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as empresas imobiliárias financiadas por hong kong, que sabem lidar bem com os ciclos da indústria, viram o seu desempenho diminuir ou mesmo passar de lucros a perdas no primeiro semestre deste ano.

em 30 de agosto, a new world development (hk00017, preço das ações hk$ 6,63, valor de mercado hk$ 16,685 bilhões) emitiu uma previsão de desempenho, com base em uma revisão preliminar das contas de gestão abrangentes não auditadas do grupo para o ano encerrado em 30 de junho de 2024 (ano fiscal de 2024). ), o desempenho geral dos lucros do novo desenvolvimento mundial foi perturbado por imparidades, e espera-se que os lucros anuais no ano fiscal de 2024 possam cair de 18% a 23%, para hk$ 6,5 mil milhões a hk$ 6,9 mil milhões.

o repórter do "daily economic news" notou que, além do novo desenvolvimento mundial, incluindo o grupo cheung kong (hk01113, preço das ações 30,55 dólares de hong kong, valor de mercado hk $ 106,9 bilhões), hang lung properties (hk00101, preço das ações 5,61 dólares de hong kong, valor de mercado 26,437 bilhões de dólares de hong kong), swire properties (hk01972, preço das ações hk$ 1,3540, valor de mercado hk$ 79,209 bilhões), wharf properties (hk01997, preço das ações hk$ 21,20, valor de mercado hk$ 64,368 bilhões), etc. afectado pelo declínio do negócio de promoção imobiliária no continente, vários factores, como imparidades de reavaliação de propriedades e a recessão nos mercados de escritórios e retalho, foram afectados.

no entanto, excluindo o impacto das provisões para imparidades de reavaliação de propriedades, os dados financeiros a médio prazo da maioria das empresas imobiliárias financiadas por hong kong este ano são relativamente estáveis, o rácio da dívida é geralmente inferior ao da maioria das empresas imobiliárias do continente, e o caixa o fluxo é relativamente suficiente.

especialistas do setor disseram em entrevistas com repórteres que quando o mercado está pessimista quanto às perspectivas do setor imobiliário, a depreciação das propriedades de investimento pode afetar a confiança dos investidores. "as flutuações de desempenho das empresas imobiliárias financiadas por hong kong são mais afetadas pelas flutuações do mercado de curto prazo. no longo prazo, ainda considerarão o continente como uma importante oportunidade de desenvolvimento."

perdas na reavaliação de propriedades prejudicam o desempenho

os chamados rendimentos de reavaliação de propriedades de investimento referem-se principalmente à diferença de valor líquido que ocorre após as propriedades comerciais, hoteleiras, de escritórios e outras propriedades de investimento detidas pela empresa serem reavaliadas de acordo com a flutuação do valor justo de mercado durante o período de relato financeiro, e é incluído nos lucros e perdas atuais, refletindo a qualidade dos ativos de propriedade de investimento e o status de retorno do valor dos ativos.

no passado, quer se tratasse de empresas imobiliárias financiadas por hong kong ou de empresas imobiliárias do continente, quando as condições de mercado eram elevadas, o seu desempenho era geralmente impulsionado pelos ganhos de reavaliação das propriedades de investimento. no actual mercado lento, os rendimentos de reavaliação de propriedades de investimento das empresas imobiliárias tornaram-se mais voláteis, o que também afectou de forma mais óbvia os lucros líquidos e os lucros líquidos atribuíveis aos accionistas.

o relatório provisório mostra que a hang lung properties registrou um lucro líquido de aproximadamente hk$ 1,061 bilhão no primeiro semestre do ano, uma redução anual de aproximadamente 55,72%, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de hk$ 1,735 bilhão, por ano; redução anual de 22%. a queda deveu-se principalmente à diminuição do lucro operacional de arrendamento e ao aumento das despesas financeiras.

além disso, a hang lung properties registou uma perda de reavaliação de propriedades de hk$ 634 milhões no primeiro semestre do ano, em comparação com um ganho de reavaliação de hk$ 251 milhões no mesmo período do ano passado. entre eles, tanto as propriedades no continente como as propriedades em hong kong registaram perdas de reavaliação.

olhando para a kerry properties (hk00683, preço das ações hk$ 14,02, valor de mercado hk$ 20,367 bilhões), o lucro da empresa atribuível aos acionistas no primeiro semestre do ano também caiu pela metade em relação ao ano anterior, principalmente devido à alocação única de certos terrenos detidos por ela na nova zona de desenvolvimento de kwu tung norte devido a alterações nas reservas e no valor justo não monetário das propriedades de investimento, o valor justo de suas propriedades de investimento também passou de lucro para prejuízo ano após ano.

liu shui, diretor de pesquisa corporativa do china index research institute, destacou que algumas empresas imobiliárias financiadas por hong kong experimentaram um declínio no desempenho devido ao ajuste no mercado imobiliário do continente. por exemplo, 70% da receita comercial da wharf land e hang lung properties vem do continente, metade das vendas de propriedades da new world development vem do continente e uma parte considerável da receita da swire properties é proveniente de investimentos no continente. o mercado imobiliário sofreu um ajustamento drástico. edifícios de escritórios, a taxa de vacância em centros comerciais e outros locais aumentou e a pressão descendente sobre os aluguéis foi maior, o que afetou muito o desempenho dessas empresas imobiliárias financiadas por hong kong.

a wharf real estate e a hong kong land sofreram diretamente perdas de lucros líquidos atribuíveis às suas empresas-mãe. as perdas da hong kong land aumentaram para 830 milhões de dólares durante o período em análise, o que se deveu a uma provisão única de 295 milhões de dólares para desenvolvimento imobiliário no continente.

os resultados preliminares da reavaliação anual independente das propriedades de investimento e desenvolvimento do new world development, incluindo a avaliação do goodwill, indicam que é necessária uma reavaliação única sem numerário ou perda por imparidade no ano fiscal de 2024, totalizando entre hk$ 8,5 mil milhões e hk$ 9,5 mil milhões. as alterações acima mencionadas no justo valor dos activos e perdas por imparidade não são de natureza monetária e não terão qualquer impacto no lucro operacional principal ou no fluxo de caixa operacional da empresa.

o presidente da huisheng international capital, huang lichong, disse que a imparidade de reavaliação de propriedade é um ajustamento financeiro não monetário no processamento contabilístico, que reflecte a alteração no valor de mercado das propriedades de investimento detidas pela empresa. se as condições de mercado forem adversas, como uma recessão no mercado imobiliário, o justo valor do imóvel pode diminuir, resultando na necessidade de imparidade. embora esta imparidade afecte o lucro líquido da empresa, não afecta directamente o fluxo de caixa da empresa. portanto, algumas pessoas acreditam que a reavaliação e a imparidade da propriedade terão pouco impacto nas operações normais e no fluxo de caixa, o que é correcto até certo ponto.

ao mesmo tempo, huang lichong também lembrou que o que deve ser prestado atenção é a tendência geral do mercado imobiliário de hong kong. sua tendência é um fator importante que afeta os lucros futuros e a saúde do balanço das empresas imobiliárias de hong kong.

o rácio da dívida permanece baixo e o fluxo de caixa é suficiente

excluindo a reavaliação das propriedades de investimento, o actual desempenho intercalar da maioria das empresas imobiliárias financiadas por hong kong ainda flutua dentro de um intervalo razoável em comparação com o mesmo período do ano passado.

o lucro do grupo cheung kong antes da reavaliação das propriedades de investimento no primeiro semestre do ano foi de hk$ 6,726 bilhões, e o lucro por ação foi de hk$ 1,91, uma diminuição de 9,5% em relação ao mesmo período do ano passado;

o índice de endividamento da kerry properties no primeiro semestre do ano foi de 40,9%. seu caixa e depósitos bancários totalizaram hk$ 12,365 bilhões, e suas dívidas com vencimento no prazo de um ano foram de aproximadamente hk$ 7,918 bilhões. excluindo provisões únicas e alterações não monetárias no justo valor das propriedades de investimento, o seu lucro subjacente diminuiu 19% em relação ao ano anterior, para hk$ 1,403 mil milhões.

excluindo o impacto da reavaliação das propriedades de investimento e da marcação a mercado de determinados instrumentos financeiros, o lucro líquido subjacente da wharf real estate no primeiro semestre do ano aumentou 2% em relação ao ano anterior, para 3,123 mil milhões de dólares de hong kong, e o o lucro básico por ação foi de hk$ 1,03. a relação entre a dívida líquida e o patrimônio líquido total caiu para 18,3%.

o índice de alavancagem líquida da hang lung properties no primeiro semestre do ano foi de 32,9%, o saldo total de caixa e depósitos bancários foi de hk$ 6,573 bilhões, o saldo não sacado do valor de crédito comprometido do banco standby foi de hk$ 14,255 bilhões e os passivos devidos dentro um ano foram hk$ 6,011 bilhões.

de facto, por volta de 2020, devido à epidemia e outros factores, muitas empresas imobiliárias financiadas por hong kong sofreram perdas relativamente grandes na reavaliação das suas propriedades de investimento. como resultado, a hang lung properties sofreu prejuízo em 2020, mas seu desempenho em 2021 rapidamente gerou lucro.

no entanto, existem também empresas imobiliárias financiadas por hong kong que tiveram um desempenho estável na reavaliação de propriedades de investimento. o lucro de reavaliação de propriedades da cheung kong properties no primeiro semestre do ano foi de hk$ 1,88 bilhão. isso se deveu ao lucro de reavaliação registrado pelo hutchison logistics center, que compensou as perdas de reavaliação registradas por algumas propriedades no continente.

a perda de valor justo da propriedade de investimento da swire properties no primeiro semestre do ano foi de hk$ 879 milhões, o que foi significativamente menor do que a perda de hk$ 1,635 bilhão no mesmo período do ano passado. entre eles, a swire properties registou uma perda de hk$ 2,7 mil milhões no justo valor das suas propriedades de investimento em hong kong, enquanto as suas propriedades de investimento na china continental e nos estados unidos registaram ganhos de justo valor de hk$ 1,63 mil milhões e hk$ 240 milhões, respetivamente.

liu shui acrescentou que nos últimos dois anos, algumas empresas imobiliárias financiadas por hong kong aumentaram o investimento no continente. por exemplo, a swire properties formulou anteriormente um plano de investimento de hk$ 100 mil milhões e investiu hk$ 50 mil milhões no mercado continental. . continuará a procurar oportunidades de desenvolvimento de projectos em cidades de primeiro nível e em cidades emergentes de primeiro nível, duplicando a área total no continente até 2032.

li zeju, presidente do grupo cheung kong, enfatizou na reunião de investidores sobre resultados provisórios de 2024: "não me atrevo a apostar que o mercado de hong kong seja tão ruim. a história passada nos diz que qualquer um que aposte no mal de longo prazo de hong kong estará errado se houver boas oportunidades de investimento em hong kong, iremos é fácil usar activos internacionais para angariar fundos e regressar a hong kong. simplificando, porque temos activos internacionais, quando existem enormes oportunidades de investimento em hong kong ou no continente. , podemos ter a capacidade de usar grandes quantias de fundos para voltar e investir a qualquer momento.”

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