湖南省衡陽市は開発業者に「保険への加入」を奨励 不動産保険と価格安定保険は「信頼できる」のか？
2024-09-04
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最近、地方自治体は開発業者に新築住宅に「保険をかける」よう奨励しており、懸念を引き起こしている。湖南省衡陽市人民政府のウェブサイトによると、衡陽市政府は最近「不動産市場の安定的かつ健全な発展をさらに促進するためのいくつかの措置（試行）」を発表し、保険会社の調査・研究を支援することを提案した。新しいタイプの不動産保証型不動産保険と価格安定保険を開発し、開発業者に保険の購入を奨励し、住宅購入者は保険の配当を享受します。
衡陽市が打ち出した新たな政策は、配送の確保と住宅価格の安定という問題を解決するために保険を導入することで状況を打開することを意図しているのは明らかであり、それ以来、衡陽市は開発業者にそのような「保険」の購入を明示的に奨励する国内初の都市となった。
では、保証財保険や価格安定保険は実現可能でしょうか？ 「引き渡しの保証」と「住宅価格の安定」という課題は解決できるのか？
「物品保証保険」の導入方法は？
業界関係者によると、過去2年間、不動産業界は「建物引渡し保証」に焦点を当てており、多くの専門家が開発業者に発生する可能性のある財務上の問題を防ぐために「建物引渡し保証保険」に類似した方法を提案しているという。配送プロセス中。
首都経済商科大学北京・天津・河北不動産研究所の所長であり、北京不動産法協会の副会長兼事務局長である趙秀内教授は次のように述べています。保証住宅価格は、保険メカニズムを通じて保証引渡と住宅価格を移転することを目的としており、変動リスクは保険の欠陥を補い、不動産保険メカニズムを改善し、不動産市場の安定化、不動産取引の促進、不動産の均衡を図るのに役立つ。不動産の需給を適正化し、不動産の安定的かつ健全な発展を促進します。」
センタライン・リアル・エステートの首席アナリスト、チャン・ダーウェイ氏は、「保証付き不動産保険はより強力な資本監督をもたらす可能性がある。住宅の販売前資金の監督に加えて、より多くの開発資金を確保するために保険料を特別口座の監督に含めることもできる」と指摘した。保険基金が監督に参加し、保険会社が口座を定期的にチェックし、保証された損害保険を購入した所有者が公表されることで、将来的には規制当局＋保険会社＋所有者の強力な監督モデルが形成される可能性がある。不動産の新たなセキュリティ対策としても活用できます。」
しかし、張大偉氏は、保険の実施と費用についても懸念を表明し、「現在の保証付き住宅保険が登場した理由の一部は、地方政府の監督が整っていないことにある。現在、地方政府は保険会社に期待して保険を発行している」と述べた。現在、このような市場環境では、物件確保のプレッシャーが非常に高い場合、保険料は必然的に高額になります。」
広東省都市農村計画研究所住宅政策研究センターの李裕佳主任研究員は、「建物保証保険と前述の『住宅工学品質保険』は同じ種類に属しており、保険の主な機能は次のとおりである」と述べた。起こり得るリスクと損失を防ぐのが会社であり、受益者は小規模不動産の所有者です。実際、予定どおりに建物を引き渡せない場合も、開発者が保険の責任を負います。引き渡しが行われなかった場合、保険会社は資金不足を補うためにお金を出します。その後、保険を申請する場合、保険会社は保険契約者のモラルハザードを防止する必要があります。これらの保険会社は、開発者の資格、資金調達の有無、販売前資金の監督などを考慮するため、開発者が保険に加入する意思があるかどうか、最終的に保険会社が注文を受け入れるかどうかも考慮されます。検討する必要がある。」
実際、今年3月7日、中国人民政治協商会議全国委員会経済委員会副主任、元中国人民銀行総裁、中国金融学会評議会会長の易剛氏が、と銀行は、中国人民政治協商会議第14期全国委員会第2回全体会議で「不動産売却前資金保険メカニズムの確立」を提案した。
易剛氏の声明によると、中央金融または中国人民銀行は毎年、販売前規制基金残高の1％を販売前保険基金（年間約100億元と推定）から引き出し、まず、 3年間（2024年から2026年）の制限を考慮すると、合計約300億元の販売前保険資金が引き出され、不動産企業は会社の規定に従って販売前規制口座資金の一定割合を使用することが許可されます。ガバナンス体制と法令の遵守 将来、不動産会社が未完成の建物に遭遇した場合、約 1 兆元の資金が直ちに使用できると推定されています。まずは不動産会社の資金の範囲内で補償金を支払います。
イー・ガン氏が提案した「不動産販売前基金保険メカニズムの確立」は、中央金融または中国人民銀行が販売前規制基金の一定割合を引き出した上で、補償のために販売前保険基金を導入するというものだ。衡陽市は現在、研究を進めている段階にあり、「保証された保険の提供」の実施方法と実施の詳細についてはさらなる研究が必要である。
「価格安定保険」の実現可能性は疑問
「価格安定保険」は業界でさらなる論争と懸念を引き起こした。
張大偉氏は「値下げ保険の観点から見ると、損失がどの程度なのかを明確に把握するのは難しい。保険の観点から見ると、補償金を支払うか支払わないかの決定権が本人にあるという問題がある」と指摘した。開発者や保険会社の判断に委ねられており、客観的に評価することは困難です。」
「住宅の購入価格に保険を追加する場合、明らかにギャンブルのリスクがあります。特に現在の不安定な市場では、少数の投資家が住宅の投機を奨励する可能性があります。住宅を購入する際には、次の点に注意する必要があります。」お金を失う可能性があり、そうでなければ経済的な影響をもたらす可能性が高いリスクです」と zhang dawei 氏は付け加えました。
記者はまた、公開情報から、2016年に我が国の国有保険プラットフォームが「国内初の住宅転倒保護保険」のニュースを発表したことを発見した。つまり、住宅購入者が保険期間中に住宅を売却した場合に発生する損失は、住宅価格の下落による補償は、購入価格の30％を上限とします。商品は1年契約と3年契約の2種類に分かれています。しかし、この「第一次住宅転倒補償保険」はその後も見直されることなく市場に参入した。
張大偉氏はまた、「2015年、住宅購入者が不動産の購入に『値下げ保険』方式を選択した場合、住宅価格の90％だけを住宅購入に費やす必要があり、残りの10％は必要だったということが起きた」とも指摘した。合意された引き渡し時期（2015 年 6 月末）の 4 か月前に、住宅価格の % が手付金として顧客によって留保された場合、住宅価格が下落していない場合、買主はデベロッパーに 10% の手付金を支払います。価格が下落した場合、パールリバーライフは顧客に代わってデベロッパーに残金を支払います。同時に、顧客は物件価格の値下げを決定する基準に基づいてデベロッパーに支払う必要はありません。お客様が引き渡しの4ヶ月前に購入した住宅と、隣接する建物の同じ階、同じ方向の住宅の価格です。簡単に言えば、グループ会社が開始した今年の価格です。家を売るためです。」
我が国の不動産業界は「市場は市場に属し、保証は保証に属する」という明確な発展理念により、住宅価格の変動は市場の正常な現象です。李裕佳氏は、住宅価格安定保険は「信頼できない」と述べ、「住宅価格は市場に従い、需要と供給によって決まる。本質的に変動しやすい。地方自治体が保険を通じて住宅価格の安定を望むとしても、これは非現実的だ」と語った。
北京ニュースシェルファイナンス記者徐銭図/写真は豆宝大型模型で作成
編集者ヤン・ジュアンファンと校正者チェン・ディヤン
