nachricht

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„ich habe in einem jahr mehr als 500.000 yuan an hypothekendarlehen abbezahlt und dabei etwa 4,5 % der zinskosten (dieses teils des kapitals) gespart. ist das nicht besser als finanzmanagement?“ ), ein hauskäufer in shenzhen, auf einer sozialen plattform gepostet zeigen sie ihre kreditrückzahlungsbilanz an.

es gibt viele hauskäufer wie yuanli. vor dem hintergrund der großen zinsdifferenz zwischen bestehenden hypothekendarlehen und neuen hypothekendarlehen und der anhaltenden vermögensknappheit erfreut sich das phänomen der vorzeitigen kreditrückzahlung in letzter zeit weiterhin großer beliebtheit.。aktuelle statistiken von cicc zeigen, dass die aktuelle hypotheken-vorfälligkeitsrate bei banken bei etwa 14 % liegt.

am markt kursieren auch gerüchte, dass bestehende hypothekendarlehen bald gekürzt werden. einige insider gehen davon aus, dass in kombination mit den jüngsten hypothekenrichtlinien und zinsänderungen in diesem jahr die möglichkeit einer weiteren senkung der bestehenden hypothekenzinsen besteht. anpassungen bestehender hypothekenzinsen können sich auf die zinsmargen der banken auswirken. unter der annahme, dass gleichzeitig die haftungskosten angepasst werden, ist jedoch davon auszugehen, dass die gesamtauswirkungen auf die zinsmargen neutral sind.

es gibt käufer hochwertiger eigenheime, die ihre hypotheken mehrmals im jahr abbezahlen.

nach dem „5.17 new deal“ auf dem immobilienmarktdie zinsdifferenz zwischen bestehenden hypothekendarlehen und neuen hypothekendarlehen ist wieder auf ein hohes niveau gesunken.

lin yingqi, bankanalyst bei cicc, sagte, dass der zinssatz für neue hypothekendarlehen im juni laut zentralbankdaten 3,45 % betrug. wenn man die lpr-senkung im juli berücksichtigt, wird der neue zinssatz auf geschätzt rund 3,35 %, verglichen mit 3,97 % im dezember 2023. er sank um 62 bp (basispunkte), während der bestehende hypothekenzins nur um 35 bp sank. basierend auf dieser berechnung ist die spanne zwischen den bestehenden hypothekarzinsen und den neuen hypothekarzinsen wieder auf einen höchststand von etwa 60 bis 70 bp gesunken.

in einigen städten kann die streuung größer sein. laut statistiken von li yujia, chefforscher des forschungszentrums für wohnungspolitik des guangdong provincial institute of urban planning, stiegen die hypothekenzinsen für erstwohnungen in mehreren wichtigen städten wie peking, shanghai, shenzhen und china von oktober 2019 bis mai 2022 xiamen lag im allgemeinen zwischen 4,8 % und 5,2 %. dies ist etwa 150 bp höher als der aktuelle inkrementelle erstkredit.

„bevor die politik der senkung bestehender hypothekenzinsen umgesetzt wurde, veranlasste der rückgang der zinssätze für neue private wohnungsbaudarlehen die bewohner, kredite zu ersetzen, was zu einem anstieg der vorzeitigen rückzahlungsraten führte“, betonte guotai junan in einem aktuellen forschungsbericht.

gleichzeitig haben seit oktober letzten jahres ereignisse wie die senkung der einlagenzinsen, leitlinien für langfristige staatsanleihen, die aussetzung des verkaufs von einlagenzertifikaten mit großem nennwert und die manuelle zinszahlungsverwaltung den „mangel“ der bewohner verschärft von hochverzinslichen vermögenswerten.“

der anstieg der zinsspannen und die verschärfung der „vermögensknappheit“ haben zum anhaltenden phänomen vorzeitiger kreditrückzahlungen beigetragen.

einige hauskäufer, deren bestehende hypothekendarlehen immer noch hoch sind, haben ihre kredite im laufe des jahres mehrmals im voraus zurückgezahlt. yuanli nennt vorzeitige kreditrückzahlung „selbstrettung“. er hat ein konto für reporter berechnet. er hat im jahr 2020 ein haus zu einem hohen preis gekauft, und der aktuelle hypothekenzins beträgt lpr+30bp (4,5 %, lpr lag zu beginn des jahres bei 4,2 % und hat den wert noch nicht erreicht preisanpassungszyklus). die gesamtrendite meines finanzmanagements und meiner fonds im vergangenen jahr beträgt 3 %. die zinsspanne ist groß und eine vorzeitige kreditrückzahlung ist grundsätzlich eine unvermeidliche entscheidung.

„der aktuelle zinssatz für neue hypothekendarlehen liegt bei 3,5 % und bei uns bei 4,5 %. die lücke ist wirklich riesig.“ yuanli erwähnte, dass er in diesem jahr zweimal eine vorzeitige rückzahlung des darlehens in höhe von insgesamt mehr als 500.000 yuan beantragt habe und sich darum bemüht um es im nächsten jahr entsprechend dem gehalt zu zahlen, können sie hunderttausende yuan im gleichen tempo zurückzahlen, um die zinskosten zu senken.

es gibt auch hauskäufer, die mutiger sind und ihre kredite vorzeitig zurückzahlen, indem sie von einem geschäftskredit auf ein darlehen umsteigen. ein hauskäufer aus shenzhen, der nicht namentlich genannt werden wollte, sagte, er habe einen verbraucherkredit über 100.000 yuan und einen hypothekenkredit für unternehmen über 400.000 yuan aufgenommen und die hypothek mit einem zinssatz von 4,2 % vollständig zurückgezahlt.

„es ist stressig, geschäftskredite und verbraucherkredite in der frühen phase zu beantragen, aber der tatsächliche zinssatz ist gesunken. ich möchte mich von meinem leben als „wohnungssklave“ verabschieden, bevor ich 40 werde. viele freunde um mich herum, die es derzeit sind finanzstarke menschen haben diesen plan“, sagte er. berichten zufolge kann die derzeitige verwendung von verbraucherkrediten und geschäftskrediten als ersatz für hypotheken jedoch verstöße beinhalten und es stecken mehrere risiken dahinter.

jüngste statistiken des cicc zeigen, dass die derzeitige vorzeitige rückzahlungsrate von bankhypotheken immer noch auf einem hohen niveau von etwa 14 % liegt und es möglicherweise raum für die verwendung von verbraucherkrediten und geschäftskrediten als ersatz für hypotheken gibt.

(bildquelle: cicc research report)

anhaltspunkte lassen sich auch aus den halbjahresberichten der a-aktien-börsennotierten unternehmen ableiten. aus dem finanzbericht geht hervor, dass sich der gesamtsaldo privater wohnungsbaukredite der sechs großen staatsbanken am ende des zweiten quartals auf 25,49 billionen yuan belief, was einem rückgang um 325,471 milliarden yuan gegenüber dem jahresanfang entspricht.

kürzlich von der people's bank of china veröffentlichte daten bestätigen diesen trend zusätzlich. am ende des zweiten quartals dieses jahres belief sich der saldo der privaten wohnungsbaukredite auf 37,79 billionen yuan, was einem rückgang von 2,1 % gegenüber dem vorjahr entspricht.

können die bestehenden hypothekarzinsen wieder gesenkt werden?

im zusammenhang mit der zunahme vorzeitiger kreditrückzahlungen gab es in letzter zeit gerüchte über die kürzung bestehender hypothekendarlehen.

reporter von china business news baten jedoch mehrere bankinsider um bestätigung, und alle sagten, sie wüssten derzeit nichts von der angelegenheit.

besteht hinter den gerüchten die möglichkeit, dass die bestehenden hypothekarzinsen erneut gesenkt werden?

„in kombination mit den jüngsten hypothekenpolitik- und zinssatzänderungen in diesem jahr besteht die möglichkeit einer weiteren senkung der bestehenden hypothekenzinsen.“ die senkung der bestehenden hypothekenzinsen im august 2023 wird nicht ausreichen. sie ist nicht groß, aber es gibt raum für eine weitere senkung. einerseits umfasste die letztjährige police nur erstwohnungskredite, nicht zweitwohnungskredite, andererseits verlangten frühere anpassungen nur, dass die reduzierung an verschiedenen stellen nicht unter der niedrigsten zinsgrenze liegen sollte, wenn der ursprüngliche kredit abgeschlossen wurde ausgestellt wurde.

aus politischer sicht hat die sitzung des politbüros im april dieses jahres deutlich gemacht, dass wir angesichts der neuen veränderungen im angebots- und nachfrageverhältnis auf dem immobilienmarkt und der neuen erwartungen der menschen an hochwertigen wohnraum eine gesamtstudie durchführen werden richtlinien und maßnahmen, um bestehende immobilien zu verdauen und den zusätzlichen wohnungsbau zu optimieren.

was die reduzierungsmethode betrifft, glauben einige institutionelle insider, dass es unwahrscheinlich ist, hypothekenübertragungen zu ermöglichen und die bestehenden hypothekenpunkte direkt zu reduzieren. die gesamtzinssenkung kann 55 bp oder 80 bp betragen.

„es ist möglich, den zinssatz bestehender hypotheken zu senken, aber es ermöglicht nicht unbedingt eine umschuldung. es ist wahrscheinlicher, dass die bestehenden hypothekenpunkte gesenkt werden, glaubt liang fengjie, chefanalyst der bankenbranche bei zheshang securities, dass eine umschuldung möglich ist.“ entspricht einwohnern, die ursprünglich kredite von bank a aufgenommen haben. bank b ersetzt den ursprünglichen kredit durch den neuesten zinssatz, was eine bankübergreifende zusammenarbeit usw. beinhaltet. der prozess ist kompliziert und im zusammenhang mit der derzeit schwachen hypothekennachfrage danach liberalisierung kann es zu einem heftigen wettbewerb zwischen den banken kommen.

auch lin yingqi vertritt eine ähnliche ansicht. seiner ansicht nach besteht immer noch unsicherheit darüber, ob der umfang der umschuldung und umschuldung (einschließlich zweitwohnungen) wieder geöffnet werden soll und ob die banken in einem umfeld des wettbewerbs unter gleichgesinnten unabhängig voneinander die hypothekenzinsen senken werden.

angenommen, der bestehende hypothekarzins wird erneut gesenkt, wie hoch wird dieser ausfallen? sun binbin glaubt, dass es zwei berechnungslogiken gibt. erstens wird der gewichtete durchschnittliche zinssatz für neue wohnungsbaudarlehen im zweiten quartal dieses jahres gemäß dem von der zentralbank angekündigten bisherigen zinssatz für wohnungsbaudarlehen von 4,27 % auf 3,45 % gesenkt, was einer entsprechenden reduzierung um 82 basispunkte entspricht zu einer jährlichen reduzierung der zinsaufwendungen der kreditnehmer um etwa 310 milliarden yuan.

eine andere berechnungsmethode ist die bank of communications, die als beispiel die jährliche durchschnittliche rendite bestehender mittel- und langfristiger privatkredite im ersten halbjahr dieses jahres offenlegte. der zinssatz lag bei etwa 4,0 %, was einem rückgang entspricht der gewichtete durchschnittliche zinssatz für neue hypothekendarlehen wurde auf 3,45 % erhöht, was einer kompression um etwa 55 basispunkte entspricht. dadurch werden die zinsaufwendungen der kreditnehmer jedes jahr um etwa 210 milliarden yuan gesenkt.

es ist anzumerken, dass institute im allgemeinen davon ausgehen, dass anpassungen der bestehenden hypothekenzinsen auswirkungen auf die zinsmargen der banken haben werden, und dass eine hohe wahrscheinlichkeit besteht, dass unterstützende maßnahmen die einlagenkosten weiter senken werden.

lin yingqi glaubt, dass die mögliche anpassung der bestehenden hypothekenzinsen zwar auswirkungen auf die zinsmargen der banken haben wird, der anteil der hypothekendarlehen großer staatseigener banken jedoch höher ist als der kleiner und mittlerer banken und stärker betroffen sein wird durch die anpassung bestehender hypothekarzinsen. unter der annahme, dass die haftungskosten gleichzeitig angepasst werden, dürfte der gesamteffekt auf die zinsspannen jedoch neutral sein.

er fügte weiter hinzu, dass die bewohner auch dann, wenn die bestehenden hypothekenzinsen nicht angepasst würden, durch vorzeitige rückzahlung und ersatz von geschäfts- und verbraucherkrediten immer noch druck auf die zinsmargen der banken ausüben könnten.

liang fengjie glaubt, dass die regulierungsbehörden angesichts der tatsache, dass geschäftsbanken unter großem druck auf die zinsmargen stehen, darauf hinweisen, dass geschäftsbanken angemessene gewinne und nettozinsmargenniveaus aufrechterhalten müssen. bei einer senkung des bestehenden hypothekarzinses wird voraussichtlich mit einer senkung der einlagenkosten einhergehen, um den druck auf die zinsmargen der banken auszugleichen.

„die senkung des zinssatzes bestehender hypothekendarlehen kann den druck der ‚vorzeitigen rückzahlung‘ möglicherweise nicht vollständig lindern, da letztere auf der geringeren rendite sozialer investitionen beruht.“ die hypothekenzinsen werden sich bis zu einem gewissen grad auf das aktiengeschäft der bank auswirken und die vermögensknappheit und gewinnknappheit weiter verstärken.