nachricht

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immobilien sind seit jeher ein thema, das die branche und die öffentlichkeit besonders beschäftigt.

und da die wirtschaft heute unter druck steht, haben immobilienfragen noch mehr oberste priorität.

wie sollten wir nun den immobilienmarkt meines landes betrachten?

wie lassen sich einige der herausforderungen und praktischen probleme lösen, mit denen immobilien konfrontiert sind, und wohin werden immobilien gehen?

wohin wird die landfinanzierung gehen, auf die sich die kommunalverwaltungen in der vergangenheit verlassen haben?

diese reihe von fragen hängt eng mit dem wohlstand und der zukunft eines jeden von uns zusammen und erfordert, dass wir sie immer wieder stellen und darüber nachdenken.

kürzlich hatten wir ein exklusivinterview mit herrn meng xiaosu, dem ehemaligen leiter des nationalen wohnungsreformprojekts und ehemaligen vorsitzenden der china real estate group. im folgenden finden sie eine zusammenstellung des interviews, das viele wichtige themen im immobilienbereich behandelt. bitte lesen sie es sorgfältig durch und hoffen sie, dass es sie inspirieren wird.

mündliche erzählung: meng xiaosu, ehemalige leiterin des nationalen wohnungsreformprojekts und ehemalige vorsitzende der china real estate group

die „krankheit“ immobilien kann nicht durch die branche selbst geheilt werden

fragen:wie haben sie die immobiliensituation im ersten halbjahr dieses jahres beobachtet? was denken sie darüber?

meng xiaosu:die daten für das erste halbjahr dieses jahres liegen vor. betrachtet man die entwicklung der gesamten chinesischen wirtschaft, geht es vielen branchen recht gut und sie machen stetige fortschritte, aber die immobilienbranche ist derzeit die schlechteste.

von januar bis juli 2024 gingen die nationalen immobilieninvestitionen um 10,1 % zurück, die verkäufe gingen um 25,9 % zurück und gingen weiter zurück. dieser rückgang ist ein neuer rückgang nach zwei aufeinanderfolgenden jahren des rückgangs.

im jahr 2022 gingen die immobilienverkäufe um 5 billionen zurück, im vergangenen jahr um 6,5 billionen. verglichen mit dem umsatzhöchstwert von 18,1 billionen im jahr 2021 entspricht dies einem umsatzverlust von 5 oder 6 billionen pro jahr ein rückgang der investitionen und ein unangemessenes wachstum des wohnungsbestands.

darüber hinaus hat dies auch dazu geführt, dass viele unternehmen keinen anreiz haben, grundstücke zu erwerben. kürzlich sah ich, wie einige kommunalverwaltungen mehr als 200 grundstücke versteigerten, und am ende teilten sie mir mit, dass sie nur über zwei grundstücke verhandelt hätten.diese situation breitet sich weiterhin von der immobilienbranche auf verschiedene branchen aus, darunter mehr als 100 verwandte branchen wie baustoffe, haushaltsgeräte und dekoration.

die rolle der immobilien, die früher positiv war und die entwicklung dieser branchen förderte, ist mittlerweile negativ geworden und „bremst“ die entwicklung dieser branchen.

das problem ist jedoch, dass in diesen branchen selbst viele arbeitsplätze wegfallen und eine projektabteilung in der baubranche abgeschafft wurde. dahinter stehen 1.500 arbeitslose wanderarbeiter.

dieser rückgang überträgt sich weiterhin auf die lokale finanzwelt,da das grundstück nicht verkauft werden kann, fällt keine grundstücksübertragungsgebühr an.zweieinhalb aufeinanderfolgende jahre entsprechen einer halbierung, von 8,7 billionen landtransfergebühren im jahr 2021, was als höchster höchststand in der chinesischen geschichte angesehen werden kann, auf über 5 billionen und dann auf über 1 billion im ersten jahr wenn die zweite jahreshälfte ebenfalls mehr als 1 billion beträgt, bedeutet dies, dass im gesamten jahr nicht viel land verkauft wurde und ein großteil dieses landes von städtischen investmentgesellschaften der kommunalverwaltung getragen wird unternehmen sind grundsätzlich nicht in der lage, grundstücke zu erwerben.

ich habe immer dafür plädiert, dass staatliche unternehmen sich aus dem wettbewerb auf dem immobilienmarkt zurückziehen sollten, aber jetzt scheint es, dass kommunalverwaltungen ohne die unterstützung staatlicher unternehmen möglicherweise nicht einmal in der lage sind, grundstücke zu verkaufen.

das kann man sagendie aktuelle „krankheit“ der immobilien kann nicht von der branche selbst geheilt werden. es handelt sich um ein umfassendes problem, das durch verschiedene faktoren verursacht wird.es gab vielleicht nicht so viele krankheiten, aber krankenschwestern aus 7 oder 8 verschiedenen abteilungen gaben ihm abwechselnd injektionen und schlugen den patienten schließlich halb zu tode, was zum endgültigen trugschluss der politiksynthese führte.

um das immobilienproblem zu lösen, muss die zentralregierung diesem thema große bedeutung beimessen und es in die zusammenarbeit verschiedener abteilungen und lokaler regierungen umsetzen ein konsens.

die behandlung der „krankheit“ immobilien erfordert unkonventionelle mittel

fragen:was ist die logik oder der grund dafür, dass immobilien dort angekommen sind, wo sie heute sind?

meng xiaosu:historisch gesehen haben immobilien die chinesische wirtschaft stark angekurbelt, insbesondere seit der wohnungsbaureform im jahr 1998. in den ersten beiden jahren war das noch nicht sichtbar, aber im jahr 2000 war es offensichtlich. dafür gibt es daten.

zu beginn der wohnungsbaureform lag chinas bip weltweit an siebter stelle. damals gingen experten allgemein davon aus, dass china bis 2025 das drittgrößte und bis 2050 das zweitgrößte land der welt sein würde.

aber ich hatte nicht erwartet, dass die wirtschaftliche entwicklung chinas in den ersten 12 jahren nach der wohnungsbaureform im durchschnitt alle zwei jahre die eines landes übertraf und japan zur zweitgrößten volkswirtschaft der welt wurde treibende kraft dahinter?

reform und öffnung sind der allgemeine hintergrund, und die wohnungsreform ist eine wichtige maßnahme zur reform und öffnung. die wohnungsbaureform löste eine große inlandsnachfrage aus, die in verbindung mit dem sich rasch entwickelnden außenhandel chinas zu einer doppelzirkulationssituation führte.

betrachtet man jedoch den gesamten makrozyklus, war chinas immobilienbranche seit 2011 mit vielen schwierigkeiten konfrontiert. seit 2011 ist chinas wirtschaftswachstum von 9,5 % auf 7,9 % gesunken und sank dann weiter auf 6,00 % bzw. 5,00 %, und jetzt kämpft das land darum, „5,0 % zu halten“.

was ist der grund? es ist die lokomotive(immobilie)ausgeschaltet.

welche probleme sind im jahr 2011 aufgetreten, die dazu geführt haben, dass immobilien ihre endogene wachstumsdynamik verloren haben?es handelt sich um die kaufbeschränkungspolitik und die um die kaufbeschränkung erweiterten kreditbeschränkungsmaßnahmen.

im jahr 2013 schrieb ich einen artikel, in dem ich diese kaufbeschränkungspolitik kritisierte. die neue führung beschloss nach einer diskussion, stadtspezifische richtlinien umzusetzen, was besser war als die vorherigen pauschalen kaufbeschränkungen. aufgrund von interviews mit lokalen regierungen wurden stadtspezifische richtlinien jedoch gestoppt, sodass sie sehen können, dass in den letzten jahren es wurden erneut stadtspezifische richtlinien erwähnt.

es muss gesagt werden, dass sich immobilien seit 2011 in einer phase des niedergangs befinden. vor 2021 schwankten immobilien in dieser zeitspanne noch in kleinen zyklen, doch bis 2022 ist der rückgang aufgrund übermäßiger regulierung bis heute weiter zurückgegangen.

für eine weile,viele menschen betrachten immobilien immer noch fälschlicherweise als „graues nashorn“, aber was ist eigentlich ein „graues nashorn“? 100 mehrere branchen haben schwierigkeiten.

der rückgang war so tief, dass viele menschen in der branche beklagten, dass ein wiederaufstieg ohne außergewöhnliche maßnahmen unmöglich sei.

fragen:worauf genau bezieht sich diese „außergewöhnliche“ maßnahme?

meng xiaosu:die erste außergewöhnliche maßnahme besteht zunächst darin, dass die regierung ihre willkürlichen maßnahmen aufhebt und sie in positive maßnahmen umwandelt.

die weitere umsetzung der kaufbeschränkungspolitik ist ein akt des chaos. reiche menschen kaufen keine gewerbewohnungen, aber arme menschen haben keinen bezahlbaren wohnraum ein starker rückgang auf dem immobilienmarkt. aber es gibt keine andere branche, die immobilien ersetzen könnte. wollen sie also weiterhin verhindern, dass menschen dinge kaufen, die sie jetzt nicht kaufen würden?

was proaktive maßnahmen betrifft, müssen wir aus den praktiken der zentralregierung lernen. die zentralregierung hat die führung übernommen und einige neue maßnahmen vorgeschlagen, darunter auch finanzielle maßnahmen, bei denen die zentralbank geld und rekredite bereitstellt. ich glaube, dass sich die auswirkungen dieser maßnahmen nach einer gewissen zeit zeigen werden. die langfristigen auswirkungen dieses ansatzes sind eher vielversprechend.

zweitens ist auch die ausweitung des baus von bezahlbarem wohnraum ein außergewöhnlicher schritt.die zentralregierung hat es zu einem der drei wichtigsten förderprojekte erklärt. angesichts der enormen verluste von 5 billionen rmb bis 6,5 billionen rmb pro jahr im gewerblichen wohnungsbau stellt sich die frage, wie verhindert werden kann, dass immobilien und hunderte damit verbundener branchen und industrien übermäßig in mitleidenschaft gezogen werden. was muss so schnell wie möglich wiedergutgemacht werden? aspekt der immobilie -bau von bezahlbarem wohnraum.

gewerblicher wohnraum und bezahlbarer wohnraum sind zwei seiten derselben medaille. sie sind voneinander abhängig und unterstützen sich gegenseitig. die richtige methode besteht darin, zwei systeme zu verbessern, nämlich das wohnungsmarktsystem und das wohnungssicherungssystem.

tatsächlich herrscht immer noch ein mangel an bezahlbarem wohnraum, insbesondere für neubürgerfamilien in den städten. sie sind keine registrierten einwohner, sondern haben lange zeit keine daten über diese personengruppe erhoben.

manche leute sagen, dass es genügend häuser gibt, aber das ist nicht der fall. ihre statistischen daten basieren auf der registrierten bevölkerung der stadt.

die dritte plenarsitzung des 20. zentralkomitees der kommunistischen partei chinas hat klargestellt, dass die städtische bevölkerung und die registrierte bevölkerung gleich behandelt werden sollten. das eine ist die sozialversicherung, das andere die schulpflicht und das andere die wohnsicherheit, was mehrere probleme aufwirft, die neue bürger beunruhigen.

nehmen sie als beispiel die frage der wohnungssicherheit. da die zentralregierung verlangt, dass sie sich an die ständige bevölkerung wenden, können sie das problem nicht nur anhand der registrierten bevölkerung betrachten.

wenn wir außerdem mit dem bau von bezahlbarem wohnraum beginnen können, während sich der gesamte immobilienmarkt im abschwung befindet, und jedes jahr 5 billionen oder 6 billionen yuan in den bau von bezahlbarem wohnraum investieren können, können wir den verlust des staatshaushalts ausgleichen wirtschaft während des immobilienabschwungs.

wie baut man es also auf?

die zentralregierung wird die führung bei der investition von 500 milliarden yuan übernehmen, und die lokalen regierungen werden entsprechende unterstützung leisten. die staatlichen investitionen werden 1 billion yuan erreichen, gepaart mit der macht von banken, trusts und fonds, einschließlich der macht der sozialen sicherheit. es werden leicht 5 billionen yuan in den bau von bezahlbarem wohnraum investiert. andererseits werden keine grundstücksübertragungsgebühren erhoben und es werden keine kosten für den bau der städtischen infrastruktur erhoben, was ebenfalls enorm sein wird impulse für das baugewerbe und verwandte branchen geben.

daher denke ich, dass wir in zeiten des abschwungs im gewerbeimmobilienbereich einerseits möglichkeiten finden müssen, gewerbeimmobilien zu erwerben, zu lagern und in bezahlbaren mietwohnungen umzuwandeln. andererseits müssen wir den bau von gewerbeimmobilien energisch fördern bezahlbarer wohnraum ist auch ein wichtiges mittel unter den unkonventionellen mitteln.

werden chinas immobilienpreise weiter steigen?

fragen:in diesem jahr haben wir gesehen, dass mit ausnahme einiger großstädte in peking, shanghai, guangzhou und shenzhen, die die kaufbeschränkungen nicht vollständig gelockert haben, andere orte die beschränkungen grundsätzlich vollständig gelockert haben. wir haben jedoch festgestellt, dass nach der liberalisierung dieser orte die gesamte realität der immobilienmarkt schien sich kaum verändert zu haben. glauben sie, dass erstklassige städte die kaufbeschränkungen vollständig lockern werden? welche auswirkungen wird eine liberalisierung auf den immobilienmarkt haben?

meng xiaosu:aus politischer sicht können wir sehen, dass es eine relativ bedeutende veränderung gegeben hat.

in den letzten jahren hat die immobilienpolitik den markt unterdrückt.finden sie wege, um zu verhindern, dass menschen mehr häuser kaufen.aber jetzt führt es eine reihe finanzieller maßnahmen ein, um menschen beim hauskauf zu unterstützen.dazu gehören die reduzierung der anzahlungsquote, die senkung der bankdarlehenszinsen und die bereitstellung eines teils der refinanzierungsunterstützung für kommunalverwaltungen für den kauf und die lagerung von gewerbeimmobilien usw.

wir sehen jedoch, dass die administrativen kaufbeschränkungsmaßnahmen insbesondere in städten der ersten reihe noch nicht vollständig aufgehoben wurden, und die menschen achten darauf.

nehmen wir als beispiel das jahr 2016. im rahmen der politischen vorgaben der zentralregierung, den immobilienmarkt abzubauen, übernahmen peking, shanghai, guangzhou und shenzhen die führung bei der förderung des immobilienmarktes. dies wurde dann auf starke städte der zweiten reihe übertragen städte, und dann zu städten der dritten und vierten ebene, die den nationalen immobilienmarkt schnell vorantreiben, und dann sind hunderte von mit immobilien verbundenen branchen entstanden.

die rolle von peking, shanghai, guangzhou und shenzhen soll als maßstab dienen.in letzter zeit wurden viele städte der zweiten und dritten ebene und sogar neue städte der ersten ebene liberalisiert. warum können die bewohner nicht das vertrauen gewinnen? sie blicken immer noch auf die benchmark der städte der ersten ebene.

es mag viele leute geben, die denken, dass es zu aufregend wäre, die kaufbeschränkungen vollständig aufzuheben. einige experten glauben, dass es problematisch sein wird, wenn die kaufbeschränkungen im ganzen land aufgehoben werden die leute sind überfordert?

aber ich bin neugierig. china entwickelt sich seit so vielen jahren, und kaufbeschränkungen gibt es erst in den letzten 14 jahren. ist das alles auf kaufbeschränkungen zurückzuführen? new york in den vereinigten staaten, tokio in japan ... viele große städte auf der welt haben keine kaufbeschränkungen. könnte es sein, dass ihre orte voller menschen sind und die immobilienpreise in die höhe geschossen sind?

daher besteht kein grund, mit der lockerung der kaufbeschränkungen in erstklassigen städten zu zögern oder zu zögern.solange die städte der ersten reihe die kaufbeschränkungen nicht aufheben oder die kaufbeschränkungen reduzieren, werden die menschen im ganzen land davon ausgehen, dass die ursprünglichen richtlinien zurückkommen werden.daher haben die von den städten der ersten reihe ergriffenen maßnahmen auswirkungen auf das ganze land.

tatsächlich ist der gesamtmarkt immer noch schleppend und die politische stärke ist noch nicht vollständig zum vorschein gekommen. selbst wenn alle immobilienrichtlinien umgesetzt werden, wird es immer noch eine verzögerungszeit von 9 monaten geben, da es einen prozess der wohnungsproduktion und -verdauung gibt , geschweige denn jetzt einige richtlinien sind noch nicht in kraft.

fragen:es wurden also viele richtlinien erlassen, einige davon jedoch nicht wirklich umgesetzt?

meng xiaosu:der geist der zentralregierung ist klar, aber er wurde nicht vollständig in politische maßnahmen umgesetzt.

nach der dritten plenarsitzung des zentralkomitees der kommunistischen partei chinas zum beispiel wurde an vielen orten über studientreffen gesprochen, aber es handelte sich lediglich um studien, und es wurden keine tatsächlichen maßnahmen ergriffen. die dritte plenarsitzung des zentralkomitees der kommunistischen partei chinas betonte die ausweitung des baus von bezahlbarem wohnraum. es müssen maßnahmen ergriffen werden, aber für den „14. fünfjahresplan“ sind keine solchen maßnahmen vorgesehen „den ganzen tag, aber der „14. fünfjahresplan“ wurde 2020 beschlossen und wird 2021 umgesetzt. ja, wann hat die zentralregierung den schwerpunkt auf die erhöhung von bezahlbarem wohnraum gelegt?im jahr 2023 kann man sagen, dass es von nun an drei bestellungen und fünf bewerbungen gab, einige stellen sind jedoch immer noch die gleichen wie zuvor.

lokale regierungen müssen aktive maßnahmen ergreifen. halten sie nicht einfach an der aktuellen situation fest und warten sie darauf, dass sich die situation eines tages bessert. jetzt, da der immobilienmarkt nicht richtig funktioniert, ist es für die regierung umso notwendiger, aktive maßnahmen zu ergreifen, um die probleme der vergangenheit anzugehen und zu lösen.

fragen:viele menschen glauben, dass die immobilienpreise in china zu ende sind. einerseits ist die geburtenrate in china gesunken, die bevölkerung hat ihren höhepunkt erreicht und beginnt zu sinken. andererseits hat auch die urbanisierungsrate in china einen engpass erreicht bühne. was denkst du?

meng xiaosu:die sinkende geburtenrate und die verlangsamte urbanisierung sind allesamt richtige trends.

aber die tatsache, der wir uns stellen müssen, ist:jetzt ist die ständige bevölkerung vieler städte in china hier und ihre probleme sind nicht gelöst.undeine so große bevölkerungsbasis bringt auch ständig neue familien hervor. haben sie diese bestehenden bestände gelöst?haben sie das problem gelöst, dass junge menschen ein haus brauchen, wenn sie heiraten?

ganz zu schweigen von der frage des schrittweisen wachstums, allein die lösung dieser aktuellen probleme wird mindestens mehrere jahre oder sogar zehn jahre dauern. denken sie nicht nur an die zukunft, sondern an die lösung der aktuellen probleme.

tatsächlich verstehen viele experten die daten nicht wirklich. sie beschränken sich auf die registrierte bevölkerung in städten. die registrierte stadtbevölkerung beträgt jedoch 681 millionen, und die ständige stadtbevölkerung erreicht 933 millionen. sie vergessen, dass diese 252 millionen menschen 100 millionen familien entsprechen.

auf den zeitpunkt der aufhebung der haushaltsanmeldung gehen wir hier nicht näher ein, müssen aber zumindest klarstellen, dass man auf der grundlage der bestehenden stadt-land-doppelstruktur nicht zwangsweise eine dualität in der stadt schaffen kann.

das bedeutet nicht, dass diejenigen, die schon einmal in der stadt waren, sich nicht um sie kümmern werden.vielmehr müssen wir auf der grundlage der wahrung der stabilität auch die probleme der mittel- und unterschicht, insbesondere der landwirte, lösen.

nehmen wir als beispiel die krankenversicherung, die zwar einen gewissen schutz genießt, aber die landwirte können nur zurückgehen und die neue krankenversicherung der ländlichen genossenschaft abschließen, die ihnen ein paar hundert yuan pro jahr in rechnung stellt und ihnen den umzug von zu hause nicht erstattet. diese dinge müssen gelöst werden, wenn die bauern die stadt betreten.

aber wird es, abgesehen von der namentlich genannten anerkennung, wirklich auch in bezug auf die identität und den öffentlichen dienst anerkannt? viele städte betrachten diese menschen möglicherweise nicht als ihre eigenen familienmitglieder, und selbst normale angestellte in der stadt, die keine beamten sind, betrachten sie nicht als ihre eigenen familienmitglieder.

wenn wir also über den bau von bezahlbarem wohnraum sprechen, fragen einige städte, wie viele wir in einem jahr gebaut haben, aber die leute fragen dann: für wen bauen sie? einige öffentliche meinungen im internet glauben fälschlicherweise, dass bezahlbarer wohnraum für manche menschen zu einem privileg geworden ist, und das hat seinen grund.

wenn man von der höchsten urbanisierungsrate spricht, hat man dann auch an die ständige bevölkerung ohne die registrierte bevölkerung gedacht? die menschen um sie herum haben vielleicht mehrere wohnungen, aber sie haben die leute, die kuriere und imbissbuden ausliefern, und die putzfrauen, die noch keine häuser haben, nicht gesehen. sollten sie also in bezahlbarem wohnraum leben?

heutzutage werden viele leute sagen, dass chinas wirtschaft eine grenze erreicht hat, die urbanisierung eine grenze erreicht hat, der immobilienmarkt eine grenze erreicht hat und alles eine grenze erreicht hat. aber ich sage nur diese wenigen trockenen worte:sind die vor uns liegenden praktischen probleme gelöst? nein, wir müssen immer noch die probleme lösen, die am ende gelöst werden müssen.

wohin wird die grundstücksfinanzierung gehen?

fragen:wie ist ihrer meinung nach der aktuelle stand der grundstücksfinanzierung?

meng xiaosu:der höhepunkt ist bereits erreicht, so hohe einnahmen aus grunderwerbskosten wird es in zukunft nicht mehr geben.ich wage es, das zu sagen. aberes ist auch falsch zu sagen, dass die einnahmen der kommunalverwaltung in zukunft nicht aus dem land stammen werden.

die steuereinnahmen der kommunalverwaltungen in städten auf der ganzen welt stammen hauptsächlich aus land.aber die art und weise, wie menschen aus dem land kommen, ist die grundsteuer. vor mehr als 20 jahren hat die zentralregierung auch eine grundsteuer und eine grundsteuer vorgeschlagen, die jedoch nicht umgesetzt wurde seit so vielen jahren haben die kommunalverwaltungen langsam eine unregelmäßige gebührenrichtlinie für die landübertragung entwickelt.

der gesamte bildungsprozess ist sehr langsam. zu beginn waren es hunderte milliarden pro jahr, dann stieg er allmählich auf billionen oder billionen an, und der höchste wert lag bei 8,7 billionen pro jahr.

die bildung der landfinanzierung ist auch auf die einführung eines steuerteilungssystems zurückzuführen. ein teil der lokalen finanzmittel muss an die zentralregierung übergeben werden.es waren nicht mehr viele plätze übrig, aber die macht war relativ groß und ließ raum für den verkauf von land, so dass man sich nach und nach auf die landfinanzierung verließ.

ich möchte hier noch einmal sagen, dass die einnahmen der kommunalverwaltungen hauptsächlich aus grundstücken stammen. da es in unserem land jedoch keine grundsteuer gibt, greift die regierung auf diese mittel zurück für den städtebau und die stadtentwicklung.

die erste besteht darin, geld von den bauern einzusammeln. die methode besteht darin, land zu einem niedrigen preis zu erwerben und es zu einem hohen preis zu verkaufen. tatsächlich ist dies auch eine art scherenunterschied.. im vorletzten jahr erfuhr ich eine reihe von daten. im laufe der jahre betrug die gesamte landübertragungsgebühr 81 billionen, aber nur 2 billionen wurden an landwirte verteilt, also weniger als 3 %, und die restlichen 79 billionen wurden in städteverwaltung umgewandelt und städtebau müssen ersetzt werden, wo sonst wäre in den letzten jahren so viel geld für den städtebau geblieben?

das bedeutet: wer leidet, während die stadt prosperiert? die bauern litten sehr, sie zahlten 20.000 yuan für einen hektar, dann wurde das land über einen längeren zeitraum hinweg eingezogen und mehrmals verdoppelt. am ende wurde das land jedoch für 2 millionen yuan verkauft 20 millionen. dies wird als landfinanzierung angesehen.

der zweite fehler ist: an wen wurden diese hochpreisigen häuser am ende verkauft?da es sich um neubürger handelt, wird die gruppe mit relativ geringem vermögensaufbau am ende mehr geld für den kauf eines hauses ausgeben (alte arbeiter haben das haus bereits vor langer zeit gekauft, und der wert ist logischerweise bereits gestiegen, landwirte). und neue bürger sollten von der police abgedeckt werden, aber es sind die stadtbewohner, die einen relativ geringen vermögensaufbau haben. diese menschen, die hier ursprünglich häuser besitzen, müssen schließlich keine immobiliensteuer zahlen .

daher weist die landfinanzierung selbst strukturelle mängel auf. angesichts des künftigen trends sollte china ein standardisiertes lokales steuersystem einführen, das geld vom land abzieht, und so seine abhängigkeit von der landfinanzierung schrittweise verringern.

tatsächlich können sie sich heute nicht mehr darauf verlassen, wenn sie sich auf eine grundstücksfinanzierung verlassen möchten.

einige lokale regierungen sind sich dessen nicht bewusst und streben keine reformen und innovationen an. stattdessen beginnen sie, verschiedene nichtsteuerliche einnahmen und bußgelder zu verwenden. dies ist tatsächlich ein ausdruck von „fauler verwaltung“. „unzureichende verwaltung“. wenn das so weitergeht, ist das lokale geschäftsumfeld in den letzten jahren ruiniert worden. am ende ist es der lokale bereich, der darunter leidet.und es gibt natürlich noch andere steuerquellen, warum nicht darüber nachdenken?

fragen:was ist hier die steuerquelle?

meng xiaosu:

1. die erste steuerquelle: kleine immobilienrechtshäuser übernehmen die führung bei der erhebung der immobiliensteuer

nach der aktuellen realität gibt es eine große anzahl von häusern mit kleinen eigentumsrechten, die keine immobilienrechte im rechtlichen sinne darstellen, weil sie keine grundstücksübertragungsgebühren und andere gebühren gezahlt haben und keine eigentumsbescheinigungen bestätigt und ausgestellt haben.

(gemäß den bestimmungen des „landverwaltungsgesetzes der volksrepublik china“ können häuser mit kleinen eigentumsrechten nicht an dritte übertragen oder verkauft werden, die nicht mitglieder des kollektivs sind, d. h. sie können nach dem kauf nicht rechtmäßig übertragen werden es hat auch einen gewissen einfluss auf den werterhalt und die wertsteigerung des hauses.

der anteil kleiner eigentumswohnungen ist bereits sehr groß. schätzungen zufolge machen sie etwa 22-25 % der städtischen wohnfläche aus, etwa 8 milliarden quadratmeter, was 80 millionen einheiten entspricht.

solange die grundstücksübertragungsgebühr für ein kleingrundstückshaus gezahlt wird, kann sie tatsächlich als legal anerkannt werden. der wert des hauses wird jedoch anhand der gewerbeimmobilie am selben standort bewertet kann er es sich auf einmal leisten? außerdem kann er es nicht bezahlen. nachdem die grundstücksübertragungsgebühr eingezogen wurde, gab es ein zweites problem –wem soll dieses geld gehören?

zu diesem zeitpunkt kamen die ursprünglichen bauern und sagten, dass das geld unserem dorf gehören sollte. sie haben das land in der vergangenheit nicht beschlagnahmt, aber jetzt haben sie es gemäß den vorschriften des staatsrates mehr als beschlagnahmt die hälfte davon gehört den bauern. die welt ist wieder in ordnung. diese bauern denken, sie brechen das gesetz, also lassen sie mich einfach in ruhe. da nun die landübertragungsgebühren erhoben werden, fühlen sich die landwirte ungerecht, sodass die rückzahlung der landübertragungsgebühren die lösung vieler streitigkeiten und probleme erfordert.

aberaus sicht der staatlichen besteuerung kann die erhebung einer immobiliensteuer diese probleme lösen.das heißt, es wird in jahre aufgeteilt. wie viel zahlen sie jedes jahr? nach abschluss der zahlung verschmelzen sie mit der immobilie mit großen eigentumsrechten.und ob es der staat ist, der ihnen auch öffentliche dienstleistungen zur verfügung stellt, oder die bewohner, die großgrundstücke kaufen, sie sind auch psychisch ausgeglichen.

und menschen, die häuser mit kleinen eigentumsrechten kaufen, sind immer noch bereit zu zahlen, weil sie es sich leisten können, indem sie es jährlich teilen, und wenn sie es bezahlen, ist es legal und der wert (des hauses) steigt exponentiell.

wenn ihr haus (kleines eigentumsrechtshaus) beispielsweise einen wert von 2 millionen hat und das gewerbehaus daneben 4 millionen wert ist, wenn von ihnen grundsteuer erhoben wird und ihr haus für legal erklärt wird, dann wird ihr haus ebenfalls wert sein im wert von 4 millionen.

wenn wir von hier aus abholen, wird die menge ziemlich groß sein. diese steuer basiert natürlich auf der zahlung von grundstücksübertragungsgebühren. wenn der internationale standardsteuersatz 2 % bis 3 % beträgt, beträgt die durchschnittliche jährliche steuer 2,5 %.dann ist diese immobilie etwa 80 billionen yuan wert und kann jährlich 2 billionen yuan an steuern eintreiben.

wann die grundsteuer für großgrundstücke erhoben wird, kann die regierung den menschen zunächst erklären, damit sie unabhängig von der großen zahl von großgrundstücken und deren großen flächen einen vorbereiteten steuersatz haben ein paar tausendstel müssen sehr niedrig sein.

lassen sie mich hier noch einmal erwähnen: wie erhebt man die grundsteuer?ich möchte zwei gedanken hinzufügen:

melden sie sich zunächst für die immobilie an, sobald sie sie besichtigt haben.die grundsteuer wird auf häuser erhoben, nicht auf personen. wenn sie beispielsweise 2.000 wohnungen in einer gemeinde haben, sind es 2.000 steuerquellen, die erhoben werden müssen wenn die person nicht da ist, gebe ich ihnen eine nachricht. wenn sie ins ausland gegangen sind und nicht zurückkommen, können sie es nach der auktion versteigern. behalten sie die steuer und warten sie, bis er den rest einsammelt, und dann wird er auftauchen.

dies ist der erste schritt. in diesem schritt sagen sie, dass es fair oder unfair ist, denn manche menschen haben ein haus und andere haben mehrere.

es gibt also einen zweiten satz, zeugnis und rückzug.wenn sie beispielsweise ein paar sind, können sie eine rückerstattung für zwei häuser erhalten, und wenn sie single sind, können sie eine rückerstattung für ein haus erhalten. wenn sie ältere menschen zu hause haben, können sie auch eine steuerrückerstattung für drei erhalten oder vier häuser auf diese weise kann jeder normale mensch in den genuss der steuerrückerstattung kommen und die menschen dazu ermutigen, die ehe gut zu behandeln und ihre familien zu unterstützen.

2. die zweite steuerquelle: business to residence

die reform von gewerbe- zu wohngebäuden selbst ist nicht darauf zurückzuführen, dass immobilienunternehmen mehr gewerbegebäude gebaut haben, sondern darauf, dass die lokale regierung fehler bei der grundstücksgenehmigung gemacht hat. es gibt zwei gründe, warum es fehler bei der grundstücksgenehmigung gibt:

(1) es ist ein missverständnis, dass die menge der genehmigten gewerbeflächen zur anwerbung von ebenso vielen unternehmen führt und die investition dann jedes jahr steuereinnahmen bringt. wenn das land nur für wohnzwecke verkauft wird, werden diese nicht eingenommen nachdem ich es einmal verkauft habe. das ist eigentlich eine illusion.

(2) aufgrund der grundstücksordnung ist die bereitstellung von grundstücken für den wohnungsbau eingeschränkt. um grundstücksübertragungsgebühren einzutreiben, bieten die kommunalverwaltungen viele grundstücke als gewerbeflächen zum verkauf an.

nehmen wir peking als beispiel. seit der immobilienverordnung im jahr 2011 begann sich das angebot an gewerbegrundstücken und wohngrundstücken in peking zu verschlechtern.

nach bisherigen entwicklungsvorstellungen werden wohngemeinschaften in der regel mit 7 % gewerbeflächen und 8 % dienstleistungsflächen gebaut, also insgesamt 15 % und höchstens 20 %.

infolgedessen betrug das genehmigungsmaßstab für wohn- und gewerbegrundstücke in peking ab 2011 100:100, bis 2016 war es auf 100:150 angewachsen, wobei 50 % mehr gewerbegrundstücke genehmigt wurden als wohngrundstücke.

dies führt zu drei situationen: genehmigt, aber nicht gebaut, gebaut, aber nicht fertiggestellt, und fertiggestellt, aber ungenutzt, insbesondere die dritte.

wie können diese probleme gelöst werden? sie können völlig umdenken und flexibel sein. müssen die damals genehmigten gewerbeflächen jetzt oder auch in zukunft gewerbeflächen sein? warum können wir unseren wohnsitz nicht durch verhandlungen ändern?

ein typisches beispiel für die umwandlung von gewerbeflächen in wohngebäude ist der trump tower in new york. historisch wurde der trump tower als bürogebäude genutzt. später fusionierte die bank of manhattan mit einer anderen bank und benötigte das gebäude nicht mehr daher wurde es in ein wohnhaus umgewandelt.

in der geschichte der vereinigten staaten war es sehr einfach. china hat jetzt kein problem mit der technologie, aber wir sind relativ starr. die lokalen regierungen erheben lieber keine steuern, als diese leeren geschäftsgebäude zu bewachen.

fragen:wenn wir die umwandlung von gewerbeimmobilien in wohnimmobilien fördern, wird die lokale regierung dann befürchten, dass sie das grundstück nicht verkaufen kann? die grundstücksfinanzierung befindet sich bereits im abwärtstrend.

meng xiaosu:was ich ihnen jetzt sagen möchte ist:die kommunalverwaltung kann kein land mehr verkaufen, aber in der gewerbereform und der wohnungsbaureform ist immer noch viel geld versteckt.laut unserer umfrage in shanghai beträgt der grundstückspreis pro quadratmeter für wohngrundstücke 45.000 yuan und für gewerbegrundstücke 15.000 yuan, was einer differenz von 30.000 yuan entspricht.

viele kerngrundstücke in shanghai sind technisch gesehen kein problem, sie in gewerbeimmobilien umzuwandeln. darüber hinaus verfügen diese orte über gute lagen, ausreichend parkplätze und gasanschlüsse. die regierung zahlt für jeden quadratmeter einen grundstückspreisunterschied von 30.000 yuan, was als steuererhöhung bezeichnet wird.

darüber hinaus ermöglicht die „sanierung von gewerbeimmobilien zu wohnimmobilien“ den kommunen nicht nur die bildung stetiger grundstückspreisunterschiede zur einkommenssteigerung, sondern verringert auch den finanziellen druck auf die entsprechenden entwickler. die standorte dieser projekte sind daher gut für transaktionen dass bauträger das geld auch nutzen können, um die lieferung von gebäuden zu garantieren und die schulden zu lindern.

nach unseren berechnungen können 10 millionen quadratmeter bürogebäude in gewerbegebäude umgewandelt werden. für jeden quadratmeter dieser 10 millionen quadratmeter wird eine grundstückspreisdifferenz von 300 milliarden berechnet das ist nur shanghai, die großstädte im ganzen land belaufen sich auf mehrere billionen.

der schlüssel liegt jetzt darin, wege zu finden, die lokalen finanzen zu retten, damit die kommunalverwaltungen den betrieb aufrechterhalten, die löhne aufrechterhalten und den lebensunterhalt der menschen schützen können. heutzutage können grundstücke nicht verkauft werden, aber das bedeutet nicht, dass es keine grundstücksfinanzierung gibt. es ist nur nicht die gleiche grundstücksfinanzierung wie früher.sie basiert vielmehr auf dem vorhandenen bestand und darauf, wie viele jahre er abgebaut werden kann, wahrscheinlich etwa 10 jahre.

dieser 10-jahres-zeitraum wird lediglich die transformation der kommunalverwaltungen vorantreiben. nach 10 jahren wird die immobiliensteuer im wesentlichen universell sein und die kommunalverwaltungen werden über stabile und nachhaltige steuereinnahmen verfügen.

3. die dritte steuerquelle: bau von bezahlbarem wohnraum

zusätzlich zu diesen beiden gibt es noch eine dritte steuer, nämlich den bereits erwähnten bau von bezahlbarem wohnraum.obwohl für bezahlbaren wohnraum keine grundstücksübertragungsgebühren anfallen, fördert er die entwicklung und beschäftigung von mehr als 180 damit verbundenen branchen, einschließlich verschiedener steuern. bei umfassender berechnung macht diese steuer 20 % aus.

es handelt sich nicht um eine besteuerungsebene, sondern um eine besteuerungsebene. arbeitnehmer müssen auf ihr einkommen einkommensteuer zahlen, lieferanten müssen auch steuern auf materialien zahlen, und es gibt auch die inzahlungnahme von haushaltsgeräten und möbeln. wenn jedes jahr bezahlbarer wohnraum investiert wird, wird der staat 1 billion investieren. einschließlich der zentral- und kommunalverwaltungen plus bankdarlehen in höhe von 5 billionen kann er jedes jahr etwa 1 billion an steuereinnahmen generieren.

immobilienimperative

fragen:der aktuelle immobilienmarkt scheint sich im allgemeinen im abwärtstrend zu befinden, insbesondere wenn von zeit zu zeit berichte im internet auftauchen, die besagen, dass der transaktionspreis eines gebrauchten hauses an einem bestimmten ort um dutzende prozent gesunken ist denken sie darüber nach?

meng xiaosu:der unterschied zwischen gebrauchten häusern und neuen häusern besteht darin, dass es sich um eine transaktion zwischen gewöhnlichen menschen handelt. es handelt sich um den endpreis, der durch spiele und kompromisse zwischen käufern und verkäufern erzielt wird. daher steigen und fallen die immobilienpreise auf einem von gebrauchthäusern dominierten markt, was weltweit ein häufiges phänomen ist.

wenn es nun um den preisverfall bei gebrauchthäusern geht, muss gesagt werden, dass das größte problem bei gebrauchthäusern in zwangsversteigerten häusern liegt. heutzutage drücken gebrauchte häuser die preise für neue häuser, und zwangsvollstreckungshäuser drücken die preise für gebrauchte häuser.

im durchschnitt werden zwangsvollstreckungshäuser mit einem rabatt von 30 % versteigert, aber viele von ihnen können immer noch nicht versteigert werden. sie werden mit einem rabatt von 50 % verkauft, und viele werden sogar mit einem rabatt von weniger als 50 % verkauft, in einigen fällen der gescheiterten auktionen.

welchen gruppen entspricht das zwangsvollstreckungshaus?

es handelt sich um gewöhnliche menschen, die ihre häuser versteigern müssen. eine art dieser menschen sind gewöhnliche angestellte, die vorübergehend arbeitslos sind und nicht genug einkommen haben, um ihre hypotheken zurückzuzahlen. die andere art sind menschen, die es nicht geschafft haben, ein unternehmen zu gründen ihre häuser wurden zur versteigerung angeboten.

soweit ich weiß, ist unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen bedingungen ein expansionstrend bei zwangsversteigerten häusern zu verzeichnen. und es sollte auch erwähnt werden, dass der staat auf dem gebrauchtwohnungsmarkt keine großen eingriffsmöglichkeiten hat, aber wenn es um die frage der zwangsversteigerten häuser geht, hat der staat die möglichkeit, einzugreifen. dies hat sich auf die gesamtsituation ausgewirkt und beeinflusste auch das leben einiger gewöhnlicher menschen.

ich denke, dass die regierung in der lage ist, das aktuelle zwangsvollstreckungsproblem zu bewältigen. ich habe hier auch einige vorschläge:

erstens: lassen sie die leute die kreditrückzahlungen aufschieben.dies kommt tatsächlich sehr häufig vor und viele unternehmen haben dies bereits getan, sodass auch zwangsversteigerungshäuser daraus lernen können. eine verlängerung kann den normalbürgern erleichterung verschaffen und sie können sich nach einer zweijährigen verlängerung möglicherweise erholen. dabei handelt es sich um eine verlängerung der rückzahlung, und es werden weiterhin zinsen erhoben.

die zweite methode heißt „zinslose verlängerung“.einige leute wurden bereits entlassen und sind arbeitslos. verzichten sie einfach auf ihre zinsen und verlängern sie sie um weitere zwei jahre. sie müssen wissen, dass diese leute nicht unwillig sind, etwas zurückzuzahlen sie können jetzt keine rechtlichen schritte einleiten. es hat ihn sogar obdachlos gemacht. nach dem verkauf des hauses war er immer noch zahlungsunfähig das ist schon mal passiert;

der dritte ansatz wird nun von der zentralregierung und der zentralbank auf den weg gebracht:nutzen sie einen teil der rekredite der zentralbank, um kommunalverwaltungen beim erwerb bestehender wohnungsbestände zu unterstützen.können wir also beim kauf bestehender häuser diese zwangsversteigerten häuser nicht auch als bestehende häuser betrachten? menschen;

der vierte ansatz, sagte mir ein präsident einer großbank:alle banken haben leasinggesellschaften. warum also diese zwangsversteigerten häuser nicht vorübergehend an leasinggesellschaften übertragen?(geeignete maßnahmen mit dem vermieter aushandeln)? dadurch wird verhindert, dass sich die immobilienpreise auf den markt auswirken.

tatsächlich,der niedergang des gesamten immobilienmarktes ist nicht das, was die menschen wollen. der niedergang des immobilienmarktes führt zu einem wirtschaftlichen abschwung und dem bankrott vieler unternehmen. er kann nicht durch individuelle anstrengungen rückgängig gemacht werden.in diesem fall können banken und gerichte darüber nachdenken, den menschen zu helfen. schließlich betrachten sie das problem aus der perspektive der menschen.

rückblickend auf die gesamtsituation sollten wir den veränderungen im gesamten markt positiv gegenüberstehen. aberes gibt immer noch probleme mit mangelndem vertrauen der menschen und instabilen immobilienpreisen. unter solchen umständen ist es für die menschen unrealistisch, für häuser zu zahlen.

ich glaube, dass es einige zeit dauern wird, bis sich der markt erholt, aber wenn die eingeführten richtlinien nicht stark genug sind und nicht wirklich umgesetzt werden und wenn erstklassige städte weiterhin an kaufbeschränkungen festhalten, ohne sie zu ändern, wird die stärke dieser richtlinien dies tun wenn zwangsvollstreckungen den markt weiterhin stören, werden die ziele der zentralregierung, den immobilienmarkt zu stabilisieren, die immobilienpreise zu stabilisieren und die erwartungen zu stabilisieren, zunichte gemacht.

ich habe immer noch gute erwartungen an die wirtschaftliche entwicklung chinas und die zukünftige entwicklung des immobilienmarktes, aber eine reise von tausend meilen beginnt mit einem einzigen schritt, und der weg muss schritt für schritt beschritten werden.

wir müssen uns den aktuellen problemen, die die wirtschaftliche entwicklung chinas beeinträchtigen, stellen und sie einzeln lösen. nur so kann die chinesische wirtschaft reibungslos funktionieren und eine bessere entwicklung erreichen.