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“de uma só vez, paguei mais de 500.000 yuans em empréstimos hipotecários em um ano, economizando cerca de 4,5% do custo dos juros (desta parte do principal). não é melhor do que gestão financeira?” ), um comprador de imóvel residencial em shenzhen, postado em uma plataforma social mostre seu registro de reembolso de empréstimo.

existem muitos compradores de casas como yuanli. recentemente, no contexto da grande diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários e a contínua escassez de activos, o fenómeno do reembolso antecipado do empréstimo continua a ser popular.。estatísticas recentes do cicc mostram que a atual taxa de pré-pagamento de hipotecas bancárias é de cerca de 14%.

o mercado também começou a circular rumores de que os empréstimos hipotecários existentes serão reduzidos em breve. alguns especialistas acreditam que, combinadas com as mais recentes políticas hipotecárias e alterações nas taxas de juro deste ano, existe a possibilidade de outra redução nas taxas de juro hipotecárias existentes. os ajustamentos às taxas de juro hipotecárias existentes podem ter um impacto nas margens de juros bancárias, mas assumindo que os custos das responsabilidades são ajustados simultaneamente, espera-se que o impacto global nas margens de juros seja neutro.

existem compradores de casas de alto padrão que pagam suas hipotecas várias vezes por ano.

depois do “new deal 5.17” no mercado imobiliário,a diferença de taxas de juro entre os empréstimos hipotecários existentes e os novos empréstimos hipotecários regressou a níveis elevados.

lin yingqi, analista bancário do cicc, disse que, de acordo com dados do banco central, a taxa de juros para novos empréstimos hipotecários em junho era de 3,45%. se o corte da lpr em julho for levado em consideração, estima-se que a nova taxa de juros seja de 3,45%. cerca de 3,35%, em comparação com 3,97% em dezembro de 2023. caiu 62bp (pontos base), enquanto a taxa de juros hipotecária existente caiu apenas 35bp. com base neste cálculo, o diferencial entre as taxas de juro hipotecárias existentes e as novas taxas de juro hipotecárias regressou a um máximo de cerca de 60 a 70 bp.

a propagação pode ser maior em algumas cidades. de acordo com estatísticas de li yujia, pesquisador-chefe do centro de pesquisa de políticas habitacionais do instituto provincial de planejamento urbano de guangdong, de outubro de 2019 a maio de 2022, as taxas de juros hipotecárias da primeira casa em várias cidades importantes, como pequim, xangai, shenzhen e xiamen estava geralmente entre 4,8% e 5,2%. é cerca de 150bp mais alto do que o atual primeiro empréstimo residencial incremental.

"antes da implementação da política de redução das taxas de juros hipotecárias existentes, o declínio nas novas taxas de juros dos empréstimos habitacionais pessoais levou os residentes a fazerem substituições de empréstimos, levando a um aumento nas taxas de reembolso antecipado", apontou guotai junan num relatório de pesquisa recente.

ao mesmo tempo, desde outubro do ano passado, acontecimentos como a redução das taxas de juro dos depósitos, a orientação sobre obrigações do tesouro de longo prazo, a suspensão das vendas de certificados de depósito de grande valor e a gestão manual do pagamento de juros intensificaram a "escassez" dos residentes. de ativos de alto rendimento."

o aumento dos spreads das taxas de juro e a intensificação da “escassez de activos” contribuíram para a continuação do fenómeno de reembolso antecipado de empréstimos.

alguns compradores de casas cujos empréstimos hipotecários existentes ainda se encontram em níveis elevados reembolsaram os seus empréstimos várias vezes antecipadamente durante o ano. yuanli chama o reembolso antecipado do empréstimo de “auto-resgate”. ele calculou uma conta para repórteres. ele comprou uma casa por um preço alto em 2020, e a taxa de juros da hipoteca atual é lpr + 30bp (4,5%, a lpr era de 4,2% no início do ano e ainda não atingiu o valor). ciclo de reprecificação). a taxa de retorno abrangente da minha gestão financeira e dos meus fundos no ano passado foi de 3%. o spread da taxa de juros é grande e o reembolso antecipado do empréstimo é basicamente uma escolha inevitável.

"a taxa de juros atual para novos empréstimos hipotecários é de 3,5%, e a nossa é de 4,5%. a diferença é realmente enorme." yuanli mencionou que solicitou o reembolso antecipado do empréstimo duas vezes este ano, totalizando mais de 500.000 yuans, e se esforça. pagá-lo de acordo com o salário no próximo ano. você pode reembolsar centenas de milhares de yuans no mesmo ritmo para reduzir os custos de juros.

existem também compradores de casas que são mais aventureiros e pagam seus empréstimos antecipadamente, mudando de empréstimos comerciais para empréstimos. um comprador de casa em shenzhen que não quis ser identificado disse que fez um empréstimo ao consumidor de 100.000 yuans e um empréstimo comercial hipotecário de 400.000 yuans e pagou a hipoteca integralmente com uma taxa de juros de 4,2%.

"é estressante solicitar empréstimos comerciais e empréstimos ao consumidor na fase inicial, mas a taxa de juros real diminuiu. quero dizer adeus à minha vida de 'escravo habitacional' antes de completar 40 anos. muitos amigos ao meu redor que estão atualmente financeiramente fortes têm este plano", disse ele. no entanto, de acordo com os repórteres, o uso atual de empréstimos ao consumidor e empréstimos comerciais para substituir hipotecas pode envolver violações e há múltiplos riscos por trás disso.

estatísticas recentes do cicc mostram que a actual taxa de pré-pagamento de hipotecas bancárias ainda está num nível elevado de cerca de 14%, e pode haver espaço para a utilização de empréstimos ao consumo e empréstimos comerciais para substituir hipotecas.

(fonte da imagem: relatório de pesquisa cicc)

as pistas também podem ser vistas nos relatórios semestrais das empresas listadas com ações a. o relatório financeiro mostra que no final do segundo trimestre, o saldo total de empréstimos habitacionais pessoais dos seis principais bancos estatais era de 25,49 trilhões de yuans, uma diminuição de 325,471 bilhões de yuans em relação ao início do ano.

os dados recentemente divulgados pelo banco popular da china confirmam ainda mais esta tendência. no final do segundo trimestre deste ano, o saldo do crédito à habitação pessoal era de 37,79 biliões de yuans, uma diminuição anual de 2,1%.

as taxas de juros hipotecárias existentes podem ser reduzidas novamente?

no contexto do aumento dos reembolsos antecipados de empréstimos, surgiram rumores recentes sobre a redução dos empréstimos hipotecários existentes.

no entanto, os repórteres do china business news pediram confirmação a vários funcionários do banco, e todos disseram que não estavam cientes do assunto no momento.

por trás dos rumores, é possível que as taxas de juros hipotecárias existentes sejam novamente reduzidas?

"combinado com as últimas mudanças na política hipotecária e nas taxas de juros deste ano, existe a possibilidade de outra redução nas taxas de juros hipotecárias existentes." sun binbin, analista-chefe de pesquisa de renda fixa da tianfeng securities, acredita que a amplitude e a extensão dos benefícios de a redução das taxas de juro hipotecárias existentes em agosto de 2023 não será suficiente. não é grande, mas há espaço para novas reduções. por um lado, a política do ano passado cobria apenas os empréstimos para a primeira habitação, e não os empréstimos para a segunda habitação, por outro lado, os ajustamentos anteriores apenas exigiam que a redução não fosse inferior ao limite da taxa de juro mais baixa em vários locais quando o empréstimo original; foi emitido.

do ponto de vista político, a reunião do politburo em abril deste ano deixou claro que, à luz das novas mudanças na relação entre oferta e procura no mercado imobiliário e das novas expectativas das pessoas em relação a habitação de alta qualidade, realizaremos um estudo global sobre políticas e medidas para digerir os imóveis existentes e otimizar a habitação incremental.

quanto ao método de redução, alguns membros institucionais acreditam que é improvável que abra transferências de hipotecas e possa reduzir diretamente os pontos de hipoteca existentes. a redução global da taxa de juro pode ser de 55 bp ou 80 bp.

“é possível reduzir a taxa de juros das hipotecas existentes, mas não permite necessariamente a remortgage. é mais provável que reduza os pontos hipotecários existentes. liang fengjie, analista-chefe do setor bancário da zheshang securities, acredita que a remortgage é. equivalente aos residentes que originalmente contraíram empréstimos do banco a. o banco b substitui o empréstimo original pelo empréstimo com taxa de juros mais recente, o que envolve cooperação interbancária, etc. liberalização, poderá causar uma concorrência feroz entre os bancos.

lin yingqi também tem uma opinião semelhante. ele acredita que ainda há incerteza sobre se será necessário reabrir o âmbito do remortgage e do remortgage (se as segundas residências estão incluídas) e se os bancos reduzirão de forma independente as taxas de juros hipotecários num ambiente de concorrência entre pares.

supondo que a taxa de juros hipotecária existente seja reduzida novamente, quanto será? sun binbin acredita que existem duas lógicas de cálculo. em primeiro lugar, de acordo com a anterior taxa de juro do crédito à habitação existente anunciada pelo banco central de 4,27%, a taxa de juro média ponderada dos novos empréstimos à habitação no segundo trimestre deste ano é reduzida para 3,45%, podendo ser reduzida em 82pb, correspondendo a uma redução anual nas despesas com juros dos mutuários de aproximadamente 310 bilhões de yuans.

outro método de cálculo é tomar como exemplo o banco das comunicações, que divulgou a taxa de rentabilidade média anualizada dos empréstimos pessoais de médio e longo prazo existentes no primeiro semestre deste ano. a taxa de juro foi de cerca de 4,0%, que caiu. à taxa de juros média ponderada de novos empréstimos hipotecários para 3,45%, o que representa uma compressão de cerca de 55 pontos-base, o que corresponde a uma redução das despesas com juros dos mutuários em aproximadamente 210 bilhões de yuans a cada ano.

vale a pena notar que as instituições geralmente acreditam que os ajustamentos às taxas de juro hipotecárias existentes terão um impacto nas margens de juros bancárias, e há uma grande probabilidade de que as políticas de apoio reduzam ainda mais os custos dos depósitos.

lin yingqi acredita que embora o possível ajuste das taxas de juros hipotecárias existentes tenha um impacto nas margens de juros bancárias, a proporção de empréstimos hipotecários dos grandes bancos estatais é superior à dos bancos pequenos e médios e será mais afetada pelo ajustamento das taxas de juro hipotecárias existentes. contudo, assumindo que os custos do passivo são ajustados simultaneamente, espera-se que o impacto global nos spreads de juros seja neutro.

acrescentou ainda que, de facto, mesmo que as taxas de juro hipotecárias existentes não sejam ajustadas, os residentes ainda podem exercer pressão sobre as margens de juros bancárias através do reembolso antecipado e da substituição de empréstimos às empresas e ao consumo.

liang fengjie acredita que, considerando que os bancos comerciais estão sob grande pressão sobre as margens de juros, os reguladores indicam que os bancos comerciais precisam de manter lucros razoáveis ​​e níveis de margens de juros líquidas. se a taxa de juro hipotecária existente for reduzida, espera-se que seja muito provavelmente acompanhada por uma redução nos custos dos depósitos para compensar a pressão sobre as margens de juros bancárias.

"a redução da taxa de juro dos empréstimos hipotecários existentes pode não aliviar completamente a pressão do 'reembolso antecipado', porque este último está enraizado no menor retorno do investimento social. sun binbin acredita que, do ponto de vista do comportamento institucional, a redução do investimento social existente." as taxas de juros hipotecários afetarão, até certo ponto, o negócio de ações do banco, podendo aumentar ainda mais a escassez de ativos e de lucros.