νέα

οι εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ, οι οποίες είναι καλές στο να διασχίζουν τους κύκλους του κλάδου, έχουν δει την απόδοσή τους να μειώνεται ή ακόμη και να μετατρέπονται από κέρδη σε ζημίες το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους.

στις 30 αυγούστου, η new world development (hk00017, τιμή μετοχής 6,63 hk$, αγοραία αξία 16,685 δισεκατομμύρια hk$) εξέδωσε μια πρόβλεψη απόδοσης, με βάση μια προκαταρκτική επισκόπηση των μη ελεγμένων λογαριασμών συνολικής διαχείρισης του ομίλου για το έτος που έληξε στις 30 ιουνίου 2024 (οικονομικό έτος 2024 ), η συνολική απόδοση κερδών της new world development έχει διαταραχθεί από απομειώσεις και αναμένεται ότι τα ετήσια κέρδη το οικονομικό έτος 2024 ενδέχεται να μειωθούν κατά 18% έως 23% σε 6,5 δισεκατομμύρια hk$ έως 6,9 δισεκατομμύρια hk$.

ο δημοσιογράφος της "daily economic news" παρατήρησε ότι εκτός από το new world development, συμπεριλαμβανομένου του cheung kong group (hk01113, τιμή μετοχής 30,55 hk $, αγοραία αξία 106,9 δισεκατομμυρίων δολαρίων hk), hang lung properties (hk00101, τιμή μετοχής hk $5,61, αξία αγοράς 26,437 hk $ δισεκατομμύρια), swire properties (hk01972, τιμή μετοχής hk$1,3540, αγοραία αξία hk$79,209 δισεκατομμύρια), wharf real estate (hk01997, τιμή μετοχής hk$21,20, αγοραία αξία hk$64,368 δισεκατομμύρια), κ.λπ. τα ενδιάμεσα αποτελέσματα του τρέχοντος έτους επηρεάστηκαν από την πτώση επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα, επηρεάστηκαν πολλοί παράγοντες όπως η απομείωση της αξίας των ακινήτων και η ύφεση στις αγορές γραφείων και λιανικής.

ωστόσο, εξαιρουμένων των επιπτώσεων της αναπροσαρμογής ακινήτων και των προβλέψεων απομείωσης, τα μεσοπρόθεσμα οικονομικά στοιχεία των περισσότερων εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ φέτος είναι σχετικά σταθερά, ο δείκτης χρέους είναι γενικά χαμηλότερος από αυτόν των περισσότερων εταιρειών ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα και η ταμειακή ροή είναι σχετικά επαρκής.

ειδικοί του κλάδου δήλωσαν σε συνεντεύξεις με δημοσιογράφους ότι όταν η αγορά είναι απαισιόδοξη για τις προοπτικές του κλάδου των ακινήτων, η απομείωση των επενδυτικών ακινήτων μπορεί να επηρεάσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών. "οι διακυμάνσεις της απόδοσης των εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ επηρεάζονται περισσότερο από τις βραχυπρόθεσμες διακυμάνσεις της αγοράς. μακροπρόθεσμα, θα εξακολουθούν να θεωρούν την ηπειρωτική χώρα ως σημαντική ευκαιρία ανάπτυξης."

οι απώλειες από επανεκτίμηση ακινήτων μειώνουν την απόδοση

το λεγόμενο εισόδημα από επανεκτίμηση επενδύσεων σε ακίνητα αναφέρεται κυρίως στη διαφορά καθαρής αξίας που προκύπτει μετά την επανεκτίμηση των εμπορικών, ξενοδοχειακών, γραφείων και άλλων επενδυτικών ακινήτων που κατέχει η εταιρεία σύμφωνα με τις διακυμάνσεις της εύλογης αξίας κατά τη διάρκεια της περιόδου οικονομικής αναφοράς και περιλαμβάνεται στην τα τρέχοντα κέρδη και ζημίες, που αντικατοπτρίζουν την επένδυση ποιότητα περιουσιακών στοιχείων και την κατάσταση απόδοσης της αξίας του ενεργητικού.

στο παρελθόν, είτε επρόκειτο για εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ είτε για εταιρείες ακινήτων της ηπειρωτικής χώρας, όταν οι συνθήκες της αγοράς ήταν υψηλές, η απόδοσή τους ενισχύθηκε γενικά από τα κέρδη από την ανατίμηση των επενδυτικών ακινήτων. στην τρέχουσα υποτονική αγορά, τα έσοδα από επενδύσεις σε ακίνητα των εταιρειών ακίνητης περιουσίας έχουν γίνει πιο ευμετάβλητα, γεγονός που επηρέασε επίσης πιο προφανώς τα καθαρά κέρδη και τα καθαρά κέρδη που αποδίδονται στους μετόχους.

η ενδιάμεση έκθεση δείχνει ότι η hang lung properties κατέγραψε καθαρά κέρδη περίπου 1,061 δισεκατομμυρίων δολαρίων hk το πρώτο εξάμηνο του έτους, με ετήσια μείωση κατά 55,72% περίπου, τα καθαρά κέρδη που αποδίδονται στους μετόχους ήταν 1,735 δισεκατομμύρια δολάρια hk ετησίως -μείωση κατά 22% σε ετήσια βάση.

επιπλέον, η hang lung properties κατέγραψε ζημία από επανεκτίμηση ακινήτων ύψους 634 εκατομμυρίων δολαρίων hk το πρώτο εξάμηνο του έτους, σε σύγκριση με ένα κέρδος αναπροσαρμογής ύψους 251 εκατομμυρίων δολαρίων hk την ίδια περίοδο πέρυσι. μεταξύ αυτών, τόσο τα ακίνητα της ηπειρωτικής χώρας όσο και τα ακίνητα στο χονγκ κονγκ κατέγραψαν απώλειες αναπροσαρμογής.

εξετάζοντας την kerry properties (hk00683, τιμή μετοχής 14,02 hk$, χρηματιστηριακή αξία 20,367 δισεκατομμύρια δολάρια hk), τα κέρδη της εταιρείας που αποδίδονται στους μετόχους κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους μειώθηκαν επίσης κατά το ήμισυ από έτος σε έτος, κυρίως λόγω της εφάπαξ κατανομής ορισμένων γη που κατείχε στη νέα αναπτυξιακή ζώνη kwu tung λόγω των αλλαγών στα αποθεματικά και της μη ταμειακής εύλογης αξίας των επενδυτικών ακινήτων, η εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων της μετατράπηκε επίσης από κέρδη σε ζημιές από έτος σε έτος.

ο liu shui, διευθυντής εταιρικής έρευνας του china index research institute, επεσήμανε ότι ορισμένες εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ παρουσίασαν πτώση στην απόδοση λόγω της προσαρμογής στην αγορά ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα. για παράδειγμα, το 70% των επιχειρηματικών εσόδων της wharf land και της hang lung properties προέρχεται από την ηπειρωτική χώρα, οι μισές από τις πωλήσεις ακινήτων της new world development προέρχονται από την ηπειρωτική χώρα και ένα σημαντικό μέρος των εσόδων της swire properties συνεισφέρεται από επενδύσεις στην ηπειρωτική χώρα η αγορά ακινήτων έχει υποστεί δραστική προσαρμογή κτίρια γραφείων, το ποσοστό κενών θέσεων σε εμπορικά κέντρα και άλλα μέρη έχει αυξηθεί και η πτωτική πίεση στα ενοίκια είναι μεγαλύτερη, γεγονός που έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό την απόδοση αυτών των εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ.

η wharf real estate και το hong kong land υπέστησαν άμεσα καθαρές ζημίες κερδών που αποδίδονται στις μητρικές τους εταιρείες. οι ζημίες της γης στο χονγκ κονγκ αυξήθηκαν στα 830 εκατομμύρια δολάρια ηπα κατά την περίοδο αναφοράς, γεγονός που οφειλόταν σε εφάπαξ παροχή 295 εκατομμυρίων δολαρίων ηπα για ανάπτυξη ακινήτων στην ηπειρωτική χώρα.

τα προκαταρκτικά αποτελέσματα της ετήσιας ανεξάρτητης επανεκτίμησης των επενδυτικών και αναπτυξιακών ακινήτων της new world development, συμπεριλαμβανομένης της εκτίμησης υπεραξίας, υποδεικνύουν ότι απαιτείται εφάπαξ μη ταμειακή αναπροσαρμογή ή ζημία απομείωσης το οικονομικό έτος 2024, συνολικού ύψους μεταξύ 8,5 δισεκατομμυρίων hk$ και 9,5 δισεκατομμυρίων hk$. οι παραπάνω μεταβολές στην εύλογη αξία των περιουσιακών στοιχείων και οι ζημίες απομείωσης είναι μη ταμειακής φύσης και δεν θα έχουν καμία επίδραση στα βασικά λειτουργικά κέρδη ή στις λειτουργικές ταμειακές ροές της εταιρείας.

ο πρόεδρος της huisheng international capital huang lichong δήλωσε ότι η απομείωση επανεκτίμησης ακινήτων είναι μια μη ταμειακή οικονομική προσαρμογή στη λογιστική επεξεργασία, η οποία αντανακλά τη μεταβολή στην αγοραία αξία των επενδυτικών ακινήτων που κατέχει η εταιρεία. εάν οι συνθήκες της αγοράς είναι δυσμενείς, όπως η ύφεση στην αγορά ακινήτων, η εύλογη αξία του ακινήτου μπορεί να μειωθεί, με αποτέλεσμα την ανάγκη απομείωσης. αν και αυτή η απομείωση θα επηρεάσει τα καθαρά κέρδη της εταιρείας, δεν επηρεάζει άμεσα τις ταμειακές ροές της εταιρείας. ως εκ τούτου, ορισμένοι άνθρωποι πιστεύουν ότι η επανεκτίμηση και η απομείωση των ακινήτων θα έχουν μικρή επίδραση στις κανονικές λειτουργίες και τις ταμειακές ροές, κάτι που είναι σωστό σε κάποιο βαθμό.

ταυτόχρονα, ο huang lichong υπενθύμισε επίσης ότι αυτό που πρέπει να δοθεί προσοχή είναι η συνολική τάση της αγοράς ακινήτων του χονγκ κονγκ.

ο δείκτης χρέους παραμένει χαμηλός και οι ταμειακές ροές επαρκούν

εξαιρουμένης της επανεκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων, οι τρέχουσες ενδιάμεσες επιδόσεις των περισσότερων εταιρειών ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ εξακολουθούν να κυμαίνονται σε εύλογο εύρος σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

τα κέρδη του ομίλου cheung kong πριν από την επανεκτίμηση των επενδυτικών ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 6,726 δισεκατομμύρια δολάρια hk και το κέρδος ανά μετοχή ήταν 1,91 δολάρια hk, μείωση 9,5% από την ίδια περίοδο πέρυσι.

ο δείκτης χρέους της kerry properties το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 40,9%. εξαιρουμένων των εφάπαξ προβλέψεων και των αλλαγών χωρίς μετρητά στην εύλογη αξία των επενδυτικών ακινήτων, το υποκείμενο κέρδος μειώθηκε κατά 19% από έτος σε έτος σε 1,403 δισεκατομμύρια hk$.

εξαιρουμένης της επίδρασης της επανεκτίμησης των επενδυτικών ακινήτων και της αξίας στην αγορά ορισμένων χρηματοπιστωτικών μέσων, τα υποκείμενα καθαρά κέρδη της wharf real estate το πρώτο εξάμηνο του έτους αυξήθηκαν κατά 2% σε ετήσια βάση σε 3,123 δισεκατομμύρια δολάρια hk και το τα βασικά κέρδη ανά μετοχή ήταν 1,03 hk$ ο λόγος του καθαρού χρέους προς τα ίδια κεφάλαια μειώθηκε στο 18,3%.

ο καθαρός δείκτης μόχλευσης της hang lung properties κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 32,9%, το συνολικό υπόλοιπο μετρητών και τραπεζικών καταθέσεων ήταν 6,573 δισεκατομμύρια δολάρια hk, το μη αναληφθέν υπόλοιπο του δεσμευμένου ποσού πίστωσης της τράπεζας αναμονής ήταν 14,255 δισεκατομμύρια δολάρια hk και οι υποχρεώσεις εντός ένα έτος ήταν 6,011 δισεκατομμύρια δολάρια hk.

μάλιστα, γύρω στο 2020, λόγω της επιδημίας και άλλων παραγόντων, πολλές εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ υπέστησαν σχετικά μεγάλες απώλειες στην επανεκτίμηση των επενδυτικών τους ακινήτων. ως αποτέλεσμα, η hang lung properties υπέστη ζημιά το 2020, αλλά η απόδοσή της το 2021 γρήγορα οδήγησε σε κέρδη.

ωστόσο, υπάρχουν επίσης εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ και έχουν σταθερή απόδοση στην αναπροσαρμογή της αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα. τα κέρδη της cheung kong properties από επανεκτίμηση ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 1,88 δισεκατομμύρια δολάρια hk. αυτό οφειλόταν στο κέρδος αναπροσαρμογής που κατέγραψε το hutchison logistics center που αντιστάθμισε τις ζημίες αναπροσαρμογής που καταγράφηκαν από ορισμένα ακίνητα στην ηπειρωτική χώρα.

η ζημιά εύλογης αξίας των επενδύσεων σε ακίνητα της swire properties το πρώτο εξάμηνο του έτους ήταν 879 εκατομμύρια δολάρια hk, η οποία ήταν σημαντικά μικρότερη από την απώλεια 1,635 δισεκατομμυρίων δολαρίων hk την ίδια περίοδο πέρυσι. μεταξύ αυτών, οι επενδύσεις σε ακίνητα της swire properties στο χονγκ κονγκ κατέγραψαν απώλεια 2,7 δισεκατομμυρίων δολαρίων hk σε εύλογη αξία, ενώ τα επενδυτικά της ακίνητα στην ηπειρωτική κίνα και τις ηνωμένες πολιτείες κατέγραψαν κέρδη εύλογης αξίας 1,63 δισεκατομμυρίων hk και 240 εκατομμυρίων δολαρίων χονγκ κονγκ αντίστοιχα.

ο liu shui πρόσθεσε ότι τα τελευταία δύο χρόνια, ορισμένες εταιρείες ακινήτων που χρηματοδοτούνται από το χονγκ κονγκ έχουν αυξήσει τις επενδύσεις στην ηπειρωτική χώρα. θα συνεχίσει να αναζητά ευκαιρίες ανάπτυξης έργων σε πόλεις πρώτης βαθμίδας και αναδυόμενες πόλεις διπλασιάζοντας τη συνολική επιφάνεια στην ηπειρωτική χώρα.

ο li zeju, πρόεδρος του ομίλου cheung kong, τόνισε στη συνάντηση επενδυτών των ενδιάμεσων αποτελεσμάτων του 2024: "δεν τολμώ να στοιχηματίσω ότι η αγορά του χονγκ κονγκ είναι πολύ κακή. η ιστορία του παρελθόντος μας λέει ότι όποιος ποντάρει στο μακροπρόθεσμο κακό του χονγκ κονγκ θα κάνει λάθος εάν υπάρχουν καλές επενδυτικές ευκαιρίες στο χονγκ κονγκ, θα είναι εύκολο να χρησιμοποιήσουμε διεθνή περιουσιακά στοιχεία για να συγκεντρώσουμε κεφάλαια και να επιστρέψουμε στο χονγκ κονγκ με απλά λόγια, επειδή έχουμε διεθνή περιουσιακά στοιχεία, όταν υπάρχουν τεράστιες επενδυτικές ευκαιρίες , μπορούμε να έχουμε τη δυνατότητα να χρησιμοποιήσουμε μεγάλα ποσά κεφαλαίων για να επιστρέψουμε και να επενδύσουμε ανά πάσα στιγμή."

καθημερινά οικονομικά νέα