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"il mercato è relativamente deserto da agosto e (le transazioni) sono diminuite drasticamente." la mattina del 9 settembre, una persona che lavorava ad un nuovo progetto abitativo a shenzhen si è lamentata con un giornalista del "daily economic news".

secondo il centro di ricerca shenzhen zhongyuan, ad agosto sono state firmate online a shenzhen 2.537 unità residenziali di prima mano, in calo del 3,0% rispetto al mese precedente. all'inizio di settembre, il nuovo mercato interno non ha ancora mostrato un trend di ripresa significativo. la scorsa settimana in città sono state vendute un totale di 416 nuove unità abitative, con un calo del 10,9% su base mensile; la superficie totale è stata di 42.739 metri quadrati, con un calo dell'11,1% su base mensile;

proprio perché le transazioni sul mercato di shenzhen in agosto sono state deserte, molti operatori di marketing di progetti immobiliari attendono con ansia le tradizionali stagioni di vendita come "golden nine e silver ten".

da un lato, la maggior parte dei progetti attira ancora clienti attraverso la partecipazione agli utili e le promozioni; dall’altro, anche gli elementi promozionali delle nuove case hanno iniziato a cambiare, con maggiore enfasi sui tassi effettivi di acquisizione degli alloggi, sulla qualità e su altri fattori. inoltre, le “fiere immobiliari” offline stanno diventando più frequenti di prima.

il focus della promozione del progetto è cambiato

secondo i dati del midland property research center, ad agosto a shenzhen sono state vendute in totale 4.081 unità abitative commerciali per una superficie di 467.400 metri quadrati. il numero di unità è aumentato del 60,5% su base mensile, ma l'offerta complessiva è ancora a un livello basso livello.

i dati della piattaforma informativa immobiliare dell'ufficio per l'edilizia residenziale municipale e lo sviluppo urbano-rurale di shenzhen mostrano che alla fine di agosto l'area di inventario residenziale di prima mano di shenzhen era di 509.700 metri quadrati, con un totale di 50.500 unità, con un aumento del 3,1 % mese su mese. sulla base del numero medio di unità immatricolate negli ultimi 12 mesi, il ciclo di vendita di case di prima mano a shenzhen è salito a 22,2 mesi alla fine di agosto, 0,4 mesi in più rispetto a luglio, e la pressione sulle scorte è nuovamente aumentata.

recentemente, ogni giornalista ha appreso dalle visite in loco che la maggior parte dei nuovi progetti a shenzhen attualmente hanno sconti di vario grado, e alcuni progetti hanno iniziato a utilizzare i tassi di acquisizione degli alloggi e la qualità degli alloggi come importanti punti di vendita promozionali.

tra questi, zhongzhou yingxi (nome registrato yingxi garden) situato nel distretto di longhua è stato recentemente raccomandato da molti agenti. allo stesso tempo, ha attratto molti acquirenti di case a causa dei suoi sconti relativamente elevati.

il sito del progetto yingxi garden è stato fotografato dal giornalista chen ronghao

secondo liu ying, un agente immobiliare della zona, "lo sconto del progetto è relativamente ampio, con uno sconto del 13% sul prezzo di apertura, che è considerato una buona vendita a longhua". prendendo come esempio una casa di 97 metri quadrati, il prezzo originale è di 6,75 milioni di yuan, mentre il prezzo scontato è di 5,84 milioni di yuan, che equivale a un prezzo unitario di circa 60.200 yuan/metro quadrato.

secondo la piattaforma informativa immobiliare di shenzhen, yingxi garden è stato registrato il 19 giugno di quest'anno, con un numero totale di 746 unità. al 10 settembre c'erano 423 unità in vendita, con un tasso di vendita complessivo di circa il 43,3%.

il sito del progetto qianhai future city fotografato dal giornalista chen ronghao

il progetto qianhai future city, situato nel distretto di bao'an, ha ora aperto il suo centro marketing. da settembre molti intermediari hanno iniziato a raccomandare il progetto.

nel pomeriggio del 10 settembre, presso il centro marketing del progetto, il consulente immobiliare deng, manager, ha detto ai giornalisti che è ancora in fase di prenotazione da parte del cliente, quindi il prezzo ufficiale non è stato ancora rilasciato e si prevede che sarà aperto ufficialmente alla fine settembre.

il tasso di acquisizione delle abitazioni è diventato un importante punto pubblicitario per il progetto. “questo progetto è stato realizzato dopo le nuove norme sulla pianificazione della capacità di shenzhen, quindi il tasso complessivo di disponibilità effettiva degli alloggi è migliorato rispetto all’offerta di alloggi prima delle nuove norme. attualmente può raggiungere l’87%-96%”.

nella casa modello yongjing a convention and exhibition bay, il progetto indica direttamente l'artigianato utilizzato, e anche i consulenti immobiliari considereranno l'artigianato e la qualità dell'immobile come importanti punti promozionali per spiegare ai clienti il ​​perché del prezzo unitario dell'immobile è più costoso dei progetti circostanti.

secondo i dati della shenzhen real estate information platform, convention bay yongjing è stata ufficialmente registrata nell'agosto dello scorso anno, con un totale di 778 unità e un prezzo medio di vendita di circa 47.000 yuan/metro quadrato. al 10 settembre c'erano 343 unità in vendita nel progetto e il tasso di vendita complessivo era di circa il 56%.

ogni giornalista ha notato che oltre ai cambiamenti nel focus della promozione dei progetti, anche le fiere immobiliari offline sono diventate più frequenti. dall'inizio di quest'anno, shenzhen ha organizzato uno dopo l'altro "eventi di degustazione della buona casa" a futian, bao'an, longhua, nanshan e in altre aree. in generale, i dipartimenti locali per l'edilizia abitativa, gli uffici sub-distrettuali, le associazioni edilizie, ecc. preparare il terreno affinché gli sviluppatori possano contattare potenziali proprietari di immobili.

la situazione delle transazioni delle case usate è molto migliore di quella delle case nuove

il volume delle transazioni delle case di seconda mano è molto migliore di quello delle case nuove. in generale, il volume delle transazioni mensili delle nuove case è inferiore a 3.000 unità, ma il numero di unità di case di seconda mano è per lo più compreso tra 3.000 e 4.000 unità e può variare. raggiungono anche le 4.500 unità in alcuni mesi.

andamento mensile delle transazioni immobiliari di prima e seconda mano a shenzhen fonte: centro di ricerca shenzhen zhongyuan

centaline real estate ha menzionato nel rapporto di ricerca che a partire dal quarto trimestre del 2023, lo spazio di contrattazione per gli alloggi di seconda mano a shenzhen è rimasto a lungo al di sopra del 7% e ha continuato a crescere leggermente quest'anno. la tendenza di ". "prezzo per volume" è ovvio. ad agosto di quest'anno, lo spazio di contrattazione ha raggiunto il 7,9%.

"attualmente il rapporto prezzo/prestazioni delle case di seconda mano è ovviamente migliore di quello delle case nuove. si prevede che le case di seconda mano continueranno ad essere favorite dal mercato", ha affermato centaline real estate.

infatti, rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, l'attività del mercato immobiliare di seconda mano di shenzhen è aumentata in modo significativo.

secondo il securities times, la shenzhen real estate agency association ritiene che il "prezzo in base al volume" sia diventato la ragione fondamentale a sostegno dell'attuale livello mensile relativamente alto del mercato immobiliare di seconda mano. tuttavia, la sostenibilità del “prezzo per volume” deve ancora essere verificata. secondo le visite giornaliere e i feedback delle agenzie di intermediazione, da agosto l'intensità e l'intensità della concorrenza sul mercato sono state significativamente più forti rispetto alla prima metà dell'anno e le "concessioni" dei prezzi dei proprietari hanno avuto la tendenza ad intensificarsi ulteriormente l'attuale mercato immobiliare di seconda mano sembra essere "stabile" in termini di fondamentali. ancora non solido.

tutti i giornalisti hanno appreso durante l'intervista che la correzione dei prezzi delle case di seconda mano a shenzhen è stata più evidente di quella delle case nuove. attualmente, i prezzi della maggior parte delle case di seconda mano a shenzhen sono scesi dal 30% al 40% rispetto al periodo di punta precedente, rendendoli più convenienti.

ad esempio, a honggang garden nel distretto di nigang, luohu, gli edifici hanno generalmente più di 30 anni e sono principalmente unità di piccole dimensioni. per un appartamento con tre camere da letto di 73 metri quadrati, il proprietario ha indicato il prezzo a 2,8 milioni di yuan, che si traduce in un prezzo unitario di circa 38.300 yuan/metro quadrato. non solo è inferiore al prezzo di riferimento governativo di 49.500 yuan/. metro quadrato, ma anche superiore al prezzo di punta nel 2021. il prezzo unitario di oltre 60.000 yuan al metro quadrato è molto più basso.

tali correzioni di prezzo sono state osservate anche in alcuni titoli caldi molto ricercati in passato. prendendo come esempio longguang jiulongtai nel distretto di guangming, i prezzi medi di apertura della prima e della seconda fase del progetto sono di circa 45.000 yuan/metro quadrato e 48.000 yuan/metro quadrato. nel 2021, alcune unità hanno raggiunto un prezzo record di 83.500 yuan/metro quadrato. metro quadrato. il prezzo elevato è direttamente raddoppiato rispetto al prezzo di apertura.

a giudicare dal prezzo unitario delle case di seconda mano inviato dall'agenzia, il prezzo attuale del progetto è stato riportato a "5". una casa di 102,2 metri quadrati costa 5,6 milioni di yuan, che equivale a un prezzo unitario. di 54.800 yuan/metro quadrato.

i dati del centro di ricerca le youjia mostrano che alla fine di agosto, il prezzo medio di transazione delle case di seconda mano a shenzhen era di circa 59.000 yuan/metro quadrato, in leggero calo dello 0,34% su base mensile ma su base annua; su base annua era sceso di circa 10.400 yuan/mq. all’inizio del 2021, il prezzo di transazione delle case di seconda mano a shenzhen era di circa 83.000 yuan al metro quadrato.

il centro di ricerca le youjia ritiene che i prezzi delle case di seconda mano di shenzhen siano entrati in una fascia discendente a partire dalla seconda metà del 2021, per poi continuare a scendere per tre anni. il “prezzo in base al volume” è una tendenza piuttosto che un ciclo breve. allo stesso tempo, quando il prezzo medio si avvicina ai 60.000 yuan/metro quadrato, l’aumento del volume diventa sempre più evidente.

ren zhuang, direttore generale del secondary market strategy center di centaline real estate, ha affermato che, a giudicare dall'indice dei prezzi delle case di seconda mano nelle pianure centrali, la maggior parte delle città cinesi ha subito correzioni significative negli ultimi 2 o 3 anni, inclusa shenzhen , changsha, fuzhou e jinan aspettano le città in cui le transazioni di case di seconda mano sono state relativamente attive negli ultimi due anni.

"il mercato immobiliare complessivo di shenzhen si trova attualmente ad affrontare alcune pressioni, principalmente a causa del basso tasso di vendita del mercato immobiliare di prima mano, dell'elevata pressione sulle scorte e dell'evidente correzione dei prezzi delle case di seconda mano", ha analizzato ren zhuang una città attraente per gli investimenti, il settore immobiliare di shenzhen le dimensioni del mercato hanno ancora del potenziale, ma le tendenze future del settore immobiliare potrebbero dipendere più dai rendimenti degli affitti che dai semplici prezzi degli immobili. gli investitori possono considerare i rendimenti degli affitti come un importante indicatore di riferimento.