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"in un anno ho ripagato più di 500.000 yuan di mutui ipotecari, risparmiando circa il 4,5% del costo degli interessi (di questa parte del capitale). non è meglio della gestione finanziaria yuan li (pseudonimo). ), un acquirente di case a shenzhen, ha pubblicato su una piattaforma social mostra il record di rimborso del tuo prestito.

ci sono molti acquirenti di case come yuanli. recentemente, nel contesto della grande differenza di tasso di interesse tra mutui ipotecari esistenti e nuovi mutui ipotecari e della continua carenza di attività, il fenomeno del rimborso anticipato del prestito continua ad essere popolare.。recenti statistiche del cicc mostrano che l'attuale tasso di rimborso anticipato dei mutui bancari è di circa il 14%.

sul mercato hanno anche cominciato a circolare voci secondo cui i mutui ipotecari esistenti saranno presto ridotti. alcuni addetti ai lavori ritengono che, insieme alle ultime politiche sui mutui e alle modifiche dei tassi di interesse di quest’anno, vi sia la possibilità di un’altra riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti. gli aggiustamenti ai tassi di interesse ipotecari esistenti possono avere un impatto sui margini di interesse bancari, ma assumendo che i costi di responsabilità vengano adeguati simultaneamente, si prevede che l’impatto complessivo sui margini di interesse sarà neutrale.

ci sono acquirenti di case di fascia alta che pagano i loro mutui più volte all'anno.

dopo il “new deal 5.17” sul mercato immobiliare,la differenza tra i tassi d'interesse tra i mutui ipotecari esistenti e quelli nuovi è tornata su livelli elevati.

lin yingqi, analista bancario della cicc, ha affermato che, secondo i dati della banca centrale, il tasso di interesse per i nuovi mutui ipotecari a giugno era del 3,45%. se si tiene conto del taglio lpr di luglio, il nuovo tasso di interesse dovrebbe essere pari al 3,45%. intorno al 3,35%, rispetto al 3,97% di dicembre 2023. è sceso di 62bp (punti base), mentre il tasso d’interesse ipotecario esistente è sceso solo di 35bp. sulla base di questo calcolo, lo spread tra i tassi ipotecari attuali e quelli nuovi è tornato a un livello massimo di circa 60-70 punti base.

la diffusione potrebbe essere più ampia in alcune città. secondo le statistiche di li yujia, capo ricercatore del centro di ricerca sulle politiche abitative dell'istituto provinciale di pianificazione urbana del guangdong, da ottobre 2019 a maggio 2022, i tassi di interesse dei mutui sulla prima casa in diverse città chiave come pechino, shanghai, shenzhen e xiamen era generalmente compreso tra il 4,8% e il 5,2%. si tratta di circa 150 punti base in più rispetto all'attuale mutuo incrementale per la prima casa.

"prima che venisse implementata la politica di riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti, il calo dei tassi di interesse sui nuovi mutui personali ha spinto i residenti a effettuare sostituzioni dei prestiti, portando ad un aumento dei tassi di rimborso anticipato", ha sottolineato guotai junan in un recente rapporto di ricerca.

allo stesso tempo, dall’ottobre dello scorso anno, eventi come la riduzione dei tassi di interesse sui depositi, le linee guida sui titoli del tesoro a lungo termine, la sospensione delle vendite di certificati di deposito di grosso taglio e la gestione manuale del pagamento degli interessi hanno intensificato la “carenza dei residenti” di asset ad alto rendimento."

l'aumento degli spread sui tassi di interesse e l'intensificarsi della “carenza di attività” hanno contribuito al perdurare del fenomeno dei rimborsi anticipati dei prestiti.

alcuni acquirenti di case i cui mutui ipotecari esistenti sono ancora a livelli elevati hanno rimborsato i loro prestiti più volte in anticipo nel corso dell'anno. yuanli definisce il rimborso anticipato del prestito “autosalvataggio”. ha calcolato un conto per i giornalisti. ha comprato una casa a caro prezzo nel 2020, e l'attuale tasso d'interesse ipotecario è lpr+30bp (4,5%, lpr era al 4,2% all'inizio dell'anno, e non ha ancora raggiunto il livello). ciclo di riprezzamento). il tasso di rendimento complessivo della mia gestione finanziaria e dei miei fondi nell'ultimo anno è del 3%. lo spread del tasso di interesse è ampio e il rimborso anticipato del prestito è sostanzialmente una scelta inevitabile.

"il tasso di interesse attuale per i nuovi mutui ipotecari è del 3,5%, mentre il nostro è del 4,5%. il divario è davvero enorme. yuanli ha detto di aver richiesto il rimborso anticipato del prestito due volte quest'anno, per un totale di più di 500.000 yuan, e si sta impegnando." pagarlo in base allo stipendio l'anno prossimo. puoi rimborsare centinaia di migliaia di yuan allo stesso ritmo per ridurre i costi degli interessi.

ci sono anche acquirenti di case che sono più avventurosi e rimborsano anticipatamente i loro prestiti passando dai prestiti commerciali ai prestiti. un acquirente di una casa di shenzhen, che ha voluto restare anonimo, ha detto di aver contratto un prestito al consumo di 100.000 yuan e un mutuo ipotecario aziendale di 400.000 yuan, e di aver saldato integralmente il mutuo con un tasso di interesse del 4,2%.

"richiedere crediti commerciali e al consumo nella fase iniziale è stressante, ma il tasso di interesse effettivo è diminuito. voglio dire addio alla mia vita di 'schiavo della casa' prima dei 40 anni. intorno a me ci sono molti amici che attualmente sono finanziariamente forti hanno questo piano," ha detto. tuttavia, secondo i giornalisti, l’attuale utilizzo di prestiti al consumo e prestiti alle imprese per sostituire i mutui ipotecari può comportare violazioni e dietro ciò si nascondono molteplici rischi.

recenti statistiche del cicc mostrano che l’attuale tasso di rimborso anticipato dei mutui bancari è ancora a un livello elevato, pari a circa il 14%, e potrebbe esserci spazio per utilizzare prestiti al consumo e prestiti alle imprese per sostituire i mutui.

(fonte immagine: rapporto di ricerca cicc)

alcuni indizi si possono ricavare anche dalle relazioni semestrali delle società quotate con azioni di classe a. il rapporto finanziario mostra che alla fine del secondo trimestre, il saldo totale dei prestiti personali per la casa delle sei principali banche statali ammontava a 25.490 miliardi di yuan, con una diminuzione di 325.471 miliardi di yuan dall'inizio dell'anno.

i dati recentemente diffusi dalla banca popolare cinese confermano ulteriormente questa tendenza. alla fine del secondo trimestre di quest'anno, il saldo dei prestiti personali per la casa ammontava a 37.790 miliardi di yuan, con un calo del 2,1% su base annua.

è possibile abbassare nuovamente i tassi ipotecari esistenti?

nel contesto dell'aumento delle rimborsi anticipati dei prestiti, recentemente sono circolate voci sulla riduzione dei mutui ipotecari esistenti.

tuttavia, i giornalisti di china business news hanno chiesto conferma a diversi addetti ai lavori bancari, e tutti hanno affermato di non essere a conoscenza della questione al momento.

dietro queste voci è possibile che i tassi ipotecari esistenti vengano nuovamente abbassati?

"in combinazione con l'ultima politica sui mutui e le modifiche dei tassi di interesse di quest'anno, esiste la possibilità di un'altra riduzione dei tassi di interesse ipotecari esistenti." sun binbin, capo analista della ricerca sul reddito fisso presso tianfeng securities, ritiene che l'ampiezza e la portata dei benefici di questo cambiamento. la riduzione dei tassi d’interesse ipotecari esistenti nell’agosto 2023 non sarà sufficiente. non è una cosa grande, ma c’è spazio per un’ulteriore riduzione. da un lato, la politica dell'anno scorso copriva solo i mutui per la prima casa e non quelli per la seconda casa, dall'altro gli adeguamenti precedenti richiedevano solo che la riduzione non dovesse essere inferiore al limite del tasso di interesse più basso in vari luoghi al momento del prestito originale; è stato rilasciato.

da un punto di vista politico, la riunione del politburo dell’aprile di quest’anno ha chiarito che, alla luce dei nuovi cambiamenti nel rapporto tra domanda e offerta nel mercato immobiliare e delle nuove aspettative della gente per alloggi di alta qualità, condurremo uno studio complessivo su politiche e misure per digerire il patrimonio immobiliare esistente e ottimizzare l’edilizia incrementale.

per quanto riguarda il metodo di riduzione, alcuni addetti ai lavori istituzionali ritengono che sia improbabile che venga aperto il trasferimento dei mutui e che potrebbe ridurre direttamente i punti ipotecari esistenti. la riduzione complessiva del tasso di interesse potrebbe essere di 55 bp o 80 bp.

"è possibile ridurre il tasso di interesse dei mutui esistenti, ma ciò non consente necessariamente un nuovo mutuo. è più probabile che si riducano i punti ipotecari esistenti. liang fengjie, capo analista del settore bancario presso zheshang securities, ritiene che il nuovo mutuo sia." equivalente ai residenti che originariamente avevano preso prestiti dalla banca a. la banca b sostituisce il prestito originale con l'ultimo prestito a tasso di interesse, che prevede la cooperazione tra banche, ecc. il processo è complicato e, nel contesto dell'attuale debole domanda di mutui, dopo liberalizzazione, potrebbe causare una concorrenza feroce tra le banche.

anche lin yingqi ha un punto di vista simile. ritiene che vi sia ancora incertezza sull'opportunità di riaprire la portata del remortgage e del remortgage (se sono incluse le seconde case) e se le banche abbasseranno autonomamente i tassi di interesse ipotecari in un ambiente di concorrenza tra pari.

supponendo che il tasso d'interesse ipotecario esistente venga nuovamente abbassato, di quanto ammonterà? sun binbin ritiene che esistano due logiche di calcolo. in primo luogo, secondo il precedente tasso di interesse sui mutui immobiliari annunciato dalla banca centrale pari al 4,27%, il tasso di interesse medio ponderato dei nuovi mutui immobiliari nel secondo trimestre di quest’anno è ridotto al 3,45%, che può essere ridotto di 82 punti base, corrispondente ad una riduzione annuale delle spese per interessi dei mutuatari di circa 310 miliardi di yuan.

un altro metodo di calcolo è quello della banca delle comunicazioni, che nella prima metà di quest'anno ha reso noto il tasso di rendimento medio annualizzato dei prestiti personali a medio e lungo termine esistenti. il tasso di interesse è stato di circa il 4,0%, che è sceso al tasso di interesse medio ponderato dei nuovi mutui ipotecari al 3,45%, ovvero una compressione di circa 55 punti base, corrispondente a riduce le spese per interessi dei mutuatari di circa 210 miliardi di yuan ogni anno.

vale la pena notare che gli istituti generalmente credono che gli aggiustamenti ai tassi di interesse ipotecari esistenti avranno un impatto sui margini di interesse delle banche, e c’è un’alta probabilità che le politiche di sostegno ridurranno ulteriormente i costi dei depositi.

lin yingqi ritiene che, sebbene il possibile adeguamento dei tassi di interesse ipotecari esistenti avrà un impatto sui margini di interesse delle banche, la percentuale di mutui ipotecari delle grandi banche statali è superiore a quella delle banche di piccole e medie dimensioni e sarà maggiormente colpita mediante l’adeguamento dei tassi ipotecari esistenti. tuttavia, supponendo che i costi di responsabilità vengano adeguati simultaneamente, si prevede che l’impatto complessivo sugli spread di interesse sarà neutrale.

ha inoltre aggiunto che, anche se i tassi di interesse ipotecari esistenti non vengono adeguati, i residenti potrebbero comunque esercitare pressione sui margini di interesse delle banche attraverso il rimborso anticipato e la sostituzione dei prestiti alle imprese e al consumo.

liang fengjie ritiene che, considerando che le banche commerciali sono sotto forte pressione sui margini di interesse, le autorità di regolamentazione indicano che le banche commerciali devono mantenere profitti ragionevoli e livelli di margine di interesse netto. se l’attuale tasso d’interesse ipotecario viene ridotto, si prevede che ciò sarà molto probabilmente accompagnato da una riduzione dei costi di deposito per compensare la pressione sui margini di interesse delle banche.

"la riduzione del tasso di interesse dei mutui ipotecari esistenti potrebbe non alleviare completamente la pressione del 'rimborso anticipato', perché quest'ultima è radicata nel minore rendimento degli investimenti sociali." sun binbin ritiene che, dal punto di vista del comportamento istituzionale, la riduzione dell'esistente i tassi di interesse ipotecari influenzeranno, in una certa misura, l'attività azionaria della banca, che potrebbe ulteriormente aumentare la carenza di attività e la carenza di profitti.