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"de una sola vez, pagué más de 500.000 yuanes en préstamos hipotecarios en un año, ahorrando alrededor del 4,5% del coste de los intereses (de esta parte del capital). ¿no es mejor que la gestión financiera yuan li (seudónimo)? ), un comprador de vivienda en shenzhen, publicó en una plataforma social muestra su historial de pago de préstamos.

hay muchos compradores de viviendas como yuanli. recientemente, en el contexto de la gran diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios y la continua escasez de activos, el fenómeno del reembolso anticipado de los préstamos sigue siendo popular.。estadísticas recientes de cicc muestran que la tasa actual de pago anticipado de hipotecas bancarias ronda el 14%.

en el mercado también han comenzado a circular rumores de que los préstamos hipotecarios existentes se reducirán pronto. algunos expertos creen que, combinado con las últimas políticas hipotecarias de este año y los cambios en las tasas de interés, existe la posibilidad de otra reducción en las tasas de interés hipotecarias existentes. los ajustes a las tasas de interés hipotecarias existentes pueden tener un impacto en los márgenes de interés de los bancos, pero suponiendo que los costos de los pasivos se ajusten simultáneamente, se espera que el impacto general en los márgenes de interés sea neutral.

hay compradores de viviendas de alto nivel que liquidan sus hipotecas varias veces al año.

después del “new deal 5.17” en el mercado inmobiliario,la diferencia de tipos de interés entre los préstamos hipotecarios existentes y los nuevos préstamos hipotecarios ha vuelto a niveles elevados.

lin yingqi, analista bancario de cicc, dijo que según datos del banco central, la tasa de interés para los nuevos préstamos hipotecarios en junio era del 3,45% si se tiene en cuenta el recorte de la lpr en julio, se estima que la nueva tasa de interés será del 3,45%. alrededor del 3,35%, en comparación con el 3,97% en diciembre de 2023. cayó 62bp (puntos básicos), mientras que la tasa de interés hipotecaria existente cayó solo 35bp. según este cálculo, el diferencial entre las tasas de interés hipotecarias existentes y las tasas de interés hipotecarias nuevas ha vuelto a un máximo de aproximadamente 60 a 70 bp.

la propagación puede ser mayor en algunas ciudades. según las estadísticas de li yujia, investigador jefe del centro de investigación de políticas de vivienda del instituto provincial de planificación urbana de guangdong, de octubre de 2019 a mayo de 2022, las tasas de interés de las hipotecas para primera vivienda en varias ciudades clave como beijing, shanghai, shenzhen y xiamen se situó en general entre el 4,8% y el 5,2%, aproximadamente 150bp más que el actual préstamo incremental para la primera vivienda.

"antes de que se implementara la política de reducir las tasas de interés hipotecarias existentes, la disminución de las tasas de interés de los nuevos préstamos personales para vivienda impulsó a los residentes a reemplazar los préstamos, lo que llevó a un aumento en las tasas de pago anticipado", señaló guotai junan en un informe de investigación reciente.

al mismo tiempo, desde octubre del año pasado, acontecimientos como la reducción de las tasas de interés de los depósitos, la orientación sobre los bonos del tesoro a largo plazo, la suspensión de las ventas de certificados de depósito de gran denominación y la gestión manual del pago de intereses han intensificado la "escasez" de los residentes. de activos de alto rendimiento".

el aumento de los diferenciales de tipos de interés y la intensificación de la "escasez de activos" han contribuido a que persista el fenómeno de los reembolsos anticipados de los préstamos.

algunos compradores de viviendas cuyos préstamos hipotecarios existentes todavía se encuentran en niveles altos han reembolsado sus préstamos varias veces por adelantado durante el año. yuanli llama al pago anticipado del préstamo "auto-rescate". calculó una cuenta para los periodistas. compró una casa a un precio elevado en 2020, y la tasa de interés hipotecaria actual es lpr + 30bp (4,5%, lpr era 4,2% a principios de año y aún no ha alcanzado el. ciclo de revisión de precios). la tasa de rendimiento integral de mi gestión financiera y mis fondos durante el año pasado es del 3%. el diferencial de tipos de interés es grande y el reembolso anticipado del préstamo es básicamente una opción inevitable.

"la tasa de interés actual para nuevos préstamos hipotecarios es del 3,5%, y la nuestra es del 4,5%. la brecha es realmente enorme". yuanli mencionó que ha solicitado el reembolso anticipado del préstamo dos veces este año, por un total de más de 500.000 yuanes, y se esfuerza. pagarlo según el salario el próximo año. puede pagar cientos de miles de yuanes al mismo ritmo para reducir los costos de intereses.

también hay compradores de viviendas que son más aventureros y pagan sus préstamos anticipadamente cambiando de préstamos comerciales a préstamos. un comprador de una vivienda en shenzhen, que no quiso ser identificado, dijo que obtuvo un préstamo de consumo de 100.000 yuanes y un préstamo comercial hipotecario de 400.000 yuanes, y que pagó la hipoteca en su totalidad con una tasa de interés del 4,2%.

"es estresante solicitar préstamos comerciales y de consumo en las primeras etapas, pero la tasa de interés real ha disminuido. quiero despedirme de mi vida como 'esclavo de la vivienda' antes de cumplir 40 años. muchos amigos a mi alrededor que actualmente están financieramente fuertes tienen este plan", afirmó. sin embargo, según los periodistas, el uso actual de préstamos al consumo y préstamos comerciales para reemplazar las hipotecas puede implicar violaciones y conlleva múltiples riesgos.

estadísticas recientes de cicc muestran que la actual tasa de pago anticipado de hipotecas bancarias todavía se encuentra en un nivel alto, alrededor del 14%, y puede haber espacio para utilizar préstamos al consumo y préstamos comerciales para reemplazar las hipotecas.

(fuente de la imagen: informe de investigación de la cicc)

también se pueden ver pistas en los informes semestrales de las empresas que cotizan en acciones a. el informe financiero muestra que a finales del segundo trimestre, el saldo total de préstamos personales para vivienda de los seis principales bancos estatales era de 25,49 billones de yuanes, una disminución de 325.471 millones de yuanes con respecto a principios de año.

los datos publicados recientemente por el banco popular de china confirman aún más esta tendencia. al final del segundo trimestre de este año, el saldo de los préstamos personales para vivienda era de 37,79 billones de yuanes, una disminución interanual del 2,1%.

¿se pueden volver a bajar los tipos de interés hipotecarios existentes?

en el contexto del aumento de las amortizaciones anticipadas de los préstamos, recientemente han surgido rumores sobre la reducción de los préstamos hipotecarios existentes.

sin embargo, los reporteros de china business news pidieron confirmación a varios expertos del banco y todos dijeron que no estaban al tanto del asunto en ese momento.

detrás de los rumores, ¿es posible que se vuelvan a bajar los tipos de interés hipotecarios existentes?

"combinado con la última política hipotecaria y los cambios en las tasas de interés de este año, existe la posibilidad de otra reducción en las tasas de interés hipotecarias existentes". sun binbin, analista jefe de investigación de renta fija de tianfeng securities, cree que la amplitud y el alcance de los beneficios de la reducción de las tasas de interés hipotecarias existentes en agosto de 2023 no será suficiente. no es grande, pero hay margen para una mayor reducción. por un lado, la política del año pasado sólo cubría los préstamos para la primera vivienda, no los préstamos para la segunda vivienda. por otro lado, los ajustes anteriores sólo exigían que la reducción no fuera inferior al límite de la tasa de interés más baja en varios lugares cuando el préstamo original; fue emitido.

desde una perspectiva política, la reunión del politburó de abril de este año dejó claro que, a la luz de los nuevos cambios en la relación de oferta y demanda en el mercado inmobiliario y las nuevas expectativas de la gente sobre viviendas de alta calidad, llevaremos a cabo un estudio general sobre políticas y medidas para digerir los bienes inmuebles existentes y optimizar la vivienda incremental.

en cuanto al método de reducción, algunos expertos institucionales creen que es poco probable que abra las transferencias hipotecarias y puede reducir directamente los puntos hipotecarios existentes. la reducción general de la tasa de interés puede ser de 55 bp o 80 bp.

"es posible reducir la tasa de interés de las hipotecas existentes, pero no necesariamente permite la rehipoteca. es más probable que reduzca los puntos de las hipotecas existentes". liang fengjie, analista jefe de la industria bancaria de zheshang securities, cree que la rehipoteca es una buena opción. equivalente a los residentes que originalmente tomaron préstamos del banco a. el banco b reemplaza el préstamo original con el préstamo con la última tasa de interés, lo que implica cooperación entre bancos, etc. el proceso es complicado y, en el contexto de la actual débil demanda hipotecaria, después liberalización, puede causar una competencia feroz entre los bancos.

lin yingqi también tiene una opinión similar. cree que todavía hay incertidumbre sobre si se reabrirá el ámbito de las rehipotecas y las rehipotecas (si se incluyen las segundas viviendas), y si los bancos reducirán de forma independiente los tipos de interés hipotecarios en un entorno de competencia entre pares.

suponiendo que la tasa de interés hipotecaria existente se reduzca nuevamente, ¿de cuánto será? sun binbin cree que existen dos lógicas de cálculo. en primer lugar, de acuerdo con la tasa de interés de los préstamos para vivienda existente anterior anunciada por el banco central del 4,27%, la tasa de interés promedio ponderada de los nuevos préstamos para vivienda en el segundo trimestre de este año se reduce al 3,45%, que se puede reducir en 82 puntos básicos, lo que corresponde a una reducción anual de los gastos por intereses de los prestatarios de aproximadamente 310 mil millones de yuanes.

otro método de cálculo es tomar como ejemplo el banco de comunicaciones, que reveló la tasa de rendimiento promedio anualizada de los préstamos personales existentes a mediano y largo plazo en el primer semestre de este año. la tasa de interés fue de alrededor del 4,0%, que cayó. esto reduce los gastos por intereses de los prestatarios en aproximadamente 210 mil millones de yuanes cada año.

vale la pena señalar que las instituciones generalmente creen que los ajustes a las tasas de interés hipotecarias existentes tendrán un impacto en los márgenes de interés de los bancos, y existe una alta probabilidad de que las políticas de apoyo reduzcan aún más los costos de los depósitos.

lin yingqi cree que aunque el posible ajuste de las tasas de interés hipotecarias existentes tendrá un impacto en los márgenes de interés de los bancos, la proporción de préstamos hipotecarios de los grandes bancos estatales es mayor que la de los bancos pequeños y medianos y se verá más afectada. mediante el ajuste de los tipos de interés hipotecarios existentes. sin embargo, suponiendo que los costos de los pasivos se ajusten simultáneamente, se espera que el impacto general sobre los diferenciales de intereses sea neutral.

añadió además que, de hecho, incluso si no se ajustan las tasas de interés hipotecarias existentes, los residentes aún pueden ejercer presión sobre los márgenes de interés de los bancos mediante el pago anticipado y la sustitución de préstamos comerciales y de consumo.

liang fengjie cree que, considerando que los bancos comerciales están bajo una gran presión sobre los márgenes de interés, los reguladores indican que los bancos comerciales deben mantener ganancias razonables y niveles de margen de interés neto. si se reduce la tasa de interés hipotecaria existente, se espera que muy probablemente vaya acompañada de una reducción en los costos de los depósitos para compensar la presión sobre los márgenes de interés de los bancos.

"la reducción de la tasa de interés de los préstamos hipotecarios existentes puede no aliviar completamente la presión del 'pago anticipado', porque este último tiene sus raíces en el menor retorno de la inversión social", sun binbin cree que desde la perspectiva del comportamiento institucional, la reducción de los existentes. las tasas de interés hipotecarias afectarán, hasta cierto punto, el negocio de acciones del banco y pueden aumentar aún más la escasez de activos y la escasez de ganancias.