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« en une seule fois, j'ai remboursé plus de 500 000 yuans de prêts hypothécaires en un an, économisant environ 4,5 % des frais d'intérêt (de cette partie du principal). n'est-ce pas mieux que la gestion financière yuan li (pseudonyme) ? ), un acheteur de maison à shenzhen, publié sur une plateforme sociale. montrez votre historique de remboursement de prêt.

il y a de nombreux acheteurs de maison comme yuanli. récemment, dans le contexte de la grande différence de taux d'intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires et de la pénurie persistante d'actifs, le phénomène de remboursement anticipé des prêts continue d'être populaire.。des statistiques récentes du cicc montrent que le taux actuel de remboursement anticipé des prêts hypothécaires bancaires est d'environ 14 %.

le marché a également commencé à faire circuler des rumeurs selon lesquelles les prêts hypothécaires existants seraient bientôt réduits. certains initiés estiment qu’en combinaison avec les dernières politiques hypothécaires et les changements de taux d’intérêt de cette année, il existe la possibilité d’une nouvelle réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants. les ajustements des taux d’intérêt hypothécaires existants peuvent avoir un impact sur les marges d’intérêt des banques, mais en supposant que les coûts du passif soient ajustés simultanément, l’impact global sur les marges d’intérêt devrait être neutre.

certains acheteurs de maisons haut de gamme remboursent leur hypothèque plusieurs fois par an.

après le « new deal 5.17 » sur le marché immobilier,la différence de taux d’intérêt entre les prêts hypothécaires existants et les nouveaux prêts hypothécaires est revenue à des niveaux élevés.

lin yingqi, analyste bancaire à la cicc, a déclaré que, selon les données de la banque centrale, le taux d'intérêt des nouveaux prêts hypothécaires en juin était de 3,45 %. si l'on prend en compte la réduction du lpr en juillet, le nouveau taux d'intérêt est estimé à 3,45 %. autour de 3,35%, contre 3,97% en décembre 2023. il a baissé de 62 bp (points de base), tandis que le taux d'intérêt hypothécaire existant n'a baissé que de 35 bp. sur la base de ce calcul, l’écart entre les taux d’intérêt hypothécaires existants et les nouveaux taux d’intérêt hypothécaires est revenu à un sommet d’environ 60 à 70 bp.

la propagation peut être plus large dans certaines villes. selon les statistiques de li yujia, chercheur en chef du centre de recherche sur les politiques de logement de l'institut provincial d'urbanisme du guangdong, d'octobre 2019 à mai 2022, les taux d'intérêt hypothécaires pour la première maison dans plusieurs villes clés telles que pékin, shanghai, shenzhen et xiamen se situait généralement entre 4,8 % et 5,2 %. c'est environ 150 bp de plus que le premier prêt immobilier progressif actuel.

"avant la mise en œuvre de la politique de baisse des taux d'intérêt hypothécaires existants, la baisse des taux d'intérêt des nouveaux prêts personnels au logement a incité les résidents à procéder à des remplacements de prêts, entraînant une augmentation des taux de remboursement anticipé", a souligné guotai junan dans un récent rapport de recherche.

dans le même temps, depuis octobre de l'année dernière, des événements tels que la réduction des taux d'intérêt sur les dépôts, les directives sur les bons du trésor à long terme, la suspension des ventes de certificats de dépôt de grande valeur et la gestion manuelle du paiement des intérêts ont intensifié la « pénurie » des résidents. d'actifs à haut rendement.

l'augmentation des écarts de taux d'intérêt et l'intensification de la « pénurie d'actifs » ont contribué à la persistance du phénomène de remboursement anticipé des prêts.

certains acheteurs de logements dont les prêts hypothécaires existants sont encore à des niveaux élevés ont remboursé leurs prêts plusieurs fois par anticipation au cours de l'année. yuanli qualifie le remboursement anticipé du prêt d’« auto-sauvetage ». il a calculé un compte pour les journalistes. il a acheté une maison à un prix élevé en 2020, et le taux d'intérêt hypothécaire actuel est lpr+30bp (4,5 %, lpr était de 4,2 % au début de l'année, et il n'a pas encore atteint le taux. cycle de retarification). le taux de rendement global de ma gestion financière et de mes fonds au cours de l'année écoulée est de 3 %. l'écart entre les taux d'intérêt est important et le remboursement anticipé du prêt est fondamentalement un choix inévitable.

"le taux d'intérêt actuel pour les nouveaux prêts hypothécaires est de 3,5 %, et le nôtre est de 4,5 %. l'écart est vraiment énorme. " yuanli a mentionné qu'il avait demandé le remboursement anticipé du prêt à deux reprises cette année, pour un montant total de plus de 500 000 yuans, et qu'il s'efforçait de le faire. pour le payer en fonction du salaire l'année prochaine. vous pouvez rembourser des centaines de milliers de yuans au même rythme pour réduire les frais d'intérêt.

il existe également des acheteurs de maison plus aventureux qui remboursent leurs prêts plus tôt en passant des prêts commerciaux aux prêts. un acheteur de maison à shenzhen qui a souhaité garder l'anonymat a déclaré qu'il avait contracté un prêt à la consommation de 100 000 yuans et un prêt hypothécaire commercial de 400 000 yuans, et qu'il avait remboursé l'intégralité de l'hypothèque avec un taux d'intérêt de 4,2 %.

"il est stressant de demander des prêts aux entreprises et à la consommation au début, mais le taux d'intérêt réel a diminué. je veux dire au revoir à ma vie d'"esclave du logement" avant mes 40 ans. de nombreux amis autour de moi qui sont actuellement financièrement solides ont ce plan", a-t-il déclaré. cependant, selon les journalistes, le recours actuel aux prêts à la consommation et aux prêts aux entreprises pour remplacer les prêts hypothécaires peut impliquer des violations et comporte de multiples risques.

des statistiques récentes de la cicc montrent que le taux actuel de remboursement anticipé des prêts hypothécaires bancaires se situe toujours à un niveau élevé, autour de 14 %, et qu'il pourrait être possible de recourir aux prêts à la consommation et aux prêts aux entreprises pour remplacer les prêts hypothécaires.

(source de l'image : rapport de recherche du cicc)

des indices peuvent également être trouvés dans les rapports semestriels des sociétés cotées en actions a. le rapport financier montre qu'à la fin du deuxième trimestre, le solde total des prêts personnels au logement des six principales banques publiques était de 25 490 milliards de yuans, soit une diminution de 325 471 milliards de yuans par rapport au début de l'année.

les données récemment divulguées par la banque populaire de chine confirment encore cette tendance. à la fin du deuxième trimestre de cette année, le solde des prêts personnels au logement s'élevait à 37 790 milliards de yuans, soit une baisse de 2,1 % sur un an.

les taux d’intérêt hypothécaires existants peuvent-ils être à nouveau réduits ?

dans le contexte de hausse des remboursements anticipés de prêts, des rumeurs ont récemment circulé sur une réduction des prêts hypothécaires existants.

cependant, les journalistes de china business news ont demandé confirmation à plusieurs initiés de la banque, et ils ont tous déclaré qu'ils n'étaient pas au courant de l'affaire pour le moment.

derrière les rumeurs, est-il possible que les taux d’intérêt hypothécaires existants soient à nouveau abaissés ?

"en combinaison avec les dernières modifications de la politique hypothécaire et des taux d'intérêt de cette année, la possibilité d'une nouvelle réduction des taux d'intérêt hypothécaires existants existe bel et bien." sun binbin, analyste en chef de la recherche sur les titres à revenu fixe chez tianfeng securities, estime que l'ampleur et l'étendue des avantages de la réduction des taux d’intérêt hypothécaires existants en août 2023 ne sera pas suffisante. elle n’est pas considérable, mais il existe une marge de réduction supplémentaire. d'une part, la politique de l'année dernière ne couvrait que les prêts au premier logement, pas aux prêts au logement secondaire ; d'autre part, les ajustements précédents exigeaient seulement que la réduction ne soit pas inférieure au taux d'intérêt le plus bas à divers endroits lorsque le prêt initial a été émis.

d'un point de vue politique, la réunion du politburo d'avril de cette année a clairement indiqué qu'à la lumière des nouveaux changements dans la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier et des nouvelles attentes de la population en matière de logement de haute qualité, nous mènerons une étude globale sur politiques et mesures visant à digérer l’immobilier existant et à optimiser les logements supplémentaires.

en ce qui concerne la méthode de réduction, certains initiés institutionnels estiment qu'il est peu probable qu'elle ouvre les transferts hypothécaires et qu'elle pourrait réduire directement les points hypothécaires existants. la réduction globale des taux d'intérêt pourrait être de 55 bp ou 80 bp.

"il est possible de réduire le taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants, mais cela ne permet pas nécessairement le réhypothèque. il est plus probable que cela réduise les points hypothécaires existants." liang fengjie, analyste en chef du secteur bancaire chez zheshang securities, estime que le réhypothèque est une solution. équivalent aux résidents qui ont initialement contracté des prêts auprès de la banque a. la banque b remplace le prêt initial par le dernier prêt à taux d'intérêt, ce qui implique une coopération interbancaire, etc. le processus est compliqué et, dans le contexte de la faible demande actuelle de prêts hypothécaires, après en cas de libéralisation, cela pourrait provoquer une concurrence féroce entre les banques.

lin yingqi partage également un point de vue similaire. il estime qu'il existe encore une incertitude quant à savoir s'il convient de rouvrir le champ d'application du réhypothèque et du réhypothèque (si les résidences secondaires sont incluses) et si les banques abaisseront de manière indépendante les taux d'intérêt hypothécaires dans un environnement de concurrence entre pairs.

en supposant que le taux d’intérêt hypothécaire existant soit à nouveau abaissé, de combien s’élèvera-t-il ? sun binbin estime qu'il existe deux logiques de calcul. premièrement, selon le précédent taux d'intérêt des prêts au logement annoncé par la banque centrale de 4,27%, le taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts au logement au deuxième trimestre de cette année a été réduit à 3,45%, ce qui peut être réduit de 82 points de base, ce qui correspond à une réduction annuelle des charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 310 milliards de yuans.

une autre méthode de calcul consiste à prendre comme exemple la banque des communications, qui a divulgué le taux de rendement moyen annualisé des prêts personnels existants à moyen et long terme au premier semestre de cette année. le taux d'intérêt était d'environ 4,0 %, qui a baissé. au taux d'intérêt moyen pondéré des nouveaux prêts hypothécaires à 3,45%, soit une compression d'environ 55 points de base, ce qui correspond à une réduction des charges d'intérêts des emprunteurs d'environ 210 milliards de yuans chaque année.

il convient de noter que les institutions estiment généralement que les ajustements des taux d’intérêt hypothécaires existants auront un impact sur les marges d’intérêt des banques, et il est fort probable que les politiques de soutien réduiront encore davantage les coûts des dépôts.

lin yingqi estime que même si l'ajustement possible des taux d'intérêt hypothécaires existants aura un impact sur les marges d'intérêt des banques, la proportion de prêts hypothécaires des grandes banques publiques est supérieure à celle des petites et moyennes banques et sera plus touchée. par l'ajustement des taux d'intérêt hypothécaires existants. toutefois, en supposant que les coûts du passif soient ajustés simultanément, l’impact global sur les écarts d’intérêt devrait être neutre.

il a ajouté qu'en fait, même si les taux d'intérêt hypothécaires existants ne sont pas ajustés, les résidents pourraient toujours exercer une pression sur les marges d'intérêt des banques en remboursant par anticipation et en remplaçant les prêts aux entreprises et aux consommateurs.

liang fengjie estime que, étant donné que les banques commerciales subissent une forte pression sur leurs marges d'intérêt, les régulateurs indiquent que les banques commerciales doivent maintenir des bénéfices et des niveaux de marge d'intérêt nette raisonnables. si le taux d’intérêt hypothécaire actuel est réduit, cela devrait très probablement s’accompagner d’une réduction des coûts de dépôt pour compenser la pression sur les marges d’intérêt des banques.

"la réduction du taux d'intérêt des prêts hypothécaires existants n'atténuera peut-être pas complètement la pression du 'remboursement anticipé', car ce dernier est enraciné dans le faible retour sur investissement social. sun binbin estime que du point de vue du comportement institutionnel, la réduction des prêts hypothécaires existants. " les taux d'intérêt hypothécaires affecteront, dans une certaine mesure, les activités boursières de la banque et pourraient encore aggraver la pénurie d'actifs et la pénurie de bénéfices.