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"한 번에 1년 만에 담보대출 50만 위안 넘게 갚고 (원금 중 이 부분) 이자비용이 4.5% 정도 절약됐어요. 재무관리보다 낫지 않나요?" ), 심천의 주택 구매자가 소셜 플랫폼에 게시한 대출 상환 기록을 보여주세요.

yuanli와 같은 주택 구매자가 많이 있습니다. 최근에는 기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리차가 크고 자산부족이 계속되는 상황에서 대출 조기상환 현상이 계속되고 있습니다.。cicc의 최근 통계에 따르면 현재 은행 모기지 선불 비율은 약 14%입니다.

시장에서는 기존 주택담보대출이 곧 줄어들 것이라는 소문도 돌기 시작했다. 일부 내부자들은 올해 최신 모기지 정책 및 금리 변동과 결합해 기존 모기지 금리가 또 한 번 인하될 가능성이 있다고 믿고 있습니다. 기존 모기지 이자율 조정은 은행 이자 마진에 영향을 미칠 수 있지만 책임 비용이 동시에 조정된다고 가정하면 이자 마진에 대한 전반적인 영향은 중립적일 것으로 예상됩니다.

1년에 여러 번 주택담보대출을 갚는 고급 주택 구매자가 있습니다.

부동산시장 '5.17 뉴딜' 이후기존 주택담보대출과 신규 주택담보대출의 금리 차이가 다시 높은 수준으로 돌아왔습니다.

cicc의 은행 분석가 lin yingqi는 중앙은행 자료에 따르면 6월 현재 신규 모기지 대출 금리가 3.45%였다고 말했습니다. 7월 lpr 인하를 고려하면 새로운 금리는 3.45%로 추정됩니다. 2023년 12월 3.97%에서 3.35% 내외로 하락했다. 62bp(기준포인트) 하락한 반면, 기존 모기지 금리는 35bp 하락에 그쳤다. 이 계산에 따르면 기존 모기지 금리와 신규 모기지 금리 간의 스프레드는 약 60~70bp 수준으로 다시 높아졌습니다.

일부 도시에서는 확산 범위가 더 넓을 수 있습니다. 광둥성 도시계획연구소 주택정책연구센터 수석 연구원 li yujia의 통계에 따르면 2019년 10월부터 2022년 5월까지 베이징, 상하이, 선전, 선전 등 몇몇 주요 도시의 첫 주택 모기지 금리가 샤먼은 일반적으로 4.8%에서 5.2% 사이로 현재의 증분 첫 주택 대출보다 약 150bp 높습니다.

"기존 모기지 이자율을 낮추는 정책이 시행되기 전에는 신규 개인 주택 대출 이자율의 하락으로 인해 주민들이 대출을 대체하게 되었고 이로 인해 조기 상환율이 증가했습니다."라고 guotai junan은 최근 연구 보고서에서 지적했습니다.

그러면서 지난해 10월부터 예금금리 인하, 국고채 장기채 안내, 고액예금증서 판매 정지, 이자지급 관리 수동화 등으로 주민들의 '부족 현상'이 심화되고 있다. 고수익 자산"

금리 스프레드 확대와 '자산부족' 심화로 대출 조기상환 현상이 지속됐다.

기존 모기지 대출 수준이 여전히 높은 수준에 있는 일부 주택 구매자는 해당 연도 동안 대출금을 여러 차례 미리 상환했습니다. yuanli는 조기 대출 상환을 "자기 구제"라고 부릅니다. 기자들을 위한 계좌를 계산해보니 2020년에 집을 고가에 샀는데, 현재 주택담보대출 금리는 lpr+30bp(연초 4.5%, lpr이 4.2%였는데 아직까지 이자율에 도달하지 못했다.) 가격 조정 주기). 지난 1년간 나의 재무관리 및 자금의 종합수익률은 3%입니다. 금리 스프레드가 크고, 대출 조기상환은 기본적으로 불가피한 선택이다.

"현재 신규 모기지 대출 이자율은 3.5%이고 우리는 4.5%입니다. 차이가 정말 큽니다. yuanli는 올해 두 번 총 500,000위안이 넘는 대출금 조기 상환을 신청했으며 노력하고 있다고 말했습니다. 내년에 급여에 따라 지불하면 동일한 속도로 수십만 위안을 상환하여이자 비용을 줄일 수 있습니다.

좀 더 모험심이 강하고 사업 대출에서 대출로 전환하여 대출금을 조기에 상환하는 주택 구매자도 있습니다. 이름을 밝히지 않은 선전의 한 주택 구입자는 소비자 대출 10만 위안, 사업 대출 40만 위안을 받고 이자율 4.2%로 모기지를 전액 갚았다고 한다.

"초기 기업대출, 소비자대출을 신청하는 게 스트레스인데 실제 금리는 낮아졌어요. 마흔이 되기 전에 '주거노예' 생활에서 벗어나고 싶어요. 현재 제 주변에 많은 친구들이 재정적으로 강한 사람은 이런 계획을 갖고 있다"고 말했다. 그러나 기자에 따르면 현재 주택담보대출을 대체하기 위해 소비자 대출과 기업 대출을 사용하는 것은 위반을 수반할 수 있으며 그 뒤에는 여러 가지 위험이 있습니다.

cicc의 최근 통계에 따르면 현재 은행 모기지 선불 비율은 여전히 ​​약 14%로 높은 수준이며, 모기지를 대체하기 위해 소비자 대출과 기업 대출을 활용할 여지가 있을 수 있습니다.

(이미지 출처: cicc 연구 보고서)

a주 상장기업의 반기보고서에서도 단서를 찾을 수 있다. 재무보고서에 따르면 2분기 말 현재 6대 국영은행의 개인 주택대출 총액은 25조4900억 위안으로 연초보다 3254억7100만 위안 감소했다.

최근 중국 인민은행이 공개한 데이터는 이러한 추세를 더욱 확증해 줍니다. 올해 2분기 말 개인 주택대출 잔액은 37조7900억 위안으로 전년 동기 대비 2.1% 감소했다.

기존 모기지 이자율을 다시 낮출 수 있나요?

대출 조기상환이 늘어나는 가운데 최근 기존 주택담보대출 축소설이 돌고 있다.

그러나 차이나비즈니스뉴스 취재진은 여러 은행 관계자에게 확인을 요청했으나 모두 현재로서는 이 문제를 인지하지 못했다고 답했다.

소문 뒤에는 기존 모기지 금리가 다시 낮아질 가능성이 있습니까?

"올해의 최신 모기지 정책과 금리 변화로 인해 기존 모기지 금리가 추가로 인하될 가능성이 존재합니다." tianfeng securities의 채권 연구 수석 분석가 sun binbin은 2023년 8월 기존 모기지 금리 인하만으로는 충분하지 않지만, 추가 인하 여지는 있다. 한편, 지난해 정책은 2주택 대출이 아닌 첫 주택 대출에만 적용되는 반면, 이전 조정에서는 원래 대출 시 여러 곳에서 인하폭이 최저 금리 한도보다 낮아서는 안 된다고만 요구했습니다. 발행되었습니다.

정책적 관점에서 올해 4월 정치국 회의에서는 부동산 시장 수급 관계의 새로운 변화와 고품질 주택에 대한 국민의 새로운 기대에 비추어 부동산에 대한 전반적인 연구를 실시할 것임을 분명히 했습니다. 기존 부동산을 소화하고 증분 주택을 최적화하기 위한 정책 및 조치.

감소 방법에 관해서는 일부 기관 내부자들은 모기지 양도가 가능하지 않을 것이며 기존 모기지 포인트를 직접적으로 줄일 수 있다고 생각합니다. 전체 금리 감소는 55bp 또는 80bp가 될 수 있습니다.

"기존 모기지의 이자율을 낮추는 것은 가능하지만 반드시 재담보대출을 허용하는 것은 아닙니다. 기존 모기지 포인트를 줄일 가능성이 더 높습니다." zheshang securities의 은행 업계 수석 분석가인 liang fengjie는 재담보대출이 원래 a 은행에서 대출을 받은 주민과 동일합니다. b 은행은 원래 대출을 최신 금리 대출로 대체하며 은행 간 협력 등이 포함됩니다. 프로세스가 복잡하고 현재 주택담보대출 수요가 약한 상황에서 이후 자유화는 은행들 사이에 악의적인 경쟁을 야기할 수 있다.

lin yingqi도 비슷한 견해를 가지고 있습니다. 그는 재모기지 및 재모기지(두 번째 주택 포함 여부)의 범위를 재개할지 여부와 은행이 동료 경쟁 환경에서 모기지 금리를 독립적으로 낮출지 여부에 대해 여전히 불확실성이 있다고 믿습니다.

기존 모기지 금리를 다시 인하한다고 가정하면 얼마나 될까요? 손빈빈은 두 가지 계산 논리가 있다고 믿습니다. 먼저 중앙은행이 고시한 기존 주택대출 금리 4.27%에 따르면 올해 2분기 신규 주택대출 가중평균 금리는 3.45%로 인하돼 82bp 인하 가능하다. 연간 약 3,100억 위안에 달하는 차입자의 이자 비용이 절감됩니다.

또 다른 계산 방식은 교통은행을 예로 들어 기존 중장기 개인대출의 올해 상반기 평균 수익률이 약 4.0%로 하락한 것이다. 신규 주택담보대출의 가중평균 이자율을 3.45%로 약 55bp 압축하여 차입자의 이자비용을 매년 약 2,100억 위안 절감합니다.

기관들은 일반적으로 기존 모기지 이자율 조정이 은행 이자 마진에 영향을 미칠 것이라고 믿고 있으며, 지원 정책이 예금 비용을 더욱 절감할 가능성이 높다는 점에 주목할 필요가 있습니다.

lin yingqi는 기존 모기지 이자율의 조정 가능성이 은행 이자 마진에 영향을 미치더라도 대형 국유 은행의 모기지 대출 비율이 중소 은행보다 높으며 더 많은 영향을 받을 것이라고 믿습니다. 기존 모기지 이자율을 조정함으로써. 그러나 부채 비용이 동시에 조정된다고 가정하면 이자 스프레드에 대한 전반적인 영향은 중립적일 것으로 예상됩니다.

그는 실제로 기존 모기지 금리가 조정되지 않더라도 주민들은 기업 및 소비자 대출의 조기 상환과 대체를 통해 여전히 은행 이자 마진에 압력을 가할 수 있다고 덧붙였습니다.

liang fengjie는 상업은행이 이자마진에 대해 큰 압박을 받고 있다는 점을 고려할 때 규제당국은 상업은행이 합리적인 이익과 순이자마진 수준을 유지해야 한다고 지적한다고 믿습니다. 기존 모기지 금리가 인하되면 은행 이자마진 압박을 상쇄하기 위한 예금비용 감소도 동반될 가능성이 높다는 전망이다.

"기존 모기지 대출의 이자율을 낮추는 것은 '조기 상환'에 대한 압박을 완전히 완화할 수는 없습니다. 왜냐하면 후자는 사회적 투자에 대한 낮은 수익률에 뿌리를 두고 있기 때문입니다." 모기지 이자율은 어느 정도 은행 주식 사업에 영향을 미치며 자산 부족과 이익 부족을 더욱 증가시킬 수 있습니다.