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江西省九江市は、宅地における「三権」の分離改革に着手した。写真は、2023年4月7日に農村ホームステッド制度の改革が施行された後の湖口県張清鎮舟山村の新たな姿を示しています。 （写真提供：ビジュアルチャイナ）

決定草案は2年間保留された後、2024年6月17日に検討のために終了した。

この文書は、「宅地は抵当に入れられない」という民法の規定を突破することを目的としており、その正式なタイトルは「行政区における関連法規定の実施を一時的に調整する国務院の権限付与に関する決定（草案）」である。 「北京市昌平区およびその他の地方の住宅地改革試験地域」（以下「決定草案」という）により、全国の107の地域が住宅地使用権の抵当に関する試験的プロジェクトを実施することが認可された。

2022年6月、決定草案は初めて審査のために第13回全国人民代表大会常務委員会に提出されたが、全党の合意が不完全だったため、最終的には採決に提出されなかった。最近、「全国人民代表大会常務委員会声明」がこの情報を明らかにした。

第14期全国人民代表大会の金融経済委員会委員で清華大学政治経済研究センター所長の蔡吉明氏は南方週末記者に対し、2015年以来、住宅地の使用権を抵当に入れる試みが実際に現れていると語った。同氏の見解では、草案の審査終了はむしろ立法手続き上の考慮によるものであり、宅地使用権抵当改革の終了を意味するものではない。

「二権」改革と「三権分立」

ホームステッドの使用権を抵当に入れることは新しいことではありません。 2015年8月には早くも国務院は、農村部の契約土地管理権と農民の住宅所有権（「2つの権利」と呼ばれる）に対する住宅ローンの試験的プログラムに関する指針を発表した。

その中で、農村部の住宅ローンに関するパイロットプロジェクトは、当時の不動産法と担保法の規定で、自家農園は抵当に入れることが認められていなかったという規定を打ち破った。同年12月、第12期全国人民代表大会常務委員会は関連認可決定を可決し、2017年12月31日まで天津市吉県を含む59県（市、区）で宅地使用権抵当権試験プログラムを許可した。 、その後、認可を1年間延長しました。

住宅地の所有権を最大限に活用することを目的として、住宅地使用権の抵当権を検討します。農業農村省の標本調査データによると、2019年の全国の農村の自家農園の遊休率は18.1％だった。 2000年から2016年にかけて、中国の農村部の定住人口は8億800万人から5億8900万人に27.1％減少した。しかし、同じ期間に農村部の宅地の面積は2億4700万エーカーから2億9800万エーカーに拡大した。 20.6%。

蔡吉明は第9期から第11回まで中国人民政治協商会議全国委員会の委員を務め、第12期と第13回全国人民代表大会の副委員を務めた。土地制度。

同氏はサザン・ウィークエンドの記者に対し、計画経済制度の下では、地方の集団ホームステッドの資格を得る権利は農民に与えられる恩恵であると説明した。しかし、経済レベルの発展に伴い、住居を所有するだけでなく、複数のスイートを所有する人が増えています。現在、住宅は居住機能に加えて、不動産としての資産性も持っています。

2018年12月23日、国務院は全国人民代表大会常務委員会に「二つの権力」試験状況に関する報告書を提出した。報告書によると、2018年9月末までに59の試験地域で総額516億元の農村住宅ローンが発行された。

試行事業は一定の成果を上げているが、報告書はまた、地方の住宅ローンの整備状況が各地で著しく不均一であり、ホームステッド制度の改革も完了しておらず、司法処分の法的根拠が不足していることにも触れた。農村部の住宅の譲渡と処分は依然として大きな障害に直面している。農村部の住宅ローンは効果的な閉ループを形成していない。

実際、2018年末に「2つの権利」試験が終了したとき、農地住宅ローン事業に対する法的障害は基本的に解消されたが、農村部の住宅ローン事業には依然としていくつかの障害が残っており、これは計画されている。宅地土地の「三権分離」改革の全体的な計画と検討に含まれている。

ホームステッドに対する「3つの権利の分離」の検討は、2018年に中央政府の第1号文書で初めて提案された。いわゆる「三権」とは、所有権、資格権、使用権を指します。当時の天然資源大臣、盧昊は、2018年末までに、自家農園の「三権分離」のパイロットプロジェクトは範囲が狭く、期間も短く、制度もまだ形成されていなかったと公に述べた。この経験は再現でき、推進できるものでしたが、すべての関係者がこれについてまだ限定的な理解しか持っていませんでした。これは矛盾しており、さらなる研究が必要です。

「二つの権利」改革と同じ年に実施された別の土地改革にも、ホームステッドが含まれていた。

2015年初め、旧国土資源省は全国33の県（市、区）で農村の「三土地」改革、すなわち農村の土地収用、市場に参入する集合的商業建設用地、自家農園の改革に着手した。経営体制の改革。 2015 年にパイロットは 2 回延長され、2019 年末に終了しました。

インタビューを受けた複数の専門家はサザン・ウィークエンドの記者に対し、「三土地」改革に関する文書には農村部の住宅ローン試験については言及されていないが、三土地改革に関与した33郡の多くは「2権利」改革試験に関連していると語った。実際には、「3 つの土地」の改革には地方の住宅ローンの改革も含まれます。

2020年6月、改革深化中央委員会は「農村ホームステッド制度改革深化パイロット計画」を検討・承認し、ホームステッド改革の新たな段階の始まりとなった。このパイロットでは、ホームステッドの土地の「3つの権利の分離」に焦点を当て、ホームステッドの割り当て、譲渡、抵当権、引き出し、および申請のシステムを改善する方法を検討します。

最初の 2 つの改革と比較して、この改革は試験範囲が広く、北京の昌平区を含む 104 の県（市、区）と、浙江省紹興市、安徽省中州市、浙陽市を含む 3 つの地級市をカバーしています。四川省での行為。

対立

2021年5月、民進党中央経済委員会主任および清華大学政治経済研究センター所長として蔡吉明氏は、新ラウンドの3つのパイロット地級都市の1つである紹興市を訪問した。屋敷の改革。

地元当局者らは、実際に直面した問題の一つは、試験的改革が現行法と矛盾していることだと彼に報告した。民法が 2021 年に施行されるときも、元の財産権法と担保法の規定は引き続き継続され、住宅所有地には抵当権が設定されません。蔡吉明氏は第13期全国人民代表大会財政経済委員会の委員として、調査中に遭遇した問題点を全国人民代表大会常務委員会に報告した。

2022年6月、全国人民代表大会常務委員会は国務院の審査のために提出された決定草案の最初の審査を実施した。この計画草案は、全国人民代表大会常務委員会と国務院の承認を得て、107の試験地域において国民の住宅財産権（自家所有権を含む）を住宅ローンとして利用できるようにするものである。この調整は2024年4月30日までに試験的に実施される予定です。

全国人民代表大会常務委員会の報告書によると、審議中に常務委員会の委員が「住宅地使用権の抵当権の問題は比較的複雑でデリケートな問題であり、慎重に検討することが推奨される」と提案した。 」

この検討に基づき、党中央委員会の承認を得て、主席会議は当分の間、この草案を採決に付さないことを決定した。

1年後の2023年6月25日、全国人民代表大会常務委員会総弁公室は国務院総弁公室に書簡を送り、草案の見直しを継続するかどうかについて意見を求めるよう求めた。

2023 年 8 月 3 日、国務院総弁公室は、この試行期間の終了まで 1 年未満であるという事実を考慮して、ホームステッド制度の改革は慎重に進められるべきであると回答した。農業農村省と中国人民銀行は、関係者と協力して、見直し中に提起された問題の詳細な調査を実施し、主要な問題に焦点を当て、試験的経験を要約し、調査し、意見や提案を提出します。試験的探査を継続するかどうかを決定し、手順に従って党中央委員会に報告し、次の改革案を明確にした後、「認可決定草案」で検討された問題を総合的に検討する。

それ以来、この草案は新たな常任委員会会議に予定されていない。

立法法では、常任委員会の会議で審議予定の法案が採決されずに2年経っても再審査されない場合、委員長会議は審査の打ち切りを決定して常任委員会に報告することができると規定している。委員会。

立法機関が法案の審議を打ち切ることは珍しいことではない。土地管理法は改正中に「審議打ち切り」を経験した。2012年12月、土地管理法改正草案は審査のため全国人民代表大会常務委員会に提出されたが、2年間保留された。審査が打ち切られる数年前。土地管理法が再度改正されたのは2018年12月で、それから1年も経たないうちに2019年8月に改正土地管理法が可決されました。

さらに、2022年末に改正される予定だった行政手続法は2023年8月に見直しが終了し、民事執行法草案も2年間棚上げされた後、2024年6月に終了した。

2024年6月までに、「北京市昌平区およびその他の農村改革試行地域の行政区における関連法規定の実施を一時的に調整するため国務院に権限を与える決定（草案）」が2年間見直しされる。 6月17日、全国人民代表大会憲法法委員会は主席会議に対し、住宅地使用権の抵当権の問題は比較的複雑であり、認可パイロットの問題は党中央委員会が明確にした後に検討する必要があると報告した。次の改革の取り決め。関係者と連絡を取った後、草案のレビューを終了することをお勧めします。議長会議ではこの報告書が採択された。

注目は「流通範囲」

2020年に始まった新たな宅地制度改革では、実際、宅地使用権の抵当権を認める全国人民代表大会常務委員会の承認を得ることができなかった。

しかし、実際にはすでに試みがなされているところもある。湖南省永州市寧遠県は、107か所の試験地域の1つである。 2021年12月上旬、寧遠県仁和鎮陳安村で、永州市の住宅使用権の最初の証明書と最初の住宅ローン発行式が行われた。

「永州日報」の報道によると、同日、陳安村の村民10人は、中国建設銀行寧遠支店と中国農業銀行寧遠支店の担当者に住宅ローン信用証明書を発行した。 300万元のオンサイト信用延長付き。

「証明書を取得したら、銀行で住宅ローンを借りることができます。そして、その資産は生活資本となり、私たちの産業を発展させるための生活水の源となります。」と村の代表者は現場で語った。

浙江省義烏市は、2回連続で農場改革のパイロット地域となっている。義烏市党学校党校講師銭紅鵬氏が論文に掲載したデータによると、2022年末現在、義烏市の27の金融機関が2万7000件以上の住宅ローンを発行しており、融資総額は27,000件を超えている。 190億元以上。

研究のために試験地域を訪れた学者はサザン・ウィークエンドの記者に対し、今回の試験ラウンドは、住宅地使用権の抵当という点では大きな進歩ではないと語った。この学者によると、今回の改革には合計9つの項目があり、基本的な農家数の把握、集団経済組織のメンバーのカウント、データシステムなどの基本的な作業を行う必要があり、これらの作業には多くの時間がかかるという。時間。 「パイロット地域がこの『厳しいナット』を取り締まる必要はない。たとえ一部の地域が試みを行ったとしても、基本的には第一ラウンドのパイロットで行われた慣行を継続している。」

同氏は、住宅地譲渡の範囲が拡大されなければ、使用権抵当権の促進は困難になると考えている。浙江省義烏市と江西省鷹潭県汪江区は改革試行期間中に流通範囲を県域に拡大したが、ほとんどの場所は依然として独自の集団経済組織内に限定されている。

中国の現行法には、自家農園の使用権の譲渡を制限する特別な規定はない。関連する規範は主に国務院が発行する規範文書に反映されています。例えば、2007 年に国務院総弁公室が発行した「農村集団建設用地に関する法律と政策の厳格な実施に関する通知」には、「都市住民は、住宅地、農民の住宅、または「小財産権」を購入することはできない」と記載されている。条件を満たしたクラスのメンバーにのみ転送できます (ホームステッドがない、またはエリアが基準を満たしていない)。

2022年11月28日、農業農村部が草案した「農山漁村跡地の管理に関する暫定措置（意見募集案）」にも、「農山漁村跡地の使用権は、組合員に譲渡または寄付できる」と記載されている。 「ホームステッド用地の申請条件を満たした集団的経済団体」「都市居住者が地方でホームステッドの土地を購入することは固く禁じられている。」

このような状況下では、集団のメンバーは「一世帯一軒」に限定されており、抵当に入った家屋敷を引き継ぐ意欲のある人はほとんどおらず、村の集団は有料で家屋敷の使用権を取り戻すことにさらに消極的であり、村民の活動が困難になっている。抵当権者がその財産を処理すること。これは銀行の住宅ローン融資への意欲に影響を与えている。

蔡吉明氏の見解では、農場制度の改革は一般に賢明であり、その推進を強化することに焦点を当てるべきである。 「私の国の都市住民と地方住民の収入格差は2.5倍で、不動産収入の格差は10倍以上もあります。」同氏は、自家農園使用権の流通を活性化することによってのみ、その財産的機能が発揮され、農民が財産収入を得るルートを広げることができると信じている。 2024年の全国的な「2つのセッション」で、彼はホームステッド使用権の譲渡範囲を拡大することを提案した。

反対派は、自家農園の土地の流通が認められれば、都市住民が土地を買いだめするために農村部に移動する可能性があり、それが農民を追放し、社会の安定に影響を与える可能性があると懸念している。

中国農業大学土地科学技術学院の准教授、王建氏は、現在でも自家農園の土地には農民を保護する性質があり、もし自家農園の使用権が抵当に入れられれば、この担保権への挑戦となるだろうと考えている。こうした状況では、宅地使用権抵当改革の今後の方向性は不透明だとみている。

中国人民大学農業農村発展学部の鄭鳳天教授は、「自家農園譲渡の範囲を拡大する政策の可能性は非常に小さい」と南方週末記者団に語った。彼の見解では、ひとたびこのギャップが開くと、都市住民は住宅地を買いだめする可能性がある。都市住民が本当に農村地域を建設したい場合は、農村地域に住宅用地を借りることが許可されます。 「将来のホームステッド制度改革の焦点は、ホームステッドの退出メカニズムを改善し、遊休ホームステッドの活性化と活用を模索することです。」

今後の方向性

2024年7月、中国共産党第20期中央委員会三中総会は「改革をさらに包括的に深化させ、中国式近代化を促進することに関する中国共産党中央委員会の決定」（以下、中国共産党中央委員会決定）を審議し、承認した。 「決定」として）。蔡吉明氏は、「都市と農村の統合開発のための制度的メカニズムの改善」の項で、「土地制度の改革を深化させる」ことと「農民が合法的に所有する住宅を再生し、利用できるようにすること」が改めて強調されていることに注目した。リース、資本参加、協力等」

彼の見解では、判決のこの文は農村のホームステッド制度の改革の余地を開くものである。住宅と土地の一体化と土地の移転の原則に基づき、農家の住宅は賃貸借、株式所有、協業等による活用が認められていることから、農家の自家所有権も認められることになる。賃貸、株式所有、提携等の流通を通じて都市と地方の間で利用される。

鄭奉天氏はまた、都市と農村の統合開発に関するセクションで、都市に定住する農民の土地の権利と利益が保護されるべきであることにも言及し、「土地契約権、自家農園使用権、集団所得分配を保護する」と述べていることに注目した。都市に定住した農民の権利を保障し、自主的な有償退出方法の確立を模索する。」

また、wang jian 氏は、住宅地使用権の抵当権をどのように実現するかを議論するのではなく、住宅地からの撤退メカニズムにもっと注意を払う方がよいと考えています。もちろん、同氏は「強制退去や無秩序な退出を懸念しているため」、ホームステッドの退出権の探索促進には常に慎重であると強調した。

2024年以降、多くの場所が不動産市場向けに新たな政策を発行し、ホームステッドから退出する人に住宅購入のインセンティブや割引を提供しており、ホームステッドからの退出政策に注目が集まっている。安徽省豊陽県は、自作農を辞めた人に5万元の住宅購入奨励金を支給すると明記しており、江蘇省南通市は、自作農を手放して都市に移住して住宅を購入する人には一定の奨励金を与えると規定している。補助金の具体的な基準は、市内の各自治体によって定められています。

2024年7月24日、農業農村部に新しく任命されたハン・ジュン氏は、国務院新聞弁公室主催の記者会見に初めて出席し、最初に答えた質問は農村改革と農村部に関するものであった。自家農園の使用権の剥奪。

ハン・ジュン氏はまた、関連政策の導入は慎重でなければならず、「風が強い」ものではないと述べた。 「完全に買い取るのに何万元も費やすのは、農民の長期的な利益にとって費用対効果が低いかもしれない。この点で、農民には逃げ​​道が残されていなければならないし、農民の長期的な利益を考えれば、考慮されます。」

鄭奉天氏は、中国共産党第20期中央委員会第3回全体会議の後、関連政策が相次いで導入されたことに注目した。 2024 年 7 月 31 日、国務院は「人民中心の新都市化戦略を深く実行するための 5 か年行動計画」を発表し、8 月 5 日、天然資源省は「」の経験の学習と応用について発表した。地域の総合的な土地集約を深く推進する千万プロジェクト「意見書」。

同氏は、どちらの文書も農家を自家農園から追い出すことになると信じている。鄭奉天氏は、都市に移住する農民の多くが故郷を辞めたがらない理由は、都市では彼らの権利と利益が保護されていないためだと説明した。新しい都市化戦略により、移民の子供たちに対する社会保障や義務教育など、都市の農民の権利と利益が移住地で登録されている農民と同じであることが保証されれば、彼らの権利と利益は大幅に増加するだろう。実家を辞めたいという願望。この地域全体の土地統合の中核は、自家農園の土地、契約された土地、および集合的な商業建設用地です。

自家農園撤退メカニズムをどのように実施するかについて、鄭奉天氏は、国全体の開発状況に大きな違いがあるため、国はマクロ政策を発表し、例えば今回の包括的な土地統合に関する文書でいくつかの原則的な内容を規定することしかできないと考えている。には、「都市住民が『農村部の自家農園の土地を購入する』ことを厳しく禁じられる」「農民に『二階に上がる』ことを強制しない」などが記載されています。政策をどのように実行するかの中核は依然として郡レベルにあり、「彼らが主導的な役割を果たす」。