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jiujiang, na província de jiangxi, lançou a reforma da separação dos "três direitos" nas terras hereditárias. a imagem mostra a nova aparência da vila de zhushan, município de zhangqing, condado de hukou, após a implementação da reforma do sistema de propriedade rural em 7 de abril de 2023. (foto fornecida pela visual china)

após dois anos de suspensão, o projeto de decisão foi encerrado para apreciação em 17 de junho de 2024.

este documento, que pretende romper com as disposições do código civil de que “os imóveis não serão hipotecados”, é integralmente intitulado “decisão (projeto) que autoriza o conselho de estado a ajustar temporariamente a implementação de disposições legais relevantes nas regiões administrativas do distrito de changping, pequim e outras áreas piloto de reforma de propriedades rurais" (doravante (referida como o "projeto de decisão"), autorizando 107 regiões em todo o país a conduzir projetos-piloto para a hipoteca de direitos de uso de propriedades rurais.

em junho de 2022, o projeto de decisão foi submetido pela primeira vez à comissão permanente da 13.ª assembleia popular nacional. devido ao consenso incompleto de todas as partes, acabou por não ser submetido a votação. recentemente, o “comunicado da comissão permanente da assembleia popular nacional” divulgou esta informação.

cai jiming, membro do comité financeiro e económico do 14º congresso nacional do povo e diretor do centro de investigação de economia política da universidade de tsinghua, disse aos repórteres do southern weekend que, desde 2015, surgiram na prática tentativas de hipotecar direitos de uso de propriedades rurais. na sua opinião, o encerramento da revisão do projecto deve-se mais a considerações processuais legislativas e não significa o fim da reforma hipotecária dos direitos de uso de bem de família.

reforma dos “dois poderes” e separação dos “três poderes”

a hipoteca de direitos de uso de bem de família não é algo novo. já em agosto de 2015, o conselho de estado emitiu orientações sobre o programa piloto de empréstimos hipotecários para direitos de gestão de terras rurais contratados e direitos de propriedade habitacional dos agricultores (referidos como os “dois direitos”).

entre eles, o projecto-piloto sobre empréstimos hipotecários para habitação rural violou as disposições da lei de propriedade e da lei de segurança na altura em que as propriedades não podiam ser hipotecadas. em dezembro do mesmo ano, o comitê permanente do décimo segundo congresso popular nacional aprovou a decisão de autorização relevante, permitindo o programa piloto de hipoteca de direitos de uso de propriedade rural em 59 condados (cidades, distritos), incluindo o condado de jixian, cidade de tianjin, até 31 de dezembro de 2017. e depois estendeu a autorização por um ano.

explorar a hipoteca dos direitos de uso do bem de família, visando a plena utilização dos atributos patrimoniais do bem de família. de acordo com dados de inquérito por amostragem do ministério da agricultura e assuntos rurais, a taxa de ociosidade de terras rurais em todo o país em 2019 foi de 18,1%. de 2000 a 2016, a população rural permanente da china diminuiu de 808 milhões para 589 milhões, uma diminuição de 27,1%. no entanto, durante o mesmo período, a área de propriedades rurais expandiu de 247 milhões de acres para 298 milhões de acres, um aumento. de 20,6%.

cai jiming serviu como membro do 9º ao 11º comitê nacional da conferência consultiva política do povo chinês e como deputado do 12º e 13º congresso nacional do povo. ele era conhecido como o "representante da terra" devido à sua preocupação de longo prazo com. o sistema fundiário.

ele explicou aos repórteres do southern weekend que, no âmbito do sistema económico planeado, o direito de se qualificar para propriedades colectivas rurais é um benefício concedido aos agricultores. porém, com o desenvolvimento do nível econômico, cada vez mais pessoas não só têm um lugar para morar, mas também possuem múltiplas suítes. atualmente, além da função de morar, as casas também possuem atributos de propriedade como imóveis.

em 23 de dezembro de 2018, o conselho de estado apresentou um relatório sobre a situação piloto dos "dois poderes" ao comitê permanente da assembleia popular nacional. de acordo com o relatório, até ao final de setembro de 2018, um total de 51,6 mil milhões de yuans em empréstimos hipotecários para habitação rural tinham sido emitidos em 59 áreas-piloto.

o piloto alcançou alguns resultados, mas o relatório também mencionou que o desenvolvimento dos empréstimos hipotecários para habitação rural é extremamente desigual em vários locais, e a reforma do sistema de propriedade não foi concluída e há falta de base jurídica para a disposição judicial. a transferência e alienação de habitação rural ainda enfrentam grandes obstáculos. os empréstimos hipotecários para habitação rural não formaram um ciclo fechado eficaz.

na verdade, quando o piloto dos "dois direitos" terminou no final de 2018, os obstáculos legais ao negócio de crédito hipotecário para terrenos agrícolas foram basicamente eliminados, mas ainda existem alguns obstáculos ao negócio de crédito hipotecário para habitação rural, que estão previstos para serem incluído no planejamento geral e na consideração da reforma da “separação de três direitos” das terras residenciais.

a exploração da “separação de três direitos” para as propriedades familiares foi proposta pela primeira vez no documento n.º 1 do governo central em 2018. os chamados “três direitos” referem-se à propriedade, direitos de qualificação e direitos de uso. o então ministro dos recursos naturais, lu hao, declarou publicamente que, no final de 2018, o projecto piloto de “separação de três direitos” para terras residenciais tinha um âmbito estreito e um curto período de tempo, e ainda não tinha formado um sistema experiência que poderia ser replicada e promovida, e todas as partes ainda tinham uma compreensão limitada disso. é inconsistente e precisa de mais estudos.

outra reforma agrária realizada no mesmo ano da reforma dos “dois direitos” também envolveu propriedades rurais.

no início de 2015, o antigo ministério de terras e recursos lançou a reforma rural das “três terras” em 33 condados (cidades, distritos) em todo o país, ou seja, expropriação de terras rurais, entrada de terrenos colectivos para construção comercial no mercado e propriedades rurais. reforma do sistema de gestão. em 2015, o piloto foi prorrogado duas vezes e encerrado no final de 2019.

vários especialistas entrevistados disseram aos repórteres do southern weekend que, embora o documento sobre a reforma das "três terras" não mencionasse o piloto de hipoteca de habitação rural, muitos dos 33 condados envolvidos na reforma das três terras estavam relacionados ao piloto de reforma dos "dois direitos". . as regiões sobrepõem-se. na prática, a reforma dos “três pedaços de terra” também envolve a reforma das hipotecas de habitação rural.

em junho de 2020, o comité central para o aprofundamento da reforma analisou e aprovou o "plano piloto para o aprofundamento da reforma do sistema de propriedade rural", marcando o início de uma nova ronda de reforma da propriedade rural. este piloto centra-se na “separação de três direitos” das terras de propriedade e explora formas de melhorar os sistemas de atribuição, transferência, hipoteca, retirada e aplicação de propriedade.

em comparação com as duas primeiras reformas, esta reforma tem um âmbito piloto mais amplo, abrangendo 104 condados (cidades, distritos), incluindo o distrito de changping em pequim e 3 cidades a nível de prefeitura, incluindo a cidade de shaoxing na província de zhejiang, a cidade de chuzhou na província de anhui e a cidade de ziyang. na província de sichuan.

conflito

em maio de 2021, cai jiming, como diretor do comitê econômico central do partido democrático progressista e diretor do centro de pesquisa de economia política da universidade de tsinghua, visitou shaoxing, uma das três cidades piloto em nível de província para a nova rodada de reforma da propriedade.

as autoridades locais relataram-lhe que um problema que encontraram na prática foi que as reformas piloto entravam em conflito com as leis existentes. quando o código civil entrar em vigor em 2021, as disposições da lei de direitos de propriedade e da lei de segurança originais ainda serão mantidas – as propriedades não serão hipotecadas. cai jiming, como membro da comissão financeira e económica da 13ª assembleia popular nacional, relatou os problemas encontrados durante a pesquisa à comissão permanente da assembleia popular nacional.

em junho de 2022, o comité permanente da assembleia popular nacional conduziu a sua primeira revisão do projecto de decisão submetido para revisão pelo conselho de estado. o projecto de plano foi autorizado pelo comité permanente do congresso nacional popular e pelo conselho de estado para permitir que os direitos de propriedade habitacional dos cidadãos (incluindo direitos de uso de propriedade) sejam utilizados como empréstimos hipotecários em 107 áreas piloto. este ajuste está planejado para ser implementado em caráter experimental antes de 30 de abril de 2024.

o boletim da comissão permanente da assembleia popular nacional mostra que durante a deliberação, um membro da comissão permanente sugeriu que "a questão da hipoteca dos direitos de uso da propriedade é relativamente complexa e sensível, e recomenda-se que seja considerada cuidadosamente. "

com base nesta consideração e com a aprovação do comité central do partido, a reunião de presidente decidiu que o projecto não seria submetido a votação por enquanto.

um ano depois, em 25 de junho de 2023, a direção-geral da comissão permanente da assembleia popular nacional enviou uma carta à direção-geral do conselho de estado, solicitando-lhe que emitisse pareceres sobre a continuidade da revisão do projeto.

em 3 de agosto de 2023, o gabinete geral do conselho de estado respondeu que a reforma do sistema de apropriação original deveria ser avançada com prudência tendo em conta que o final desta ronda de pilotos demorou menos de um ano, recomenda-se que. o ministério da agricultura e assuntos rurais e o banco popular da china trabalham com as partes relevantes para realizar um estudo aprofundado das questões levantadas durante a revisão. concentrar-se nas questões principais, resumir a experiência piloto, estudar e apresentar opiniões e sugestões sobre. se deve continuar a exploração piloto, reportar ao comitê central do partido de acordo com os procedimentos e esclarecer os próximos arranjos de reforma e, em seguida, considerar de forma abrangente as questões revisadas no "projeto de decisão de autorização".

desde então, o projeto não foi agendado para outra reunião do comitê permanente.

a lei legislativa estipula que se um projeto de lei listado para deliberação em reunião da comissão permanente não for novamente revisto após dois anos por não ter sido submetido a votação, a reunião de presidente pode decidir encerrar a revisão e reportar à comissão permanente comitê.

não é incomum que os órgãos legislativos encerrem a análise de projetos de lei. a lei de gestão de terras sofreu um "término da deliberação" quando estava a ser revista: em dezembro de 2012, o projecto de alteração à lei de gestão de terras foi submetido à comissão permanente da assembleia popular nacional para revisão, mas foi suspenso por dois anos antes de a revisão ser encerrada. só em dezembro de 2018 é que a lei de gestão de terras foi novamente revista. menos de um ano depois, em agosto de 2019, foi votada a lei de gestão de terras revista.

além disso, a lei do processo administrativo, que deveria ser revista no final de 2022, foi encerrada para revisão em agosto de 2023; em junho de 2024, o projeto de lei de execução civil também foi extinto após ter sido arquivado por dois anos;

até junho de 2024, a "decisão (projeto) sobre autorizar o conselho de estado a ajustar temporariamente a implementação de disposições legais relevantes nas regiões administrativas do distrito de changping, pequim e outras áreas piloto de reforma de propriedades rurais" será revisada por dois anos. em 17 de junho, a comissão de constituição e direito da assembleia popular nacional informou à reunião do presidente que a questão da hipoteca dos direitos de uso da propriedade é relativamente complexa e que a questão do piloto de autorização precisa ser considerada depois que o comitê central do partido tiver esclarecido o próximas medidas de reforma. após comunicação com as partes relevantes, recomenda-se encerrar a revisão da minuta. a reunião do presidente aprovou o relatório.

o foco está no “escopo de circulação”

a nova ronda de reforma do sistema de propriedade rural que começou em 2020 não conseguiu obter autorização do comité permanente do congresso nacional popular para permitir a hipoteca de direitos de utilização de propriedade rural.

porém, na prática, já existem locais onde são feitas tentativas. o condado de ningyuan, cidade de yongzhou, província de hunan, é uma das 107 áreas piloto. no início de dezembro de 2021, a vila de chen'an, cidade de renhe, condado de ningyuan, possuía o primeiro certificado de direitos de uso de propriedade rural de yongzhou e a primeira cerimônia de emissão de empréstimo hipotecário.

o "yongzhou daily" informou que naquele dia, 10 moradores da vila de chen'an obtiveram certificados de direitos de uso de propriedades rurais. o responsável pela filial de ningyuan do banco de construção da china e pela filial de ningyuan do banco agrícola da china emitiu certificados de crédito de empréstimos hipotecários de propriedades rurais para. eles, com extensão de crédito no local de 3 milhões de yuans.

“depois de obter o certificado, você pode ir ao banco para obter um empréstimo hipotecário, e os ativos se tornam capital vivo, o que fornece uma fonte de água viva para desenvolvermos nossa indústria”, disse um representante da aldeia no local.

a cidade de yiwu, província de zhejiang, é uma área piloto para duas rodadas consecutivas de reforma de propriedades rurais. os dados listados no artigo de qian hongpeng, professor da escola do partido municipal de yiwu, mostram que no final de 2022, 27 instituições financeiras em yiwu emitiram mais de 27.000 empréstimos hipotecários de propriedade residencial, com um valor total do empréstimo de mais de de 19 bilhões de yuans.

um académico que visitou as áreas-piloto para investigação disse aos repórteres do southern weekend que esta ronda de testes-piloto não representa um grande avanço em termos de hipoteca de direitos de uso de propriedades rurais. segundo este estudioso, esta rodada de reforma tem um total de 9 itens, que precisam descobrir o número base de propriedades, contar os membros de organizações econômicas coletivas e realizar trabalhos básicos como sistemas de dados. tempo. “não há necessidade de as áreas piloto reprimirem esta ‘noz dura’.” mesmo que alguns locais tenham feito tentativas, basicamente continuaram as práticas utilizadas na primeira ronda de pilotos.

ele acredita que se o escopo da transferência de bem de família não for ampliado, será difícil promover hipotecas com direito de uso. embora a cidade de yiwu, na província de zhejiang, e o distrito de yujiang, no condado de yingtan, na província de jiangxi, tenham expandido o âmbito de circulação para áreas distritais durante o período piloto da reforma, a maioria dos lugares ainda está restrita às suas próprias organizações económicas colectivas.

não existem disposições específicas que restrinjam a transferência de direitos de uso de propriedade rural nas leis atuais da china. as normas relevantes são refletidas principalmente em documentos normativos emitidos pelo conselho de estado. por exemplo, o "aviso sobre a implementação estrita de leis e políticas sobre terrenos de construção colectiva rural" emitido pelo gabinete geral do conselho de estado em 2007 mencionou que "os residentes urbanos não estão autorizados a comprar propriedades, residências de agricultores ou 'pequenos direitos de propriedade "casas em áreas rurais" e "sítios de herdade". só pode ser transferido para membros da classe que reúnam as condições (não há herdade ou a área não cumpre as normas)."

em 28 de novembro de 2022, as "medidas provisórias para a gestão de herdades rurais (projeto para comentários)" elaboradas pelo ministério da agricultura e assuntos rurais também mencionavam que "o direito de uso de propriedades rurais pode ser transferido ou doado a membros de a organização econômica coletiva que atende às condições de aplicação para propriedades rurais." "os residentes urbanos estão estritamente proibidos de comprar terras residenciais em áreas rurais."

sob tais circunstâncias, os membros do colectivo estão limitados a “um agregado familiar, uma casa” e poucos estão dispostos a assumir a propriedade hipotecada, e o colectivo da aldeia está ainda menos disposto a recuperar os direitos de uso da propriedade mediante o pagamento de uma taxa, tornando difícil para o credor hipotecário para lidar com ele. isto afectou a vontade dos bancos de se envolverem em empréstimos hipotecários para propriedades rurais.

na opinião de cai jiming, a reforma do sistema de apropriação original é geralmente prudente e deve centrar-se na intensificação do seu avanço. “a disparidade de rendimentos entre os residentes urbanos e rurais no meu país é de 2,5 vezes, e a disparidade de rendimentos de propriedade chega a ser mais de 10 vezes.” ele acredita que só activando a circulação dos direitos de uso da propriedade é que as suas funções de propriedade podem ser postas em prática, alargando assim os canais para os agricultores obterem rendimentos de propriedade. durante as “duas sessões” nacionais em 2024, ele propôs alargar o âmbito da transferência dos direitos de uso de propriedades rurais.

os opositores temem que, se for permitida a circulação de terras agrícolas, os residentes urbanos possam deslocar-se para zonas rurais para acumular terras, o que poderá deslocar os agricultores e afectar a estabilidade social.

wang jian, professor associado da escola de ciência e tecnologia da terra da universidade agrícola da china, acredita que atualmente as terras agrícolas ainda têm a propriedade de proteger os agricultores. se os direitos de uso da propriedade rural forem hipotecados, será um desafio a este direito de segurança. ele acredita que, sob tais circunstâncias, a direção futura da reforma da hipoteca do direito de uso do terreno para habitação não é clara.

“a possibilidade política de expandir o âmbito da transferência de propriedades é muito pequena”, disse zheng fengtian, professor da escola de agricultura e desenvolvimento rural da universidade renmin da china, aos repórteres do southern weekend. na sua opinião, uma vez aberta esta lacuna, os habitantes urbanos poderão acumular propriedades. se os habitantes urbanos realmente quiserem construir áreas rurais, eles estão autorizados a alugar habitações em áreas rurais. “o foco da reforma do sistema de propriedades no futuro é melhorar o mecanismo de saída das propriedades e explorar a revitalização e utilização de propriedades ociosas.”

direção futura

em julho de 2024, a terceira sessão plenária do 20.º comité central do partido comunista da china reviu e aprovou a "decisão do comité central do partido comunista da china sobre o aprofundamento da reforma e a promoção da modernização ao estilo chinês" (doravante referida como a "decisão"). cai jiming notou que na secção “melhorar o mecanismo institucional para o desenvolvimento urbano-rural integrado”, foi mais uma vez enfatizado “aprofundar a reforma do sistema fundiário” e “permitir que as habitações legalmente propriedade dos agricultores sejam revitalizadas e utilizadas através arrendamento, participação acionária, cooperação, etc."

para ele, esta frase da decisão abre espaço para a reforma do sistema de propriedade rural. de acordo com o princípio da integração da habitação e da terra e da transferência da terra com a casa, uma vez que as casas dos agricultores podem ser utilizadas através de arrendamento, propriedade de ações, cooperação, etc., isso também significa que os direitos de uso da propriedade rural dos agricultores são autorizados a ser utilizados entre áreas urbanas e rurais através de arrendamento, posse de ações, cooperação, etc.

zheng fengtian também observou que na seção sobre desenvolvimento integrado urbano-rural, também foi mencionado que os direitos e interesses fundiários dos agricultores que se estabeleceram nas cidades deveriam ser protegidos, “proteger os direitos contratuais de terra, direitos de uso de propriedade e distribuição coletiva de renda direitos dos agricultores que se estabeleceram nas cidades e explorar o estabelecimento de um método de saída voluntária paga”.

wang jian também acredita que, em vez de discutir como realizar a hipoteca dos direitos de uso da propriedade, é melhor prestar mais atenção ao mecanismo de saída da propriedade. claro, ele enfatizou que sempre foi cauteloso na promoção da exploração dos direitos de saída da propriedade, “porque está preocupado com a saída forçada e a saída desordenada”.

desde 2024, muitos locais emitiram novas políticas para o mercado imobiliário, oferecendo incentivos ou descontos na compra de casa para quem sai das propriedades, o que tem chamado a atenção nas políticas de saída das propriedades. o condado de fengyang, na província de anhui, oferece claramente uma recompensa de compra de casa de 50.000 yuans para aqueles que abandonarem suas propriedades. a cidade de nantong, na província de jiangsu, estipula que aqueles que desistirem de suas propriedades e se mudarem para a cidade para comprar casas receberão uma certa quantidade de incentivos e subsídios. os padrões específicos são determinados por cada localidade da cidade.

em 24 de julho de 2024, han jun, o recém-nomeado secretário do partido do ministério da agricultura e assuntos rurais, participou pela primeira vez numa conferência de imprensa realizada pelo gabinete de informação do conselho de estado. retirada dos direitos de uso de bem de família.

han jun também disse que a introdução de políticas relevantes deve ser prudente e não “ventosa”. "gastar dezenas de milhares de yuans para comprá-lo completamente pode não ser rentável para os interesses de longo prazo dos agricultores. neste sentido, os agricultores devem ter uma saída, e os interesses de longo prazo dos agricultores devem ser considerado."

zheng fengtian notou que após a terceira sessão plenária do 20º comité central do partido comunista da china, políticas relevantes foram introduzidas sucessivamente. em 31 de julho de 2024, o conselho de estado emitiu o "plano de ação quinquenal para implementar profundamente a nova estratégia de urbanização centrada nas pessoas"; em 5 de agosto, o ministério de recursos naturais emitiu o "sobre aprender e aplicar a experiência do"; projeto dez milhões" para promover profundamente a consolidação fundiária abrangente na região" opiniões ".

ele acredita que ambos os documentos afastarão os agricultores da apropriação original. zheng fengtian explicou que a razão pela qual muitos agricultores que se mudam para as cidades não estão dispostos a abandonar as suas propriedades é que os seus direitos e interesses não são protegidos nas cidades. impulsionados pela nova estratégia de urbanização, se for possível garantir que os direitos e interesses dos agricultores da cidade, tais como a segurança social e a escolaridade obrigatória para as crianças migrantes, sejam os mesmos que os registados no local de migração, isso aumentará enormemente a sua desejo de abandonar suas propriedades. o núcleo da consolidação de terras em toda a região são os terrenos residenciais, os terrenos contratados e os terrenos para construção comercial coletiva.

quanto à forma de implementar o mecanismo de retirada de propriedades, zheng fengtian acredita que, devido às grandes diferenças no desenvolvimento em todo o país, o país só pode emitir políticas macro e estipular algum conteúdo de princípios. por exemplo, no documento sobre consolidação abrangente de terras, desta vez. , é mencionado que “os residentes urbanos estão estritamente proibidos de visitar “comprar terras residenciais em áreas rurais” e “não forçar os agricultores a 'subir'” etc. o cerne de como implementar a política ainda está no nível do condado, "eles desempenham um papel de liderança."