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les sociétés immobilières financées par hong kong, qui savent parfaitement traverser les cycles industriels, ont vu leurs performances diminuer, voire passer de bénéfices à pertes au premier semestre de cette année.

le 30 août, new world development (hk00017, cours de l'action 6,63 hk$, valeur marchande de 16,685 milliards de hk$) a publié une prévision de performance, basée sur un examen préliminaire des comptes de gestion complets non audités du groupe pour l'exercice se terminant le 30 juin 2024 (exercice 2024). ), les bénéfices globaux de new world development ont été perturbés par des dépréciations, et on s'attend à ce que les bénéfices annuels au cours de l'exercice 2024 pourraient chuter de 18 % à 23 % pour atteindre 6,5 milliards de dollars de hong kong à 6,9 milliards de dollars de hong kong.

le journaliste du "daily economic news" a remarqué qu'en plus de new world development, y compris cheung kong group (hk01113, cours de l'action 30,55 dollars de hong kong, valeur marchande de 106,9 milliards de dollars de hong kong), hang lung properties (hk00101, cours de l'action 5,61 dollars de hong kong, valeur marchande de 26,437 milliards de dollars de hong kong), swire properties (hk01972, cours de l'action 1,3540 dollars de hong kong, valeur marchande de 79,209 milliards de dollars de hong kong), wharf properties (01997 hk, cours de l'action 21,20 dollars de hong kong, valeur marchande de 64,368 milliards de dollars de hong kong), etc. affecté par le déclin des activités de promotion immobilière sur le continent, de multiples facteurs tels que les dépréciations de réévaluation des propriétés et le ralentissement des marchés des bureaux et du commerce de détail ont été affectés.

cependant, à l'exclusion de l'impact des provisions pour dépréciation de la réévaluation des propriétés, les données financières à moyen terme de la plupart des sociétés immobilières financées à hong kong cette année sont relativement stables, le taux d'endettement est généralement inférieur à celui de la plupart des sociétés immobilières du continent et la trésorerie le débit est relativement suffisant.

les experts du secteur ont déclaré lors d'entretiens avec des journalistes que, lorsque le marché est pessimiste quant aux perspectives du secteur immobilier, la dépréciation des immeubles de placement peut affecter la confiance des investisseurs. « les fluctuations de performance des sociétés immobilières financées par hong kong sont davantage affectées par les fluctuations du marché à court terme. à long terme, elles continueront de considérer le continent comme une opportunité de développement importante.

les pertes de réévaluation immobilière pèsent sur la performance

les revenus dits de réévaluation des immeubles de placement font principalement référence à la différence de valeur nette qui se produit après la réévaluation des immeubles commerciaux, hôteliers, de bureaux et autres immeubles de placement détenus par l'entreprise en fonction de la fluctuation de la juste valeur marchande au cours de la période de reporting financier, et est inclus dans le résultat courant, reflétant la qualité des actifs immobiliers d'investissement et l'état de rendement de la valeur des actifs.

dans le passé, qu'il s'agisse de sociétés immobilières financées à hong kong ou de sociétés immobilières du continent, lorsque les conditions de marché étaient élevées, leurs performances étaient généralement stimulées par les plus-values ​​de réévaluation des immeubles de placement. dans le contexte actuel de marché morose, les revenus de réévaluation des immeubles de placement des sociétés immobilières sont devenus plus volatils, ce qui a également affecté de manière plus évidente les bénéfices nets et les bénéfices nets attribuables aux actionnaires.

le rapport intermédiaire montre que hang lung properties a enregistré un bénéfice net d'environ 1,061 milliard de dollars de hong kong au premier semestre, soit une baisse d'environ 55,72 % d'une année sur l'autre ; le bénéfice net attribuable aux actionnaires était de 1,735 milliard de dollars de hong kong par an ; -baisse de 22% sur un an. cette baisse s'explique principalement par la baisse du résultat opérationnel locatif et la hausse des frais financiers.

en outre, hang lung properties a enregistré une perte de réévaluation immobilière de 634 millions de dollars de hong kong au premier semestre, contre un gain de réévaluation de 251 millions de dollars de hong kong au cours de la même période de l'année dernière. parmi eux, les propriétés du continent et celles de hong kong ont enregistré des pertes de réévaluation.

en ce qui concerne kerry properties (hk00683, cours de l'action 14,02 hk$, valeur marchande de 20,367 milliards de hk$), le bénéfice de la société attribuable aux actionnaires au premier semestre a également diminué de moitié d'une année sur l'autre, principalement en raison de l'allocation ponctuelle de certains terrain qu'elle détient dans la nouvelle zone de développement de kwu tung nord. en raison des variations des réserves et de la juste valeur non monétaire des immeubles de placement, la juste valeur de ses immeubles de placement est également passée d'un profit à une perte d'une année sur l'autre.

liu shui, directeur de la recherche sur les entreprises du china index research institute, a souligné que certaines sociétés immobilières financées par hong kong ont connu une baisse de leurs performances en raison de l'ajustement du marché immobilier de la partie continentale. par exemple, 70 % des revenus commerciaux de wharf land et hang lung properties proviennent du continent, la moitié des ventes immobilières de new world development proviennent du continent et une partie considérable des revenus de swire properties provient d'investissements sur le continent. le marché immobilier a subi un ajustement drastique. immeubles de bureaux, le taux d'inoccupation dans les centres commerciaux et autres lieux a augmenté et la pression à la baisse sur les loyers a été plus forte, ce qui a grandement affecté les performances de ces sociétés immobilières financées par hong kong.

wharf real estate et hong kong land ont directement subi des pertes de bénéfices nets imputables à leurs sociétés mères. les pertes de hong kong land se sont élevées à 830 millions de dollars américains au cours de la période considérée, dues à une provision unique de 295 millions de dollars américains pour le développement immobilier sur le continent.

les résultats préliminaires de la réévaluation annuelle indépendante des propriétés d'investissement et de développement de new world development, y compris l'évaluation du goodwill, indiquent qu'une réévaluation non monétaire ou une perte de valeur unique est nécessaire au cours de l'exercice 2024, pour un total compris entre 8,5 et 9,5 milliards de dollars de hong kong. les variations de juste valeur des actifs et les pertes de valeur mentionnées ci-dessus sont de nature non monétaire et n'auront aucun impact sur le résultat opérationnel de base ou sur les flux de trésorerie opérationnels de la société.

huang lichong, président de huisheng international capital, a déclaré que la dépréciation de la réévaluation des propriétés est un ajustement financier non monétaire dans le traitement comptable, qui reflète le changement de la valeur marchande des immeubles de placement détenus par la société. si les conditions du marché sont défavorables, comme un ralentissement du marché immobilier, la juste valeur de la propriété peut diminuer, ce qui nécessiterait une dépréciation. même si cette dépréciation affectera le résultat net de l'entreprise, elle n'affectera pas directement les flux de trésorerie de l'entreprise. par conséquent, certains pensent que la réévaluation et la dépréciation des biens immobiliers n'auront que peu d'impact sur les opérations normales et les flux de trésorerie, ce qui est vrai dans une certaine mesure.

dans le même temps, huang lichong a également rappelé qu'il convient de prêter attention à la tendance générale du marché immobilier de hong kong. cette tendance est un facteur important qui affecte les bénéfices futurs et la santé du bilan des sociétés immobilières de hong kong.

le taux d’endettement reste faible et les flux de trésorerie sont suffisants

hors réévaluation des immeubles de placement, la performance intermédiaire actuelle de la plupart des sociétés immobilières financées à hong kong fluctue toujours dans une fourchette raisonnable par rapport à la même période de l'année dernière.

le bénéfice du groupe cheung kong avant réévaluation des immeubles de placement au premier semestre s'élevait à 6,726 milliards de dollars de hong kong et le bénéfice par action était de 1,91 dollars de hong kong, soit une baisse de 9,5 % par rapport à la même période de l'année dernière ;

le taux d'endettement de kerry properties au premier semestre était de 40,9 %. sa trésorerie et ses dépôts bancaires s'élevaient à 12,365 milliards de dollars de hong kong, et ses dettes à un an s'élevaient à environ 7,918 milliards de dollars de hong kong. hors provisions ponctuelles et variations non monétaires de la juste valeur des immeubles de placement, son bénéfice sous-jacent a diminué de 19 % sur un an pour atteindre 1,403 milliard de dollars de hong kong.

hors impact de la réévaluation des immeubles de placement et de l'évaluation à la valeur de marché de certains instruments financiers, le bénéfice net sous-jacent de wharf real estate au premier semestre a augmenté de 2 % sur un an pour atteindre 3,123 milliards de dollars de hong kong, et le le bénéfice de base par action était de 1,03 hk$. le ratio de la dette nette sur les capitaux propres totaux est tombé à 18,3 %.

le ratio d'endettement net de hang lung properties au premier semestre était de 32,9 %, le solde total de la trésorerie et des dépôts bancaires était de 6,573 milliards de dollars de hong kong, le solde non tiré du montant du crédit engagé de la banque de réserve était de 14,255 milliards de dollars de hong kong et les dettes dues dans les délais. sur un an s'élevaient à 6,011 milliards de dollars de hong kong.

en fait, vers 2020, en raison de l'épidémie et d'autres facteurs, de nombreuses sociétés immobilières financées par hong kong ont subi des pertes relativement importantes lors de la réévaluation de leurs immeubles de placement. en conséquence, hang lung properties a subi une perte en 2020, mais sa performance en 2021 s'est rapidement transformée en bénéfice.

cependant, il existe également des sociétés immobilières financées à hong kong qui ont obtenu des résultats stables en matière de réévaluation des immeubles de placement. le bénéfice de réévaluation des propriétés de cheung kong properties au premier semestre s'est élevé à 1,88 milliard de dollars de hong kong. cela est dû au bénéfice de réévaluation enregistré par le centre logistique de hutchison qui a compensé les pertes de réévaluation enregistrées par certaines propriétés sur le continent.

la perte de juste valeur des immeubles de placement de swire properties au premier semestre s'élevait à 879 millions de dollars de hong kong, ce qui était nettement inférieur à la perte de 1,635 milliard de dollars de hong kong au cours de la même période de l'année dernière. parmi eux, swire properties a enregistré une perte de 2,7 milliards de dollars de hong kong en juste valeur de ses immeubles de placement à hong kong, tandis que ses immeubles de placement en chine continentale et aux états-unis ont enregistré des gains de juste valeur de 1,63 milliard de dollars de hong kong et 240 millions de dollars de hong kong respectivement.

liu shui a ajouté qu'au cours des deux dernières années, certaines sociétés immobilières financées par hong kong ont augmenté leurs investissements sur le continent. par exemple, swire properties a précédemment formulé un plan d'investissement de 100 milliards de dollars de hong kong et investi 50 milliards de dollars de hong kong sur le marché continental. il continuera à rechercher des opportunités de développement de projets dans les villes de premier rang et émergentes. doubler la superficie totale du continent d'ici 2032.

li zeju, président du groupe cheung kong, a souligné lors de la réunion des investisseurs sur les résultats intermédiaires de 2024 : « je n'ose pas parier que le marché de hong kong est trop mauvais. l'histoire nous dit que quiconque parie sur le mauvais à long terme de hong kong se trompera. s'il existe de bonnes opportunités d'investissement à hong kong, nous le ferons. il est facile d'utiliser des actifs internationaux pour lever des fonds et retourner à hong kong, car nous avons des actifs internationaux, alors qu'il existe d'énormes opportunités d'investissement à hong kong ou sur le continent. , nous pouvons avoir la possibilité d’utiliser de grandes quantités de fonds pour revenir investir à tout moment.

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