hengyang, hunan ermutigt entwickler, „eine versicherung abzuschließen“. sind sachversicherungen und preisstabilisierungsversicherungen „zuverlässig“?
2024-09-04
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vor kurzem haben lokale regierungen bauträger dazu ermutigt, neue häuser zu „versichern“, was anlass zur sorge gibt. laut der website der volksregierung der stadt hengyang der provinz hunan hat das regierungsbüro der stadt hengyang kürzlich „mehrere maßnahmen zur weiteren förderung der stabilen und gesunden entwicklung des immobilienmarktes (studie)“ herausgegeben und vorgeschlagen, versicherungsunternehmen bei der recherche und unterstützung zu unterstützen durch die entwicklung neuer arten von immobilienversicherungen und stabilen preisversicherungen werden entwickler zum abschluss einer versicherung ermutigt, und hauskäufer profitieren von versicherungsdividenden.
die von hengyang eingeführte neue politik hofft offensichtlich, die situation durch die einführung einer versicherung zu lösen, um die probleme der sicherstellung der lieferung und der stabilisierung der immobilienpreise zu lösen. seitdem ist hengyang die erste stadt im land, die entwickler ausdrücklich zum abschluss einer solchen „versicherung“ ermutigt.
sind also eine garantierte sachversicherung und eine preisstabilisierte versicherung machbar? kann es die probleme der „liefergarantie“ und der „stabilisierung der immobilienpreise“ lösen?
wie implementiert man eine „garantierte sachversicherung“?
laut brancheninsidern stand die „garantierte lieferung von gebäuden“ in den letzten zwei jahren im fokus der immobilienbranche, und viele experten haben ähnliche methoden wie die „versicherung für die garantierte lieferung von gebäuden“ vorgeschlagen, um entwickler vor möglichen finanziellen problemen zu bewahren während des liefervorgangs.
professor zhao xiuchi, dekan des beijing-tianjin-hebei real estate research institute der capital university of economics and business und vizepräsident und generalsekretär der beijing real estate law society, sagte: „die einführung neuer versicherungsarten mit garantierter lieferung.“ und der garantierte hauspreis zielt darauf ab, die garantierte lieferung und den hauspreis durch den versicherungsmechanismus zu übertragen. das schwankungsrisiko trägt dazu bei, die mängel der versicherung zu beheben, den immobilienversicherungsmechanismus zu verbessern, den immobilienmarkt zu stabilisieren, immobilientransaktionen zu fördern und den realwert auszugleichen immobilienangebot und -nachfrage zu optimieren und die stabile und gesunde entwicklung von immobilien zu fördern.“
zhang dawei, chefanalyst von centaline real estate, betonte: „eine garantierte sachversicherung kann zu einer stärkeren kapitalüberwachung führen. zusätzlich zur überwachung von immobilienfonds vor dem verkauf können versicherungsgebühren in die sonderkontoüberwachung einbezogen werden, um mehr entwicklungsgelder sicherzustellen.“ versicherungsfonds beteiligen sich an der aufsicht, die konten werden regelmäßig von der versicherungsgesellschaft überprüft und eigentümer, die eine garantierte sachversicherung abschließen, werden öffentlich bekannt gegeben. dies kann in zukunft ein starkes aufsichtsmodell von aufsichtsbehörden + versicherungsgesellschaften + eigentümern bilden auch als neue sicherheitsmaßnahme für immobilien-benchmark eingesetzt werden.“
allerdings äußerte zhang dawei auch bedenken hinsichtlich der umsetzung und der kosten der versicherung. er sagte: „einer der gründe, warum die aktuelle garantierte wohnraumversicherung erscheint, ist, dass es keine aufsicht durch die lokale regierung gibt. jetzt hat die lokale regierung policen für versicherungsunternehmen ausgestellt.“ wenn in diesem marktumfeld der druck, eine immobilie zu sichern, sehr hoch ist, werden die versicherungsgebühren zwangsläufig sehr hoch sein.“
li yujia, leitender forscher des forschungszentrums für wohnungspolitik des guangdong provincial institute of urban and rural planning, sagte: „garantierte gebäudeversicherungen und die zuvor erwähnte ‚qualitätsversicherung für wohnungsbautechnik‘ gehören zum selben typ, da die hauptfunktion der versicherung besteht.“ es geht darum, mögliche risiken und verluste zu verhindern, und der begünstigte ist der kleine grundstückseigentümer. tatsächlich ist die nichterfüllung des gebäudes wie geplant ein problem der projektqualität. wenn die lieferung nicht erfolgt, leistet die versicherungsgesellschaft einen beitrag, um die finanzierungslücke zu schließen. wenn sie dann eine versicherung beantragen, müssen sie verhindern, dass die versicherungsgesellschaft schaden anrichtet die qualifikationen des entwicklers, die verfügbarkeit von finanzmitteln und die überwachung der vorverkaufsgelder werden von diesen versicherungsgesellschaften berücksichtigt. wenn sie also bereit sind, eine versicherung abzuschließen, ist auch die frage, ob die versicherungsgesellschaft den auftrag letztendlich annimmt, ein faktor muss bedacht werden.“
tatsächlich hat yi gang, stellvertretender direktor des wirtschaftsausschusses des nationalen komitees der politischen konsultativkonferenz des chinesischen volkes, ehemaliger gouverneur der volksbank von china und vorsitzender des rates der china society for finance, am 7. märz dieses jahres eine rede gehalten und bankwesen, schlug auf der zweiten plenarsitzung der zweiten sitzung des 14. nationalen komitees der politischen konsultativkonferenz des chinesischen volkes vor, „einen versicherungsmechanismus für immobilien-vorverkaufsfonds einzurichten.“
laut der erklärung von yi gang wird die zentralfinanz oder die volksbank von china jedes jahr 1 % des guthabens des vorverkaufsregulierungsfonds aus dem vorverkaufsversicherungsfonds abziehen (schätzungsweise etwa 10 milliarden yuan/jahr), und zwar zunächst erwägen sie eine drei-jahres-grenze (2024-2026). insgesamt dürfen immobilienunternehmen vor dem verkauf versicherungsfonds in höhe von etwa 30 milliarden yuan abheben es wird geschätzt, dass immobilienunternehmen in zukunft etwa 1 billion yuan an mitteln sofort verwenden können. wenn ein immobilienunternehmen auf ein unfertiges gebäude stößt, wird dies der fall sein zunächst eine entschädigung bis zur höhe der mittel des immobilienunternehmens zahlen.
die von yi gang vorgeschlagene „einrichtung eines immobilien-vorverkaufsfonds-versicherungsmechanismus“ sieht vor, dass die zentrale finanzbehörde oder die volksbank von china einen bestimmten prozentsatz der vorverkaufs-regulierungsfonds abzieht und dann vorverkaufs-versicherungsfonds als entschädigung einführt. hengyang befindet sich derzeit in der ermutigenden forschungsphase, und es sind weitere untersuchungen zur umsetzung der „garantierten lieferung von versicherungen“ und den umsetzungsdetails erforderlich.
die machbarkeit einer „stabilitätspreisversicherung“ ist zweifelhaft
die „stabilisierte preisversicherung“ hat in der branche weitere kontroversen und bedenken ausgelöst.
zhang dawei wies darauf hin: „aus sicht der preissenkungsversicherung ist es schwierig, klar zu verstehen, wie hoch der schaden ist. aus versicherungssicht besteht das problem, dass die entscheidungsbefugnis darüber, ob eine entschädigung gezahlt wird oder nicht, liegt.“ der entwickler oder die versicherungsgesellschaft, und eine objektive bewertung ist schwierig.“
„es besteht ein offensichtliches glücksspielrisiko, wenn eine versicherung zum preis eines hauskaufs hinzugefügt wird. dies wird wahrscheinlich eine kleine anzahl von anlegern dazu ermutigen, mit häusern zu spekulieren, insbesondere auf dem derzeit instabilen markt. wenn sie ein haus kaufen, müssen sie sich dessen bewusst sein.“ dass sie möglicherweise geld verlieren, andernfalls ist es wahrscheinlich, dass es finanzielle konsequenzen mit sich bringt. risiko“, fügte zhang dawei hinzu.
der reporter fand auch aus öffentlichen informationen heraus, dass die staatliche versicherungsplattform meines landes im jahr 2016 die nachricht von der „inlands-erstwohnungs-absturzsicherungsversicherung“ veröffentlichte, d bei fallenden immobilienpreisen übernimmt die versicherung eine entschädigung, die maximale entschädigungshöhe beträgt 30 % des kaufpreises. das produkt ist in zwei typen unterteilt: einjährige laufzeit und dreijährige laufzeit. diese „erstwohnungs-absturzversicherung“ wurde jedoch seitdem nicht überprüft und auf den markt gebracht.
zhang dawei wies auch darauf hin: „im jahr 2015 kam es vor, dass ein hauskäufer, wenn er sich für die ‚preissenkungsversicherung‘ für den kauf der immobilie entschied, nur 90 % des hauspreises für den hauskauf ausgeben musste und die restlichen 10 %.“ % des hauspreises wurde vom kunden vier monate vor dem vereinbarten lieferzeitpunkt (ende juni 2015) einbehalten. wenn der hauspreis nicht gesunken ist, zahlt der käufer eine anzahlung von 10 % an den bauträger bei preissenkungen zahlt pearl river life den restbetrag im namen des kunden. der kunde ist nicht verpflichtet, eine anzahlung zu leisten. gleichzeitig richtet sich der maßstab für die preissenkung der immobilie nach das haus, das der kunde 4 monate vor der lieferung gekauft hat, und der preis des hauses auf der gleichen etage und in der gleichen richtung im angrenzenden gebäude. vereinfacht gesagt ist dies der preis des laufenden jahres, den ein konzernunternehmen ins leben gerufen hat häuser verkaufen.“
mit der klaren entwicklungsidee „markt gehört zum markt, garantie gehört zur garantie“ in der immobilienbranche meines landes sind schwankungen der immobilienpreise eine normale erscheinungsform des marktes. li yujia sagte, dass eine versicherung zur stabilisierung der immobilienpreise nicht „zuverlässig“ sei. „die immobilienpreise folgen dem markt und werden von angebot und nachfrage bestimmt. sie sind von natur aus volatil. wenn lokale regierungen hoffen, die immobilienpreise durch versicherungen zu stabilisieren, ist dies unrealistisch.“
beijing news shell finance-reporter xu qiantu/bild erstellt von beanbao großes modell
herausgeber yang juanjuan und korrektor chen diyan
