nachricht

die in hongkong finanzierten immobilienunternehmen, die gut in der lage sind, branchenzyklen zu überstehen, verzeichneten in der ersten hälfte dieses jahres einen leistungsrückgang oder sogar einen umschwung von gewinnen zu verlusten.

am 30. august veröffentlichte new world development (hk00017, aktienkurs 6,63 hk$, marktwert 16,685 milliarden hk$) eine leistungsprognose, die auf einer vorläufigen überprüfung der ungeprüften umfassenden managementkonten der gruppe für das am 30. juni 2024 endende jahr (geschäftsjahr 2024) basiert ) wurde die gesamtgewinnentwicklung von new world development durch wertminderungen beeinträchtigt, und es wird erwartet, dass der jahresgewinn im geschäftsjahr 2024 um 18 % bis 23 % auf 6,5 bis 6,9 milliarden hk$ sinken könnte.

der reporter der „daily economic news“ bemerkte, dass neben new world development, darunter cheung kong group (hk01113, aktienkurs 30,55 hongkong-dollar, marktwert 106,9 milliarden hk$), hang lung properties (hk00101, aktienkurs 5,61 hongkong-dollar, marktwert 26,437 milliarden hongkong-dollar), swire properties (hk01972, aktienkurs 1,3540 hk$, marktwert 79,209 milliarden hk$), wharf properties (hk01997, aktienkurs 21,20 hk$, marktwert 64,368 milliarden hk$) usw. die diesjährigen zwischenergebnisse waren beeinträchtigt durch den rückgang des immobilienentwicklungsgeschäfts auf dem festland. mehrere faktoren wie wertminderungen bei der neubewertung von immobilien und der abschwung auf den büro- und einzelhandelsmärkten waren betroffen.

ohne die auswirkungen der wertminderungsrückstellungen für die neubewertung von immobilien sind die mittelfristigen finanzdaten der meisten in hongkong finanzierten immobilienunternehmen in diesem jahr jedoch relativ stabil, die schuldenquote ist im allgemeinen niedriger als die der meisten immobilienunternehmen auf dem festland und die liquidität der durchfluss ist relativ ausreichend.

branchenexperten sagten in interviews mit reportern, dass die wertminderung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien das vertrauen der anleger beeinträchtigen könnte, wenn der markt pessimistisch über die aussichten der immobilienbranche sei. „die leistungsschwankungen der in hongkong finanzierten immobilienunternehmen werden stärker von kurzfristigen marktschwankungen beeinflusst. langfristig werden sie das festland weiterhin als wichtige entwicklungsmöglichkeit betrachten.“

verluste aus der neubewertung von immobilien beeinträchtigen die performance

die sogenannten erträge aus der neubewertung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien beziehen sich hauptsächlich auf die nettowertdifferenz, die entsteht, nachdem die vom unternehmen gehaltenen gewerbe-, hotel-, büro- und anderen als finanzinvestition gehaltenen immobilien entsprechend der schwankung des beizulegenden zeitwerts während des finanzberichtszeitraums neu bewertet wurden sind im aktuellen gewinn und verlust enthalten und spiegeln die qualität des anlagevermögens und den renditestatus des anlagewerts wider.

unabhängig davon, ob es sich um in hongkong finanzierte immobilienunternehmen oder um immobilienunternehmen auf dem festland handelte, wurde ihre leistung bei hohen marktbedingungen in der regel durch die neubewertungsgewinne von als finanzinvestition gehaltenen immobilien gesteigert. im derzeit schwächelnden markt sind die erträge aus der neubewertung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien von immobilienunternehmen volatiler geworden, was sich auch deutlicher auf die nettogewinne und die den aktionären zurechenbaren nettogewinne ausgewirkt hat.

aus dem zwischenbericht geht hervor, dass hang lung properties im ersten halbjahr einen nettogewinn von rund 1,061 milliarden hk$ verzeichnete, was einem rückgang von rund 55,72 % gegenüber dem vorjahr entspricht - rückgang um 22 % im vergleich zum vorjahr, was hauptsächlich auf den rückgang des leasingbetriebsergebnisses und den anstieg der finanzaufwendungen zurückzuführen ist.

darüber hinaus verzeichnete hang lung properties im ersten halbjahr des jahres einen immobilienneubewertungsverlust von 634 mio. hk$, verglichen mit einem neubewertungsgewinn von 251 mio. hk$ im gleichen zeitraum des vorjahres. darunter verzeichneten sowohl immobilien auf dem festland als auch immobilien in hongkong neubewertungsverluste.

betrachtet man kerry properties (hk00683, aktienkurs hk$14,02, marktwert hk$20,367 milliarden), so halbierte sich der den aktionären zurechenbare gewinn des unternehmens im ersten halbjahr im vergleich zum vorjahr ebenfalls, was hauptsächlich auf die einmalige zuteilung bestimmter anteile zurückzuführen ist aufgrund von änderungen der reserven und des nicht zahlungswirksamen beizulegenden zeitwerts der als finanzinvestition gehaltenen immobilien drehte sich auch der beizulegende zeitwert seiner als finanzinvestition gehaltenen immobilien im jahresvergleich von gewinn zu verlust.

liu shui, corporate research director des china index research institute, wies darauf hin, dass einige in hongkong finanzierte immobilienunternehmen aufgrund der anpassung auf dem immobilienmarkt auf dem festland einen leistungsrückgang erlebt haben. beispielsweise stammen 70 % der geschäftseinnahmen von wharf land und hang lung properties vom festland, die hälfte der immobilienverkäufe von new world development kommt vom festland und ein beträchtlicher teil der einnahmen von swire properties wird durch investitionen auf dem festland erzielt der immobilienmarkt hat eine drastische anpassung erfahren. die leerstandsquote in einkaufszentren und anderen orten ist gestiegen und der druck auf die mieten ist größer geworden, was sich stark auf die leistung dieser in hongkong finanzierten immobilienunternehmen ausgewirkt hat.

wharf real estate und hong kong land erlitten direkt nettogewinnverluste, die ihren muttergesellschaften zuzuschreiben waren. die verluste von hong kong land stiegen im berichtszeitraum auf 830 millionen us-dollar, was auf eine einmalige rückstellung in höhe von 295 millionen us-dollar für die immobilienentwicklung auf dem festland zurückzuführen war.

vorläufige ergebnisse der jährlichen unabhängigen neubewertung der investitions- und entwicklungsimmobilien von new world development, einschließlich der goodwill-bewertung, deuten darauf hin, dass im geschäftsjahr 2024 eine einmalige nicht zahlungswirksame neubewertung oder ein wertminderungsverlust in höhe von insgesamt 8,5 bis 9,5 milliarden hk$ erforderlich ist. die oben genannten änderungen des beizulegenden zeitwerts von vermögenswerten und wertminderungsverluste sind nicht zahlungswirksamer natur und haben keinen einfluss auf den kernbetriebsgewinn oder den operativen cashflow des unternehmens.

huang lichong, präsident von huisheng international capital, sagte, dass die wertminderung von immobilien eine nicht zahlungswirksame finanzielle anpassung in der buchhaltungsverarbeitung sei, die die änderung des marktwerts der vom unternehmen gehaltenen als finanzinvestition gehaltenen immobilien widerspiegele. bei ungünstigen marktbedingungen, beispielsweise einem abschwung auf dem immobilienmarkt, kann der beizulegende zeitwert der immobilie sinken und eine wertminderung erforderlich werden. obwohl sich diese wertminderung auf den nettogewinn des unternehmens auswirkt, wirkt sie sich nicht direkt auf den cashflow des unternehmens aus. daher glauben einige leute, dass die neubewertung und wertminderung von immobilien nur geringe auswirkungen auf den normalen betrieb und den cashflow haben wird, was bis zu einem gewissen grad richtig ist.

gleichzeitig erinnerte huang lichong auch daran, dass auf den gesamttrend des hongkonger immobilienmarktes geachtet werden sollte. sein trend sei ein wichtiger faktor, der sich auf die künftigen erträge und die bilanzgesundheit der immobilienunternehmen in hongkong auswirke.

die verschuldungsquote bleibt niedrig und der cashflow ist ausreichend

ohne berücksichtigung der neubewertung von anlageimmobilien schwankt die aktuelle zwischenperformance der meisten in hongkong finanzierten immobilienunternehmen im vergleich zum vorjahreszeitraum immer noch in einem angemessenen rahmen.

der gewinn der cheung kong group vor der neubewertung der als finanzinvestition gehaltenen immobilien belief sich im ersten halbjahr auf 6,726 milliarden hk$ und der gewinn pro aktie auf 1,91 hk$, was einem rückgang von 9,5 % gegenüber dem vorjahreszeitraum entspricht; die verschuldungsquote betrug nur 5,5 %.

die schuldenquote von kerry properties betrug im ersten halbjahr 40,9 %. die barmittel und bankeinlagen beliefen sich auf insgesamt 12,365 milliarden hk$, und die innerhalb eines jahres fälligen verbindlichkeiten beliefen sich auf etwa 7,918 milliarden hk$. ohne einmalige rückstellungen und nicht zahlungswirksame änderungen des beizulegenden zeitwerts von anlageimmobilien sank der zugrunde liegende gewinn im jahresvergleich um 19 % auf 1,403 milliarden hk$.

ohne berücksichtigung der auswirkungen der neubewertung von anlageimmobilien und der marktbewertung bestimmter finanzinstrumente stieg der zugrunde liegende nettogewinn von wharf real estate im ersten halbjahr im jahresvergleich um 2 % auf 3,123 milliarden hk$ der unverwässerte gewinn je aktie betrug 1,03 hk$. das verhältnis der nettoverschuldung zum gesamten eigenkapital sank auf 18,3 %.

die nettoverschuldungsquote von hang lung properties belief sich im ersten halbjahr des jahres auf 32,9 %, der gesamtbestand an barmitteln und bankeinlagen belief sich auf 6,573 milliarden hk$, der nicht in anspruch genommene restbetrag des zugesagten kreditbetrags der standby-bank belief sich auf 14,255 milliarden hk$ und die verbindlichkeiten waren innerhalb dieser frist fällig in einem jahr betrugen 6,011 milliarden hk$.

tatsächlich haben viele in hongkong finanzierte immobilienunternehmen um das jahr 2020 herum aufgrund der epidemie und anderer faktoren relativ große verluste bei der neubewertung ihrer als finanzinvestition gehaltenen immobilien erlitten. infolgedessen musste hang lung properties im jahr 2020 einen verlust hinnehmen, seine leistung im jahr 2021 führte jedoch schnell zu einem gewinn.

es gibt jedoch auch in hongkong finanzierte immobilienunternehmen, die bei der neubewertung von anlageimmobilien eine stabile leistung erbracht haben. der neubewertungsgewinn von cheung kong properties betrug im ersten halbjahr 1,88 milliarden hk$. dies war darauf zurückzuführen, dass der neubewertungsgewinn des hutchison logistics center die neubewertungsverluste einiger immobilien auf dem festland ausgleichen konnte.

der zeitwertverlust der anlageimmobilien von swire properties belief sich im ersten halbjahr des jahres auf 879 mio. hk$ und war damit deutlich geringer als der verlust von 1,635 mrd. hk$ im gleichen zeitraum des vorjahres. unter anderem verzeichnete swire properties einen verlust von 2,7 milliarden hk$ beim beizulegenden zeitwert seiner anlageimmobilien in hongkong, während seine anlageimmobilien auf dem chinesischen festland und in den vereinigten staaten einen beizulegenden zeitwertgewinn von 1,63 milliarden hk$ bzw. 240 millionen hk$ verzeichneten.

liu shui fügte hinzu, dass einige von hongkong finanzierte immobilienunternehmen in den letzten ein bis zwei jahren ihre investitionen auf dem festland erhöht haben. beispielsweise hat swire properties zuvor einen investitionsplan in höhe von 100 milliarden hk$ formuliert und 50 milliarden hk$ in den festlandmarkt investiert es wird weiterhin nach projektentwicklungsmöglichkeiten in erstklassigen und aufstrebenden erstklassigen städten gesucht und die gesamtfläche auf dem festland bis 2032 verdoppelt.

li zeju, vorstandsvorsitzender der cheung kong group, betonte beim investorentreffen zu den zwischenergebnissen 2024: „ich wage nicht zu wetten, dass der hongkonger markt zu schlecht ist. die vergangenheit lehrt uns, dass jeder, der darauf setzt, dass es hongkong langfristig schlecht geht, falsch liegt.“ wenn es in hongkong gute investitionsmöglichkeiten gibt, ist es einfach, internationale vermögenswerte zu nutzen, um gelder zu beschaffen und nach hongkong zurückzukehren. einfach ausgedrückt, weil wir über internationale vermögenswerte verfügen, wenn es in hongkong oder auf dem festland große investitionsmöglichkeiten gibt „wir haben die möglichkeit, große geldbeträge zu nutzen, um jederzeit zurückzukommen und zu investieren.“

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