hengyang, hunan anima a los promotores a "obtener un seguro". ¿son "fiables" los seguros de propiedad y los seguros de estabilización de precios?
2024-09-04
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recientemente, los gobiernos locales han alentado a los desarrolladores a “asegurar” viviendas nuevas, lo que ha generado preocupación. según el sitio web del gobierno popular municipal de hengyang de la provincia de hunan, la oficina del gobierno municipal de hengyang emitió recientemente "varias medidas para promover aún más el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario (prueba)", proponiendo apoyar a las compañías de seguros en la investigación y desarrollar nuevos tipos de seguros de propiedad garantizados y seguros de precio estable, alentar a los desarrolladores a comprar seguros y los compradores de viviendas disfrutarán de los dividendos del seguro.
la nueva política lanzada por hengyang obviamente espera romper la situación mediante la introducción de seguros para resolver los problemas de garantizar la entrega y estabilizar los precios de la vivienda. desde entonces, hengyang se ha convertido en la primera ciudad del país que anima explícitamente a los promotores a adquirir este tipo de "seguros".
entonces, ¿son viables los seguros de propiedad garantizados y los seguros de precios estabilizados? ¿puede resolver los problemas de "garantizar la entrega" y "estabilizar los precios de la vivienda"?
¿cómo implementar el “seguro de propiedad garantizado”?
según expertos de la industria, la "entrega garantizada de edificios" ha sido el foco de la industria inmobiliaria en los últimos dos años, y muchos expertos han propuesto métodos similares al "seguro de entrega garantizada de edificios" para evitar que los promotores sufran problemas financieros que puedan surgir. durante el proceso de entrega.
el profesor zhao xiuchi, decano del instituto de investigación inmobiliaria beijing-tianjin-hebei de la universidad capital de economía y negocios y vicepresidente y secretario general de la sociedad de derecho inmobiliario de beijing, dijo: “el lanzamiento de nuevos tipos de seguros con entrega garantizada y el precio garantizado de la vivienda tiene como objetivo transferir la entrega garantizada y el precio de la vivienda a través del mecanismo de seguro. el riesgo de fluctuación favorece la subsanación de las deficiencias del seguro, la mejora del mecanismo de seguro inmobiliario, la estabilización del mercado inmobiliario, la promoción de las transacciones inmobiliarias y el equilibrio real. oferta y demanda inmobiliaria, y promover el desarrollo estable y saludable del sector inmobiliario”.
zhang dawei, analista jefe de centaline real estate, señaló: "el seguro de propiedad garantizado puede brindar una supervisión de capital más sólida. además de la supervisión de los fondos de preventa de casas, las tarifas de seguro se pueden incluir en la supervisión de cuentas especiales para garantizar más fondos de desarrollo; los fondos de seguros participan en la supervisión, las cuentas son revisadas periódicamente por la compañía de seguros y los propietarios que compran seguros de propiedad garantizados son publicitados. esto puede formar un modelo de supervisión sólido de agencias reguladoras + compañías de seguros + propietarios. también se utilizará como una nueva medida de seguridad para las propiedades inmobiliarias de benchmark”.
sin embargo, zhang dawei también expresó su preocupación por la implementación y el costo del seguro. dijo: "parte de la razón por la que aparece el seguro de vivienda garantizado actual es porque no existe supervisión del gobierno local. ahora el gobierno local ha emitido políticas esperando a las compañías de seguros. unirse al seguro de vivienda garantizado en la actualidad, en este entorno de mercado, si la presión para asegurar una propiedad es muy alta, los cargos del seguro serán inevitablemente muy altos”.
li yujia, investigador principal del centro de investigación de políticas de vivienda del instituto provincial de planificación urbana y rural de guangdong, dijo: "el seguro de construcción garantizado y el 'seguro de calidad de ingeniería de vivienda' mencionado anteriormente pertenecen al mismo tipo, porque la función principal del seguro es para prevenir posibles riesgos y pérdidas. la empresa es responsable del seguro y el beneficiario es el pequeño propietario. de hecho, el incumplimiento de la entrega del edificio según lo previsto también es un problema de calidad del proyecto. si la entrega no se realiza, la compañía de seguros aportará dinero para compensar el déficit de financiación. finalmente, complete la entrega. luego, si solicita un seguro, deberá evitar que el asegurado sufra riesgo moral. estas compañías de seguros tendrán en cuenta las calificaciones del desarrollador, la disponibilidad de fondos y la supervisión de los fondos de preventa, por lo que si el desarrollador está dispuesto a contratar un seguro y si la compañía de seguros eventualmente aceptará el pedido también es un factor que hay que considerarlo”.
de hecho, el 7 de marzo de este año, yi gang, subdirector del comité económico del comité nacional de la conferencia consultiva política del pueblo chino, ex gobernador del banco popular de china y presidente del consejo de la sociedad china de finanzas y banca, sugirió en la segunda sesión plenaria de la segunda sesión del 14º comité nacional de la conferencia consultiva política del pueblo chino que "establezca un mecanismo de seguro de fondo de preventa de bienes raíces".
según la declaración de yi gang, las finanzas centrales o el banco popular de china retirarán cada año el 1% del saldo del fondo regulatorio de preventa del fondo de seguros de preventa (estimado en unos 10 mil millones de yuanes al año), y primero considerando un límite de tres años (2024-2026), se retiró un total de aproximadamente 30 mil millones de yuanes en fondos de seguros de preventa, las empresas de bienes raíces pueden utilizar una cierta proporción de los fondos de cuentas regulatorias de preventa de acuerdo con las normas de la compañía; estructura de gobernanza y cumplimiento de las leyes y regulaciones. se estima que las empresas inmobiliarias pueden utilizar inmediatamente aproximadamente 1 billón de yuanes en fondos si en el futuro una empresa de bienes raíces encuentra un edificio sin terminar, el fondo de seguro de preventa; primero pagar una compensación hasta el límite de los fondos de la empresa inmobiliaria.
el “establecimiento de un mecanismo de seguro de fondos de preventa de bienes raíces” propuesto por yi gang implica que las finanzas centrales o el banco popular de china retiren un cierto porcentaje de los fondos regulatorios de preventa y luego introduzcan fondos de seguro de preventa a cambio de compensación. hengyang se encuentra actualmente en una etapa de investigación alentadora y se necesita más investigación sobre cómo implementar la "entrega garantizada de seguros" y los detalles de implementación.
la viabilidad de un “seguro de precio estable” es dudosa
el "seguro de precio estabilizado" ha provocado más controversias y preocupaciones en la industria.
zhang dawei señaló: "desde la perspectiva del seguro de reducción de precios, es difícil entender claramente cuánto es la pérdida. desde la perspectiva del seguro, existe el problema de que el poder de decisión sobre si pagar una compensación o no recae en el promotor o la compañía de seguros, y es difícil evaluarlo objetivamente."
"existe un riesgo evidente de apostar cuando se añade un seguro al precio de compra de una casa. es probable que esto anime a un pequeño número de inversores a especular con casas, especialmente en el mercado inestable actual. al comprar una casa, hay que tener en cuenta "puede perder dinero; de lo contrario, es probable que tenga consecuencias financieras. riesgo", añadió zhang dawei.
el periodista también descubrió a partir de información pública que en 2016, la plataforma de seguros estatal de mi país publicó la noticia del "seguro nacional de protección contra caídas de primera vivienda", es decir, si un comprador de vivienda vende la casa durante el período del seguro, la pérdida causada en caso de caída del precio de la vivienda, la indemnización la cubrirá la compañía de seguros, cuyo importe máximo será el 30% del precio de compra. el producto se divide en dos tipos: plazo de un año y plazo de tres años. sin embargo, este "primer seguro de protección contra caídas de vivienda" no ha sido revisado ni ha entrado en el mercado desde entonces.
zhang dawei también señaló: "en 2015, sucedió que si un comprador de vivienda elegía el método de 'seguro de reducción de precio' para comprar la propiedad, solo necesitaba gastar el 90% del precio de la vivienda para comprar la casa, y el 10% restante el cliente retuvo el % del precio de la vivienda como depósito cuatro meses antes del plazo de entrega acordado (finales de junio de 2015), si el precio de la vivienda no ha bajado, el comprador pagará un depósito del 10% al promotor. caídas de precios, pearl river life pagará el saldo al desarrollador en nombre del cliente. al mismo tiempo, el estándar para determinar la reducción de precio de la propiedad se basa en el precio de la propiedad. la casa comprada por el cliente 4 meses antes de la entrega y el precio de la casa en el mismo piso y en la misma dirección en el edificio adyacente. en pocas palabras, este es el precio del año en curso. un truco lanzado por una empresa del grupo. vender casas”.
con la clara idea de desarrollo de "el mercado pertenece al mercado, la garantía pertenece a la garantía" en la industria inmobiliaria de mi país, las fluctuaciones en los precios de la vivienda son una manifestación normal del mercado. li yujia dijo que el seguro de estabilización de precios de la vivienda no es "confiable". "los precios de la vivienda siguen el mercado y están determinados por la oferta y la demanda. son inherentemente volátiles. si los gobiernos locales esperan estabilizar los precios de la vivienda a través de seguros, esto no es realista".
xu qiantu, reportero de beijing news shell finance/imagen generada por el modelo grande de beanbao
editor yang juanjuan y corrector chen diyan
