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jiujiang, provincia de jiangxi, ha puesto en marcha la reforma de la separación de los "tres derechos" sobre la tierra familiar. la imagen muestra la nueva apariencia de la aldea de zhushan, municipio de zhangqing, condado de hukou, después de la implementación de la reforma del sistema de viviendas rurales el 7 de abril de 2023. (foto proporcionada por visual china)

después de estar en suspenso durante dos años, el 17 de junio de 2024 se dio por terminado el examen de un proyecto de decisión.

este documento, que pretende romper con las disposiciones del código civil de que "las propiedades no serán hipotecadas", se titula en su totalidad "decisión (proyecto) sobre la autorización al consejo de estado para ajustar temporalmente la implementación de las disposiciones legales pertinentes en las regiones administrativas". del distrito de changping, beijing y otras áreas piloto de reforma de viviendas rurales" (en adelante (denominado "proyecto de decisión"), que autoriza a 107 regiones de todo el país a llevar a cabo proyectos piloto para la hipoteca de derechos de uso de viviendas.

en junio de 2022, el proyecto de decisión se presentó por primera vez al comité permanente de la xiii asamblea popular nacional para su revisión. debido al consenso incompleto de todos los partidos, finalmente no se sometió a votación. recientemente, el "comunicado del comité permanente de la asamblea popular nacional" divulgó esta información.

cai jiming, miembro del comité económico y financiero de la xiv asamblea popular nacional y director del centro de investigación de economía política de la universidad de tsinghua, dijo a los periodistas de southern weekend que desde 2015 han aparecido en la práctica intentos de hipotecar los derechos de uso de las propiedades. en su opinión, el cese de la revisión del proyecto se debe más a consideraciones de procedimiento legislativo y no supone el fin de la reforma hipotecaria del derecho de uso de vivienda.

reforma de los "dos poderes" y separación de los "tres poderes"

la hipoteca sobre derechos de uso de viviendas no es algo nuevo. ya en agosto de 2015, el consejo de estado publicó orientaciones sobre el programa piloto de préstamos hipotecarios para derechos de gestión de tierras rurales contratados y derechos de propiedad de viviendas de los agricultores (denominados los “dos derechos”).

entre ellos, el proyecto piloto sobre préstamos hipotecarios para viviendas rurales violó las disposiciones de la ley de propiedad y la ley de seguridad de la época que prohibían hipotecar las propiedades. en diciembre del mismo año, el comité permanente del duodécimo congreso nacional del pueblo aprobó la decisión de autorización pertinente, permitiendo el programa piloto de hipotecas con derechos de uso de viviendas en 59 condados (ciudades, distritos), incluido el condado de jixian y la ciudad de tianjin, hasta el 31 de diciembre de 2017. , y luego extendió la autorización por un año.

explorar la hipoteca de los derechos de uso de la propiedad, con el objetivo de poner en pleno juego los atributos de propiedad de la propiedad. según datos de una encuesta por muestreo del ministerio de agricultura y asuntos rurales, la tasa de inactividad de tierras rurales en todo el país en 2019 fue del 18,1%. de 2000 a 2016, la población rural permanente de china disminuyó de 808 millones a 589 millones, una disminución del 27,1%. sin embargo, durante el mismo período, la superficie de tierras rurales se expandió de 247 millones de acres a 298 millones de acres, un aumento. del 20,6%.

cai jiming se desempeñó como miembro del comité nacional 9 al 11 de la conferencia consultiva política del pueblo chino y como diputado del 12 y 13 congreso nacional del pueblo. era conocido como el "representante de la tierra" debido a su preocupación a largo plazo por la situación. el sistema de tierras.

explicó a los periodistas de southern weekend que bajo el sistema económico planificado, el derecho a calificar para viviendas colectivas rurales es un beneficio otorgado a los agricultores. sin embargo, con el desarrollo del nivel económico, cada vez más personas no solo tienen un lugar para vivir, sino que también poseen varias suites. en este momento, además de la función de vivir, las casas también tienen atributos de propiedad como bienes raíces.

el 23 de diciembre de 2018, el consejo de estado presentó un informe sobre la situación piloto de los "dos poderes" al comité permanente de la asamblea popular nacional. según el informe, a finales de septiembre de 2018, se habían emitido un total de 51.600 millones de yuanes en préstamos hipotecarios para viviendas rurales en 59 zonas piloto.

el piloto ha logrado ciertos resultados, pero el informe también menciona que el desarrollo de los préstamos hipotecarios para viviendas rurales es extremadamente desigual en varios lugares, y que la reforma del sistema de viviendas no se ha completado y falta una base legal para la disposición judicial. la transferencia y enajenación de viviendas rurales todavía enfrentan obstáculos importantes. los préstamos hipotecarios para viviendas rurales no han formado un circuito cerrado eficaz.

de hecho, cuando finalizó el piloto de "dos derechos" a finales de 2018, los obstáculos legales al negocio de préstamos hipotecarios para tierras agrícolas se eliminaron básicamente, pero todavía existen algunos obstáculos para el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas rurales, que se prevé eliminar. incluido en la planificación y consideración general de la reforma de la "separación de tres derechos" de las tierras familiares.

explorar la “separación de tres derechos” para las viviendas se propuso por primera vez en el documento no. 1 del gobierno central en 2018. los llamados "tres derechos" se refieren a la propiedad, los derechos de calificación y los derechos de uso. el entonces ministro de recursos naturales, lu hao, declaró públicamente que a finales de 2018, el proyecto piloto de “separación de tres derechos” sobre tierras familiares tenía un alcance limitado y un período de tiempo corto, y aún no había formado un sistema. experiencia que podría replicarse y promoverse, y todas las partes todavía tenían una comprensión limitada de esto. es inconsistente y necesita más estudio.

otra reforma agraria llevada a cabo el mismo año que la reforma de los "dos derechos" también afectó a las propiedades.

a principios de 2015, el antiguo ministerio de tierras y recursos lanzó la reforma rural de las “tres tierras” en 33 condados (ciudades, distritos) de todo el país, es decir, la expropiación de tierras rurales, la entrada al mercado de tierras de construcción comercial colectiva y las propiedades residenciales. reforma del sistema de gestión. en 2015, el piloto se amplió dos veces y finalizó a finales de 2019.

varios expertos entrevistados dijeron a los periodistas de southern weekend que, aunque el documento sobre la reforma de las "tres tierras" no mencionaba el piloto de hipotecas para viviendas rurales, muchos de los 33 condados involucrados en la reforma de las tres tierras estaban relacionados con el piloto de reforma de los "dos derechos". las regiones se superponen. en la práctica, la reforma de los “tres terrenos” pasa también por la reforma de las hipotecas sobre viviendas rurales.

en junio de 2020, el comité central para la profundización de la reforma revisó y aprobó el "plan piloto para profundizar la reforma del sistema de vivienda rural", lo que marcó el comienzo de una nueva ronda de reforma de la vivienda. este piloto se centra en la "separación de tres derechos" sobre la tierra de propiedad y explora formas de mejorar los sistemas de asignación, transferencia, hipoteca, retiro y solicitud de propiedad.

en comparación con las dos primeras reformas, esta reforma tiene un alcance piloto más amplio, que abarca 104 condados (ciudades, distritos), incluido el distrito de changping en beijing y tres ciudades a nivel de prefectura, incluida la ciudad de shaoxing en la provincia de zhejiang, la ciudad de chuzhou en la provincia de anhui y la ciudad de ziyang. en la provincia de sichuan.

conflicto

en mayo de 2021, cai jiming, como director del comité económico central del partido demócrata progresista y director del centro de investigación de economía política de la universidad de tsinghua, visitó shaoxing, una de las tres ciudades piloto a nivel de prefectura para la nueva ronda de reforma de finca.

los funcionarios locales le informaron que un problema que encontraron en la práctica fue que las reformas piloto entraban en conflicto con las leyes existentes. cuando el código civil entre en vigor en 2021, las disposiciones de la ley de derechos de propiedad y la ley de garantías originales seguirán vigentes: las propiedades no estarán hipotecadas. cai jiming, como miembro del comité económico y financiero de la xiii asamblea popular nacional, informó al comité permanente de la asamblea popular nacional de los problemas encontrados durante la encuesta.

en junio de 2022, el comité permanente de la asamblea popular nacional llevó a cabo su primera revisión del proyecto de decisión presentado para su revisión por el consejo de estado. el borrador del plan está autorizado por el comité permanente del congreso nacional del pueblo y el consejo de estado para permitir que los derechos de propiedad de la vivienda de los ciudadanos (incluidos los derechos de uso de viviendas) se utilicen como préstamos hipotecarios en 107 áreas piloto. está previsto que este ajuste se implemente a modo de prueba antes del 30 de abril de 2024.

el boletín del comité permanente de la asamblea popular nacional muestra que durante la deliberación, un miembro del comité permanente sugirió que "la cuestión de la hipoteca de los derechos de uso de la propiedad es relativamente compleja y delicada, y se recomienda que se considere cuidadosamente". "

sobre la base de esta consideración y con la aprobación del comité central del partido, la reunión de presidentes decidió que el proyecto no se sometería a votación por el momento.

un año después, el 25 de junio de 2023, la oficina general del comité permanente del congreso nacional del pueblo envió una carta a la oficina general del consejo de estado, pidiéndole que emitiera opiniones sobre si continuar revisando el borrador.

el 3 de agosto de 2023, la oficina general del consejo de estado respondió que la reforma del sistema de viviendas debe avanzar con prudencia. en vista de que el final de esta ronda de pilotos ha sido menos de un año, se recomienda que. el ministerio de agricultura y asuntos rurales y el banco popular de china trabajan con las partes pertinentes para realizar un estudio en profundidad de las cuestiones planteadas durante la revisión. centrarse en las cuestiones clave, resumir la experiencia piloto, estudiar y presentar opiniones y sugerencias al respecto. si continuar con la exploración piloto, informar al comité central del partido de acuerdo con los procedimientos y aclarar los próximos arreglos de reforma, y ​​luego considerar integralmente las cuestiones revisadas en el "proyecto de decisión de autorización".

desde entonces, el proyecto no ha sido programado para otra reunión del comité permanente.

la ley legislativa estipula que si un proyecto de ley incluido para deliberación en una reunión del comité permanente no ha sido revisado nuevamente después de dos años porque no se ha sometido a votación, la asamblea del presidente puede decidir poner fin a la revisión e informar al comité permanente. comité.

no es raro que los órganos legislativos pongan fin al examen de proyectos de ley. la ley de gestión de tierras experimentó una "terminación de la deliberación" cuando estaba siendo revisada: en diciembre de 2012, el proyecto de enmienda a la ley de gestión de tierras se presentó al comité permanente del congreso nacional del pueblo para su revisión, pero quedó en suspenso durante dos años antes de que se diera por terminada la revisión. no fue hasta diciembre de 2018 que se revisó nuevamente la ley de ordenación del territorio. menos de un año después, en agosto de 2019, se votó la ley de ordenación del territorio revisada.

además, la ley de procedimiento administrativo, que debía ser revisada a finales de 2022, fue terminada para su revisión en agosto de 2023; en junio de 2024, el proyecto de ley de ejecución civil también fue terminado después de estar archivado durante dos años.

para junio de 2024, la "decisión (proyecto) sobre la autorización al consejo de estado para ajustar temporalmente la implementación de las disposiciones legales pertinentes en las regiones administrativas del distrito de changping, beijing y otras áreas piloto de reforma de viviendas rurales" se revisará durante dos años. el 17 de junio, el comité de constitución y derecho del congreso nacional del pueblo informó a la reunión de presidentes que la cuestión de la hipoteca de los derechos de uso de viviendas es relativamente compleja y que la cuestión de la autorización piloto debe considerarse después de que el comité central del partido haya aclarado la situación. próximas disposiciones de reforma. después de comunicarse con las partes relevantes, se recomienda finalizar la revisión del borrador. la reunión del presidente aprobó el informe.

la atención se centra en el "ámbito de circulación"

la nueva ronda de reforma del sistema de viviendas que comenzó en 2020 en realidad no logró obtener la autorización del comité permanente del congreso nacional del pueblo para permitir la hipoteca de los derechos de uso de viviendas.

sin embargo, en la práctica ya hay lugares donde se hacen intentos. el condado de ningyuan, ciudad de yongzhou, provincia de hunan, es una de las 107 áreas piloto. a principios de diciembre de 2021, la aldea de chen'an, ciudad de renhe, condado de ningyuan, celebró el primer certificado de derechos de uso de la propiedad de yongzhou y la primera ceremonia de emisión de préstamos hipotecarios.

"yongzhou daily" informó que ese día, 10 aldeanos de la aldea de chen'an obtuvieron certificados de derechos de uso de viviendas rurales. la persona a cargo de la sucursal de ningyuan del banco de construcción de china y la sucursal de ningyuan del banco agrícola de china emitieron certificados de crédito de préstamos hipotecarios para viviendas. ellos, con una extensión de crédito in situ de 3 millones de yuanes.

"después de obtener el certificado, puedes ir al banco para obtener un préstamo hipotecario y los activos se convierten en capital vital, lo que nos proporciona una fuente de agua viva para desarrollar nuestra industria", dijo un representante de la aldea en el lugar.

la ciudad de yiwu, provincia de zhejiang, es un área piloto para dos rondas consecutivas de reforma agrícola. los datos enumerados en el artículo de qian hongpeng, profesor de la escuela municipal del partido de yiwu, muestran que a finales de 2022, 27 instituciones financieras en yiwu habían emitido más de 27.000 préstamos hipotecarios para viviendas, con un monto total de préstamo de más de 19 mil millones de yuanes.

un académico que visitó las áreas piloto para realizar investigaciones dijo a los periodistas de southern weekend que esta ronda de pruebas piloto no representa un gran avance en términos de hipotecas sobre los derechos de uso de las propiedades. según este académico, esta ronda de reforma tiene un total de 9 elementos, que requieren conocer el número base de viviendas, contar los miembros de las organizaciones económicas colectivas y realizar trabajos básicos como los sistemas de datos. estas tareas requieren mucho. tiempo. "no hay necesidad de que las áreas piloto tomen medidas enérgicas contra este 'duro'". incluso si algunos lugares lo han intentado, básicamente han continuado las prácticas utilizadas en la primera ronda de pilotos.

considera que si no se amplía el alcance de la transferencia de viviendas, será difícil promover el derecho de uso de la hipoteca. aunque la ciudad de yiwu en la provincia de zhejiang y el distrito de yujiang en el condado de yingtan en la provincia de jiangxi ampliaron el alcance de la circulación a las áreas del condado durante el período piloto de la reforma, la mayoría de los lugares todavía están restringidos dentro de sus propias organizaciones económicas colectivas.

no existen disposiciones específicas que restrinjan la transferencia de derechos de uso de viviendas en las leyes actuales de china. las normas pertinentes se reflejan principalmente en documentos normativos emitidos por el consejo de estado. por ejemplo, el "aviso sobre la aplicación estricta de leyes y políticas sobre terrenos de construcción colectiva rural" emitido por la oficina general del consejo de estado en 2007 mencionaba que "los residentes urbanos no pueden comprar casas, residencias de agricultores o 'pequeños derechos de propiedad'. "casas en zonas rurales" y "sitios de vivienda". sólo se puede transferir a los miembros de la clase que cumplan las condiciones (ninguna vivienda o el área no cumple con los estándares)".

el 28 de noviembre de 2022, las "medidas provisionales para la gestión de terrenos de viviendas rurales (borrador para comentarios)" redactadas por el ministerio de agricultura y asuntos rurales también mencionaron que "el derecho a utilizar terrenos de viviendas rurales puede transferirse o donarse a miembros de "la organización económica colectiva que cumple con las condiciones de solicitud de terrenos para viviendas familiares." "los residentes urbanos tienen estrictamente prohibido comprar tierras para viviendas familiares en zonas rurales".

en tales circunstancias, los miembros del colectivo están limitados a "un hogar, una casa" y pocos están dispuestos a hacerse cargo de la propiedad hipotecada, y el colectivo de la aldea está aún menos dispuesto a recuperar los derechos de uso de la propiedad a cambio de una tarifa, lo que dificulta que el acreedor hipotecario para ocuparse de la propiedad. esto ha afectado la disposición de los bancos a otorgar préstamos hipotecarios.

en opinión de cai jiming, la reforma del sistema de propiedad familiar es en general prudente y debería centrarse en intensificar su avance. “la brecha de ingresos entre los residentes urbanos y rurales en mi país es 2,5 veces, y la brecha de ingresos de la propiedad llega a más de 10 veces”. cree que sólo activando la circulación de los derechos de uso de la propiedad se podrán poner en juego sus funciones de propiedad, ampliando así los canales para que los agricultores obtengan ingresos de la propiedad. durante las "dos sesiones" nacionales de 2024, propuso ampliar el alcance de la transferencia de los derechos de uso de viviendas.

a los opositores les preocupa que si se permite la circulación de tierras familiares, los residentes urbanos puedan trasladarse a áreas rurales para acaparar tierras, lo que podría desplazar a los agricultores y afectar la estabilidad social.

wang jian, profesor asociado de la escuela de ciencia y tecnología de la tierra de la universidad agrícola de china, cree que actualmente las tierras familiares todavía tienen la propiedad de proteger a los agricultores. si los derechos de uso de las propiedades se hipotecan, será un desafío para este derecho de garantía. él cree que en tales circunstancias, la dirección futura de la reforma de la hipoteca sobre el derecho de uso del suelo para viviendas no está clara.

"la posibilidad política de ampliar el alcance de la transferencia de viviendas es muy pequeña", dijo a los periodistas de southern weekend zheng fengtian, profesor de la escuela de agricultura y desarrollo rural de la universidad renmin de china. en su opinión, una vez que se abra esta brecha, los habitantes de las ciudades podrán acaparar sus propiedades. si los habitantes de las ciudades realmente quieren construir zonas rurales, se les permite alquilar terrenos para viviendas en zonas rurales. "el objetivo de la reforma del sistema de viviendas en el futuro es mejorar el mecanismo de salida de las viviendas y explorar la revitalización y utilización de las viviendas inactivas".

dirección futura

en julio de 2024, la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china revisó y aprobó la "decisión del comité central del partido comunista de china sobre una mayor profundización integral de las reformas y la promoción de la modernización al estilo chino" (en adelante denominada denominada "decisión"). cai jiming destacó que en la sección "mejora del mecanismo institucional para el desarrollo urbano-rural integrado", se volvió a enfatizar en "profundizar la reforma del sistema de tierras" y "permitir que las viviendas legalmente propiedad de los agricultores sean revitalizadas y utilizadas a través de arrendamiento, participación accionaria, cooperación, etc."

en su opinión, esta frase de la decisión abre un espacio para la reforma del sistema de viviendas rurales. de acuerdo con el principio de integrar la vivienda y la tierra y trasladar la tierra con la casa, dado que se permite que las casas de los agricultores sean utilizadas mediante arrendamiento, propiedad de acciones, cooperación, etc., también significa que los derechos de uso de las propiedades de los agricultores pueden ser utilizado entre áreas urbanas y rurales mediante arrendamiento, propiedad de acciones, cooperación, etc., circulación.

zheng fengtian también señaló que en la sección sobre desarrollo integrado urbano-rural, también se mencionó que se deben proteger los derechos e intereses sobre la tierra de los agricultores que se establecieron en las ciudades, “proteger los derechos de contrato de tierras, los derechos de uso de propiedades y la distribución colectiva de ingresos”. derechos de los agricultores que se establecieron en las ciudades, y explorar el establecimiento de un método de salida voluntaria pagada”.

wang jian también cree que en lugar de discutir cómo realizar la hipoteca de los derechos de uso de la propiedad, es mejor prestar más atención al mecanismo de salida de la propiedad. por supuesto, enfatizó que siempre ha sido cauteloso al promover la exploración de los derechos de salida de las propiedades, "porque le preocupa la salida forzada y la salida desordenada".

desde 2024, muchos lugares han emitido nuevas políticas para el mercado inmobiliario, brindando incentivos o descuentos para la compra de viviendas a quienes abandonan las viviendas, lo que ha llamado la atención sobre las políticas de salida de viviendas. el condado de fengyang en la provincia de anhui ofrece claramente una recompensa por la compra de una casa de 50.000 yuanes a quienes abandonen sus propiedades. la ciudad de nantong en la provincia de jiangsu estipula que aquellos que abandonen sus propiedades y se muden a la ciudad para comprar casas recibirán una cierta cantidad de incentivos y beneficios. subsidios. los estándares específicos los determina cada localidad de la ciudad.

el 24 de julio de 2024, han jun, el recién nombrado secretario del partido del ministerio de agricultura y asuntos rurales, asistió por primera vez a una conferencia de prensa celebrada por la oficina de información del consejo de estado. la primera pregunta que respondió fue sobre la reforma rural y la reforma rural. retirada de los derechos de uso de la propiedad.

han jun también dijo que la introducción de políticas relevantes debe ser prudente y no "ventosa". "gastar decenas de miles de yuanes para comprarlo por completo puede no ser rentable para los intereses a largo plazo de los agricultores. en este sentido, se debe dejar a los agricultores una salida, y los intereses a largo plazo de los agricultores deben ser considerado."

zheng fengtian notó que después de la tercera sesión plenaria del xx comité central del partido comunista de china, se introdujeron sucesivamente políticas relevantes. el 31 de julio de 2024, el consejo de estado emitió el "plan de acción quinquenal para una implementación profunda de la nueva estrategia de urbanización centrada en las personas"; el 5 de agosto, el ministerio de recursos naturales emitió el "acerca del aprendizaje y la aplicación de la experiencia"; proyecto diez millones” para impulsar profundamente la consolidación territorial integral en la región” opiniones”.

él cree que ambos documentos expulsarán a los agricultores de la agricultura. zheng fengtian explicó que la razón por la cual muchos agricultores que se mudan a las ciudades no están dispuestos a abandonar sus hogares es que sus derechos e intereses no están protegidos en las ciudades. impulsados ​​por la nueva estrategia de urbanización, si se puede garantizar que los derechos e intereses de los agricultores de la ciudad, como la seguridad social y la educación obligatoria para los niños inmigrantes, sean los mismos que los registrados en el lugar de migración, aumentarán considerablemente sus derechos. deseo de abandonar sus hogares. el núcleo de la consolidación territorial en toda la región son los terrenos familiares, los terrenos contratados y los terrenos de construcción comercial colectiva.

en cuanto a cómo implementar el mecanismo de retirada de propiedades, zheng fengtian cree que debido a las grandes diferencias en el desarrollo en todo el país, esta vez el país solo puede emitir políticas macro y estipular algunos contenidos de principios, por ejemplo, en el documento sobre consolidación parcelaria integral. , se menciona que "los residentes urbanos tienen estrictamente prohibido visitar "comprar terrenos para viviendas en zonas rurales" y "no obligar a los agricultores a 'subir'", etc. el núcleo de cómo implementar la política sigue estando a nivel de condado, "ellos desempeñan un papel de liderazgo".