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"el mercado ha estado relativamente desierto desde agosto y (las transacciones) han disminuido drásticamente". en la mañana del 9 de septiembre, una persona que trabaja en un nuevo proyecto de viviendas en shenzhen se lamentó ante un periodista del "daily economic news".

según el centro de investigación zhongyuan de shenzhen, en agosto se firmaron en línea 2.537 unidades residenciales de primera mano en shenzhen, un 3,0% menos que el mes anterior. a principios de septiembre, el mercado de viviendas nuevas aún no había mostrado una tendencia de recuperación significativa. la semana pasada se vendieron un total de 416 viviendas nuevas en la ciudad, una disminución intermensual del 10,9%; la superficie total fue de 42.739 metros cuadrados, una disminución intermensual del 11,1%;

precisamente porque las transacciones del mercado de shenzhen quedaron desiertas en agosto, muchos comercializadores de proyectos inmobiliarios esperan con ansias las temporadas de ventas tradicionales como el "nueve de oro y el diez de plata".

por un lado, la mayoría de los proyectos siguen atrayendo clientes a través de participación en los beneficios y promociones; por otro, los elementos promocionales de las viviendas nuevas también han comenzado a cambiar, con más énfasis en las tasas reales de adquisición de viviendas, la calidad y otros factores. además, las “ferias inmobiliarias” fuera de línea son cada vez más frecuentes que antes.

el enfoque de la promoción de proyectos ha cambiado.

según datos del midland property research center, en agosto se vendieron en shenzhen un total de 4.081 unidades de viviendas comerciales que cubrían 467.400 metros cuadrados. el número de unidades aumentó un 60,5% mes a mes, pero la oferta general sigue siendo alta. nivel bajo.

los datos de la plataforma de información inmobiliaria de la oficina municipal de vivienda y desarrollo urbano-rural de shenzhen muestran que a finales de agosto, el área de inventario residencial de primera mano de shenzhen era de 509.700 metros cuadrados, con un total de 50.500 unidades, un aumento del 3,1. % mes a mes. según el número promedio de unidades registradas en los últimos 12 meses, el ciclo de ventas de viviendas de primera mano de shenzhen aumentó a 22,2 meses a finales de agosto, 0,4 meses más que en julio, y la presión de los inventarios aumentó nuevamente.

recientemente, todos los periodistas se enteraron de las visitas in situ que la mayoría de los proyectos nuevos en shenzhen actualmente tienen descuentos de diversos grados, y algunos proyectos han comenzado a utilizar las tasas de adquisición de viviendas y la calidad de las viviendas como importantes puntos de venta promocionales.

entre ellos, zhongzhou yingxi (nombre registrado yingxi garden), ubicado en el distrito de longhua, ha sido recomendado recientemente por muchos agentes. al mismo tiempo, ha atraído a muchos compradores de viviendas debido a sus descuentos relativamente grandes.

el sitio del proyecto del jardín yingxi fue fotografiado por el reportero chen ronghao.

según liu ying, un agente inmobiliario de la zona, "el descuento del proyecto es relativamente grande, con un descuento del 13% sobre el precio de apertura, lo que se considera una buena venta en longhua". tomando como ejemplo una casa de 97 metros cuadrados, el precio original es de 6,75 millones de yuanes y el precio con descuento es de 5,84 millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario de unos 60.200 yuanes por metro cuadrado.

según la plataforma de información inmobiliaria de shenzhen, yingxi garden se registró el 19 de junio de este año, con un total de 746 unidades, al 10 de septiembre había 423 unidades a la venta, con una tasa de ventas general de aproximadamente el 43,3%.

sitio del proyecto qianhai future city fotografiado por el reportero chen ronghao

el proyecto qianhai future city ubicado en el distrito de bao'an ha abierto su centro de comercialización. desde septiembre, muchos intermediarios han comenzado a recomendar el proyecto.

en la tarde del 10 de septiembre, en el centro de marketing del proyecto, el consultor inmobiliario manager deng dijo a los periodistas que todavía se encuentra en la etapa de reserva del cliente, por lo que aún no se ha publicado el precio oficial y se espera que se inaugure oficialmente a finales de septiembre.

la tasa de adquisición de viviendas se ha convertido en un importante punto publicitario del proyecto. "este proyecto se construyó después de las nuevas regulaciones de planificación de capacidad de shenzhen, por lo que la tasa general de disponibilidad real de viviendas ha mejorado en comparación con la oferta de viviendas antes de las nuevas regulaciones. actualmente puede alcanzar entre el 87% y el 96%".

en la casa modelo yongjing en convention and exhibition bay, el proyecto indica directamente la artesanía utilizada, y los consultores inmobiliarios también considerarán la artesanía y la calidad de la propiedad inmobiliaria como puntos promocionales importantes para explicar a los clientes por qué el precio unitario de la propiedad inmobiliaria. es más caro que los proyectos circundantes.

según datos de la plataforma de información inmobiliaria de shenzhen, convention bay yongjing se registró oficialmente en agosto del año pasado, con un total de 778 unidades y un precio de venta promedio de aproximadamente 47.000 yuanes por metro cuadrado. al 10 de septiembre, había 343 unidades a la venta en el proyecto y la tasa de venta general fue de aproximadamente el 56%.

todos los periodistas notaron que, además de los cambios en el enfoque de la promoción de proyectos, las ferias inmobiliarias fuera de línea también se han vuelto más frecuentes. desde principios de este año, shenzhen ha celebrado sucesivamente "eventos de degustación de buenas casas" en futian, bao'an, longhua, nanshan y otras áreas, en general, los departamentos locales de vivienda y construcción, oficinas de subdistrito, asociaciones de vivienda, etc. preparar el escenario para que los desarrolladores se pongan en contacto con posibles propietarios. próximo acuerdo.

la situación de transacción de viviendas de segunda mano es mucho mejor que la de viviendas nuevas

el volumen de transacciones de casas de segunda mano es mucho mejor que el de casas nuevas. generalmente, el volumen de transacciones mensuales de casas nuevas es inferior a 3.000 unidades, pero el número de unidades de casas de segunda mano es en su mayoría de 3.000 a 4.000 unidades, y puede ser. incluso llegar a las 4.500 unidades en algunos meses.

tendencia mensual de transacciones de viviendas de primera y segunda mano en shenzhen fuente: centro de investigación shenzhen zhongyuan

centaline real estate mencionó en el informe de investigación que a partir del cuarto trimestre de 2023, el espacio de negociación para viviendas de segunda mano en shenzhen se ha mantenido por encima del 7% durante mucho tiempo y ha seguido aumentando ligeramente este año. "precio por volumen" es obvio. en agosto de este año, el espacio de negociación alcanzó el 7,9%.

"en la actualidad, la relación precio/rendimiento de las casas de segunda mano es obviamente mejor que la de las casas nuevas. se espera que las casas de segunda mano sigan siendo favorecidas por el mercado", afirmó centaline real estate.

de hecho, en comparación con el mismo período del año pasado, la actividad del mercado de viviendas de segunda mano de shenzhen ha aumentado significativamente.

según el securities times, la asociación de agencias inmobiliarias de shenzhen cree que el "precio por volumen" se ha convertido en la razón fundamental que sustenta el actual nivel mensual relativamente alto del mercado de viviendas de segunda mano. sin embargo, aún no se ha verificado la sostenibilidad del "precio por volumen". según las visitas diarias y los comentarios de las agencias de corretaje, desde agosto, la intensidad y la intensidad de la competencia en el mercado han sido significativamente más fuertes que en la primera mitad del año, y las "concesiones" de los precios de los propietarios han tendido a intensificarse aún más. el mercado actual de viviendas de segunda mano parece "estable" en términos de fundamentos. aún no es sólido.

todos los periodistas supieron durante la entrevista que la corrección de precios de las casas de segunda mano en shenzhen era más evidente que la de las casas nuevas. en la actualidad, los precios de la mayoría de las casas de segunda mano en shenzhen han caído entre un 30% y un 40% en comparación con el período pico anterior, lo que las hace más rentables.

por ejemplo, en honggang garden en el distrito de nigang, luohu, los edificios generalmente tienen más de 30 años y son principalmente unidades de tamaño pequeño. para un apartamento de tres habitaciones y 73 metros cuadrados, el propietario fijó el precio en 2,8 millones de yuanes, lo que se traduce en un precio unitario de aproximadamente 38.300 yuanes por metro cuadrado. no sólo es inferior al precio de referencia del gobierno de 49.500 yuanes por metro cuadrado. metro cuadrado, pero también más alto que el precio máximo de 2021. el precio unitario de más de 60.000 yuanes por metro cuadrado es mucho más bajo.

estas correcciones de precios también se han observado en el pasado en algunas acciones muy cotizadas. tomando como ejemplo longguang jiulongtai en el distrito de guangming, los precios promedio de apertura de la primera y segunda fase del proyecto son de alrededor de 45.000 yuanes/metro cuadrado y 48.000 yuanes/metro cuadrado. en 2021, algunas unidades alcanzaron un precio récord de 83.500 yuanes/metro cuadrado. metro cuadrado. el alto precio se duplica directamente en comparación con el precio de apertura.

a juzgar por el precio unitario de las casas de segunda mano enviadas por la agencia, el precio actual del proyecto se ha ajustado nuevamente a "5". una casa de 102,2 metros cuadrados tiene un precio de 5,6 millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario. de 54.800 yuanes/metro cuadrado.

los datos del centro de investigación le youjia muestran que a finales de agosto, el precio medio de transacción de viviendas de segunda mano en shenzhen era de unos 59.000 yuanes por metro cuadrado, una ligera disminución del 0,34% intermensual; interanualmente, había caído alrededor de 10.400 yuanes por metro cuadrado. a principios de 2021, el precio de transacción de las casas de segunda mano en shenzhen era de unos 83.000 yuanes por metro cuadrado.

el centro de investigación le youjia cree que los precios de la vivienda de segunda mano en shenzhen han entrado en un rango descendente desde la segunda mitad de 2021, y luego continuaron cayendo durante tres años. el “precio por volumen” es una tendencia más que un ciclo corto. al mismo tiempo, cuando el precio medio se acerca a los 60.000 yuanes por metro cuadrado, el aumento del volumen se vuelve cada vez más evidente.

ren zhuang, gerente general del centro de estrategia de mercado secundario de centaline real estate, mencionó que a juzgar por el índice de precios de viviendas de segunda mano en las llanuras centrales, la mayoría de las ciudades de china han experimentado correcciones significativas en los últimos 2 o 3 años, incluida shenzhen. , changsha, fuzhou y jinan espere a las ciudades donde las transacciones de viviendas de segunda mano han sido relativamente activas en los últimos dos años.

"el mercado inmobiliario en general en shenzhen se enfrenta actualmente a ciertas presiones, principalmente debido a la baja tasa de ventas del mercado de viviendas de primera mano, la alta presión de inventario y la evidente corrección en los precios de las viviendas de segunda mano", analizó ren zhuang. una ciudad atractiva para la inversión, el sector inmobiliario de shenzhen el tamaño del mercado todavía tiene potencial, pero las tendencias futuras del sector inmobiliario pueden depender más de los rendimientos de los alquileres que simplemente de los precios de las propiedades. los inversores pueden considerar los rendimientos de los alquileres como un indicador de referencia importante.