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「1 年で 50 万元以上の住宅ローンを完済し、（元金のこの部分の）金利コストの約 4.5% を節約できました。資金管理よりも優れているのではないでしょうか?」 ）、深センの住宅購入者、ソーシャルプラットフォームに投稿 ローン返済記録を見せてください。

yuanli のような住宅購入者はたくさんいます。近年、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの金利差が大きく、資産不足が続く中、ローンの繰り上げ返済が引き続き流行しています。。cicc の最近の統計によると、現在の銀行住宅ローンの繰り上げ返済率は約 14% です。

市場では、既存の住宅ローンが間もなく減額されるという噂も流れ始めている。一部の内部関係者は、今年の最新の住宅ローン政策と金利変更と相まって、既存の住宅ローン金利がさらに引き下げられる可能性があると考えている。既存の住宅ローン金利の調整は銀行の利ざやに影響を与える可能性がありますが、負債コストが同時に調整されると仮定すると、利ざやに対する全体的な影響は中立であると予想されます。

住宅ローンを年に複数回返済する高級住宅購入者もいます。

不動産市場における「5.17ニューディール政策」後、既存の住宅ローンと新規の住宅ローンの金利差は再び高水準に戻っている。

ｃｉｃｃの銀行アナリスト、リン・インチー氏は、中銀のデータによると、６月時点の新規住宅ローン金利は３．４５％で、７月のｌｐｒ引き下げを考慮すると、新たな金利は３．４５％になると予想されると述べた。 2023年12月の3.97％と比較して、約3.35％となった。既存の住宅ローン金利は35bpしか下がっていないのに対し、62bp（ベーシスポイント）低下した。この計算に基づくと、既存の住宅ローン金利と新規住宅ローン金利のスプレッドは約 60 ～ 70 bp の最高値に戻っています。

一部の都市では広がりがさらに広がる可能性があります。広東省都市計画研究所住宅政策研究センターの主任研究員である李裕佳氏の統計によると、2019年10月から2022年5月まで、北京、上海、深セン、深センなどのいくつかの主要都市の住宅ローン金利は、アモイは一般に 4.8% から 5.2% の間で、現在の増分住宅ローンよりも約 150bp 高いです。

「既存の住宅ローン金利を引き下げる政策が実施される前は、新規の個人住宅ローン金利の低下が住民のローン借り換えを引き起こし、早期返済率の上昇につながった」と国泰君南氏は最近の調査報告書で指摘した。

一方で、昨年10月以降、預金金利の引き下げ、長期国債の誘導、高額額の譲渡性預金の販売停止、手動による利払い管理などにより、区民の「金利不足」が深刻化しています。高利回り資産の。」

金利スプレッドの拡大と「資産不足」の深刻化が、ローンの早期返済現象の継続に寄与している。

既存の住宅ローンが依然として高水準にある住宅購入者の中には、年間に何度もローンを繰り上げ返済している人もいる。ユアンリ氏は、ローンの早期返済を「自己救済」と呼んでいます。彼が記者向けに計算したところ、2020年に住宅を高値で購入し、現在の住宅ローン金利はlpr+30bp（4.5％、年初のlprは4.2％で、まだその水準に達していない）だという。再価格サイクル）。私の過去1年間の財務管理と資金の総合収益率は3%です。金利差は大きく、基本的に早期返済は避けられない選択となります。

「現在の新規住宅ローンの金利は3.5％ですが、私たちの金利は4.5％です。その差は本当に大きいです。今年に入って2回、総額50万元以上のローンの繰り上げ返済を申請し、頑張っていると話しました。」翌年の給与に応じて支払うことで、数十万元を同じペースで返済することができ、金利コストを削減できます。

より冒険心があり、ビジネスローンからローンに切り替えてローンを早期に返済する住宅購入者もいます。匿名を希望した深センの住宅購入者は、10万元の消費者ローンと40万元の住宅ローン事業ローンを借り、金利4.2％で住宅ローンを全額返済したと語った。

「ビジネスローンや消費者金融に早い段階で申し込むのはストレスですが、実質金利は下がります。40歳になるまでに“住宅奴隷”の生活に別れを告げたいと思っています。私の周りには現在、借金返済をしている友人がたくさんいます。財政的に強い人はこの計画を持っています」と彼は言った。しかし、記者らによると、現在の住宅ローンの代替としての消費者ローンやビジネスローンの利用には違反が含まれる可能性があり、その背景には複数のリスクがあるという。

ciccの最近の統計によると、現在の銀行住宅ローンの繰り上げ返済率は依然として約14％と高水準にあり、住宅ローンの代替として消費者ローンやビジネスローンを利用する余地がある可能性がある。

(画像出典: cicc調査報告書)

a株上場企業の半期報告書からもヒントが得られる。財務報告書によると、第２・四半期末時点で、大手国有銀行６行の個人住宅ローン残高総額は２５兆４９００億元で、年初から３２５４億７１００万元減少した。

中国人民銀行が最近開示したデータは、この傾向をさらに裏付けている。今年第２四半期末時点の個人住宅ローン残高は３７兆７９００億元で、前年同期比２．１％減少した。

現在の住宅ローン金利は再び引き下げられるのでしょうか？

ローンの早期返済の増加に関連して、最近、既存の住宅ローンの減額に関する噂が流れています。

しかし、チャイナ・ビジネス・ニュースの記者が複数の銀行内部関係者に確認を求めたところ、全員が現時点ではこの件については認識していないと述べた。

噂の裏では、既存の住宅ローン金利が再び引き下げられる可能性があるのでしょうか？

「今年の最新の住宅ローン政策と金利変更を考慮すると、既存の住宅ローン金利がさらに引き下げられる可能性は確かに存在する。」と天豊証券の債券調査主任アナリスト、sun binbin氏は、その恩恵が広範囲に及ぶと考えている。 2023年8月の既存の住宅ローン金利引き下げでは十分ではないが、さらなる引き下げの余地はある。昨年の政策では、第一住宅ローンのみが対象となり、第二住宅ローンは対象外となった一方、以前の調整では、当初の住宅ローンを借り入れた際の引き下げ幅が各地の最低金利制限を下回らないことのみが求められていた。が発行されました。

政策の観点から見ると、本年4月の政治局会議は、不動産市場における需要と供給の関係の新たな変化と、高品質の住宅に対する国民の新たな期待を踏まえて、既存の不動産を消化し、追加住宅を最適化するための政策と措置。

引き下げ方法については、一部の金融機関関係者は、住宅ローンの移転が可能になる可能性は低く、既存の住宅ローンポイントを直接引き下げる可能性があると考えており、全体の金利引き下げは55bpか80bpとなる可能性がある。

「既存の住宅ローンの金利を引き下げることは可能だが、必ずしも住宅ローンの借り換えが可能になるわけではない。既存の住宅ローンのポイントが削減される可能性の方が高い。」と浙商証券の銀行業界首席アナリスト、liang fengjie氏は考えている。当初 a 銀行から融資を受けていた居住者に相当します。b 銀行は当初の融資を最新の金利の融資に置き換えます。これには銀行間の協力などが含まれます。プロセスは複雑であり、現在の住宅ローン需要が低迷している中で、自由化が進むと、銀行間で悪質な競争が生じる可能性がある。

林英奇氏も同様の見解を持っている。同氏は、再住宅ローンと再住宅ローンの対象範囲を再開するかどうか（セカンドハウスが含まれるかどうか）、また同業他社との競争環境下で銀行が独自に住宅ローン金利を引き下げるかどうかについては、依然として不確実性があると考えている。

現在の住宅ローン金利が再び引き下げられると仮定すると、金利はいくらになるでしょうか。 sun binbin 氏は、2 つの計算ロジックがあると考えています。まず、中央銀行が発表した前回の既存住宅ローン金利4.27％によれば、今年第2四半期の新規住宅ローンの加重平均金利は3.45％に引き下げられ、これに相当する82bp引き下げられる。借り手の支払利息が年間約3,100億元削減される。

別の計算方法は、交通銀行が今年上半期の既存の中長期個人ローンの年率平均収益率を例として挙げたもので、金利は約4.0％と低下した。新規住宅ローンの加重平均金利を 3.45% に引き上げます。これは約 55bp の圧縮であり、これは借り手の支払利息を毎年約 2,100 億元削減することに相当します。

注目に値するのは、金融機関は一般に、既存の住宅ローン金利の調整が銀行の金利マージンに影響を与えると考えており、支援政策により預金コストがさらに削減される可能性が高いということである。

林英斉氏は、既存の住宅ローン金利の調整の可能性は銀行金利マージンに影響を与えるものの、大手国有銀行の住宅ローン比率は中小銀行よりも高く、より大きな影響を受けるだろうと考えている。既存の住宅ローン金利の調整によって。ただし、負債コストが同時に調整されると仮定すると、金利スプレッドに対する全体的な影響は中立であると予想されます。

同氏はさらに、実際には、既存の住宅ローン金利が調整されなかったとしても、住民はビジネスローンや消費者ローンの早期返済や代替を通じて依然として銀行金利マージンに圧力をかける可能性があると付け加えた。

liang fengjie 氏は、商業銀行が金利マージンに対して大きなプレッシャーにさらされていることを考慮すると、規制当局は商業銀行が妥当な利益と純金利マージンの水準を維持する必要があると示唆していると考えています。現在の住宅ローン金利が引き下げられた場合、銀行金利マージンへの圧力を相殺するために預金コストの引き下げを伴う可能性が高いと予想されます。

「既存の住宅ローンの金利を引き下げても、『早期返済』の圧力は完全には軽減されないかもしれない。なぜなら、後者は社会投資の収益率低下に根ざしているからである。なぜなら、制度的行動の観点から、既存の住宅ローンの金利を引き下げることは、既存の住宅ローンの金利を引き下げることにつながるとスン・ビンビン氏は考えている。」住宅ローン金利はある程度影響するが、銀行の株式ビジネスは資産不足と利益不足をさらに増大させる可能性がある。