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las empresas inmobiliarias financiadas por hong kong, que son buenas para atravesar los ciclos industriales, han visto su desempeño disminuir o incluso pasar de ganancias a pérdidas en el primer semestre de este año.

el 30 de agosto, new world development (hk00017, precio de las acciones de 6,63 dólares de hong kong, valor de mercado de 16.685 millones de dólares de hong kong) emitió una previsión de rendimiento, basada en una revisión preliminar de las cuentas de gestión integrales no auditadas del grupo para el año que finaliza el 30 de junio de 2024 (año fiscal 2024). ), el desempeño general de las ganancias de new world development se ha visto afectado por deterioros, y se espera que las ganancias anuales en el año fiscal 2024 puedan caer entre un 18% y un 23% a hk$ 6,5 mil millones a hk$ 6,9 mil millones.

el reportero del "daily economic news" notó que, además de new world development, incluido cheung kong group (hk01113, precio de las acciones hk $ 30,55, valor de mercado hk $ 106,9 mil millones), hang lung properties (hk00101, precio de las acciones hk $ 5,61, valor de mercado hk $ 26,437 mil millones), swire properties (hk01972, precio de las acciones hk$ 1,3540, valor de mercado hk$ 79,209 mil millones), wharf real estate (hk01997, precio de las acciones hk$ 21,20, valor de mercado hk$ 64,368 mil millones), etc. los resultados provisionales de este año se vieron afectados por la disminución de el negocio de promoción inmobiliaria continental se vio afectado por múltiples factores, como el deterioro de la revaluación de las propiedades y la desaceleración de los mercados de oficinas y minoristas.

sin embargo, excluyendo el impacto de la revaluación de propiedades y las provisiones por deterioro, los datos financieros a mediano plazo de la mayoría de las empresas inmobiliarias financiadas en hong kong este año son relativamente estables, el ratio de endeudamiento es generalmente más bajo que el de la mayoría de las empresas inmobiliarias del continente, y el el flujo de caja es relativamente suficiente.

los expertos de la industria dijeron en entrevistas con periodistas que cuando el mercado es pesimista sobre las perspectivas de la industria inmobiliaria, el deterioro de las propiedades de inversión puede afectar la confianza de los inversores. "las fluctuaciones de rendimiento de las empresas inmobiliarias financiadas por hong kong se ven más afectadas por las fluctuaciones del mercado a corto plazo. a largo plazo, seguirán considerando el continente como una importante oportunidad de desarrollo".

las pérdidas por revalorización de inmuebles lastran la rentabilidad

los llamados ingresos por revaluación de propiedades de inversión se refieren principalmente a la diferencia de valor neto que ocurre después de que las propiedades comerciales, hoteleras, de oficinas y otras propiedades de inversión en poder de la compañía se revalúen de acuerdo con las fluctuaciones del valor justo de mercado durante el período de presentación de informes financieros, y se incluyen en las pérdidas y ganancias actuales, que reflejan la calidad de los activos de la propiedad de inversión y el estado de rendimiento del valor de los activos.

en el pasado, ya fueran empresas inmobiliarias financiadas por hong kong o empresas inmobiliarias del continente, cuando las condiciones del mercado eran altas, su desempeño generalmente se veía impulsado por las ganancias por revaluación de las propiedades de inversión. en el lento mercado actual, los ingresos por revaluación de propiedades de inversión de las empresas inmobiliarias se han vuelto más volátiles, lo que también ha afectado de manera más obvia las ganancias netas y las ganancias netas atribuibles a los accionistas.

el informe provisional muestra que hang lung properties registró un beneficio neto de aproximadamente 1.061 millones de dólares de hong kong en el primer semestre del año, una disminución interanual de aproximadamente el 55,72%; el beneficio neto atribuible a los accionistas fue de 1.735 millones de dólares de hong kong al año; disminución interanual del 22% la disminución se debió principalmente a la disminución del beneficio operativo de arrendamiento y al aumento de los gastos financieros.

además, hang lung properties registró una pérdida por revaluación de propiedades de 634 millones de dólares de hong kong en el primer semestre del año, en comparación con una ganancia por revaluación de 251 millones de dólares de hong kong en el mismo período del año pasado. entre ellos, tanto las propiedades del continente como las de hong kong registraron pérdidas por revaluación.

en cuanto a kerry properties (hk00683, precio de las acciones de 14,02 dólares de hong kong, valor de mercado de 20.367 millones de dólares de hong kong), las ganancias de la compañía atribuibles a los accionistas en el primer semestre del año también se redujeron a la mitad año tras año, principalmente debido a la asignación única de ciertos terreno que posee en la nueva zona de desarrollo de kwu tung norte debido a los cambios en las reservas y el valor razonable no monetario de las propiedades de inversión, el valor razonable de sus propiedades de inversión también pasó de ser una ganancia a una pérdida año tras año.

liu shui, director de investigación corporativa del instituto de investigación de índices de china, señaló que algunas empresas inmobiliarias financiadas por hong kong han experimentado una caída en su rendimiento debido al ajuste en el mercado inmobiliario continental. por ejemplo, el 70% de los ingresos comerciales de wharf land y hang lung properties provienen del continente, la mitad de las ventas de propiedades de new world development provienen del continente y una parte considerable de los ingresos de swire properties provienen de inversiones en el continente. el mercado inmobiliario ha experimentado un ajuste drástico. los edificios de oficinas, la tasa de desocupación en los centros comerciales y otros lugares han aumentado y la presión a la baja sobre los alquileres ha sido mayor, lo que ha afectado en gran medida el desempeño de estas empresas inmobiliarias financiadas por hong kong.

wharf real estate y hong kong land sufrieron directamente pérdidas de beneficios netos atribuibles a sus empresas matrices. las pérdidas de hong kong land aumentaron a 830 millones de dólares durante el período del informe, lo que se debió a una provisión única de 295 millones de dólares para el desarrollo inmobiliario en el continente.

los resultados preliminares de la revaluación independiente anual de las propiedades de inversión y desarrollo de new world development, incluida la evaluación del fondo de comercio, indican que se requiere una revaluación única no monetaria o una pérdida por deterioro en el año fiscal 2024, por un total de entre 8.500 y 9.500 millones de dólares de hong kong. los cambios mencionados anteriormente en el valor razonable de los activos y las pérdidas por deterioro no son de naturaleza monetaria y no tendrán ningún impacto en el beneficio operativo principal o el flujo de efectivo operativo de la empresa.

el presidente de huisheng international capital, huang lichong, dijo que el deterioro de la revaluación de la propiedad es un ajuste financiero no monetario en el procesamiento contable, que refleja el cambio en el valor de mercado de las propiedades de inversión en poder de la empresa. si las condiciones del mercado son adversas, como una desaceleración en el mercado inmobiliario, el valor razonable de la propiedad puede disminuir, lo que resulta en la necesidad de deterioro. aunque este deterioro afectará el beneficio neto de la empresa, no afecta directamente al flujo de caja de la empresa. por lo tanto, algunas personas creen que la revaluación y el deterioro de la propiedad tendrán poco impacto en las operaciones normales y el flujo de caja, lo cual es correcto hasta cierto punto.

al mismo tiempo, huang lichong también recordó que a lo que se debe prestar atención es a la tendencia general del mercado inmobiliario de hong kong. su tendencia es un factor importante que afecta las ganancias futuras y la salud del balance de las empresas inmobiliarias de hong kong.

el ratio de endeudamiento sigue siendo bajo y el flujo de caja es suficiente

excluyendo la revaluación de las propiedades de inversión, el rendimiento provisional actual de la mayoría de las empresas inmobiliarias financiadas en hong kong todavía fluctúa dentro de un rango razonable en comparación con el mismo período del año pasado.

el beneficio del grupo cheung kong antes de la revaluación de las propiedades de inversión en el primer semestre del año fue de 6.726 millones de dólares de hong kong, y el beneficio por acción fue de 1,91 dólares de hong kong, una disminución del 9,5% con respecto al mismo período del año pasado; el índice de endeudamiento fue de sólo el 5,5%.

el ratio de endeudamiento de kerry properties en el primer semestre del año fue del 40,9%. su efectivo y depósitos bancarios ascendieron a 12.365 millones de dólares de hong kong y sus pasivos con vencimiento en un año fueron de aproximadamente 7.918 millones de dólares de hong kong. excluyendo las provisiones extraordinarias y los cambios no monetarios en el valor razonable de las propiedades de inversión, su beneficio subyacente disminuyó un 19% interanual hasta los 1.403 millones de dólares de hong kong.

excluyendo el impacto de la revaluación de las propiedades de inversión y el valor de mercado de ciertos instrumentos financieros, el beneficio neto subyacente de wharf real estate en el primer semestre del año aumentó un 2% interanual hasta los 3.123 millones de dólares de hong kong, y el las ganancias básicas por acción fueron de 1,03 dólares de hong kong. la relación entre la deuda neta y el capital total cayó al 18,3%.

el ratio de apalancamiento neto de hang lung properties en el primer semestre del año fue del 32,9%, el saldo total de efectivo y depósitos bancarios fue de 6.573 millones de dólares de hong kong, el saldo no dispuesto del monto de crédito comprometido del banco de reserva fue de 14.255 millones de dólares de hong kong y los pasivos vencidos dentro de en un año ascendieron a 6.011 millones de dólares de hong kong.

de hecho, alrededor de 2020, debido a la epidemia y otros factores, muchas empresas inmobiliarias financiadas por hong kong experimentaron pérdidas relativamente grandes en la revaluación de sus propiedades de inversión. como resultado, hang lung properties sufrió pérdidas en 2020, pero su desempeño en 2021 rápidamente convirtió las pérdidas en ganancias.

sin embargo, también hay empresas inmobiliarias financiadas por hong kong que han tenido un desempeño estable en la revaluación de propiedades de inversión. las ganancias por revaluación de propiedades de cheung kong properties en el primer semestre del año fueron de 1.880 millones de dólares de hong kong. esto se debió a que las ganancias por revaluación registradas por hutchison logistics center compensaron las pérdidas por revaluación registradas por algunas propiedades en el continente.

la pérdida del valor razonable de las propiedades de inversión de swire properties en el primer semestre del año fue de 879 millones de dólares de hong kong, cifra significativamente menor que la pérdida de 1.635 millones de dólares de hong kong en el mismo período del año pasado. entre ellos, swire properties registró una pérdida de 2.700 millones de dólares de hong kong en el valor razonable de sus propiedades de inversión en hong kong, mientras que sus propiedades de inversión en china continental y estados unidos registraron ganancias de valor razonable de 1.630 millones de dólares de hong kong y 240 millones de dólares de hong kong, respectivamente.

liu shui añadió que en los últimos dos años, algunas empresas inmobiliarias financiadas por hong kong han aumentado sus inversiones en el continente. por ejemplo, swire properties formuló previamente un plan de inversión de 100.000 millones de dólares de hong kong e invirtió 50.000 millones de dólares de hong kong en el mercado continental. continuará buscando oportunidades de desarrollo de proyectos en ciudades de primer nivel y emergentes de primer nivel. duplicando la superficie total en el continente para 2032.

li zeju, presidente del grupo cheung kong, enfatizó en la reunión de inversores sobre resultados provisionales de 2024: "no me atrevo a apostar a que el mercado de hong kong sea tan malo. la historia pasada nos dice que cualquiera que apueste por el mal a largo plazo de hong kong se equivocará". si hay buenas oportunidades de inversión en hong kong, lo haremos. es fácil utilizar activos internacionales para recaudar fondos y regresar a hong kong. en pocas palabras, porque tenemos activos internacionales, cuando hay enormes oportunidades de inversión en hong kong o en el continente. , podemos tener la capacidad de utilizar grandes cantidades de fondos para regresar e invertir en cualquier momento”.

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