новости

финансируемые гонконгом компании по недвижимости, которые хорошо справляются с отраслевыми циклами, в первой половине этого года увидели снижение своих показателей или даже переход от прибылей к убыткам.

30 августа компания new world development (hk00017, цена акций 6,63 гонконгских долларов, рыночная стоимость 16,685 миллиардов гонконгских долларов) опубликовала прогноз производительности, основанный на предварительном обзоре неаудированной комплексной управленческой отчетности группы за год, заканчивающийся 30 июня 2024 года (2024 финансовый год). ), общие показатели прибыли new world development были нарушены из-за обесценения, и ожидается, что годовая прибыль в 2024 финансовом году может упасть на 18–23% до 6,5–6,9 млрд гонконгских долларов.

репортер daily economic news заметил, что помимо new world development, в которую входят cheung kong group (hk01113, цена акций 30,55 гонконгских долларов, рыночная стоимость 106,9 миллиардов гонконгских долларов), hang lung properties (hk00101, цена акций 5,61 гонконгских долларов, рыночная стоимость 26,437 млрд гонконгских долларов), swire properties (hk01972, цена акций 1,3540 гонконгских долларов, рыночная стоимость 79,209 млрд гонконгских долларов), wharf properties (hk01997, цена акций 21,20 гонконгских долларов, рыночная стоимость 64,368 млрд гонконгских долларов) и т. д. промежуточные результаты этого года были следующими: на это повлиял спад девелоперского бизнеса на материке. на это повлияли многочисленные факторы, такие как ухудшение переоценки недвижимости и спад на офисных и розничных рынках.

тем не менее, если исключить влияние резервов на обесценение от переоценки имущества, среднесрочные финансовые данные большинства компаний недвижимости, финансируемых гонконгом, в этом году относительно стабильны, коэффициент задолженности, как правило, ниже, чем у большинства компаний недвижимости на материке, а денежные средства поток относительно достаточный.

эксперты отрасли заявили в интервью журналистам, что, когда рынок пессимистично оценивает перспективы отрасли недвижимости, ухудшение инвестиционной недвижимости может повлиять на доверие инвесторов. «на колебания показателей деятельности компаний недвижимости, финансируемых гонконгом, больше влияют краткосрочные колебания рынка. в долгосрочной перспективе они по-прежнему будут рассматривать материк как важную возможность развития».

потери от переоценки недвижимости снижают производительность

так называемый доход от переоценки инвестиционной недвижимости в основном относится к разнице чистой стоимости, которая возникает после переоценки коммерческой, гостиничной, офисной и другой инвестиционной недвижимости, принадлежащей предприятию, в соответствии с колебанием справедливой рыночной стоимости в течение периода финансовой отчетности, и составляет включены в текущие прибыли и убытки, отражая качество активов инвестиционной недвижимости и статус возврата стоимости активов.

в прошлом, будь то компании по недвижимости, финансируемые гонконгом или компании по недвижимости на материке, когда рыночные условия были высокими, их эффективность обычно повышалась за счет прибыли от переоценки инвестиционной недвижимости. на нынешнем вялом рынке доходы от переоценки инвестиционной недвижимости компаний недвижимости стали более волатильными, что также более заметно повлияло на чистую прибыль и чистую прибыль, причитающуюся акционерам.

промежуточный отчет показывает, что hang lung properties зафиксировала чистую прибыль в размере примерно 1,061 миллиарда гонконгских долларов в первой половине года, что на 55,72% меньше, чем в прошлом году. чистая прибыль, причитающаяся акционерам, составила 1,735 миллиарда гонконгских долларов в год; -снижение по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 22%. снижение произошло в основном за счет снижения операционной прибыли от лизинга и роста финансовых расходов.

кроме того, hang lung properties зафиксировала убыток от переоценки недвижимости в размере 634 миллионов гонконгских долларов в первой половине года по сравнению с прибылью от переоценки в 251 миллион гонконгских долларов за тот же период прошлого года. среди них как материковая недвижимость, так и недвижимость в гонконге понесли убытки от переоценки.

если посмотреть на kerry properties (hk00683, цена акций 14,02 гонконгских долларов, рыночная стоимость 20,367 миллиардов гонконгских долларов), то прибыль компании, причитающаяся акционерам, в первой половине года также сократилась вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в основном из-за единовременного распределения определенных принадлежащая ей земля в северной зоне новой застройки кву тунг (kwu tung north) из-за изменений в резервах и неденежной справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, справедливая стоимость ее инвестиционной недвижимости также превратилась из прибыли в убыток по сравнению с прошлым годом.

лю шуй, директор по корпоративным исследованиям китайского института индексных исследований, отметил, что некоторые компании недвижимости, финансируемые гонконгом, испытали снижение производительности из-за корректировки на материковом рынке недвижимости. например, 70% доходов компаний wharf land и hang lung properties поступает с материка, половина продаж недвижимости new world development поступает с материка, а значительная часть доходов swire properties приходится на материковые инвестиции. рынок недвижимости претерпел радикальные изменения. офисные здания. уровень вакантных площадей в торговых центрах и других местах увеличился, а понижательное давление на арендную плату стало сильнее, что сильно повлияло на деятельность этих компаний по недвижимости, финансируемых гонконгом.

wharf real estate и hong kong land напрямую понесли убытки по чистой прибыли, связанные с их материнскими компаниями. убытки hong kong land увеличились до 830 миллионов долларов сша за отчетный период, что произошло из-за единовременного выделения 295 миллионов долларов сша на развитие недвижимости на материке.

предварительные результаты ежегодной независимой переоценки инвестиционной и девелоперской недвижимости new world development, включая оценку гудвила, показывают, что в 2024 финансовом году потребуется единовременная неденежная переоценка или убыток от обесценения на общую сумму от 8,5 до 9,5 миллиардов гонконгских долларов. вышеупомянутые изменения справедливой стоимости активов и убытков от обесценения носят неденежный характер и не окажут никакого влияния на основную операционную прибыль компании или операционный денежный поток.

президент huisheng international capital хуан личун заявил, что обесценение имущества от переоценки представляет собой безналичную финансовую корректировку в бухгалтерском учете, которая отражает изменение рыночной стоимости инвестиционной недвижимости, принадлежащей компании. если рыночные условия являются неблагоприятными, например, спад на рынке недвижимости, справедливая стоимость объекта недвижимости может снизиться, что приведет к необходимости обесценения. хотя данное обесценение повлияет на чистую прибыль компании, оно не влияет напрямую на денежный поток компании. поэтому некоторые люди полагают, что переоценка и обесценение имущества мало повлияют на нормальную деятельность и движение денежных средств, и это в определенной степени верно.

в то же время хуан личун также напомнил, что следует обратить внимание на общую тенденцию рынка недвижимости гонконга. эта тенденция является важным фактором, влияющим на будущие доходы и состояние баланса гонконгских компаний, занимающихся недвижимостью.

коэффициент долга остается низким, а денежный поток достаточен.

если исключить переоценку инвестиционной недвижимости, текущие промежуточные показатели большинства компаний недвижимости, финансируемых гонконгом, по-прежнему колеблются в разумных пределах по сравнению с тем же периодом прошлого года.

прибыль cheung kong group до переоценки инвестиционной недвижимости в первой половине года составила 6,726 млрд гонконгских долларов, а прибыль на акцию составила 1,91 гонконгских долларов, что на 9,5% меньше, чем за тот же период прошлого года. коэффициент задолженности составил всего 5,5%.

коэффициент долга kerry properties в первой половине года составил 40,9%. ее денежные средства и банковские депозиты составили 12,365 миллиардов гонконгских долларов, а обязательства со сроком погашения в течение одного года составили примерно 7,918 миллиардов гонконгских долларов. без учета единовременных резервов и неденежных изменений справедливой стоимости инвестиционной недвижимости ее базовая прибыль снизилась на 19% в годовом исчислении до 1,403 миллиарда гонконгских долларов.

без учета влияния переоценки инвестиционной недвижимости и рыночной переоценки некоторых финансовых инструментов, базовая чистая прибыль wharf real estate в первой половине года увеличилась на 2% в годовом исчислении до 3,123 миллиарда гонконгских долларов, а базовая прибыль на акцию составила 1,03 гонконгских долларов. отношение чистого долга к общему капиталу снизилось до 18,3%.

чистый коэффициент собственного капитала hang lung properties по состоянию на первое полугодие составлял 32,9%, общий остаток денежных средств и банковских депозитов составлял 6,573 млрд гонконгских долларов, неиспользованный остаток выделенной кредитной суммы резервного банка составлял 14,255 млрд гонконгских долларов, а обязательства, подлежащие погашению в течение за год составили 6,011 млрд гонконгских долларов.

фактически, примерно в 2020 году из-за эпидемии и других факторов многие финансируемые гонконгом компании по недвижимости понесли относительно большие потери при переоценке своей инвестиционной недвижимости. в результате hang lung properties понесла убыток в 2020 году, но ее результаты в 2021 году быстро обернулись прибылью.

однако есть также финансируемые гонконгом компании по недвижимости, которые стабильно добились переоценки инвестиционной недвижимости. прибыль cheung kong properties от переоценки недвижимости в первой половине года составила 1,88 миллиарда гонконгских долларов. это произошло из-за того, что прибыль от переоценки, полученная hutchison logistics center, компенсировала убытки от переоценки, зафиксированные некоторыми объектами недвижимости на материке.

убыток от справедливой стоимости инвестиционной недвижимости swire properties в первой половине года составил 879 миллионов гонконгских долларов, что значительно меньше, чем убыток в 1,635 миллиарда гонконгских долларов за тот же период прошлого года. среди них swire properties зафиксировала потерю справедливой стоимости своей инвестиционной недвижимости в гонконге в размере 2,7 млрд гонконгских долларов, в то время как ее инвестиционная недвижимость в материковом китае и сша зафиксировала прирост справедливой стоимости в размере 1,63 млрд гонконгских долларов и 240 млн гонконгских долларов соответственно.

лю шуй добавил, что за последние год или два некоторые компании по недвижимости, финансируемые гонконгом, увеличили инвестиции на материке. например, swire properties ранее сформулировала инвестиционный план на сумму 100 миллиардов гонконгских долларов и инвестировала 50 миллиардов гонконгских долларов в материковый рынок. . он продолжит искать возможности для развития проектов в городах первого уровня и развивающихся городах первого уровня, удвоив общую площадь на материке к 2032 году.

ли зеджу, председатель cheung kong group, подчеркнул на встрече инвесторов с промежуточными результатами 2024 года: «я не смею делать ставку на то, что рынок гонконга слишком плох. если в гонконге есть хорошие инвестиционные возможности, мы это сделаем. проще говоря, потому что у нас есть международные активы, когда в гонконге или на материке есть огромные инвестиционные возможности. , мы можем иметь возможность использовать большие суммы средств, чтобы вернуться и инвестировать в любое время».

ежедневные экономические новости