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香港資本の不動産会社は業界のサイクルに乗るのが得意だが、今年上半期には業績が低下したり、利益から赤字に転じたりした。

8月30日、新世界開発（hk00017、株価6.63香港ドル、時価166億8,500万香港ドル）は、グループの未監査総合管理会計の予備調査に基づいて、2024年6月30日終了年度（2024会計年度）の業績予想を発表した。 ）、新世界開発全体の利益実績は減損によって妨げられており、2024会計年度の年間利益は18％から23％減の65億香港ドルから69億香港ドルになる可能性があると予想されている。

「デイリー経済ニュース」の記者は、新世界開発に加えて、長江集団（hk01113、株価30.55香港ドル、時価1,069億香港ドル）、ハンロン・プロパティーズ（hk00101、株価5.61香港ドル、時価26.437香港ドル）を含むことに注目した。億）、スワイヤー・プロパティーズ（hk01972、株価1.3540香港ドル、時価792億900万香港ドル）、ワーフ・リアル・エステート（hk01997、株価21.20香港ドル、時価643億6800万香港ドル）など。今年の中間決算は、本土の不動産開発事業は、不動産再評価の減損やオフィス・小売市場の低迷など複数の要因が影響した。

しかし、不動産の再評価と減損引当金の影響を除けば、香港資本の不動産会社の今年の中期財務データは比較的安定しており、負債比率は本土のほとんどの不動産会社よりも総じて低く、キャッシュフローは比較的十分である。

業界専門家らは記者団とのインタビューで、市場が不動産業界の見通しに悲観的な状況では、投資不動産の減損が投資家の信頼に影響を与える可能性があると述べた。 「香港資本の不動産会社の業績変動は短期的な市場変動の影響をより受けやすい。長期的には依然として本土を重要な発展の機会とみなすだろう。」

不動産の評価損が業績を引き下げる

いわゆる投資不動産再評価益とは、主に当社が保有する商業用、ホテル、オフィス等の投資用不動産を財務報告期間中の公正市場価格の変動に応じて再評価した後に生じる純価額の差額を指し、以下に含まれます。投資不動産の資産品質と資産価値の収益状況を反映した現在の損益。

かつては、香港資本の不動産会社であろうと本土の不動産会社であろうと、市況が好調な時には投資不動産の再評価益によって業績が押し上げられるのが一般的であった。現在の市況低迷の中で、不動産会社の投資不動産の再評価益の変動が激しくなり、純利益や株主に帰属する純利益への影響もより顕著になっている。

中間報告書によると、hang lung properties は上半期に約 10 億 6,100 万香港ドルの純利益を記録し、前年同期比約 55.72% 減少しました。株主に帰属する純利益は年間 17 億 3,500 万香港ドルでした。前年同期比22%減。主な原因は、リース営業利益の減少と金融費用の増加によるものである。

さらに、hang lung properties は、前年同期の 2 億 5,100 万香港ドルの再評価益と比較して、今年上半期に 6 億 3,400 万香港ドルの不動産再評価損失を記録しました。このうち、本土の不動産と香港の不動産はともに再評価損を計上した。

ケリー・プロパティーズ（hk00683、株価14.02香港ドル、時価203億6,700万香港ドル）を見ると、同社の上半期の株主に帰属する利益も前年同期比で半減した。これは主に、特定の株式の一時的な割当てが原因である。 kwu tung north new development zone に保有する土地の埋蔵量と投資不動産の非現金公正価値の変動により、投資不動産の公正価値も前年同期比で利益から損失に転じました。

中国指数研究所の企業調査部長、劉水氏は、香港資本の一部の不動産会社が本土の不動産市場の調整で業績が低迷していると指摘した。たとえば、ワーフ ランドとハン ルン プロパティーズの事業収入の 70% は本土からのものであり、ニュー ワールド ディベロップメントの不動産販売の半分は本土からのものであり、スワイヤー プロパティーズの収益のかなりの部分は本土からの投資によって占められています。不動産市場は大幅な調整を受けており、オフィスビルやショッピングモールなどの空室率が上昇し、賃料の下落圧力が大きくなり、これらの香港資本の不動産会社の業績に大きな影響を与えている。

ワーフ・リアル・エステートと香港ランドは、親会社に起因する純利益損失を直接被った。香港ランドの損失は報告期間中に8億3,000万米ドルに拡大したが、これは本土での不動産開発に対する2億9,500万米ドルの一時的な引当金によるものである。

新世界開発の投資および開発資産の年次独立再評価（のれんの評価を含む）の暫定結果によると、2024会計年度に現金を使わない1回限りの再評価または減損が必要となり、総額は85億香港ドルから95億香港ドルになることが示されている。上記の資産の公正価値の変動および減損は本質的に非現金的なものであり、当社の中核的営業利益や営業キャッシュフローには影響を与えません。

恵盛国際資本の黄立崇社長は、不動産再評価の減損は会計処理における非現金の財務調整であり、同社が保有する投資不動産の市場価格の変動を反映していると述べた。不動産市場の低迷など市況が悪い場合、不動産の公正価値が下落し、減損が必要となる可能性があります。この減損は会社の純利益に影響を与えますが、会社のキャッシュフローには直接影響しません。したがって、資産の再評価や減損が通常の経営やキャッシュフローに与える影響はほとんどないと考える人もいますが、これはある程度正しいです。

同時に、黄立崇氏は、注目すべきは香港の不動産市場全体の動向であり、その動向は香港の不動産会社の将来の収益とバランスシートの健全性に影響を与える重要な要素であることを思い出させた。

負債比率は引き続き低く、キャッシュフローは十分である

投資不動産の再評価を除くと、ほとんどの香港資本の不動産会社の現在の中間業績は、依然として前年同期と比較して妥当な範囲内で変動している。

長江グループの上半期の投資不動産再評価前の利益は67億2,600万香港ドル、1株当たり利益は1.91香港ドルで、前年同期比9.5％減少したが、負債比率はわずか5.5％だった。

ケリー・プロパティーズの今年上半期の負債比率は40.9％で、現金と銀行預金は合計123億6,500万香港ドルで、1年以内に返済予定の負債は約79億1,800万香港ドルとなった。一時引当金および投資不動産の非現金の公正価値の変動を除くと、基礎利益は前年同期比 19% 減の 14 億 300 万香港ドルとなりました。

投資不動産の再評価と特定の金融商品の時価評価の影響を除くと、ワーフ リアル エステートの上半期の実質純利益は前年同期比 2% 増の 31 億 2,300 万香港ドルとなり、基本的な 1 株当たりの利益は 1.03 香港ドルとなり、純負債の資本総額に対する比率は 18.3% に低下しました。

今年上半期時点でのhang lung propertiesのネットギアリングレシオは32.9%、現金および銀行預金残高の合計は65億7,300万香港ドル、待機銀行のコミットメント与信額の未引き出し残高は142億5,500万香港ドルで、負債は期限内に返済予定である。 1年間は60億1,100万香港ドルでした。

実際、2020年頃、疫病などの影響で、香港資本の不動産会社の多くが投資不動産の評価替えで比較的大きな損失を被った。その結果、hang lung properties は 2020 年に損失を被りましたが、2021 年の業績はすぐに損失を利益に転換しました。

しかし、投資不動産の再評価で安定した業績を上げている香港資本の不動産会社もある。 cheung kong properties の上半期の不動産再評価利益は 18 億 8,000 万香港ドルで、これはハチソン物流センターが記録した再評価利益が本土の一部の不動産で記録した再評価損を相殺したためです。

今年上半期のスワイヤー・プロパティーズの投資不動産公正価値損失は8億7,900万香港ドルで、前年同期の16億3,500万香港ドルの損失より大幅に縮小した。このうち、スワイヤー・プロパティーズは、香港の投資不動産の公正価値で27億香港ドルの損失を記録したが、中国本土と米国の投資不動産ではそれぞれ16億3000万香港ドルと2億4000万香港ドルの公正価値利益を記録した。

劉水氏は、ここ1、2年で一部の香港資本の不動産会社が本土への投資を増やしていると付け加え、例えばスワイヤー・プロパティーズは以前1000億香港ドルの投資計画を策定し、本土市場に500億香港ドルを投資したと付け加えた。 2032 年までに本土の総床面積を 2 倍にするために、引き続き第一級都市および新興の一級都市でのプロジェクト開発の機会を模索します。

長江集団の李澤柱会長は、2024年の中間決算投資家会議で「香港市場があまりにも悪いとはあえて賭けない。過去の歴史を見れば、香港の長期的な悪さに賭ける者は間違いになるだろう」と強調した。香港に良い投資機会があれば、国際資産を利用して資金を調達し、香港に戻るのは簡単です。香港や本土に大きな投資機会がある場合、私たちは国際資産を持っているからです。いつでも多額の資金を利用して戻ってきて投資することができます。」

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