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le società immobiliari finanziate da hong kong, che sono brave a cavalcare i cicli industriali, hanno visto le loro prestazioni diminuire o addirittura passare da profitti a perdite nella prima metà di quest’anno.

il 30 agosto, new world development (hk00017, prezzo delle azioni 6,63 hk$, valore di mercato 16,685 miliardi di hk$) ha pubblicato una previsione di performance, basata su un esame preliminare dei conti di gestione complessivi non certificati del gruppo per l'anno terminato il 30 giugno 2024 (anno fiscale 2024 ), la performance complessiva degli utili di new world development è stata disturbata da svalutazioni e si prevede che i profitti annuali nell'anno fiscale 2024 potrebbero diminuire dal 18% al 23%, passando da 6,5 ​​a 6,9 miliardi di hk$.

il giornalista del "daily economic news" ha notato che oltre a new world development, figurano anche cheung kong group (hk01113, prezzo delle azioni 30,55 dollari di hong kong, valore di mercato 106,9 miliardi di hk$), hang lung properties (hk00101, prezzo delle azioni 5,61 dollari di hong kong, valore di mercato 26,437 miliardi di dollari di hong kong), swire properties (hk01972, prezzo delle azioni hk$ 1,3540, valore di mercato 79,209 miliardi di hk$), wharf properties (hk01997, prezzo delle azioni hk$ 21,20, valore di mercato di hk$ 64,368 miliardi), ecc. i risultati provvisori di quest'anno sono stati influenzato dal declino delle attività di sviluppo immobiliare sulla terraferma, sono stati influenzati molteplici fattori come le svalutazioni della rivalutazione delle proprietà e la flessione dei mercati degli uffici e del commercio al dettaglio.

tuttavia, escludendo l’impatto delle disposizioni sulla svalutazione della rivalutazione immobiliare, i dati finanziari a medio termine della maggior parte delle società immobiliari finanziate da hong kong quest’anno sono relativamente stabili, il rapporto debito/pil è generalmente inferiore a quello della maggior parte delle società immobiliari del continente, e la liquidità il flusso è relativamente sufficiente.

gli esperti del settore hanno affermato nelle interviste ai giornalisti che quando il mercato è pessimista riguardo alle prospettive del settore immobiliare, il deterioramento degli investimenti immobiliari può influenzare la fiducia degli investitori. "le fluttuazioni della performance delle società immobiliari finanziate da hong kong sono più influenzate dalle fluttuazioni del mercato a breve termine. a lungo termine, continueranno a considerare la terraferma come un'importante opportunità di sviluppo."

le perdite derivanti dalla rivalutazione immobiliare penalizzano la performance

i cosiddetti proventi da rivalutazione immobiliare si riferiscono principalmente alla differenza di valore netto che si verifica dopo che gli immobili commerciali, alberghieri, uffici e altri investimenti immobiliari posseduti dall'impresa sono stati rivalutati in base alla fluttuazione del giusto valore di mercato durante il periodo di riferimento finanziario, ed è incluso nel conto profitti e perdite correnti, che riflette la qualità degli asset immobiliari e lo stato di restituzione del valore degli asset.

in passato, che si trattasse di società immobiliari finanziate da hong kong o di società immobiliari della cina continentale, quando le condizioni di mercato erano elevate, la loro performance veniva generalmente sostenuta dagli utili di rivalutazione degli investimenti immobiliari. nell'attuale rallentamento del mercato, i proventi da rivalutazione degli investimenti immobiliari delle società immobiliari sono diventati più volatili, il che ha ovviamente influenzato anche gli utili netti e gli utili netti attribuibili agli azionisti.

il rapporto intermedio mostra che hang lung properties ha registrato un utile netto di circa 1,061 miliardi di hk$ nella prima metà dell'anno, con un calo su base annua di circa il 55,72%; l'utile netto attribuibile agli azionisti è stato di 1,735 miliardi di hk$ all'anno -22% su base annua il calo è dovuto principalmente alla diminuzione dell'utile operativo del leasing e all'aumento degli oneri finanziari.

inoltre, hang lung properties ha registrato una perdita da rivalutazione immobiliare di 634 milioni di hk$ nella prima metà dell'anno, rispetto a una plusvalenza da rivalutazione di 251 milioni di hk$ nello stesso periodo dell'anno scorso. tra questi, sia le proprietà della cina continentale che quelle di hong kong hanno registrato perdite di rivalutazione.

considerando kerry properties (00683 hk, prezzo delle azioni 14,02 hk $, valore di mercato 20,367 miliardi di hk $), anche l'utile della società attribuibile agli azionisti nella prima metà dell'anno si è dimezzato rispetto all'anno precedente, principalmente a causa dell'allocazione una tantum di alcune terreno da essa posseduto nella nuova zona di sviluppo di kwu tung north a causa delle variazioni delle riserve e del valore equo non monetario degli investimenti immobiliari, anche il valore equo dei suoi investimenti immobiliari è passato da profitto a perdita anno su anno.

liu shui, direttore della ricerca aziendale del china index research institute, ha sottolineato che alcune società immobiliari finanziate da hong kong hanno registrato un calo delle prestazioni a causa dell'aggiustamento del mercato immobiliare continentale. ad esempio, il 70% del reddito aziendale di wharf land e hang lung properties proviene dalla terraferma, metà delle vendite immobiliari di new world development provengono dalla terraferma e una parte considerevole delle entrate di swire properties proviene da investimenti sulla terraferma mercato immobiliare ha subito un drastico aggiustamento. edifici per uffici, il tasso di posti vacanti nei centri commerciali e in altri luoghi è aumentato e la pressione al ribasso sugli affitti è stata maggiore, il che ha influenzato notevolmente la performance di queste società immobiliari finanziate da hong kong.

wharf real estate e hong kong land hanno subito perdite di profitti netti attribuibili direttamente alle loro società madri. le perdite di hong kong land sono aumentate fino a 830 milioni di dollari durante il periodo di riferimento, a causa di un accantonamento una tantum di 295 milioni di dollari per lo sviluppo immobiliare nella terraferma.

i risultati preliminari della rivalutazione annuale indipendente degli investimenti e delle proprietà di sviluppo di new world development, inclusa la valutazione dell'avviamento, indicano che nell'anno fiscale 2024 sarà necessaria una rivalutazione non monetaria o una perdita di valore una tantum, per un totale compreso tra 8,5 e 9,5 miliardi di hk $. le variazioni del valore equo delle attività e le perdite di valore sopra menzionate non sono di natura monetaria e non avranno alcun impatto sull'utile operativo principale della società o sul flusso di cassa operativo.

il presidente di huisheng international capital, huang lichong, ha affermato che la svalutazione della rivalutazione immobiliare è un aggiustamento finanziario non monetario nell'elaborazione contabile, che riflette la variazione del valore di mercato degli investimenti immobiliari detenuti dalla società. se le condizioni di mercato sono avverse, come una flessione del mercato immobiliare, il valore equo della proprietà potrebbe diminuire, rendendo necessaria una riduzione di valore. sebbene questa svalutazione inciderà sull'utile netto della società, non influirà direttamente sul flusso di cassa della società. pertanto, alcune persone ritengono che la rivalutazione e la svalutazione della proprietà avranno un impatto minimo sulle normali operazioni e sul flusso di cassa, il che in una certa misura è corretto.

allo stesso tempo, huang lichong ha ricordato che ciò a cui bisogna prestare attenzione è l'andamento generale del mercato immobiliare di hong kong. il suo andamento è un fattore importante che influenza gli utili futuri e la salute dei bilanci delle società immobiliari di hong kong.

il rapporto debito/pil rimane basso e il flusso di cassa è sufficiente

escludendo la rivalutazione degli investimenti immobiliari, l’attuale performance provvisoria della maggior parte delle società immobiliari finanziate da hong kong oscilla ancora entro un intervallo ragionevole rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

l'utile del gruppo cheung kong prima della rivalutazione degli investimenti immobiliari nella prima metà dell'anno è stato di 6,726 miliardi di hk$ e l'utile per azione è stato di 1,91 hk$, con un calo del 9,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso, mentre il rapporto debito/pil era solo del 5,5%.

il rapporto debito/pil di kerry properties nella prima metà dell'anno è stato del 40,9%. la sua liquidità e i depositi bancari ammontavano a 12,365 miliardi di hk$ e le sue passività con scadenza entro un anno ammontavano a circa 7,918 miliardi di hk$. escludendo gli accantonamenti una tantum e le variazioni non monetarie del valore equo degli investimenti immobiliari, il profitto sottostante è diminuito del 19% su base annua a 1,403 miliardi di dollari di hong kong.

escludendo l'impatto della rivalutazione degli investimenti immobiliari e del valore di mercato di alcuni strumenti finanziari, l'utile netto sottostante di wharf real estate nella prima metà dell'anno è aumentato del 2% su base annua raggiungendo 3,123 miliardi di hk$, e il l'utile base per azione è stato di 1,03 hk$. il rapporto tra debito netto e patrimonio netto è sceso al 18,3%.

il rapporto di indebitamento netto di hang lung properties nella prima metà dell'anno era del 32,9%, il saldo totale in contanti e depositi bancari era di 6,573 miliardi di hk$, il saldo non utilizzato dell'importo del credito impegnato della banca standby era di 14,255 miliardi di hk$ e le passività dovute entro un anno sono stati 6,011 miliardi di hk $.

infatti, intorno al 2020, a causa dell’epidemia e di altri fattori, molte società immobiliari finanziate da hong kong hanno subito perdite relativamente ingenti nella rivalutazione dei loro investimenti immobiliari. di conseguenza, hang lung properties ha subito una perdita nel 2020, ma la sua performance nel 2021 si è rapidamente trasformata in profitto.

tuttavia, ci sono anche società immobiliari finanziate da hong kong che hanno ottenuto risultati stabili nella rivalutazione delle proprietà di investimento. l'utile di rivalutazione immobiliare di cheung kong properties nella prima metà dell'anno è stato di 1,88 miliardi di hk$. ciò è dovuto all'utile di rivalutazione registrato dall'hutchison logistics center che ha compensato le perdite di rivalutazione registrate da alcune proprietà nel continente.

la perdita del valore equo degli investimenti immobiliari di swire properties nella prima metà dell'anno è stata di 879 milioni di dollari di hong kong, un valore significativamente inferiore alla perdita di 1,635 miliardi di dollari di hong kong nello stesso periodo dell'anno scorso. tra questi, swire properties ha registrato una perdita di 2,7 miliardi di hk$ di valore equo dei suoi investimenti immobiliari a hong kong, mentre i suoi investimenti immobiliari nella cina continentale e negli stati uniti hanno registrato guadagni di valore equo rispettivamente di 1,63 miliardi di hk$ e 240 milioni di hk$.

liu shui ha aggiunto che negli ultimi due anni alcune società immobiliari finanziate da hong kong hanno aumentato gli investimenti nel mercato continentale. ad esempio, swire properties ha precedentemente formulato un piano di investimenti di 100 miliardi di dollari di hong kong e ha investito 50 miliardi di dollari di hong kong nel mercato continentale. continuerà a cercare opportunità di sviluppo di progetti nelle città emergenti e di primo livello, raddoppiando la superficie totale nel continente entro il 2032.

li zeju, presidente del gruppo cheung kong, ha sottolineato in occasione dell'incontro degli investitori sui risultati provvisori del 2024: "non oso scommettere che il mercato di hong kong sia troppo negativo. la storia passata ci dice che chiunque scommetta sulla negatività a lungo termine di hong kong sbaglierà se ci sono buone opportunità di investimento a hong kong, lo faremo è facile utilizzare risorse internazionali per raccogliere fondi e tornare a hong kong in poche parole, perché abbiamo risorse internazionali, quando ci sono enormi opportunità di investimento a hong kong o nel continente , possiamo avere la possibilità di utilizzare grandi quantità di fondi per tornare e investire in qualsiasi momento."

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