nachricht

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„der markt ist seit august relativ leer und (die transaktionen) sind stark zurückgegangen.“ am morgen des 9. september beklagte sich eine person, die an einem neuen wohnprojekt in shenzhen arbeitet, gegenüber einem reporter der „daily economic news“.

nach angaben des shenzhen zhongyuan research center wurden im august in shenzhen 2.537 wohneinheiten aus erster hand online unterzeichnet, 3,0 % weniger als im vormonat. zu beginn des septembers zeigte der markt für neubauimmobilien noch immer keinen deutlichen erholungstrend. letzte woche wurden in der stadt insgesamt 416 neue wohneinheiten verkauft, ein rückgang von 10,9 % gegenüber dem vormonat; die gesamtfläche betrug 42.739 quadratmeter, ein rückgang von 11,1 % gegenüber dem vormonat.

gerade weil die markttransaktionen in shenzhen im august ausblieben, freuen sich viele immobilienprojektvermarkter auf traditionelle verkaufssaisons wie die „golden nine“ und „silver ten“.

einerseits ziehen die meisten projekte immer noch kunden durch gewinnbeteiligungen und werbeaktionen an; andererseits haben sich auch die werbeelemente neuer häuser verändert, wobei der schwerpunkt stärker auf den tatsächlichen erwerbsquoten, der qualität und anderen faktoren liegt. darüber hinaus finden offline-„immobilienmessen“ immer häufiger statt.

der schwerpunkt der projektförderung hat sich verändert

nach angaben des midland property research center wurden im august in shenzhen insgesamt 4.081 gewerbewohnungen mit einer fläche von 467.400 quadratmetern verkauft. die anzahl der einheiten stieg im vergleich zum vormonat um 60,5 %, aber das gesamtangebot liegt immer noch bei a niedriges niveau.

daten der immobilieninformationsplattform des shenzhen municipal housing and urban-rural development bureau zeigen, dass shenzhens wohnbestandsfläche aus erster hand ende august 509.700 quadratmeter betrug, mit insgesamt 50.500 einheiten, was einem anstieg von 3,1 entspricht % im vergleich zum vormonat. basierend auf der durchschnittlichen anzahl registrierter einheiten in den letzten 12 monaten stieg der verkaufszyklus für wohnimmobilien aus erster hand in shenzhen ende august auf 22,2 monate, 0,4 monate länger als im juli, und der lagerdruck nahm erneut zu.

kürzlich erfuhr jeder reporter durch vor-ort-besuche, dass die meisten neuen projekte in shenzhen derzeit unterschiedlich hohe rabatte gewähren und einige projekte damit begonnen haben, die erwerbsquoten und die qualität der wohnungen als wichtige verkaufsargumente zu nutzen.

unter ihnen wurde zhongzhou yingxi (eingetragener name yingxi garden) im bezirk longhua in letzter zeit von vielen maklern empfohlen und hat aufgrund seiner relativ hohen preisnachlässe viele hauskäufer angezogen.

der projektstandort yingxi garden wurde vom reporter chen ronghao fotografiert

laut liu ying, einem immobilienmakler in der gegend, „ist der projektrabatt relativ groß, mit einem rabatt von 13 % auf den eröffnungspreis, was in longhua als guter verkauf gilt.“ am beispiel eines 97 quadratmeter großen hauses beträgt der ursprüngliche preis 6,75 millionen yuan und der reduzierte preis 5,84 millionen yuan, was einem stückpreis von etwa 60.200 yuan/quadratmeter entspricht.

nach angaben der shenzhen real estate information platform wurde yingxi garden am 19. juni dieses jahres mit einer gesamtzahl von 746 einheiten registriert. zum 10. september standen 423 einheiten zum verkauf, mit einer gesamtverkaufsquote von etwa 43,3 %.

standort des qianhai future city-projekts, fotografiert vom reporter chen ronghao

das qianhai future city-projekt im bezirk bao'an hat nun sein marketingzentrum eröffnet. seit september empfehlen viele vermittler das projekt.

am nachmittag des 10. september teilte der immobilienberater manager deng reportern im projektmarketingzentrum mit, dass es sich noch in der kundenreservierungsphase befinde, der offizielle preis also noch nicht bekannt gegeben wurde und die offizielle eröffnung voraussichtlich spätestens ende des jahres erfolgen wird september.

die wohnungserwerbsquote ist zu einem wichtigen werbefaktor für das projekt geworden. „dieses projekt wurde nach den neuen kapazitätsplanungsvorschriften von shenzhen gebaut, sodass sich die tatsächliche wohnraumverfügbarkeit insgesamt im vergleich zum wohnungsangebot vor den neuen vorschriften verbessert hat. sie kann derzeit 87 % bis 96 % erreichen.“

im yongjing-musterhaus in der convention and exhibition bay weist das projekt direkt auf die verwendete handwerkskunst hin, und immobilienberater werden auch die handwerkskunst und die qualität der immobilie als wichtige werbepunkte betrachten, um den kunden zu erklären, warum der stückpreis der immobilie hoch ist ist teurer als umliegende projekte.

nach angaben der shenzhen real estate information platform wurde convention bay yongjing im august letzten jahres offiziell registriert, mit insgesamt 778 einheiten und einem durchschnittlichen verkaufspreis von etwa 47.000 yuan/quadratmeter. mit stand vom 10. september standen im projekt 343 einheiten zum verkauf, und die gesamtverkaufsquote lag bei etwa 56 %.

jedem reporter ist aufgefallen, dass neben den veränderten schwerpunkten der projektförderung auch offline-immobilienmessen häufiger geworden sind. seit anfang dieses jahres veranstaltet shenzhen nacheinander „good house tasting events“ in futian, bao'an, longhua, nanshan und anderen gebieten, im allgemeinen bei den örtlichen wohnungsbau- und bauämtern, unterbezirksämtern, wohnungsbaugesellschaften usw. bereiten sie die bühne für entwickler vor, um potenzielle immobilieneigentümer zu kontaktieren.

die transaktionssituation von gebrauchthäusern ist deutlich besser als die von neubauhäusern

das transaktionsvolumen von gebrauchten häusern ist viel besser als das von neuen häusern. im allgemeinen beträgt das monatliche transaktionsvolumen von neuen häusern weniger als 3.000 einheiten, aber die anzahl der gebrauchten hauseinheiten beträgt meist 3.000 bis 4.000 einheiten und kann in einigen monaten sogar 4.500 einheiten erreichen.

monatlicher trend der erst- und gebrauchtwohnungstransaktionen in shenzhen quelle: shenzhen zhongyuan research center

centaline real estate erwähnte im forschungsbericht, dass der verhandlungsspielraum für gebrauchtwohnungen in shenzhen seit langem über 7 % liegt und in diesem jahr weiter leicht gestiegen ist. preis-leistungs-verhältnis ist offensichtlich. bis august dieses jahres erreichte der verhandlungsspielraum 7,9 %.

„derzeit ist das preis-leistungs-verhältnis von gebrauchthäusern offensichtlich besser als das von neubauhäusern. es wird erwartet, dass gebrauchthäuser weiterhin vom markt bevorzugt werden“, sagte centaline real estate.

tatsächlich hat die aktivität auf dem gebrauchtwohnungsmarkt in shenzhen im vergleich zum vorjahreszeitraum deutlich zugenommen.

nach angaben der securities times glaubt die shenzhen real estate agency association, dass „preis für volumen“ zum hauptgrund für das derzeit relativ hohe monatliche niveau des gebrauchtwohnungsmarktes geworden ist. die nachhaltigkeit des „preis-leistungs-verhältnisses“ muss jedoch noch überprüft werden. täglichen besuchen und kommunikationsrückmeldungen von makleragenturen zufolge war die intensität und intensität des marktwettbewerbs seit august deutlich stärker als im ersten halbjahr, und die „zugeständnisse“ bei den eigentümerpreisen haben sich tendenziell weiter verschärft der derzeitige gebrauchtwohnungsmarkt scheint hinsichtlich der fundamentaldaten „stabil“ zu sein.

während des interviews erfuhr jeder reporter, dass die preiskorrektur bei gebrauchten häusern in shenzhen offensichtlicher war als bei neuen häusern. gegenwärtig sind die preise der meisten gebrauchten häuser in shenzhen im vergleich zur vorherigen spitzenzeit um 30 bis 40 % gesunken, was sie kostengünstiger macht.

beispielsweise sind die gebäude im honggang-garten im bezirk nigang, luohu, im allgemeinen über 30 jahre alt und hauptsächlich kleine einheiten. für eine 73-quadratmeter-wohnung mit drei schlafzimmern gab der eigentümer den preis mit 2,8 millionen yuan an, was einem einheitspreis von etwa 38.300 yuan/quadratmeter entspricht. er liegt nicht nur unter dem staatlichen referenzpreis von 49.500 yuan/quadratmeter. quadratmeter, aber auch höher als der spitzenpreis im jahr 2021. der stückpreis von über 60.000 yuan pro quadratmeter ist viel niedriger.

solche kurskorrekturen gab es in der vergangenheit auch bei einigen heiß begehrten aktien. am beispiel von longguang jiulongtai im bezirk guangming liegen die durchschnittlichen eröffnungspreise der ersten und zweiten phase des projekts bei etwa 45.000 yuan/quadratmeter und 48.000 yuan/quadratmeter. im jahr 2021 erreichten einige einheiten einen rekordpreis von 83.500 yuan/quadratmeter. quadratmeter. der hohe preis verdoppelt sich direkt gegenüber dem eröffnungspreis.

gemessen am stückpreis der von der agentur übermittelten gebrauchthäuser wurde der aktuelle preis des projekts wieder auf „5“ angepasst. ein haus von 102,2 quadratmetern kostet 5,6 millionen yuan, was einem stückpreis entspricht von 54.800 yuan/quadratmeter.

daten des le youjia research center zeigen, dass der durchschnittliche transaktionspreis für gebrauchthäuser in shenzhen ende august etwa 59.000 yuan/quadratmeter betrug, was einem leichten rückgang von 0,34 % gegenüber dem vormonat entspricht. im vergleich zum vorjahr war es um etwa 10.400 yuan/quadratmeter gesunken. anfang 2021 lag der transaktionspreis für gebrauchthäuser in shenzhen bei etwa 83.000 yuan pro quadratmeter.

das le youjia research center geht davon aus, dass die preise für gebrauchtimmobilien in shenzhen seit der zweiten hälfte des jahres 2021 in einen abwärtstrend geraten sind und dann drei jahre lang weiter gesunken sind, was eher ein trend als ein kurzer zyklus ist. gleichzeitig wird die volumenzunahme immer deutlicher, wenn sich der durchschnittspreis 60.000 yuan/quadratmeter nähert.

ren zhuang, general manager des secondary market strategy center von centaline real estate, erwähnte, dass gemessen am preisindex für gebrauchtwohnungen in central plains die meisten städte in china in den letzten zwei bis drei jahren erhebliche korrekturen erlebt haben, darunter auch shenzhen , changsha, fuzhou und jinan warten auf städte, in denen gebrauchtwohnungstransaktionen in den letzten zwei jahren relativ aktiv waren.

„der gesamte immobilienmarkt in shenzhen steht derzeit vor einem gewissen druck, der hauptsächlich auf die niedrige verkaufsrate des gebrauchtwohnungsmarktes, den hohen lagerdruck und die offensichtliche korrektur der gebrauchtwohnungspreise zurückzuführen ist.“ shenzhen ist eine attraktive stadt für investitionen. die größe des immobilienmarktes hat noch potenzial, aber zukünftige immobilientrends hängen möglicherweise mehr von den mietrenditen als nur von den immobilienpreisen ab. anleger können die mietrenditen als wichtigen referenzindikator betrachten.