganda beberapa kali lipat. namun, tanah itu dijual di kota dan akhirnya dijual seharga 2 juta atau bahkan 20 juta. ini dianggap sebagai pembiayaan tanah.

kesalahan kedua, pada akhirnya rumah mahal tersebut dijual kepada siapa?mereka adalah warga negara baru, sehingga sebaliknya kelompok dengan akumulasi kekayaan yang relatif rendah pada akhirnya akan mengeluarkan lebih banyak uang untuk membeli rumah (pekerja lama sudah lama membeli rumah, dan nilainya sudah meningkat). dan warga baru seharusnya menjadi kelompok yang dicakup oleh kebijakan tersebut, namun penduduk perkotaanlah yang memiliki akumulasi kekayaan yang relatif rendah. orang-orang yang awalnya memiliki rumah di sini tidak memiliki banyak biaya, dan mereka tidak perlu membayar pajak properti .

oleh karena itu, pendanaan pertanahan sendiri memiliki kelemahan struktural. dengan tren di masa depan, tiongkok harus menetapkan sistem pajak daerah yang terstandarisasi yang mengambil uang dari tanah, sehingga secara bertahap mengurangi ketergantungannya pada pendanaan pertanahan.

padahal, saat ini jika ingin mengandalkan land finance, tidak bisa lagi mengandalkannya.

pembiayaan pertanahan tidak akan pernah kembali. beberapa pemerintah daerah tidak menyadari hal ini dan tidak mengupayakan reformasi dan inovasi. sebaliknya, mereka mulai menggunakan berbagai pendapatan bukan pajak dan denda yang merupakan hal biasa "administrasi yang tidak memadai". jika hal ini terus berlanjut, lingkungan bisnis lokal akan hancur.dan tentu saja ada sumber pajak lain, mengapa tidak memikirkannya?

bertanya:apa sumber pajak di sini?

meng xiaosu:

1. sumber pajak pertama: rumah hak milik kecil memimpin dalam memungut pajak real estat

kenyataan yang ada saat ini, masih banyak rumah dengan hak milik kecil yang bukan merupakan hak milik dalam arti hukum karena belum membayar biaya pengalihan hak atas tanah dan biaya-biaya lainnya, serta belum mengukuhkan dan menerbitkan sertifikat hak milik.

(menurut ketentuan "hukum pengelolaan tanah republik rakyat tiongkok", rumah dengan hak milik kecil tidak dapat dialihkan atau dijual kepada pihak ketiga yang bukan anggota kolektif, yaitu tidak dapat dialihkan secara sah setelah pembelian. . hal ini juga memiliki dampak tertentu pada pelestarian dan apresiasi nilai rumah.

proporsi rumah berskala kecil sudah sangat besar. diperkirakan mencakup sekitar 22-25% dari luas perumahan perkotaan, sekitar 8 miliar meter persegi, setara dengan 80 juta unit.

faktanya, selama biaya pengalihan tanah untuk rumah kecil telah dibayar, maka dapat diakui sah. nilai rumah akan dievaluasi sesuai dengan perumahan komersial di lokasi yang sama sekali jalan, bisakah dia membelinya? dia mungkin tidak mampu membayarnya, selain itu, setelah biaya pengalihan tanah dikumpulkan, ada masalah kedua—milik siapa uang ini?

saat ini, para petani asli datang dan mengatakan bahwa uang itu seharusnya menjadi milik desa kami. dulu anda tidak meminta tanah, tetapi sekarang anda baru saja meminta tanah itu. menurut peraturan dewan negara, lebih dari itu setengahnya adalah milik para petani. soalnya, sesuatu telah terjadi lagi. dunia baik-baik saja. awalnya, para petani ini mengira mereka melanggar hukum, jadi biarkan saja saya. kini setelah biaya pengalihan lahan dipungut, para petani merasa tidak adil, sehingga membayar kembali biaya pengalihan lahan memerlukan penyelesaian banyak perselisihan dan masalah.

tetapidari sudut pandang perpajakan pemerintah, jika anda memungut pajak real estat, masalah ini dapat diatasi.artinya, dibagi dalam beberapa tahun. berapa yang anda bayarkan setiap tahunnya? setelah pembayaran selesai, anda menggabungkannya dengan properti yang memiliki hak milik besar.dan apakah pemerintah yang juga memberikan layanan publik kepada anda, atau warga yang membeli rumah dengan properti besar, mereka juga seimbang secara psikologis.

dan orang yang membeli rumah dengan hak milik yang kecil masih bersedia membayar, karena mereka mampu dengan membaginya setiap tahun, dan jika mereka membayarnya, itu sah, dan nilai (rumah) meningkat secara eksponensial.

misalnya, jika rumah anda (rumah hak milik kecil) bernilai 2 juta, dan rumah komersial di sebelahnya bernilai 4 juta, jika pajak real estat dikenakan kepada anda dan rumah anda dinyatakan sah, maka rumah anda juga akan menjadi sah. senilai 4 juta. sepuluh ribu.

kalau kita kumpulkan dari sini jumlahnya lumayan banyak. pajak ini tentu saja didasarkan pada pembayaran biaya pengalihan tanah. jika tarif pajak standar internasional adalah 2% hingga 3%, maka rata-rata pajak tahunan adalah 2,5%.kemudian real estate ini bernilai sekitar 80 triliun yuan, dan dapat mengumpulkan pajak sebesar 2 triliun yuan setahun.

adapun kapan pajak properti akan dipungut atas rumah-rumah milik besar, pemerintah dapat menjelaskannya terlebih dahulu kepada masyarakat agar mereka memiliki ekspektasi yang siap, terlepas dari banyaknya rumah-rumah milik besar dan luasnya, tarif pajaknya pasti sangat rendah.

izinkan saya menyebutkan lagi di sini, bagaimana cara memungut pajak real estat?saya ingin menambahkan dua pemikiran:

pertama, daftar ke properti setelah melihatnya.pajak real estat dipungut atas rumah, bukan pada manusia. semua rumah di kota harus membayar pajak. misalnya, jika anda memiliki 2.000 apartemen di suatu komunitas, itu adalah 2.000 sumber pajak jika orang tersebut tidak ada, saya akan memberikan catatannya. jika anda sudah pergi ke luar negeri dan tidak akan kembali, maka jika anda terus mempostingnya selama beberapa tahun, anda dapat melelangnya sesuai dengan hukum. simpan pajaknya, dan tunggu dia memungut sisanya, dan dia akan muncul.

ini langkah awal, pada langkah ini anda bilang adil atau tidak adil, tentu saja tidak adil, karena ada yang punya satu rumah dan ada yang punya banyak.

jadi ada kalimat kedua, saksi dan mundur.misalnya, jika anda berpasangan, anda bisa mendapatkan pengembalian dana untuk dua rumah, dan jika anda lajang, anda bisa mendapatkan pengembalian dana untuk satu rumah. jika anda memiliki orang lanjut usia di rumah, anda juga bisa mendapatkan pengembalian pajak untuk tiga rumah atau empat rumah. dengan cara ini, setiap orang biasa dapat menikmati pengembalian pajak, dan juga dapat mendorong masyarakat untuk memperlakukan pernikahan dengan baik dan menghidupi keluarganya.

2. sumber pajak kedua: bisnis ke tempat tinggal

reformasi komersial-ke-perumahan sendiri bukan karena perusahaan real estate lebih banyak membangun bangunan komersial, melainkan karena pemerintah daerah melakukan kesalahan dalam persetujuan lahan. ada dua alasan mengapa dikatakan ada kesalahan dalam persetujuan lahan:

(1) ada kesalahpahaman bahwa jumlah tanah komersial yang disetujui akan menyebabkan perekrutan banyak perusahaan, dan kemudian investasi akan mendatangkan pendapatan pajak setiap tahunnya. jika tanah itu hanya dijual untuk tempat tinggal, maka tidak akan dipungut setelah menjualnya sekali. ini sebenarnya hanyalah ilusi.

(2) karena peraturan real estat, penyediaan tanah untuk pembangunan tempat tinggal dibatasi. untuk memungut biaya pengalihan tanah, pemerintah daerah menyiapkan banyak tanah untuk dijual sebagai tanah komersial.

mari kita ambil contoh di beijing. mulai dari peraturan real estat pada tahun 2011, pasokan lahan komersial dan lahan perumahan di beijing mulai tidak selaras.

menurut gagasan pembangunan masa lalu, perumahan masyarakat umumnya dibangun dengan 7% fasilitas komersial dan 8% fasilitas pelayanan, total 15%, dan tidak lebih dari 20%.

hasilnya, mulai tahun 2011, skala persetujuan untuk lahan perumahan dan komersial di beijing adalah 100:100. pada tahun 2016, skala tersebut meningkat menjadi 100:150, dengan 50% lebih banyak lahan komersial yang disetujui dibandingkan lahan perumahan.

hal ini mengarah pada tiga situasi: disetujui tetapi tidak dibangun, dibangun tetapi belum selesai, dan selesai tetapi tidak digunakan, terutama yang ketiga.

lalu bagaimana cara mengatasi permasalahan tersebut? anda dapat sepenuhnya mengubah pemikiran anda dan bersikap fleksibel. apakah situs komersial yang disetujui saat itu harus menjadi situs komersial sekarang atau bahkan di masa depan? mengapa kita tidak bisa mengubah tempat tinggal kita melalui negosiasi?

contoh khas dari transformasi komersial menjadi perumahan adalah trump tower di new york. secara historis, trump tower disebut bank of manhattan dan digunakan untuk perkantoran , jadi diubah menjadi tempat tinggal.

hal ini sangat mudah dalam sejarah amerika serikat. saat ini tiongkok tidak memiliki masalah dengan teknologi, namun pemerintah daerah kita lebih memilih tidak memungut pajak daripada menjaga gedung-gedung komersial yang kosong ini.

bertanya:jika kita mendorong konversi properti komersial menjadi perumahan, apakah pemerintah daerah akan khawatir karena tidak mampu menjual tanah tersebut? pembiayaan lahan sudah berada dalam tren menurun.

meng xiaosu:yang ingin kukatakan padamu sekarang adalah,pemerintah daerah tidak bisa lagi menjual tanah, namun masih banyak uang yang tersembunyi dalam reformasi komersial dan reformasi perumahan.menurut survei kami di shanghai, harga tanah per meter persegi tanah perumahan adalah 45.000 yuan, dan harga tanah komersial adalah 15.000 yuan, selisihnya 30.000 yuan.

banyak bidang tanah inti di shanghai kosong untuk penggunaan komersial. secara teknis, tidak ada masalah untuk mengubahnya menjadi bangunan komersial. selain itu, tempat-tempat ini memiliki lokasi yang bagus, tempat parkir yang memadai, dan sambungan gas. pemerintah akan membayar untuk setiap meter persegi. anda bisa menerima selisih harga tanah sebesar 30.000 yuan, yang disebut kenaikan fiskal.

selain itu, "renovasi properti komersial menjadi properti residensial" tidak hanya memungkinkan pemerintah daerah untuk membentuk aliran perbedaan harga tanah yang stabil untuk meningkatkan pendapatan, tetapi juga mengurangi tekanan keuangan pada pengembang terkait. lokasi proyek-proyek ini juga bagus untuk transaksi bahwa pengembang juga dapat menggunakan uang tersebut untuk menjamin penyerahan bangunan dan meringankan beban utang.

menurut perhitungan kami, 10 juta meter persegi gedung perkantoran di shanghai dapat diubah menjadi bangunan komersial. untuk setiap meter persegi dari 10 juta meter persegi ini, akan dikenakan selisih harga tanah sebesar 30.000 yuan . ini hanya shanghai, kota-kota besar di seluruh negeri berjumlah beberapa triliun.

kuncinya sekarang adalah menemukan cara untuk menghemat keuangan daerah sehingga pemerintah daerah dapat mempertahankan operasionalnya, mempertahankan upah, dan melindungi penghidupan masyarakat. saat ini tanah tidak bisa dijual, namun bukan berarti tidak ada land finance, hanya saja land finance tidak sama seperti dulu.melainkan didasarkan pada stok yang ada dan berapa tahun bisa ditambang, mungkin sekitar 10 tahun.

periode 10 tahun ini hanya akan mendorong transformasi pemerintah daerah. setelah 10 tahun, pajak real estat pada dasarnya bersifat universal, dan pemerintah daerah akan memiliki pendapatan fiskal yang stabil dan berkelanjutan.

3. sumber pajak ketiga: pembangunan perumahan yang terjangkau

selain kedua pajak tersebut, ada juga pajak ketiga, yaitu pembangunan perumahan terjangkau yang disebutkan sebelumnya.meskipun perumahan yang terjangkau tidak menimbulkan biaya pengalihan tanah, hal ini mendorong pengembangan dan lapangan kerja di lebih dari 180 industri terkait, termasuk berbagai pajak. jika dihitung secara komprehensif, pajak ini menyumbang 20%.

ini bukan pajak berlapis, tapi pajak berlapis. karyawan harus membayar pajak penghasilan pribadi atas penghasilannya, pemasok juga harus membayar pajak bahan, dan ada juga tukar tambah peralatan rumah tangga dan furnitur. jika perumahan yang terjangkau diinvestasikan setiap tahun, negara akan berinvestasi sebesar 1 triliun. termasuk pemerintah pusat dan daerah, ditambah pinjaman bank sebesar 5 triliun, maka dapat menghasilkan pendapatan pajak sekitar 1 triliun setiap tahunnya.

keharusan real estat

bertanya:pasar real estat saat ini secara umum tampaknya sedang dalam tren menurun, terutama ketika laporan muncul secara online dari waktu ke waktu yang mengatakan bahwa harga transaksi rumah bekas di suatu tempat telah turun puluhan persen memikirkan ini?

meng xiaosu:perbedaan antara rumah bekas dan rumah baru adalah transaksi antara masyarakat biasa yang merupakan harga akhir yang dicapai melalui permainan dan kompromi antara pembeli dan penjual. oleh karena itu, di pasar yang didominasi oleh rumah bekas, harga rumah naik dan turun, yang merupakan fenomena umum di seluruh dunia.

nah kalau bicara soal penurunan harga rumah bekas, bisa dikatakan permasalahan terbesar rumah bekas terletak pada rumah sitaan. saat ini, rumah bekas menurunkan harga rumah baru, dan rumah yang disita menurunkan harga rumah bekas.

rata-rata rumah sitaan dilelang dengan diskon 30%, namun banyak diantaranya yang masih belum bisa dilelang. dijual dengan diskon 50%, bahkan banyak yang dijual dengan diskon kurang dari 50%, termasuk beberapa kasus. dari lelang yang gagal.

kelompok apa yang termasuk dalam rumah penyitaan?

mereka adalah masyarakat biasa yang harus melelang rumahnya. salah satu jenis masyarakat ini adalah pegawai biasa yang menganggur sementara dan tidak mempunyai penghasilan yang cukup untuk melunasi cicilan rumah rumah mereka dilelang. harga rumah mulai turun terus menerus.

sejauh yang saya tahu, dalam kondisi perekonomian saat ini, agunan yang diambil alih menunjukkan tren ekspansi. perlu juga disebutkan bahwa di pasar perumahan bekas, pemerintah tidak memiliki banyak kemampuan untuk melakukan intervensi, namun jika menyangkut masalah rumah yang diambil alih, pemerintah memiliki kemampuan untuk melakukan intervensi. hal tersebut telah mempengaruhi situasi secara keseluruhan dan juga mempengaruhi kehidupan beberapa orang biasa.

saya pikir pemerintah mampu menangani masalah penyitaan yang ada saat ini. saya juga punya beberapa saran di sini:

pertama, biarkan masyarakat menunda pembayaran pinjaman.hal ini sebenarnya sangat umum dan banyak perusahaan telah melakukan hal ini, sehingga rumah penyitaan juga dapat mengambil pelajaran dari hal ini. perpanjangan dapat memberikan kelegaan bagi masyarakat awam, dan mereka mungkin dapat pulih setelah perpanjangan dua tahun. ini adalah perpanjangan pembayaran, dan bunga akan terus dikumpulkan;

metode kedua disebut "perpanjangan bebas bunga".beberapa orang telah diberhentikan dan menganggur. tidak ada gunanya membebankan bunga kepada mereka saat ini. abaikan saja bunganya dan perpanjang untuk dua tahun lagi tidak dapat membayar kembali. anda dapat mengambil tindakan hukum sekarang. hal itu membuatnya kehilangan tempat tinggal, dan beberapa bahkan menandatangani jaminan tanggung jawab pribadi yang tidak terbatas dengan bank. setelah menjual rumah, dia masih bangkrut dan meminta orang lain untuk membayar kembali itu terjadi sebelumnya;

pendekatan ketiga kini diluncurkan oleh pemerintah pusat dan bank sentral:gunakan sebagian dari pinjaman kembali bank sentral untuk mendukung akuisisi pemerintah daerah atas persediaan perumahan yang ada.jadi kalau membeli rumah eksisting, bolehkah kita memasukkan rumah sitaan tersebut? bukankah itu juga dianggap sebagai rumah eksisting? lalu saat membeli, harganya harus terjamin, harganya tidak boleh ditekan terlalu banyak, dan harganya harus terjangkau oleh masyarakat umum rakyat;

pendekatan keempat, kata seorang presiden sebuah bank besar kepada saya,semua bank memiliki perusahaan leasing, jadi mengapa tidak mengalihkan sementara rumah yang diambil alih tersebut ke perusahaan leasing?(negosiasikan tindakan yang tepat dengan pemilik rumah)? hal ini akan mencegah harga rumah mempengaruhi pasar.

nyatanya,penurunan pasar properti secara keseluruhan bukanlah hal yang diinginkan masyarakat. penurunan pasar properti menyebabkan kemerosotan ekonomi dan kebangkrutan banyak perusahaan. hal ini tidak dapat diubah dengan upaya individu.dalam hal ini, bank dan pengadilan dapat mempertimbangkan untuk membantu masyarakat.

melihat kembali situasi secara keseluruhan, kita harus memiliki sikap positif terhadap perubahan di pasar secara keseluruhan. tetapimasih terdapat permasalahan berupa rendahnya kepercayaan masyarakat dan ketidakstabilan harga rumah. dalam keadaan seperti ini, tidak realistis bagi masyarakat untuk membayar rumah.

saya percaya bahwa pasar akan membutuhkan waktu untuk pulih, namun jika kebijakan yang diterapkan tidak cukup kuat dan tidak benar-benar diterapkan, dan jika kota-kota lapis pertama terus mematuhi pembatasan pembelian tanpa mengubahnya, maka kekuatan kebijakan ini akan menjadi lebih kuat. akan terkompensasi; jika penyitaan terus mengganggu pasar, maka tujuan pemerintah pusat untuk menstabilkan pasar properti, menstabilkan harga perumahan, dan menstabilkan ekspektasi akan terkompensasi.

saya masih memiliki ekspektasi yang baik terhadap perkembangan ekonomi tiongkok dan perkembangan pasar properti di masa depan, namun perjalanan seribu mil dimulai dengan satu langkah, dan jalan tersebut harus dilalui selangkah demi selangkah.

kita perlu menghadapi permasalahan-permasalahan yang mempengaruhi perkembangan ekonomi tiongkok saat ini dan menyelesaikannya satu per satu. hanya dengan cara inilah perekonomian tiongkok dapat berjalan dengan lancar dan mencapai pembangunan yang lebih baik.