2024-09-04
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산업 사이클을 잘 따라가는 데 능숙한 홍콩 자금의 부동산 회사들은 올해 상반기에 실적이 하락하거나 심지어 흑자에서 적자로 전환하는 모습을 보였습니다.
8월 30일, new world development(hk00017, 주가 hk$6.63, 시장 가치 hk$166억 8500만)는 2024년 6월 30일에 끝나는 회계연도(2024회계연도)에 대한 그룹의 미감사 종합 관리 계정에 대한 예비 검토를 바탕으로 실적 예측을 발표했습니다. ), new world development의 전반적인 이익 성과는 손상으로 인해 방해를 받았으며, 2024 회계연도의 연간 이익은 18%~23% 감소하여 hk$65억~69억 홍콩달러가 될 것으로 예상됩니다.
'데일리경제뉴스' 기자는 청콩그룹(hk01113, 주가 hk$30.55, 시가 hk$1,069억)을 포함한 신세계개발 외에 항룽프로퍼티(hk00101, 주가 hk$5.61, 시가 hk$26.437)도 주목했다. 10억), swire properties(hk01972, 주가 hk$1.3540, 시가 hk$792.09억), wharf real estate(hk01997, 주가 hk$21.20, 시가 hk$643.68억) 등이 올해 중간 실적에 영향을 미쳤습니다. 본토 부동산 개발 사업, 부동산 재평가 손상, 사무실 및 소매 시장 침체 등 다양한 요인이 영향을 받았습니다.
그러나 부동산 재평가 및 손상 조항의 영향을 제외하면 올해 대부분의 홍콩 자금 지원 부동산 회사의 중기 재무 데이터는 상대적으로 안정적이며 부채 비율은 일반적으로 대부분의 본토 부동산 회사보다 낮습니다. 현금흐름은 비교적 충분합니다.
업계 전문가들은 기자들과의 인터뷰에서 시장이 부동산 산업의 전망에 대해 비관적일 때 투자 부동산의 손상이 투자자 신뢰에 영향을 미칠 수 있다고 말했습니다. "홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 실적 변동은 단기 시장 변동의 영향을 더 많이 받습니다. 장기적으로는 여전히 본토를 중요한 발전 기회로 간주할 것입니다."
소위 투자부동산 재평가수익은 주로 회사가 보유하고 있는 상업용, 호텔, 사무실 및 기타 투자부동산을 재무보고기간 중 공정한 시장가치 변동에 따라 재평가한 후 발생하는 순가치차이를 말하며, 투자 부동산 자산의 건전성 및 자산 가치 반환 상태를 반영하는 현재 손익.
과거에는 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사이든 본토 부동산 회사이든 시장 상황이 높을 때 일반적으로 투자 부동산의 재평가 이익으로 인해 실적이 향상되었습니다. 현재의 부진한 시장 상황에서 부동산 회사의 투자부동산 재평가 수입의 변동성은 더욱 커졌으며 이는 순이익과 주주에게 귀속되는 순이익에도 더욱 명백하게 영향을 미쳤습니다.
중간 보고서에 따르면 hang lung properties는 상반기에 약 10억 6100만 홍콩 달러의 순이익을 기록했으며, 이는 전년 대비 약 55.72% 감소한 것이며, 주주에게 귀속되는 순이익은 17억 3500만 홍콩 달러였습니다. - 리스영업이익 감소와 금융비용 증가로 인해 전년대비 22% 감소하였습니다.
또한 hang lung properties는 올해 상반기에 6억 3,400만 홍콩 달러의 부동산 재평가 손실을 기록했는데, 이는 지난해 같은 기간의 재평가 이익 2억 5,100만 홍콩 달러와 비교됩니다. 이 중 본토 부동산과 홍콩 부동산 모두 재평가 손실을 기록했다.
kerry properties(hk00683, 주가 hk$14.02, 시가 hk$203억 6700만)를 보면, 회사의 상반기 주주 귀속 이익도 주로 특정 자산의 일회성 할당으로 인해 전년 동기 대비 절반으로 줄었습니다. kwu tung north new development zone에서 보유하고 있는 토지에 대한 투자부동산의 준비금 및 비현금 공정가치 변화로 인해 투자부동산의 공정가치도 전년 대비 이익에서 손실로 전환되었습니다.
중국 지수 연구소의 기업 연구 책임자인 liu shui는 홍콩 자금을 지원받은 일부 부동산 회사가 본토 부동산 시장 조정으로 인해 실적이 하락했다고 지적했습니다. 예를 들어 wharf land 및 hang lung properties의 사업 수입의 70%는 본토에서 발생하고 new world development의 부동산 판매 중 절반은 본토에서 발생하며 swire properties의 수익 중 상당 부분은 본토 투자에서 발생합니다. 부동산 시장은 급격한 조정을 겪었습니다. 사무실 건물, 쇼핑몰 및 기타 장소의 공실률이 증가하고 임대료 하락 압력이 커져 홍콩 자금을 지원하는 부동산 회사의 실적에 큰 영향을 미쳤습니다.
워프 부동산(wharf real estate)과 홍콩랜드(hong kong land)는 모회사에 직접적으로 순이익 손실을 입혔다. 홍콩 랜드(hong kong land)의 손실은 보고 기간 동안 미화 8억 3천만 달러로 확대되었는데, 이는 본토의 부동산 개발을 위해 일회성으로 미화 2억 9,500만 달러를 충당했기 때문입니다.
영업권 평가를 포함하여 new world development의 투자 및 개발 자산에 대한 연간 독립적 재평가의 예비 결과에 따르면 2024 회계연도에 일회성 비현금 재평가 또는 손상 손실이 필요하며 총 hk$85억~95억 사이가 필요합니다. 위에서 언급한 자산의 공정가치 및 손상차손의 변동은 본질적으로 비현금이므로 회사의 핵심 영업이익이나 영업현금흐름에 아무런 영향을 미치지 않습니다.
huisheng international capital 사장 huang lichong은 부동산 재평가 손상은 회사가 보유한 투자 부동산의 시장 가치 변화를 반영하는 회계 처리의 비현금 재무 조정이라고 말했습니다. 부동산 시장 침체 등 시장 상황이 불리할 경우 해당 부동산의 공정 가치가 하락하여 손상이 필요할 수 있습니다. 이러한 손상이 회사의 순이익에 영향을 미치더라도 회사의 현금 흐름에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 따라서 일부 사람들은 부동산 재평가 및 손상이 정상적인 운영 및 현금 흐름에 거의 영향을 미치지 않을 것이라고 생각하는데, 이는 어느 정도 맞습니다.
동시에, huang lichong은 또한 주목해야 할 것은 홍콩 부동산 시장의 전반적인 추세이며 그 추세는 홍콩 부동산 회사의 미래 수익과 대차대조표 건전성에 영향을 미치는 중요한 요소임을 상기시켰습니다.
투자 부동산 재평가를 제외하면 대부분의 홍콩 자금 지원 부동산 회사의 현재 중간 실적은 작년 같은 기간에 비해 여전히 합리적인 범위 내에서 등락하고 있습니다.
청콩그룹의 상반기 투자부동산 재평가 전 이익은 hk$67억2천6백만이었고, 주당 이익은 hk$1.91로 전년 동기 대비 9.5% 감소했으며 부채비율은 5.5%에 불과했습니다.
kerry properties의 상반기 부채비율은 40.9%였으며, 현금 및 은행 예금은 총 hk$123억6500만 달러였으며, 1년 이내에 만기되는 부채는 약 hk$79억1800만 달러였습니다. 일회성 충당금과 투자 부동산 공정 가치의 비현금 변동을 제외하면 기초 이익은 전년 대비 19% 감소한 14억 3천만 홍콩달러를 기록했습니다.
투자 부동산 재평가와 특정 금융상품의 시가평가 영향을 제외하면, wharf real estate의 상반기 기초 순이익은 전년 동기 대비 2% 증가한 31억 2,300만 홍콩달러를 기록했습니다. 기본주당순이익은 1.03홍콩달러로 총자본 대비 순부채 비율은 18.3%로 떨어졌다.
hang lung properties의 상반기 순예금비율은 32.9%, 총 현금 및 은행 예금 잔액은 hk$65억7300만, 대기은행 약정 신용금액 중 미인출 잔액은 hk$142억5500만, 부채는 142억5500만 홍콩달러로 집계됐다. 1년 수익은 hk$60억 1100만 달러였습니다.
실제로 2020년경 전염병 및 기타 요인으로 인해 많은 홍콩 자금 지원 부동산 회사는 투자 부동산 재평가에서 상대적으로 큰 손실을 경험했습니다. 이로 인해 hang lung properties는 2020년에 손실을 입었지만, 2021년 실적은 빠르게 흑자로 전환되었습니다.
그러나 투자 부동산 재평가에서 안정적으로 성과를 낸 홍콩 자금의 부동산 회사도 있습니다. cheung kong properties의 상반기 부동산 재평가 이익은 hk$18억 8천만이었습니다. 이는 hutchison logistics center가 기록한 재평가 이익이 본토의 일부 부동산에서 기록한 재평가 손실을 상쇄했기 때문입니다.
swire properties의 상반기 투자부동산 공정가치 손실은 hk$8억7900만으로, 지난해 같은 기간 손실 hk$16억3500만보다 크게 줄었다. 이 중 swire properties의 홍콩 투자 부동산은 hk$27억의 공정 가치 손실을 기록한 반면, 중국 본토와 미국의 투자 부동산은 각각 hk$16억 3천만과 hk$ 2억 4천만의 공정 가치 이익을 기록했습니다.
liu shui는 지난 1~2년 동안 홍콩 자금을 지원받은 일부 부동산 회사가 본토에 대한 투자를 늘렸다고 덧붙였습니다. 예를 들어 swire properties는 이전에 hk$1000억의 투자 계획을 수립하고 본토 시장에 hk$500억을 투자했습니다. 2032년까지 본토의 총 면적을 두 배로 늘리는 1급 도시와 신흥 1급 도시에서 프로젝트 개발 기회를 계속 모색할 것입니다.
cheung kong group의 li zeju 회장은 2024년 중간 결과 투자자 회의에서 다음과 같이 강조했습니다. "홍콩 시장이 너무 나쁘다고 장담할 수는 없습니다. 과거 역사에 따르면 홍콩의 장기적인 악재에 베팅하는 사람은 누구나 틀릴 것입니다. 홍콩에 좋은 투자 기회가 있으면 우리는 국제 자산을 활용하여 자금을 조달하고 홍콩으로 돌아가는 것이 쉽습니다. , 우리는 언제든지 돌아와서 투자하기 위해 많은 양의 자금을 사용할 수 있는 능력을 가질 수 있습니다.”
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