berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

"sekali jalan, saya melunasi hipotek lebih dari 500.000 yuan dalam setahun dan menghemat sekitar 4,5% dari biaya bunga (untuk bagian pokok ini). bukankah ini lebih baik daripada manajemen keuangan?" , pembeli rumah di shenzhen, memposting di platform sosial tunjukkan catatan pembayaran pinjaman anda.

ada banyak pembeli rumah seperti yuanli. baru-baru ini, dalam konteks perbedaan suku bunga yang besar antara pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru serta kekurangan aset yang terus berlanjut, fenomena pelunasan pinjaman lebih awal terus menjadi populer.。statistik terbaru dari cicc menunjukkan bahwa tingkat pembayaran di muka hipotek bank saat ini adalah sekitar 14%.

rumor juga mulai beredar di pasaran bahwa pinjaman hipotek yang ada akan segera dikurangi. beberapa orang dalam percaya bahwa dikombinasikan dengan kebijakan hipotek terbaru tahun ini dan perubahan suku bunga, ada kemungkinan penurunan suku bunga hipotek yang ada lagi. penyesuaian terhadap suku bunga hipotek yang ada mungkin berdampak pada margin bunga bank, namun dengan asumsi biaya kewajiban disesuaikan secara bersamaan, dampak keseluruhan terhadap margin bunga diperkirakan netral.

ada pembeli rumah kelas atas yang melunasi hipoteknya beberapa kali dalam setahun.

setelah “5.17 new deal” di pasar properti,perbedaan suku bunga antara pinjaman hipotek yang ada dan pinjaman hipotek baru telah kembali ke tingkat yang tinggi.

lin yingqi, analis perbankan di cicc, mengatakan menurut data bank sentral, suku bunga pinjaman hipotek baru per juni adalah 3,45%. jika pemotongan lpr pada juli diperhitungkan, maka suku bunga baru diperkirakan sebesar 3,45%. sekitar 3,35%, dibandingkan 3,97% pada desember 2023. turun 62bp (basis poin), sedangkan suku bunga kpr saat ini hanya turun 35bp. berdasarkan perhitungan ini, selisih antara suku bunga kpr yang ada dan suku bunga kpr yang baru telah kembali ke titik tertinggi sekitar 60 hingga 70 bp.

penyebarannya mungkin lebih luas di beberapa kota. menurut statistik dari li yujia, kepala peneliti pusat penelitian kebijakan perumahan di institut perencanaan kota provinsi guangdong, dari oktober 2019 hingga mei 2022, suku bunga pinjaman rumah pertama di beberapa kota utama seperti beijing, shanghai, shenzhen, dan xiamen secara umum berkisar antara 4,8% dan 5,2%. angka ini sekitar 150bp lebih tinggi dari tambahan pinjaman rumah pertama saat ini.

"sebelum kebijakan penurunan suku bunga hipotek yang ada diterapkan, penurunan suku bunga pinjaman perumahan pribadi baru memicu penduduk untuk melakukan penggantian pinjaman, yang menyebabkan peningkatan tingkat pembayaran di muka." guotai junan menunjukkan dalam laporan penelitian baru-baru ini.

pada saat yang sama, sejak oktober tahun lalu, peristiwa-peristiwa seperti penurunan suku bunga simpanan, pedoman obligasi negara jangka panjang, penangguhan penjualan sertifikat deposito pecahan besar, dan pengelolaan pembayaran bunga secara manual telah memperparah “kekurangan” penduduk. aset dengan imbal hasil tinggi."

peningkatan selisih suku bunga dan intensifikasi "kekurangan aset" telah berkontribusi pada berlanjutnya fenomena pembayaran kembali pinjaman lebih awal.

beberapa pembeli rumah yang pinjaman hipoteknya masih tinggi telah melunasi pinjamannya beberapa kali sebelumnya sepanjang tahun. yuanli menyebut pelunasan pinjaman lebih awal sebagai “penyelamatan diri sendiri”. dia menghitung rekening wartawan, dia membeli rumah dengan harga tinggi pada tahun 2020, dan suku bunga kpr saat ini adalah lpr+30bp (4,5%, lpr 4,2% di awal tahun, dan belum mencapai tingkat tersebut. siklus penetapan harga). tingkat pengembalian komprehensif pengelolaan keuangan dan dana saya dalam setahun terakhir adalah 3%. selisih suku bunga besar, dan pelunasan pinjaman lebih awal pada dasarnya merupakan pilihan yang tidak bisa dihindari.

"suku bunga pinjaman hipotek baru saat ini adalah 3,5%, dan suku bunga kami adalah 4,5%. kesenjangannya sangat besar." yuanli menyebutkan bahwa dia telah mengajukan pelunasan pinjaman lebih awal dua kali tahun ini, dengan total lebih dari 500.000 yuan, dan berusaha keras. untuk membayarnya sesuai dengan gajinya tahun depan. anda dapat membayar kembali ratusan ribu yuan dengan kecepatan yang sama untuk mengurangi biaya bunga.

ada juga pembeli rumah yang lebih berani dan membayar kembali pinjamannya terlebih dahulu dengan beralih dari pinjaman usaha ke pinjaman. seorang pembeli rumah di shenzhen yang tidak ingin disebutkan namanya mengatakan bahwa dia mengambil pinjaman konsumen sebesar 100,000 yuan dan pinjaman bisnis hipotek sebesar 400,000 yuan, dan melunasi hipotek secara penuh dengan tingkat bunga 4,2%.

“sangat menegangkan untuk mengajukan pinjaman usaha dan pinjaman konsumen pada tahap awal, namun tingkat bunga sebenarnya telah menurun. saya ingin mengucapkan selamat tinggal pada kehidupan saya sebagai 'budak perumahan' sebelum saya berusia 40 tahun. banyak teman di sekitar saya yang saat ini kuat secara finansial memiliki rencana ini, "katanya. namun, menurut wartawan, penggunaan pinjaman konsumen dan pinjaman bisnis untuk menggantikan hipotek mungkin melibatkan pelanggaran, dan terdapat banyak risiko di baliknya.

statistik terbaru dari cicc menunjukkan bahwa tingkat pembayaran di muka hipotek bank saat ini masih pada tingkat yang tinggi, sekitar 14%, dan mungkin ada ruang untuk menggunakan pinjaman konsumen dan pinjaman bisnis untuk menggantikan hipotek.

(sumber gambar: laporan penelitian cicc)

petunjuknya juga terlihat dari laporan tengah tahunan emiten a-share. laporan keuangan menunjukkan bahwa pada akhir kuartal kedua, total saldo pinjaman perumahan pribadi dari enam bank besar milik negara adalah 25,49 triliun yuan, turun 325,471 miliar yuan dari awal tahun.

data yang baru-baru ini diungkapkan oleh bank rakyat tiongkok semakin menegaskan tren ini. pada akhir kuartal kedua tahun ini, saldo pinjaman perumahan pribadi berjumlah 37,79 triliun yuan, turun 2,1% dibandingkan tahun lalu.

bisakah suku bunga kpr yang ada diturunkan lagi?

dalam konteks peningkatan pembayaran pinjaman lebih awal, baru-baru ini terdapat rumor tentang pengurangan pinjaman hipotek yang ada.

namun, reporter china business news meminta konfirmasi dari beberapa orang dalam bank, dan mereka semua mengatakan bahwa mereka tidak mengetahui masalah tersebut saat ini.

dibalik rumor yang beredar, mungkinkah suku bunga kpr yang ada akan diturunkan lagi?

"dikombinasikan dengan kebijakan hipotek terbaru tahun ini dan perubahan suku bunga, kemungkinan penurunan lagi suku bunga hipotek yang ada saat ini memang ada." sun binbin, kepala analis penelitian pendapatan tetap di tianfeng securities, percaya bahwa manfaatnya sangat luas penurunan suku bunga kpr yang ada pada agustus 2023 tidak akan cukup besar, namun masih ada ruang untuk penurunan lebih lanjut. di satu sisi, kebijakan tahun lalu hanya mencakup pinjaman rumah pertama, bukan pinjaman rumah kedua; di sisi lain, penyesuaian sebelumnya hanya mensyaratkan bahwa pengurangan tidak boleh lebih rendah dari batas suku bunga terendah di setiap tempat ketika pinjaman awal dikeluarkan.

dari sudut pandang kebijakan, pertemuan politbiro pada bulan april tahun ini memperjelas bahwa mengingat adanya perubahan baru dalam hubungan penawaran dan permintaan di pasar real estat dan ekspektasi baru masyarakat terhadap perumahan berkualitas tinggi, kami akan melakukan studi menyeluruh mengenai kebijakan dan langkah-langkah untuk mencerna real estat yang ada dan mengoptimalkan perumahan tambahan.

mengenai metode pengurangan, beberapa orang dalam institusi percaya bahwa hal itu tidak mungkin membuka transfer hipotek dan dapat secara langsung mengurangi poin hipotek yang ada. pengurangan suku bunga secara keseluruhan mungkin sebesar 55 bp atau 80 bp.

"ada kemungkinan untuk mengurangi suku bunga hipotek yang ada, tetapi hal itu tidak serta merta memungkinkan dilakukannya penggadaian ulang. hal ini lebih mungkin untuk mengurangi poin hipotek yang ada." liang fengjie, kepala analis industri perbankan di zheshang securities, percaya bahwa penggadaian ulang setara dengan warga yang semula mengambil pinjaman dari bank a. bank b mengganti pinjaman awal dengan pinjaman suku bunga terbaru, yang melibatkan kerjasama lintas bank, dll. prosesnya rumit, dan dalam konteks lemahnya permintaan hipotek saat ini, setelah liberalisasi, hal ini dapat menyebabkan persaingan yang ketat antar bank.

lin yingqi juga memiliki pandangan serupa. dia percaya bahwa masih ada ketidakpastian mengenai apakah akan membuka kembali ruang lingkup remortgage dan remortgage (apakah rumah kedua termasuk), dan apakah bank dapat secara mandiri menurunkan suku bunga hipotek dalam lingkungan persaingan yang setara.

jika kita asumsikan suku bunga kpr yang ada saat ini diturunkan lagi, berapa besarnya? sun binbin percaya bahwa ada dua logika perhitungan. pertama, berdasarkan suku bunga pinjaman perumahan yang sebelumnya diumumkan oleh bank sentral sebesar 4,27%, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman perumahan baru pada kuartal kedua tahun ini diturunkan menjadi 3,45%, yang dapat diturunkan sebesar 82bp, sesuai hingga pengurangan tahunan beban bunga peminjam sekitar 310 miliar yuan.

metode perhitungan lainnya adalah dengan mengambil contoh bank of communications, yang mengungkapkan hasil rata-rata tahunan dari pinjaman pribadi jangka menengah dan panjang yang ada pada paruh pertama tahun ini sebagai contoh. tingkat bunganya sekitar 4,0%, yang turun menjadi 3,45 %, tingkat bunga rata-rata tertimbang pinjaman hipotek baru, yaitu sekitar 55bp, sesuai dengan ini mengurangi beban bunga peminjam sekitar 210 miliar yuan setiap tahun.

perlu dicatat bahwa lembaga-lembaga umumnya percaya bahwa penyesuaian suku bunga hipotek yang ada akan berdampak pada margin bunga bank, dan ada kemungkinan besar bahwa kebijakan pendukung akan semakin mengurangi biaya simpanan.

lin yingqi percaya bahwa meskipun kemungkinan penyesuaian suku bunga hipotek saat ini akan berdampak pada margin bunga bank, proporsi pinjaman hipotek di bank-bank besar milik negara lebih tinggi dibandingkan dengan bank-bank kecil dan menengah, dan akan lebih terpengaruh. dengan penyesuaian suku bunga kpr yang ada. namun, dengan asumsi bahwa biaya kewajiban disesuaikan secara bersamaan, dampak keseluruhan terhadap selisih bunga diperkirakan netral.

lebih lanjut dia menambahkan, faktanya, meski suku bunga kpr yang ada tidak disesuaikan, warga masih dapat memberikan tekanan pada margin bunga bank melalui pelunasan lebih awal dan penggantian pinjaman usaha dan konsumen.

liang fengjie percaya bahwa mengingat bank-bank komersial berada di bawah tekanan besar pada margin bunga, regulator mengindikasikan bahwa bank-bank komersial perlu mempertahankan tingkat keuntungan dan margin bunga bersih yang wajar. jika suku bunga kpr saat ini diturunkan, kemungkinan besar hal ini akan dibarengi dengan penurunan biaya simpanan untuk mengimbangi tekanan pada margin bunga perbankan.

"penurunan suku bunga pinjaman hipotek yang ada mungkin tidak sepenuhnya mengurangi tekanan 'pelunasan lebih awal', karena tekanan tersebut berakar pada rendahnya pengembalian investasi sosial." sun binbin percaya bahwa dari perspektif perilaku institusional, pengurangan yang ada suku bunga hipotek, sampai batas tertentu, akan mempengaruhi bisnis saham bank dan selanjutnya dapat meningkatkan kekurangan aset dan kekurangan keuntungan.