новости

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

«за один раз я погасил более 500 000 юаней по ипотечным кредитам за год, сэкономив около 4,5% процентных расходов (от этой части основной суммы долга). разве это не лучше, чем финансовый менеджмент юань ли (псевдоним)?» ), покупатель дома в шэньчжэне, разместил на социальной платформе. покажите отчет о погашении кредита.

есть много покупателей жилья, таких как юаньли. в последнее время, в условиях большой разницы процентных ставок между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами, а также продолжающейся нехватки активов, явление досрочного погашения кредита продолжает оставаться популярным.。недавние статистические данные cicc показывают, что текущий уровень досрочного погашения банковской ипотеки составляет около 14%.

на рынке также начали циркулировать слухи о том, что действующие ипотечные кредиты в ближайшее время будут сокращены. некоторые инсайдеры полагают, что в сочетании с последней ипотечной политикой этого года и изменениями процентных ставок существует вероятность очередного снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам могут оказать влияние на процентную маржу банков, но, если предположить, что затраты по обязательствам корректируются одновременно, общее влияние на процентную маржу, как ожидается, будет нейтральным.

есть покупатели элитного жилья, которые выплачивают ипотеку несколько раз в год.

после «нового курса 5.17» на рынке недвижимостиразница процентных ставок между существующими ипотечными кредитами и новыми ипотечными кредитами вернулась на высокий уровень.

линь инци, банковский аналитик cicc, сообщил, что, согласно данным центрального банка, процентная ставка по новым ипотечным кредитам по состоянию на июнь составила 3,45%. если принять во внимание снижение lpr в июле, новая процентная ставка оценивается в около 3,35% по сравнению с 3,97% в декабре 2023 года. она упала на 62 bp (базисных пункта), в то время как существующая процентная ставка по ипотеке упала всего на 35 bp. согласно этим расчетам, разница между существующими процентными ставками по ипотечным кредитам и новыми процентными ставками по ипотечным кредитам вернулась к максимуму - примерно 60-70 bp.

в некоторых городах распространение может быть шире. по статистическим данным ли юйцзя, главного исследователя центра исследований жилищной политики института городского планирования провинции гуандун, с октября 2019 года по май 2022 года процентные ставки по ипотеке на первое жилье в нескольких ключевых городах, таких как пекин, шанхай, шэньчжэнь и сямынь обычно составлял от 4,8% до 5,2%. это примерно на 150 bp выше, чем текущий дополнительный первый ипотечный кредит.

«до того, как была реализована политика снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам, снижение новых процентных ставок по жилищным кредитам побудило жителей производить замену кредитов, что привело к увеличению ставок досрочного погашения», - отметил готай цзюнан в недавнем исследовательском отчете.

в то же время, начиная с октября прошлого года, такие события, как снижение процентных ставок по депозитам, рекомендации по долгосрочным казначейским облигациям, приостановка продаж депозитных сертификатов большого номинала и ручное управление выплатой процентов, усилили «дефицит» резидентов. высокодоходных активов».

увеличение спреда процентных ставок и усиление «дефицита активов» способствовали продолжающемуся явлению досрочного погашения кредитов.

некоторые покупатели жилья, чьи существующие ипотечные кредиты все еще находятся на высоком уровне, погашали свои кредиты несколько раз досрочно в течение года. юаньли называет досрочное погашение кредита «самоспасением». он рассчитал счет для журналистов. он купил дом по высокой цене в 2020 году, а текущая процентная ставка по ипотеке составляет lpr+30bp (4,5%, lpr в начале года составляла 4,2% и еще не достигла уровня). цикл переоценки). совокупная доходность моего финансового управления и средств за последний год составила 3%. разброс процентных ставок велик, и досрочное погашение кредита, по сути, является неизбежным выбором.

«текущая процентная ставка по новым ипотечным кредитам составляет 3,5%, а у нас — 4,5%. разница действительно огромна». юаньли отметил, что в этом году он дважды подавал заявку на досрочное погашение кредита на общую сумму более 500 000 юаней и прилагает усилия. выплатить его в соответствии с зарплатой в следующем году. вы можете погасить сотни тысяч юаней в том же темпе, чтобы снизить процентные расходы.

есть также покупатели жилья, которые более предприимчивы и досрочно погашают свои кредиты, переключаясь с бизнес-кредитов на кредиты. покупатель жилья в шэньчжэне, пожелавший остаться неизвестным, рассказал, что он взял потребительский кредит в размере 100 000 юаней и ипотечный бизнес-кредит в размере 400 000 юаней, а также полностью погасил ипотеку с процентной ставкой 4,2%.

«подавать заявки на бизнес-кредиты и потребительские кредиты на ранней стадии — это стресс, но реальная процентная ставка снизилась. я хочу попрощаться со своей жизнью «жилищного раба» до того, как мне исполнится 40 лет. вокруг меня много друзей, которые в настоящее время у финансово сильных стран есть этот план», — сказал он. однако, по мнению журналистов, нынешнее использование потребительских и бизнес-кредитов для замены ипотеки может сопровождаться нарушениями и таит в себе множество рисков.

недавние статистические данные cicc показывают, что текущий уровень досрочного погашения банковской ипотеки все еще находится на высоком уровне - около 14%, и могут быть возможности для использования потребительских кредитов и бизнес-кредитов для замены ипотеки.

(источник изображения: отчет об исследованиях cicc)

подсказки также можно увидеть в полугодовых отчетах компаний, акции которых котируются на бирже. финансовый отчет показывает, что по состоянию на конец второго квартала общий остаток потребительских жилищных кредитов шести крупнейших государственных банков составил 25,49 трлн юаней, что на 325,471 млрд юаней меньше, чем в начале года.

данные, недавно опубликованные народным банком китая, еще раз подтверждают эту тенденцию. на конец второго квартала текущего года остаток потребительских жилищных кредитов составил 37,79 трлн юаней, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,1%.

могут ли существующие процентные ставки по ипотечным кредитам быть снова снижены?

на фоне роста досрочного погашения кредитов в последнее время появились слухи о сокращении действующих ипотечных кредитов.

однако репортеры china business news запросили подтверждение у нескольких инсайдеров банка, и все они заявили, что на данный момент не знают об этом.

за слухами стоит вопрос, возможно ли, что существующие процентные ставки по ипотечным кредитам будут снова снижены?

«в сочетании с последней ипотечной политикой и изменениями процентных ставок в этом году действительно существует возможность нового снижения существующих процентных ставок по ипотечным кредитам». сунь бинбин, главный аналитик исследований фиксированного дохода в tianfeng securities, считает, что широта и масштаб преимуществ снижение существующих ставок по ипотеке в августе 2023 года будет недостаточным. оно невелико, но есть возможности для дальнейшего снижения. с одной стороны, прошлогодняя политика охватывала только кредиты на первое жилье, а не на кредиты на вторичное жилье, с другой стороны, предыдущие корректировки требовали только того, чтобы снижение не было ниже минимального предела процентной ставки в различных местах при первоначальном кредите; был выдан.

с политической точки зрения заседание политбюро в апреле этого года ясно дало понять, что в свете новых изменений в отношениях спроса и предложения на рынке недвижимости и новых ожиданий людей в отношении высококачественного жилья мы проведем общее исследование по политика и меры по переработке существующей недвижимости и оптимизации дополнительного жилья.

что касается метода снижения, некоторые институциональные инсайдеры считают, что он вряд ли откроет возможности для перевода ипотечных кредитов и может напрямую уменьшить существующие процентные ставки по ипотечным кредитам. общее снижение процентной ставки может составить 55 bp или 80 bp.

«можно снизить процентную ставку по существующим ипотечным кредитам, но это не обязательно допускает повторную ипотеку. скорее всего, это приведет к снижению существующих ипотечных баллов», - считает лян фэнцзе, главный аналитик банковской отрасли zheshang securities, - эквивалентен резидентам, которые первоначально взяли кредиты у банка а. банк б заменяет первоначальный кредит последним кредитом по процентной ставке, что предполагает межбанковское сотрудничество и т. д. процесс сложен, и в условиях текущего слабого спроса на ипотеку после либерализации, это может вызвать жестокую конкуренцию между банками.

линь инци также придерживается аналогичной точки зрения. он считает, что все еще существует неопределенность относительно того, стоит ли вновь открывать сферу повторной ипотеки и повторной ипотеки (включается ли вторичное жилье), и будут ли банки самостоятельно снижать процентные ставки по ипотечным кредитам в условиях конкурентной конкуренции.

если предположить, что существующая процентная ставка по ипотеке снова снизится, насколько она будет? сунь бинбин считает, что существует две логики вычислений. во-первых, согласно предыдущей существующей процентной ставке по жилищным кредитам, объявленной центральным банком в размере 4,27%, средневзвешенная процентная ставка по новым жилищным кредитам во втором квартале этого года снижается до 3,45%, что может быть снижено на 82 б.п., что соответствует к ежегодному сокращению процентных расходов заемщиков примерно на 310 млрд юаней.

другой метод расчета — взять в качестве примера банк связи, который раскрыл среднегодовую доходность по существующим средне- и долгосрочным потребительским кредитам в первой половине этого года. процентная ставка составила около 4,0%, но затем снизилась. к средневзвешенной процентной ставке по новым ипотечным кредитам до 3,45%, что соответствует сжатию примерно на 55 б.п., что соответствует снижению процентных расходов заемщиков примерно на 210 миллиардов юаней каждый год.

стоит отметить, что учреждения обычно полагают, что корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам окажут влияние на процентную маржу банков, и существует высокая вероятность того, что поддерживающая политика приведет к дальнейшему снижению стоимости депозитов.

линь инци считает, что, хотя возможная корректировка существующих процентных ставок по ипотечным кредитам окажет влияние на процентную маржу банков, доля ипотечных кредитов крупных государственных банков выше, чем у малых и средних банков, и пострадает больше путем корректировки существующих процентных ставок по ипотечным кредитам. однако, если предположить, что затраты по обязательствам корректируются одновременно, ожидается, что общее влияние на процентные спреды будет нейтральным.

он также добавил, что фактически, даже если существующие процентные ставки по ипотечным кредитам не будут скорректированы, жители все равно могут оказывать давление на процентную маржу банков посредством досрочного погашения и замены бизнес- и потребительских кредитов.

лян фэнцзе считает, что, учитывая, что коммерческие банки испытывают большое давление на процентную маржу, регуляторы указывают, что коммерческим банкам необходимо поддерживать разумные уровни прибыли и чистой процентной маржи. если существующая процентная ставка по ипотеке будет снижена, ожидается, что это, скорее всего, будет сопровождаться снижением стоимости депозитов, чтобы компенсировать давление на процентную маржу банков.

«снижение процентной ставки по существующим ипотечным кредитам не может полностью облегчить давление «досрочного погашения», поскольку последнее коренится в более низкой отдаче от социальных инвестиций», - считает сунь бинбинь, с точки зрения институционального поведения, сокращение существующих». процентные ставки по ипотечным кредитам в определенной степени повлияют на акционерный бизнес банка, что может еще больше увеличить нехватку активов и нехватку прибыли.