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"le marché est relativement désert depuis août et (les transactions) ont fortement chuté." le matin du 9 septembre, une personne travaillant sur un nouveau projet de logement à shenzhen a déploré auprès d'un journaliste du "daily economic news".

selon le centre de recherche zhongyuan de shenzhen, 2 537 unités résidentielles de première main ont été signées en ligne à shenzhen en août, soit une baisse de 3,0 % par rapport au mois précédent. au début du mois de septembre, le marché du neuf ne montre toujours pas de tendance significative à la reprise. la semaine dernière, un total de 416 nouveaux logements ont été vendus dans la ville, soit une baisse mensuelle de 10,9 % ; la superficie totale était de 42 739 mètres carrés, soit une baisse mensuelle de 11,1 %.

c'est précisément parce que les transactions sur le marché de shenzhen ont été désertées en août que de nombreux spécialistes de la commercialisation de projets immobiliers attendent avec impatience les saisons de ventes traditionnelles telles que les « golden nine et silver ten ».

d'une part, la plupart des projets continuent d'attirer les clients grâce à la participation aux bénéfices et aux promotions ; d'autre part, les éléments promotionnels des nouveaux logements ont également commencé à changer, l'accent étant davantage mis sur les taux d'acquisition réels de logements, la qualité et d'autres facteurs. en outre, les « salons immobiliers » hors ligne sont de plus en plus fréquents.

l’orientation de la promotion des projets a changé

selon les données du midland property research center, un total de 4 081 logements commerciaux couvrant 467 400 mètres carrés ont été vendus à shenzhen en août. le nombre d'unités a augmenté de 60,5 % d'un mois à l'autre, mais l'offre globale reste à un niveau faible. niveau bas.

les données de la plateforme d'information immobilière du bureau municipal du logement et du développement urbain et rural de shenzhen montrent qu'à la fin du mois d'août, la superficie de l'inventaire résidentiel de première main de shenzhen était de 509 700 mètres carrés, avec un total de 50 500 unités, soit une augmentation de 3,1. % mois sur mois. sur la base du nombre moyen d'unités enregistrées au cours des 12 derniers mois, le cycle de vente de logements de première main à shenzhen a atteint 22,2 mois fin août, soit 0,4 mois de plus qu'en juillet, et la pression sur les stocks a encore augmenté.

récemment, tous les journalistes ont appris lors de visites sur place que la plupart des nouveaux projets à shenzhen bénéficient actuellement de réductions à des degrés divers, et que certains projets ont commencé à utiliser les taux d'acquisition de logements et la qualité des logements comme arguments de vente promotionnels importants.

parmi eux, zhongzhou yingxi (nom enregistré yingxi garden), situé dans le district de longhua, a été récemment recommandé par de nombreux agents. dans le même temps, il a attiré de nombreux acheteurs de maison en raison de ses remises relativement importantes.

le site du projet yingxi garden a été photographié par le journaliste chen ronghao

selon liu ying, un agent immobilier de la région, « la remise sur le projet est relativement importante, avec une remise de 13 % sur le prix d'ouverture, ce qui est considéré comme une bonne vente à longhua ». en prenant comme exemple une maison de 97 mètres carrés, le prix initial est de 6,75 millions de yuans et le prix réduit est de 5,84 millions de yuans, ce qui équivaut à un prix unitaire d'environ 60 200 yuans/mètre carré.

selon la plateforme d'information immobilière de shenzhen, yingxi garden a été enregistrée le 19 juin de cette année, avec un nombre total de 746 unités. au 10 septembre, il y avait 423 unités à vendre, avec un taux de vente global d'environ 43,3 %.

le site du projet qianhai future city photographié par le journaliste chen ronghao

le projet qianhai future city, situé dans le district de bao'an, a ouvert son centre de commercialisation. depuis septembre, de nombreux intermédiaires ont commencé à recommander le projet.

dans l'après-midi du 10 septembre, au centre de marketing du projet, le consultant immobilier manager deng a déclaré aux journalistes qu'il était encore au stade de la réservation des clients, donc le prix officiel n'a pas encore été publié et qu'il devrait être officiellement ouvert plus tard. septembre.

le taux d'acquisition de logements est devenu un point de publicité important pour le projet. « ce projet a été construit après les nouvelles réglementations de planification des capacités de shenzhen, de sorte que le taux global de disponibilité réelle des logements s'est amélioré par rapport à l'offre de logements avant les nouvelles réglementations. il peut actuellement atteindre 87 % à 96 %.

dans la maison modèle de yongjing à convention and exhibition bay, le projet indique directement le savoir-faire utilisé, et les consultants immobiliers considéreront également le savoir-faire et la qualité de l'immobilier comme des points promotionnels importants pour expliquer aux clients pourquoi le prix unitaire de l'immobilier est plus cher que les projets environnants.

selon les données de la plateforme d'information immobilière de shenzhen, convention bay yongjing a été officiellement enregistrée en août de l'année dernière, avec un total de 778 unités et un prix de vente moyen d'environ 47 000 yuans/mètre carré. au 10 septembre, il y avait 343 unités à vendre dans le projet, et le taux de vente global était d'environ 56 %.

tous les journalistes ont remarqué qu'en plus des changements dans l'orientation de la promotion des projets, les salons immobiliers hors ligne sont également devenus plus fréquents. depuis le début de cette année, shenzhen a organisé successivement des « événements de dégustation de bonnes maisons » à futian, bao'an, longhua, nanshan et dans d'autres régions. généralement, les services locaux du logement et de la construction, les bureaux de sous-district, les associations de logement, etc. préparer le terrain pour que les promoteurs contactent les propriétaires potentiels.

la situation des transactions des maisons d'occasion est bien meilleure que celle des maisons neuves

le volume des transactions des maisons d'occasion est bien meilleur que celui des maisons neuves. généralement, le volume mensuel des transactions des maisons neuves est inférieur à 3 000 unités, mais le nombre d'unités de maisons d'occasion est généralement compris entre 3 000 et 4 000 unités. atteindre même 4 500 unités en quelques mois.

tendance mensuelle des transactions de logements de première et d'occasion à shenzhen source : centre de recherche shenzhen zhongyuan

centaline real estate a mentionné dans le rapport de recherche qu'à partir du quatrième trimestre 2023, l'espace de négociation pour les logements d'occasion à shenzhen est resté longtemps supérieur à 7 % et a continué d'augmenter légèrement cette année. "le rapport prix/volume" est évident. en août de cette année, l'espace de négociation avait atteint 7,9 %.

"à l'heure actuelle, le rapport qualité/prix des maisons d'occasion est évidemment meilleur que celui des maisons neuves. on s'attend à ce que les maisons d'occasion continuent d'être favorisées par le marché", a déclaré centaline real estate.

en fait, par rapport à la même période de l'année dernière, l'activité du marché des logements d'occasion à shenzhen a considérablement augmenté.

selon le securities times, l'association des agences immobilières de shenzhen estime que le « prix par rapport au volume » est devenu la raison fondamentale du niveau mensuel relativement élevé actuel du marché des logements d'occasion. cependant, la durabilité du « prix-volume » reste à vérifier. selon les visites quotidiennes et les retours de communication des agences de courtage, depuis août, l'intensité et l'intensité de la concurrence sur le marché ont été nettement plus fortes qu'au premier semestre, et les « concessions » sur les prix des propriétaires ont eu tendance à s'intensifier encore. le marché actuel du logement de seconde main semble être « stable » en termes de fondamentaux.

tous les journalistes ont appris au cours de l'interview que la correction des prix des maisons d'occasion à shenzhen était plus évidente que celle des maisons neuves. à l'heure actuelle, les prix de la plupart des maisons d'occasion à shenzhen ont chuté de 30 à 40 % par rapport à la période de pointe précédente, ce qui les rend plus rentables.

par exemple, dans le jardin honggang, dans le district de nigang, à luohu, les bâtiments ont généralement plus de 30 ans et sont pour la plupart des unités de petite taille. pour un appartement de trois chambres de 73 mètres carrés, le propriétaire a indiqué le prix à 2,8 millions de yuans, ce qui se traduit par un prix unitaire d'environ 38 300 yuans/mètre carré. il est non seulement inférieur au prix de référence du gouvernement de 49 500 yuans/mètre carré. mètre carré, mais également supérieur au prix record de 2021. le prix unitaire de plus de 60 000 yuans par mètre carré est bien inférieur.

de telles corrections de prix ont également été observées dans le passé sur certaines actions très recherchées. en prenant comme exemple longguang jiulongtai dans le district de guangming, les prix d'ouverture moyens des première et deuxième phases du projet sont d'environ 45 000 yuans/mètre carré et 48 000 yuans/mètre carré. en 2021, certaines unités ont atteint un prix record de 83 500 yuans/mètre carré. mètre carré. le prix élevé est directement doublé par rapport au prix d'ouverture.

à en juger par le prix unitaire des maisons d'occasion envoyé par l'agence, le prix actuel du projet a été ramené à « 5 ». une maison de 102,2 mètres carrés coûte 5,6 millions de yuans, ce qui équivaut à un prix unitaire. de 54 800 yuans/mètre carré.

les données du centre de recherche le youjia montrent qu'à la fin du mois d'août, le prix de transaction moyen des maisons d'occasion à shenzhen était d'environ 59 000 yuans/mètre carré, soit une légère baisse de 0,34 % en glissement mensuel mais en glissement annuel ; sur un an, il a chuté d'environ 10 400 yuans/mètre carré. début 2021, le prix de transaction des maisons d'occasion à shenzhen était d'environ 83 000 yuans par mètre carré.

le centre de recherche le youjia estime que les prix des logements d'occasion à shenzhen sont entrés dans une fourchette descendante depuis le second semestre 2021, puis ont continué de baisser pendant trois ans. le « prix par volume » est une tendance plutôt qu'un cycle court. dans le même temps, lorsque le prix moyen approche les 60 000 yuans/mètre carré, l’augmentation du volume devient de plus en plus évidente.

ren zhuang, directeur général du centre de stratégie du marché secondaire de centaline real estate, a mentionné qu'à en juger par l'indice des prix des logements d'occasion dans les plaines centrales, la plupart des villes de chine ont connu des corrections importantes au cours des 2 à 3 dernières années, y compris shenzhen. , changsha, fuzhou et jinan. attendez les villes où les transactions de logements de seconde main ont été relativement actives au cours des deux dernières années.

"le marché immobilier global à shenzhen est actuellement confronté à certaines pressions, principalement dues au faible taux de vente du marché des logements de première main, à la forte pression sur les stocks et à la correction évidente des prix des logements de seconde main." une ville attractive pour l'investissement, l'immobilier de shenzhen la taille du marché a encore du potentiel, mais les tendances futures de l'immobilier peuvent dépendre davantage des rendements locatifs que des simples prix de l'immobilier. les investisseurs peuvent considérer les rendements locatifs comme un indicateur de référence important.