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jiujiang, nella provincia di jiangxi, ha lanciato la riforma della separazione dei “tre diritti” sulle terre delle fattorie. l'immagine mostra il nuovo aspetto del villaggio di zhushan, distretto di zhangqing, contea di hukou dopo l'attuazione della riforma del sistema delle fattorie rurali il 7 aprile 2023. (foto fornita da visual china)

dopo essere stato sospeso per due anni, un progetto di decisione è stato ritirato per essere esaminato il 17 giugno 2024.

questo documento, che mira a superare le disposizioni del codice civile secondo cui "le proprietà non possono essere ipotecate", è interamente intitolato "decisione (progetto) sull'autorizzazione del consiglio di stato ad adeguare temporaneamente l'attuazione delle disposizioni legali pertinenti nelle regioni amministrative del distretto di changping, pechino e altre aree pilota di riforma delle fattorie rurali" (di seguito (di seguito denominata "progetto di decisione"), che autorizza 107 regioni in tutto il paese a condurre progetti pilota per l'ipoteca sui diritti d'uso delle fattorie.

nel giugno 2022 il progetto di decisione è stato sottoposto per la prima volta al comitato permanente del 13° congresso nazionale del popolo per la revisione. a causa del consenso incompleto di tutti i partiti, alla fine non è stato sottoposto a votazione. recentemente, il "comunicato del comitato permanente del congresso nazionale del popolo" ha diffuso questa informazione.

cai jiming, membro del comitato finanziario ed economico del 14esimo congresso nazionale del popolo e direttore del centro di ricerca sull'economia politica dell'università di tsinghua, ha detto ai giornalisti del southern weekend che dal 2015 sono comparsi nella pratica tentativi di ipotecare i diritti di utilizzo delle fattorie. a suo avviso, la conclusione della revisione del progetto è più dovuta a considerazioni procedurali legislative e non significa la fine della riforma sui diritti d'uso delle ipoteche.

riforma dei “due poteri” e separazione dei “tre poteri”.

l'ipoteca sui diritti d'uso della fattoria non è una novità. già nell’agosto 2015, il consiglio di stato ha pubblicato delle linee guida sul programma pilota di mutui ipotecari per i diritti di gestione dei terreni rurali e per i diritti di proprietà abitativa degli agricoltori (i cosiddetti “due diritti”).

tra questi, il progetto pilota sui mutui ipotecari per l'edilizia rurale ha infranto le disposizioni del diritto sulla proprietà e della legge sulla sicurezza dell'epoca secondo cui non era consentito ipotecare le fattorie. nel dicembre dello stesso anno, il comitato permanente del dodicesimo congresso nazionale del popolo ha approvato la relativa decisione di autorizzazione, consentendo il programma pilota di mutui sui diritti d'uso delle case in 59 contee (città, distretti) inclusa la contea di jixian, città di tianjin fino al 31 dicembre 2017 , e poi prorogato l'autorizzazione di un anno.

esplorare l'ipoteca sui diritti d'uso della fattoria, con l'obiettivo di mettere in pieno gioco gli attributi di proprietà della fattoria. secondo i dati dell’indagine campionaria del ministero dell’agricoltura e degli affari rurali, il tasso di inattività dei terreni rurali a livello nazionale nel 2019 è stato del 18,1%. dal 2000 al 2016, la popolazione rurale permanente della cina è diminuita da 808 milioni a 589 milioni, con un calo del 27,1%. tuttavia, durante lo stesso periodo, l'area delle terre rurali è aumentata da 247 milioni di acri a 298 milioni di acri, in aumento. del 20,6%.

cai jiming è stato membro del ix-xi comitato nazionale della conferenza consultiva politica del popolo cinese e deputato del xii e xiii congresso nazionale del popolo. era conosciuto come il "rappresentante della terra" a causa della sua preoccupazione a lungo termine il sistema fondiario.

ha spiegato ai giornalisti del southern weekend che nel sistema economico pianificato, il diritto di qualificarsi per le fattorie collettive rurali è un vantaggio concesso agli agricoltori. tuttavia, con lo sviluppo del livello economico, sempre più persone non solo hanno un posto dove vivere, ma possiedono anche più suite. in questo momento, oltre alla funzione di abitazione, le case hanno anche attributi di proprietà come beni immobili.

il 23 dicembre 2018, il consiglio di stato ha presentato al comitato permanente del congresso nazionale del popolo un rapporto sulla situazione pilota delle “due potenze”. secondo il rapporto, alla fine di settembre 2018, in 59 aree pilota erano stati concessi mutui ipotecari per abitazioni rurali per un totale di 51,6 miliardi di yuan.

il progetto pilota ha ottenuto alcuni risultati, ma il rapporto menziona anche che lo sviluppo dei mutui ipotecari per l'edilizia rurale è estremamente disomogeneo in vari luoghi, che la riforma del sistema delle fattorie non è stata completata e che manca una base giuridica per la disposizione giudiziaria. il trasferimento e la cessione delle abitazioni rurali devono ancora affrontare notevoli ostacoli.

in effetti, quando il progetto pilota dei “due diritti” si è concluso alla fine del 2018, gli ostacoli legali all’attività di mutui ipotecari su terreni agricoli sono stati sostanzialmente eliminati, ma ci sono ancora alcuni ostacoli all’attività di mutui ipotecari per abitazioni rurali, che si prevede saranno incluso nella pianificazione generale e nella considerazione della riforma della "separazione dei tre diritti" delle terre di proprietà.

l’esplorazione della “separazione di tre diritti” per le fattorie è stata proposta per la prima volta nel documento n. 1 del governo centrale nel 2018. i cosiddetti “tre diritti” si riferiscono alla proprietà, ai diritti di qualificazione e ai diritti di utilizzo. l’allora ministro delle risorse naturali, lu hao, dichiarò pubblicamente che alla fine del 2018, il progetto pilota di “separazione di tre diritti” per le terre delle proprietà aveva una portata ristretta e un breve periodo di tempo, e non aveva ancora formato un sistema esperienza che potrebbe essere replicata e promossa, e tutte le parti ne avevano ancora una comprensione limitata. è incoerente e necessita di ulteriori studi.

un'altra riforma agraria attuata nello stesso anno della riforma dei "due diritti" ha coinvolto anche le fattorie.

all’inizio del 2015, l’ex ministero del territorio e delle risorse ha lanciato la riforma rurale dei “tre terreni” in 33 contee (città, distretti) in tutto il paese, vale a dire l’espropriazione dei terreni rurali, l’immissione sul mercato di terreni edificabili commerciali collettivi e l’immissione sul mercato di terreni agricoli. riforma del sistema di gestione. nel 2015 il progetto pilota è stato prolungato due volte e si è concluso alla fine del 2019.

diversi esperti intervistati hanno detto ai giornalisti del southern weekend che, sebbene il documento sulla riforma dei “tre terreni” non menzionasse il progetto pilota sui mutui per l’edilizia rurale, molte delle 33 contee coinvolte nella riforma dei tre terreni erano collegate al progetto pilota della riforma dei “due diritti”. le regioni si sovrappongono. in pratica la riforma dei “tre pezzi di terra” prevede anche la riforma dei mutui sulle abitazioni rurali.

nel giugno 2020, il comitato centrale per l'approfondimento della riforma ha esaminato e approvato il "piano pilota per l'approfondimento della riforma del sistema delle fattorie rurali", segnando l'inizio di un nuovo ciclo di riforme delle fattorie. questo progetto pilota si concentra sulla "separazione dei tre diritti" delle terre delle proprietà ed esplora le modalità per migliorare i sistemi di assegnazione delle proprietà, trasferimento, ipoteca, ritiro e richiesta.

rispetto alle prime due riforme, questa riforma ha un ambito pilota più ampio, coprendo 104 contee (città, distretti) incluso il distretto di changping a pechino e 3 città a livello di prefettura tra cui la città di shaoxing nella provincia di zhejiang, la città di chuzhou nella provincia di anhui e la città di ziyang nella provincia del sichuan.

conflitto

nel maggio 2021, cai jiming, in qualità di direttore del comitato economico centrale del partito democratico progressista e direttore del centro di ricerca sull'economia politica dell'università di tsinghua, ha visitato shaoxing, una delle tre città pilota a livello di prefettura per il nuovo round di riforma della fattoria.

i funzionari locali gli hanno riferito che uno dei problemi incontrati nella pratica era che le riforme pilota erano in conflitto con le leggi esistenti. quando il codice civile entrerà in vigore nel 2021, le disposizioni originali della legge sui diritti di proprietà e della legge sulla sicurezza continueranno ad essere mantenute: le fattorie non dovranno essere ipotecate. cai jiming, in qualità di membro del comitato finanziario ed economico del 13° congresso nazionale del popolo, ha riferito i problemi incontrati durante il sondaggio al comitato permanente del congresso nazionale del popolo.

nel giugno 2022, il comitato permanente del congresso nazionale del popolo ha effettuato la prima revisione del progetto di decisione sottoposto all'esame del consiglio di stato. la bozza del piano è autorizzata dal comitato permanente del congresso nazionale del popolo e dal consiglio di stato per consentire che i diritti di proprietà abitativa dei cittadini (compresi i diritti di utilizzo delle fattorie) siano utilizzati come mutui ipotecari in 107 aree pilota. si prevede che questo aggiustamento venga implementato in via sperimentale entro il 30 aprile 2024.

dal bollettino del comitato permanente dell'assemblea nazionale del popolo risulta che durante la deliberazione, un membro del comitato permanente ha suggerito che "la questione dell'ipoteca sui diritti d'uso della fattoria è relativamente complessa e delicata, e si raccomanda di considerarla attentamente. "

sulla base di queste considerazioni e con l'approvazione del comitato centrale del partito, l'assemblea dei presidenti ha deciso che per il momento il progetto non sarà sottoposto a votazione.

un anno dopo, il 25 giugno 2023, l'ufficio generale del comitato permanente del congresso nazionale del popolo ha inviato una lettera all'ufficio generale del consiglio di stato, chiedendogli di fornire pareri sull'opportunità di continuare la revisione del progetto.

il 3 agosto 2023, l’ufficio generale del consiglio di stato ha risposto che la riforma del sistema delle fattorie dovrebbe essere portata avanti con prudenza, poiché è trascorso meno di un anno dalla fine di questo ciclo pilota il ministero dell'agricoltura e degli affari rurali e la banca popolare cinese collaborano con le parti interessate per condurre uno studio approfondito delle questioni sollevate durante la revisione. concentrarsi sulle questioni chiave, riassumere l'esperienza pilota, studiare e avanzare opinioni e suggerimenti se continuare l'esplorazione pilota, riferire al comitato centrale del partito secondo le procedure e chiarire i prossimi accordi di riforma, quindi considerare in modo completo le questioni esaminate nel "progetto di decisione di autorizzazione".

da allora, la bozza non è stata programmata per un'altra riunione del comitato permanente.

la legge legislativa prevede che se un progetto di legge sottoposto a deliberazione in una riunione del comitato permanente non è stato nuovamente esaminato dopo due anni perché non è stato messo in votazione, l'assemblea del presidente può decidere di terminare l'esame e riferire al consiglio permanente comitato.

non è raro che gli organi legislativi interrompano l’esame dei progetti di legge. la legge sulla gestione del territorio ha subito una "fine della deliberazione" durante la sua revisione: nel dicembre 2012, il progetto di emendamento alla legge sulla gestione del territorio è stato sottoposto al comitato permanente del congresso nazionale del popolo per la revisione, ma è stato sospeso per due anni prima della conclusione della revisione. solo nel dicembre 2018 la legge sulla gestione del territorio è stata nuovamente rivista. meno di un anno dopo, nell’agosto 2019, è stata votata la legge rivista sulla gestione del territorio.

inoltre, la legge sulla procedura amministrativa, che doveva essere rivista alla fine del 2022, è stata chiusa per revisione nell’agosto 2023, nel giugno 2024, anche il progetto di legge sull’applicazione della legge è stato ritirato dopo essere stato accantonato per due anni;

entro giugno 2024, la "decisione (bozza) che autorizza il consiglio di stato ad adeguare temporaneamente l'attuazione delle disposizioni legali pertinenti nelle regioni amministrative del distretto di changping, pechino e altre aree pilota di riforma delle fattorie rurali" sarà rivista per due anni. il 17 giugno la commissione costituzione e legge del congresso nazionale del popolo ha riferito all'assemblea della presidenza che la questione dell'ipoteca sui diritti d'uso delle proprietà immobiliari è relativamente complessa e che la questione dell'autorizzazione pilota dovrà essere presa in considerazione dopo che il comitato centrale del partito avrà chiarito la situazione prossimi accordi di riforma. dopo aver comunicato con le parti interessate, si consiglia di terminare la revisione della bozza. la riunione del presidente approva la relazione.

l'attenzione è focalizzata sull'"ambito di circolazione"

la nuova tornata di riforma del sistema delle fattorie iniziata nel 2020 non è riuscita di fatto a ottenere l’autorizzazione da parte del comitato permanente del congresso nazionale del popolo a consentire l’ipoteca sui diritti d’uso delle fattorie.

tuttavia, in pratica, ci sono già luoghi in cui si tenta di farlo. la contea di ningyuan, città di yongzhou, provincia di hunan è una delle 107 aree pilota. all'inizio di dicembre 2021, il villaggio di chen'an, città di renhe, contea di ningyuan, ha tenuto il primo certificato per i diritti d'uso della fattoria di yongzhou e la prima cerimonia di emissione del mutuo ipotecario.

"yongzhou daily" ha riferito che quel giorno, 10 abitanti del villaggio di chen'an hanno ottenuto i certificati dei diritti di utilizzo delle fattorie rurali. il responsabile della filiale di ningyuan della china construction bank e della filiale di ningyuan della agricultural bank of china hanno emesso certificati di credito per mutui ipotecari sulla fattoria. loro, con un'estensione del credito in loco di 3 milioni di yuan.

"dopo aver ottenuto il certificato, puoi andare in banca per un mutuo ipotecario, e i beni diventano capitale vivente, che ci fornisce una fonte di acqua viva per sviluppare la nostra industria", ha detto un rappresentante del villaggio sul posto.

la città di yiwu, nella provincia di zhejiang, è un'area pilota per due cicli consecutivi di riforma delle fattorie. i dati elencati nell'articolo di qian hongpeng, docente presso la scuola di partito municipale di yiwu, mostrano che alla fine del 2022, 27 istituti finanziari di yiwu avevano emesso più di 27.000 mutui ipotecari su famiglie, con un importo totale del prestito di oltre oltre 19 miliardi di yuan.

uno studioso che ha visitato le aree pilota per la ricerca ha detto ai giornalisti del southern weekend che questo ciclo di progetti pilota non rappresenta un grande passo avanti in termini di ipoteca sui diritti di utilizzo delle fattorie. secondo questo studioso, questo ciclo di riforme comprende un totale di 9 punti, che devono determinare il numero base delle fattorie, contare i membri delle organizzazioni economiche collettive e svolgere lavori di base come i sistemi di dati. questi compiti richiedono molto tempo. “non c’è bisogno che le aree pilota reprimano questo ‘duro problema’”. anche se alcuni luoghi hanno fatto dei tentativi, hanno sostanzialmente continuato le pratiche utilizzate nel primo ciclo di progetti pilota.

secondo lui, se non si amplia la portata del trasferimento della proprietà, sarà difficile promuovere il diritto d'uso del mutuo. sebbene la città di yiwu nella provincia di zhejiang e il distretto di yujiang nella contea di yingtan nella provincia di jiangxi abbiano ampliato l'ambito di circolazione alle aree della contea durante il periodo pilota della riforma, la maggior parte dei posti è ancora limitata all'interno delle proprie organizzazioni economiche collettive.

nelle attuali leggi cinesi non esistono disposizioni specifiche che limitino il trasferimento dei diritti di utilizzo delle fattorie. le norme pertinenti si riflettono principalmente nei documenti normativi emessi dal consiglio di stato. ad esempio, la "notifica sull'attuazione rigorosa delle leggi e delle politiche sui terreni edificabili collettivi rurali" emessa dall'ufficio generale del consiglio di stato nel 2007 menzionava che "ai residenti urbani non è consentito acquistare fattorie, residenze di agricoltori o "piccoli diritti di proprietà" "case" in zone rurali" e "siti di fattorie". può essere trasferito solo ai membri della classe che soddisfano le condizioni (nessuna fattoria o l'area non soddisfa gli standard)."

il 28 novembre 2022, le "misure provvisorie per la gestione delle aree rurali (bozza di commenti)" redatte dal ministero dell'agricoltura e degli affari rurali hanno anche menzionato che "il diritto di utilizzare le aree agricole può essere trasferito o donato ai membri di l'organizzazione economica collettiva che soddisfa le condizioni per la richiesta di terreni agricoli." "agli abitanti delle città è severamente vietato acquistare terreni agricoli nelle zone rurali."

in tali circostanze, i membri collettivi sono limitati a “una famiglia, una casa” e pochi sono disposti a rilevare la fattoria ipotecata, e il collettivo del villaggio è ancora meno disposto a riprendersi i diritti d’uso della fattoria dietro compenso, rendendo difficile per il mutuatario a occuparsi della sua proprietà. ciò ha influito sulla volontà delle banche di impegnarsi nella concessione di mutui ipotecari sulle famiglie.

secondo cai jiming, la riforma del sistema delle fattorie è generalmente prudente e dovrebbe concentrarsi sull’intensificazione del suo avanzamento. “nel mio paese il divario di reddito tra residenti urbani e rurali è 2,5 volte, e il divario di reddito immobiliare è pari a più di 10 volte”. egli ritiene che solo attivando la circolazione dei diritti d'uso della fattoria si potranno mettere in gioco le sue funzioni di proprietà, ampliando così i canali attraverso i quali gli agricoltori ottengono redditi da proprietà. durante le “due sessioni” nazionali del 2024, ha proposto di ampliare la portata del trasferimento dei diritti d’uso delle fattorie.

gli oppositori temono che, se si permettesse la circolazione dei terreni agricoli, i residenti urbani potrebbero trasferirsi nelle aree rurali per accumulare terra, il che potrebbe spostare gli agricoltori e compromettere la stabilità sociale.

wang jian, professore associato presso la scuola di scienze e tecnologie del territorio dell'università agraria della cina, ritiene che attualmente le terre coltivate abbiano ancora la proprietà di proteggere gli agricoltori. se i diritti d'uso delle fattorie venissero ipotecati, ciò rappresenterebbe una sfida a questo diritto di sicurezza. egli ritiene che in tali circostanze, la direzione futura della riforma del diritto ipotecario sull'uso dei terreni abitativi non è chiara.

"la possibilità politica di espandere la portata del trasferimento delle fattorie è molto ridotta", ha detto ai giornalisti del southern weekend zheng fengtian, professore alla scuola di agricoltura e sviluppo rurale dell'università renmin della cina. a suo avviso, una volta aperto questo divario, gli abitanti delle città potrebbero accumulare fattorie. se gli abitanti delle città vogliono davvero costruire aree rurali, possono affittare siti abitativi nelle aree rurali. “l’obiettivo della riforma futura del sistema delle fattorie è quello di migliorare il meccanismo di uscita delle fattorie ed esplorare la rivitalizzazione e l’utilizzo delle fattorie inattive”.

direzione futura

nel luglio 2024, la terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese ha esaminato e approvato la "decisione del comitato centrale del partito comunista cinese sull'ulteriore approfondimento globale delle riforme e sulla promozione della modernizzazione in stile cinese" (di seguito denominata come la "decisione"). cai jiming ha notato che nella sezione "migliorare il meccanismo istituzionale per lo sviluppo integrato urbano-rurale", si è sottolineato ancora una volta di "approfondire la riforma del sistema fondiario" e di "consentire che le abitazioni legalmente possedute dagli agricoltori siano rivitalizzate e utilizzate attraverso leasing, partecipazione azionaria, cooperazione, ecc."

a suo avviso, questa frase della decisione apre lo spazio per la riforma del sistema delle fattorie rurali. in conformità con il principio dell'integrazione tra abitazione e terra e dello spostamento della terra con la casa, poiché le case degli agricoltori possono essere utilizzate attraverso l'affitto, la proprietà di azioni, la cooperazione, ecc., significa anche che i diritti d'uso delle fattorie degli agricoltori possono essere essere utilizzati tra le aree urbane e rurali attraverso il leasing, la proprietà azionaria, la cooperazione, ecc.

zheng fengtian ha anche notato che nella sezione sullo sviluppo integrato urbano-rurale, è stato anche menzionato che i diritti fondiari e gli interessi degli agricoltori che si stabiliscono nelle città dovrebbero essere protetti, “proteggere i diritti contrattuali sulla terra, i diritti di utilizzo delle fattorie e la distribuzione collettiva del reddito diritti degli agricoltori che si stabilirono nelle città ed esplorare l’istituzione di un metodo di uscita volontaria a pagamento”.

wang jian ritiene inoltre che invece di discutere su come realizzare l'ipoteca sui diritti d'uso della fattoria, sia meglio prestare maggiore attenzione al meccanismo di uscita dalla fattoria. naturalmente, ha sottolineato di essere sempre stato cauto nel promuovere l'esplorazione dei diritti di uscita dalle case, "perché è preoccupato per l'uscita forzata e l'uscita disordinata".

dal 2024, molti luoghi hanno emesso nuove politiche per il mercato immobiliare, fornendo incentivi o sconti per l'acquisto di case a coloro che lasciano le fattorie, il che ha attirato l'attenzione sulle politiche di uscita dalle fattorie. la contea di fengyang nella provincia di anhui offre chiaramente una ricompensa di 50.000 yuan per l'acquisto di case a coloro che lasciano le loro fattorie, la città di nantong nella provincia di jiangsu stabilisce che coloro che rinunciano alle loro fattorie e si trasferiscono in città per acquistare case riceveranno un certo numero di incentivi e sussidi. gli standard specifici sono determinati da ciascuna località della città.

il 24 luglio 2024, han jun, il nuovo segretario del partito del ministero dell'agricoltura e degli affari rurali, ha partecipato per la prima volta a una conferenza stampa tenuta dall'ufficio informazioni del consiglio di stato. la prima domanda a cui ha risposto riguardava la riforma rurale e la riforma rurale revoca dei diritti d'uso dell'abitazione.

han jun ha anche affermato che l'introduzione delle politiche pertinenti deve essere prudente e non "ventosa". "spendere decine di migliaia di yuan per rilevarla completamente potrebbe non essere conveniente per gli interessi a lungo termine degli agricoltori. a questo proposito, agli agricoltori deve essere lasciata una via d'uscita, e gli interessi a lungo termine degli agricoltori devono essere considerato."

zheng fengtian ha notato che dopo la terza sessione plenaria del 20° comitato centrale del partito comunista cinese, sono state introdotte successivamente le politiche pertinenti. il 31 luglio 2024, il consiglio di stato ha pubblicato il "piano d'azione quinquennale per l'attuazione profonda della strategia di nuova urbanizzazione incentrata sulle persone"; il 5 agosto, il ministero delle risorse naturali ha pubblicato il "sull'apprendimento e l'applicazione dell'esperienza del"; progetto dieci milioni" per promuovere profondamente il consolidamento fondiario globale nella regione" opinioni".

egli ritiene che entrambi i documenti spingeranno gli agricoltori ad abbandonare l’attività agricola. zheng fengtian ha spiegato che il motivo per cui molti contadini che si trasferiscono nelle città non sono disposti a lasciare le loro fattorie è che i loro diritti e interessi non sono protetti nelle città. spinti dalla nuova strategia di urbanizzazione, se si potesse garantire che i diritti e gli interessi degli agricoltori in città, come la sicurezza sociale e l’istruzione obbligatoria per i bambini migranti, siano gli stessi di quelli registrati nel luogo di migrazione, ciò aumenterà notevolmente la loro desiderio di lasciare le loro case. il nucleo del consolidamento fondiario nell’intera regione sono i terreni agricoli, i terreni convenzionati e i terreni edificabili commerciali collettivi.

per quanto riguarda l’implementazione del meccanismo di ritiro delle fattorie, zheng fengtian ritiene che, a causa delle grandi differenze di sviluppo nel paese, questa volta il paese possa solo emanare politiche macro e stipulare alcuni contenuti di principio, ad esempio nel documento sul consolidamento globale del territorio , si afferma che "ai residenti urbani è severamente vietato visitare" acquistare terreni agricoli nelle zone rurali "e" non costringere gli agricoltori a 'salire di sopra'" ecc. il fulcro dell'attuazione della politica è ancora a livello di contea, "che svolgono un ruolo di primo piano".