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「8月以降、市場は比較的閑散としており、（取引は）激減している」 9月9日朝、深セン市で新築住宅プロジェクトに携わる関係者は「日刊経済報」の記者にこう嘆いた。

深セン中源研究センターによると、8月に深センでオンラインで契約された中古住宅は2,537戸で、前月比3.0％減少した。 9月に入っても新築住宅市場は依然として大きな回復傾向を示していない。先週、市内で合計 416 戸の新築住宅が販売され、前月比 10.9% 減少し、総面積は 42,739 平方メートルで、前月比 11.1% 減少しました。

8月には深センの市場取引が閑散としていたからこそ、多くの不動産プロジェクトマーケティング担当者は「ゴールデンナインやシルバーテン」などの伝統的なセールシーズンを楽しみにしている。

一方で、ほとんどのプロジェクトは依然として利益分配とプロモーションを通じて顧客を引き付けていますが、一方で、新築住宅のプロモーション要素も変化し始めており、実際の住宅取得率や品質などの要素がより重視されています。また、オフラインでの「不動産フェア」も以前より頻繁に開催されるようになりました。

プロジェクト推進の焦点が変わった

ミッドランド・プロパティ・リサーチ・センターのデータによると、8月に深センでは合計4,081戸（面積467,400平方メートル）の商業住宅が販売され、戸数は前月比60.5％増加したが、全体の供給量は依然として低水準にある。レベルが低い。

深セン市住宅・都市農村開発局の不動産情報プラットフォームのデータによると、8月末現在、深セン市の中古住宅在庫面積は50万9,700平方メートル、総戸数は5万500戸で、3.1倍増加した。前月比 %。過去12か月の平均登録戸数に基づくと、深セン市の中古住宅販売サイクルは8月末時点で22.2か月となり、7月より0.4か月長くなり、在庫圧力が再び高まった。

最近、記者全員が現地訪問して知ったことだが、現在、深センのほとんどの新規プロジェクトにはさまざまな程度の割引があり、一部のプロジェクトでは住宅取得率や住宅の品質を重要な販促ポイントとして使い始めている。

その中でも、龍華区にある中州営渓（登録名営渓園）は、最近多くの仲介業者から推薦されており、同時に比較的大きな割引額により多くの住宅購入者を惹きつけている。

迎渓園プロジェクト現場を陳栄豪記者が撮影

この地域の不動産業者、liu ying 氏によると、「プロジェクトの割引額は比較的大きく、開始価格から 13% 割引されており、龍華市では良いセールと考えられています。」とのことです。 97平方メートルの家を例にとると、元の価格は675万元、割引価格は584万元で、単価は約6万200元/平方メートルに相当します。

深セン不動産情報プラットフォームによると、迎渓園は今年6月19日に登録され、総戸数は746戸で、9月10日時点で423戸が販売されており、全体の販売率は約43.3％となっている。

前海未来都市プロジェクト現場、陳栄豪記者撮影

宝安区にある前海未来都市プロジェクトは現在、マーケティングセンターを開設しており、9月以降、多くの仲介業者がこのプロジェクトを推奨し始めている。

9月10日午後、プロジェクトマーケティングセンターで、不動産コンサルタントの鄧小平マネージャーは記者団に対し、「まだ顧客予約の段階にあるため、正式な価格はまだ発表されておらず、遅くには正式にオープンする予定だ」と語った。 9月。

住宅取得率はプロジェクトの重要な宣伝ポイントとなっている。 「このプロジェクトは深セン市の新しいキャパシティ・プランニング規制後に建設されたため、全体的な実際の住宅稼働率は、新しい規制以前の住宅供給と比較して改善されており、現在は87%から96%に達する可能性があります。」

コンベンション＆エキシビションベイの永京モデルハウスでは、このプロジェクトは使用されている職人技を直接示しており、不動産コンサルタントも職人技と不動産の品質を重要なプロモーションポイントとして捉え、不動産の単価がなぜ高いのかを顧客に説明します。周囲のプロジェクトよりも高価です。

深セン不動産情報プラットフォームのデータによると、コンベンションベイ永京は昨年8月に正式に登録され、総戸数778戸、平均販売価格は平方メートル当たり約4万7000元となっている。 9月10日時点で同プロジェクトの販売戸数は343戸、全体の販売率は約56％となっている。

すべての記者は、プロジェクト推進の焦点の変化に加えて、オフラインの不動産フェアもより頻繁になっていることに気づきました。今年初め以来、深セン市は福田、宝安、龍華、南山などの地域で「グッドハウス・テイスティング・イベント」を相次いで開催しており、一般的には地元の住宅建設部門、区役所、住宅協会などが参加している。開発者が潜在的な不動産所有者と連絡を取るための準備を整えます。

中古住宅の取引状況は新築に比べてはるかに良い

一般的に新築住宅の月間取引量は3,000戸未満ですが、中古住宅の戸数は3,000～4,000戸が主流です。月によっては 4,500 ユニットに達することもあります。

深センの一戸建ておよび中古住宅取引の月次傾向 出典：深セン中原研究センター

センタライン・リアル・エステートは調査レポートの中で、2023年の第4四半期以降、深センの中古住宅の価格交渉余地は長期にわたって7％を超えて推移しており、今年もわずかに上昇し続けていると述べた。今年 8 月までに、交渉余地は 7.9% に達しました。

センタリン・リアル・エステートは、「現時点では、中古住宅の価格性能比は新築住宅よりも明らかに優れている。今後も中古住宅が市場で支持されることが予想される」と述べた。

実際、昨年の同時期と比較して、深センの中古住宅市場の活性は大幅に高まっています。

証券時報によると、深セン不動産仲介協会は、「量に見合った価格」が現在の中古住宅市場の月間水準が比較的高い根本的な理由になっていると考えているという。ただし、「量に応じた価格」の持続可能性はまだ検証されていません。仲介業者からの毎日の訪問やコミュニケーションのフィードバックによると、8月以降、市場競争の激しさと激しさは今年上半期に比べて著しく強まり、オーナーの価格の「譲歩」はさらに激化する傾向にある。現在の中古住宅市場はファンダメンタルズ的には「安定」しているように見えるが、まだ堅調ではない。

記者全員が取材中に、深センの中古住宅の価格修正が新築住宅の価格修正よりも明らかであることを知った。現在、深センのほとんどの中古住宅の価格は、以前のピーク時に比べて30％から40％下落しており、費用対効果が高まっています。

たとえば、羅湖市尼港区の紅崗園では、建物は一般に築30年以上で、主に小規模なユニットです。 73平方メートルの3ベッドルームアパートの場合、所有者は価格を280万元と提示したが、これは平方メートル当たり約3万8,300元の単価に換算される。これは政府基準価格の4万9,500元/平方メートルよりも低いだけではない。平方メートル当たりの単価は6万元以上で、2021年のピーク価格よりもはるかに安い。

このような価格修正は、過去にも人気の高い一部の注目銘柄で見られました。光明区の龍光九龍台を例にとると、プロジェクトの第1期と第2期の平均開始価格は約45,000元/平方メートル、48,000元/平方メートルであり、2021年には一部のユニットが83,500元/平方メートルの記録的な価格に達した。平方メートルの高値は、開始価格と比較して直接2倍になります。

代理店が送った中古住宅の単価から判断すると、プロジェクトの現在の価格は「5」に戻された。102.2平方メートルの住宅の価格は単価に相当する560万元だ。 54,800元/平方メートル。

le youjia research centerのデータによると、8月末現在、深セン市の中古住宅の平均取引価格は1平方メートル当たり約5万9000元で、前月比0.34％のわずかな下落となったが、前年比では0.34％下落した。前年比では1平方メートル当たり約1万400元下落した。 2021年初めの深セン市の中古住宅の取引価格は1平方メートル当たり約8万3000元だった。

le youjia research center は、深センの中古住宅価格は 2021 年下半期から下落幅に入り、その後 3 年間下落し続けているが、これは短期サイクルではなくトレンドであると考えています。同時に、平均価格が1平方メートルあたり6万元に近づくと、量の増加がますます明らかになります。

センタリン・リアル・エステートの流通市場戦略センターのゼネラルマネージャー、レン・チュアン氏は、中原の中古住宅の価格指数から判断すると、深センを含め、中国のほとんどの都市が過去2～3年で大幅な調整を経験していると述べた。 、長沙、福州、済南は過去2年間で中古住宅取引が比較的活発な都市を待ちます。

「深センの不動産市場全体は現在、主に中古住宅市場の販売率の低さ、在庫圧力の高さ、中古住宅価格の明らかな調整により、一定の圧力に直面している」とレン・荘氏は分析した。投資にとって魅力的な都市、深センの不動産 市場規模にはまだ潜在力があるが、将来の不動産動向は単に不動産価格よりも賃貸収益に依存する可能性があり、投資家は賃貸収益を重要な参考指標として考慮することができる。