hengyang, hunan incoraggia gli sviluppatori a "ottenere un'assicurazione". l'assicurazione sulla proprietà e l'assicurazione per la stabilizzazione dei prezzi sono "affidabili"?
2024-09-04
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recentemente, i governi locali hanno incoraggiato i costruttori ad “assicurare” nuove case, suscitando preoccupazione. secondo il sito web del governo popolare municipale di hengyang della provincia di hunan, l'ufficio governativo municipale di hengyang ha recentemente emanato "diverse misure per promuovere ulteriormente lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare (esperimento)", proponendo di sostenere le compagnie di assicurazione nella ricerca e sviluppare nuovi tipi di assicurazioni immobiliari garantite e assicurazioni a prezzi stabili, incoraggiare gli sviluppatori ad acquistare assicurazioni e gli acquirenti di case a godere dei dividendi assicurativi.
la nuova politica lanciata da hengyang spera ovviamente di rompere la situazione introducendo un'assicurazione per risolvere i problemi legati alla garanzia della consegna e alla stabilizzazione dei prezzi delle case. da allora, hengyang è diventata la prima città del paese a incoraggiare esplicitamente gli sviluppatori ad acquistare tale "assicurazione".
quindi, sono fattibili l’assicurazione sulla proprietà garantita e l’assicurazione con prezzo stabilizzato? può risolvere i problemi di “garantire la consegna” e di “stabilizzare i prezzi delle case”?
come implementare l'"assicurazione sulla proprietà garantita"?
secondo addetti ai lavori, la "consegna garantita degli edifici" è stata al centro dell'attenzione del settore immobiliare negli ultimi due anni e molti esperti hanno proposto metodi simili all'"assicurazione sulla consegna garantita degli edifici" per evitare che gli sviluppatori abbiano problemi finanziari che potrebbero sorgere. durante il processo di consegna.
il professor zhao xiuchi, preside dell'istituto di ricerca immobiliare di pechino-tianjin-hebei dell'università di economia e commercio della capitale e vicepresidente e segretario generale della società di diritto immobiliare di pechino, ha dichiarato: "il lancio di nuovi tipi di assicurazione con consegna garantita e il prezzo garantito delle case mira a trasferire la consegna garantita e il prezzo delle case attraverso il meccanismo assicurativo. il rischio di fluttuazione contribuisce a colmare le carenze dell'assicurazione, migliorare il meccanismo assicurativo immobiliare, stabilizzare il mercato immobiliare, promuovere le transazioni immobiliari, bilanciare il settore immobiliare. dell’offerta e della domanda immobiliare e promuovendo lo sviluppo stabile e sano del settore immobiliare”.
zhang dawei, analista capo di centaline real estate, ha sottolineato: "l'assicurazione sulla proprietà garantita può portare una più forte supervisione del capitale. oltre alla supervisione dei fondi di prevendita delle case, le spese assicurative possono essere incluse nella supervisione dei conti speciali per garantire più fondi per lo sviluppo; i fondi assicurativi partecipano alla supervisione, i conti vengono regolarmente controllati dalla compagnia assicurativa e i proprietari che acquistano un'assicurazione sulla proprietà garantita vengono pubblicizzati. ciò può formare un forte modello di supervisione di agenzie di regolamentazione + compagnie di assicurazione + proprietari essere utilizzato anche come nuova misura di sicurezza per le proprietà immobiliari.
tuttavia, zhang dawei ha anche espresso preoccupazione riguardo all'implementazione e ai costi dell'assicurazione. ha detto: "parte del motivo per cui appare l'attuale assicurazione sull'abitazione garantita è perché la supervisione del governo locale non è in atto. ora il governo locale ha emesso polizze in attesa delle compagnie di assicurazione. ad aderire all’assicurazione immobiliare garantita. attualmente, in questo contesto di mercato, se la pressione per garantire una proprietà è molto elevata, le spese assicurative saranno inevitabilmente molto elevate.”
li yujia, ricercatore capo del centro di ricerca sulla politica abitativa dell'istituto provinciale di pianificazione urbana e rurale del guangdong, ha dichiarato: "l'assicurazione sugli edifici garantita e la già citata 'assicurazione sulla qualità dell'ingegneria abitativa' appartengono allo stesso tipo, perché la funzione principale dell'assicurazione è quello di prevenire possibili rischi e perdite. la società è responsabile dell'assicurazione e il beneficiario è il piccolo proprietario dell'immobile. anche la mancata consegna dell'edificio nei tempi previsti è un problema di qualità del progetto. se la consegna non viene effettuata, la compagnia assicurativa contribuirà con denaro per compensare il gap di finanziamento. infine, completa la consegna, quindi, se richiedi l'assicurazione, dovrai evitare che l'assicurato si trovi in una situazione di rischio morale queste compagnie di assicurazione prenderanno in considerazione le qualifiche dello sviluppatore, la disponibilità di finanziamenti e la supervisione dei fondi di prevendita, quindi anche se lo sviluppatore è disposto a stipulare un'assicurazione, se la compagnia di assicurazioni alla fine accetterà l'ordine. deve essere considerato.”
infatti, il 7 marzo di quest'anno, yi gang, vicedirettore del comitato economico del comitato nazionale della conferenza consultiva politica del popolo cinese, ex governatore della banca popolare cinese e presidente del consiglio della società cinese per le finanze e bancario, ha suggerito nella seconda sessione plenaria della seconda sessione del 14° comitato nazionale della conferenza consultiva politica del popolo cinese di "istituire un meccanismo di assicurazione del fondo di prevendita immobiliare".
secondo la dichiarazione di yi gang, la finanza centrale o la banca popolare cinese ritirerà ogni anno l'1% del saldo del fondo regolamentare pre-vendita dal fondo assicurativo pre-vendita (stimato in circa 10 miliardi di yuan/anno), e prima considerando un limite di tre anni (2024-2026), sono stati ritirati un totale di circa 30 miliardi di yuan di fondi assicurativi pre-vendita; le imprese immobiliari possono utilizzare una certa percentuale dei fondi del conto regolamentare pre-vendita in conformità con la società struttura di governance e nel rispetto delle leggi e dei regolamenti. si stima che circa 1 trilione di yuan di fondi potranno essere utilizzati immediatamente dalle imprese immobiliari se in futuro se una società immobiliare dovesse imbattersi in un edificio incompiuto, il fondo assicurativo pre-vendita lo farà pagare prima un risarcimento fino al limite dei fondi della società immobiliare.
la “istituzione di un meccanismo di assicurazione dei fondi di prevendita immobiliare” proposta da yi gang prevede che la finanza centrale o la banca popolare cinese ritiri una certa percentuale dei fondi regolamentari di prevendita e quindi introduca fondi assicurativi di prevendita per il risarcimento. hengyang si trova attualmente in una fase di ricerca incoraggiante e sono necessarie ulteriori ricerche su come implementare la "consegna garantita dell'assicurazione" e sui dettagli di implementazione.
la fattibilità di una “assicurazione del prezzo stabile” è dubbia
l'"assicurazione del prezzo stabilizzato" ha suscitato ulteriori polemiche e preoccupazioni nel settore.
zhang dawei ha sottolineato: "dal punto di vista dell'assicurazione per la riduzione del prezzo, è difficile capire chiaramente a quanto ammonta la perdita. dal punto di vista assicurativo, c'è il problema che spetta al potere decisionale se pagare o meno un risarcimento lo sviluppatore o la compagnia assicurativa, ed è difficile valutarlo oggettivamente."
"c'è un evidente rischio di gioco d'azzardo quando si aggiunge un'assicurazione al prezzo di acquisto di una casa. è probabile che incoraggi un piccolo numero di investitori a speculare sulle case, soprattutto nell'attuale mercato instabile. quando si acquista una casa, è necessario essere consapevoli che potresti perdere denaro, altrimenti è probabile che ciò comporti rischi finanziari", ha aggiunto zhang dawei.
il giornalista ha anche scoperto da informazioni pubbliche che nel 2016 la piattaforma assicurativa statale del mio paese ha diffuso la notizia della "assicurazione nazionale anticaduta per la prima abitazione", ovvero se un acquirente vende la casa durante il periodo assicurativo, la perdita causata in caso di caduta dei prezzi delle case sarà coperto dalla compagnia assicurativa, l'importo massimo del risarcimento è pari al 30% del prezzo di acquisto. il prodotto è suddiviso in due tipologie: durata di un anno e durata di tre anni. tuttavia, questa "prima assicurazione anticaduta per l'abitazione" non è stata più rivista ed è entrata sul mercato da allora.
zhang dawei ha inoltre sottolineato: "nel 2015, è accaduto che se un acquirente di casa sceglieva il metodo dell'assicurazione sulla riduzione del prezzo per acquistare la proprietà, doveva spendere solo il 90% del prezzo della casa per acquistare la casa, e il restante 10% il cliente ha trattenuto il % del prezzo della casa come acconto quattro mesi prima della data di consegna concordata (fine giugno 2015), se il prezzo della casa non è sceso, l'acquirente pagherà al promotore un acconto del 10%. prezzo scende, pearl river life pagherà il saldo allo sviluppatore per conto del cliente. il cliente non è tenuto a pagare un deposito. allo stesso tempo, lo standard per determinare la riduzione del prezzo della proprietà si basa sul prezzo di la casa acquistata dal cliente 4 mesi prima della consegna e il prezzo della casa sullo stesso piano e nella stessa direzione nell'edificio adiacente in poche parole, questo è il prezzo dell'anno in corso una trovata lanciata da una società del gruppo vendere case”.
con la chiara idea di sviluppo "il mercato appartiene al mercato, la garanzia appartiene alla garanzia" nel settore immobiliare del mio paese, le fluttuazioni dei prezzi delle case sono una normale manifestazione del mercato. li yujia ha affermato che l'assicurazione per la stabilizzazione dei prezzi delle case non è "affidabile". "i prezzi delle case seguono il mercato e sono determinati dalla domanda e dall'offerta. sono intrinsecamente volatili. se i governi locali sperano di stabilizzare i prezzi delle case attraverso l'assicurazione, questo non è realistico".
xu qiantu, giornalista della beijing news shell finance/immagine generata dal modello beanbao di grandi dimensioni
il redattore yang juanjuan e il correttore di bozze chen diyan
