новости

цзюцзян провинции цзянси запустил реформу разделения «трех прав» на приусадебную землю. на снимке изображен новый облик деревни чжушань поселка чжанцин уезда хукоу после реализации реформы системы сельских подворий 7 апреля 2023 года. (фото предоставлено visual china)

после двухлетней отсрочки проект решения был прекращен к рассмотрению 17 июня 2024 года.

этот документ, призванный нарушить положения гражданского кодекса о том, что «усадьбы не могут быть заложены», полностью озаглавлен «решение (проект) о предоставлении госсовету полномочий временно корректировать реализацию соответствующих правовых норм в административных районах». округа чанпин, пекина и других пилотных районов реформы сельских приусадебных хозяйств» (далее («проект решения»), разрешающий 107 регионам страны проводить пилотные проекты по ипотеке прав пользования приусадебными участками.

в июне 2022 года проект решения был впервые представлен на рассмотрение постоянного комитета всекитайского собрания народных представителей 13-го созыва. из-за неполного консенсуса всех партий он в конечном итоге не был вынесен на голосование. недавно эта информация была раскрыта в «коммюнике постоянного комитета всекитайского собрания народных представителей».

цай цзимин, член финансово-экономического комитета всекитайского собрания народных представителей 14-го созыва и директор исследовательского центра политической экономики университета цинхуа, рассказал журналистам southern weekend, что с 2015 года на практике появились попытки заложить права пользования приусадебными участками. по его мнению, прекращение рассмотрения законопроекта обусловлено скорее законодательно-процедурными соображениями и не означает завершения реформы ипотечного права пользования приусадебными участками.

реформа «двух властей» и разделение «трех властей»

залог прав пользования усадьбой – дело не новое. еще в августе 2015 года государственный совет выпустил руководство по пилотной программе ипотечных кредитов для прав на подрядное землеустройство в сельской местности и прав на жилищную собственность фермеров (называемых «два права»).

среди них пилотный проект по ипотечным кредитам на сельское жилье нарушил положения действовавшего в то время закона о собственности и закона о залоге, запрещавшего закладывать усадьбы. в декабре того же года постоянный комитет всекитайского собрания народных представителей двенадцатого созыва принял соответствующее разрешительное решение, разрешающее до 31 декабря 2017 года пилотную программу ипотеки прав пользования усадьбой в 59 уездах (городах, районах), включая уезд цзисянь и город тяньцзинь. , а затем продлил авторизацию на один год.

изучите ипотеку прав пользования усадьбой, стремясь в полной мере реализовать имущественные свойства усадьбы. по данным выборочного обследования министерства сельского хозяйства и села, уровень простоя сельских приусадебных земель по стране в 2019 году составил 18,1%. с 2000 по 2016 год постоянное сельское население китая сократилось с 808 миллионов до 589 миллионов, уменьшившись на 27,1%. однако за тот же период площадь сельских приусадебных земель увеличилась с 247 миллионов акров до 298 миллионов акров, увеличившись. 20,6%.

цай цзимин был членом 9-11 национальных комитетов народного политического консультативного совета китая и депутатом 12-го и 13-го всекитайского собрания народных представителей. он был известен как «представитель земли» из-за своей давней озабоченности ситуацией. земельная система.

он объяснил репортерам southern weekend, что в рамках плановой экономической системы право претендовать на получение сельских коллективных подворий является льготой, предоставляемой фермерам. однако с развитием экономического уровня все больше и больше людей не только имеют жилье, но и владеют несколькими помещениями. в настоящее время дома, помимо функции проживания, обладают еще и имущественными признаками недвижимости.

23 декабря 2018 года госсовет представил постоянному комитету всекитайского собрания народных представителей доклад о пилотной ситуации «двух держав». согласно отчету, к концу сентября 2018 года в 59 пилотных районах было выдано ипотечных кредитов на сельское жилье на сумму 51,6 млрд юаней.

пилотный проект достиг определенных результатов, но в отчете также отмечается, что развитие ипотечного кредитования сельского жилья происходит крайне неравномерно в разных местах, а реформа приусадебной системы не завершена и отсутствует правовая основа для судебного решения. передача и распоряжение сельским жильем по-прежнему сталкиваются с серьезными препятствиями. ипотечное кредитование сельского жилья не сформировало эффективный замкнутый цикл.

фактически, когда в конце 2018 года завершился пилотный проект «двух прав», юридические препятствия для бизнеса по ипотечному кредитованию сельскохозяйственных земель были в основном устранены, но все еще существуют некоторые препятствия для бизнеса по ипотечному кредитованию сельского жилья, которые планируется устранить. включено в общее планирование и рассмотрение реформы приусадебной земли по принципу «разделения трех прав».

изучение «разделения трех прав» на приусадебные участки было впервые предложено в документе № 1 центрального правительства в 2018 году. так называемые «три права» относятся к собственности, квалификационным правам и правам использования. тогдашний министр природных ресурсов лу хао публично заявил, что к концу 2018 года пилотный проект «разделения трех прав» на приусадебные земли имел узкий охват и короткий период времени и еще не сформировал систему опыт, который можно было бы тиражировать и продвигать, и все стороны по-прежнему имели ограниченное понимание этого. это непоследовательно и требует дальнейшего изучения.

другая земельная реформа, проведенная в том же году, что и реформа «двух прав», также затронула приусадебные хозяйства.

в начале 2015 года бывшее министерство земель и ресурсов запустило сельскую реформу «трех земель» в 33 уездах (городах, районах) по всей стране, то есть экспроприацию сельских земель, вывод на рынок земель под коллективное коммерческое строительство и приусадебное строительство. реформа системы управления. в 2015 году пилотный проект дважды продлевался и завершился в конце 2019 года.

несколько опрошенных экспертов рассказали репортерам southern weekend, что, хотя в документе о реформе «трех земель» не упоминается пилотный проект ипотечного жилищного строительства в сельской местности, многие из 33 округов, участвующих в реформе трех земель, были связаны с пилотным проектом реформы «двух прав». на практике реформа «трех земель» предполагает и реформу сельской ипотеки.

в июне 2020 года центральный комитет по углублению реформы рассмотрел и утвердил «пилотный план углубления реформы системы сельских поместий», ознаменовав начало нового раунда поместной реформы. этот пилотный проект посвящен «разделению трех прав» на приусадебную землю и исследует способы улучшения систем распределения, передачи, ипотеки, изъятия и применения приусадебных участков.

по сравнению с первыми двумя реформами, эта реформа имеет более широкий пилотный масштаб и охватывает 104 округа (города, районы), включая район чанпин в пекине, и 3 города префектурного уровня, включая город шаосин в провинции чжэцзян, город чучжоу в провинции аньхой и город цзыян. в провинции сычуань.

конфликт

в мае 2021 года цай цзимин в качестве директора центрального экономического комитета демократической прогрессивной партии и директора центра политических экономических исследований университета цинхуа посетил шаосин, один из трех пилотных городов уровня префектуры для нового раунда усадебная реформа.

местные чиновники сообщили ему, что одна из проблем, с которыми они столкнулись на практике, заключалась в том, что пилотные реформы противоречили существующим законам. когда гражданский кодекс вступит в силу в 2021 году, положения первоначального закона о правах собственности и закона об обеспечении останутся в силе: усадьбы не подлежат ипотеке. цай цзимин, как член финансово-экономического комитета всекитайского собрания народных представителей 13-го созыва, сообщил постоянному комитету всекитайского собрания народных представителей о проблемах, возникших в ходе опроса.

в июне 2022 года постоянный комитет всекитайского собрания народных представителей провел первое рассмотрение проекта решения, представленного на рассмотрение госсовета. проект плана одобрен постоянным комитетом всекитайского собрания народных представителей и государственным советом и разрешает использовать права граждан на жилищную собственность (включая права пользования приусадебными участками) в качестве ипотечных кредитов в 107 пилотных районах. эту корректировку планируется внедрить в тестовом режиме до 30 апреля 2024 года.

в бюллетене постоянного комитета всекитайского собрания народных представителей показано, что в ходе обсуждения член постоянного комитета предположил, что «вопрос залога прав пользования усадьбой является относительно сложным и деликатным, и рекомендуется рассмотреть его внимательно. "

на основании этого соображения и с одобрения цк партии председательское совещание решило, что проект пока не будет выноситься на голосование.

год спустя, 25 июня 2023 года, главное управление постоянного комитета всекитайского собрания народных представителей направило письмо в главное управление госсовета с просьбой высказать мнение о том, продолжать ли рассмотрение проекта.

3 августа 2023 года главное управление государственного совета ответило, что реформу поместной системы следует продвигать осмотрительно. учитывая тот факт, что до окончания этого пилотного раунда прошло меньше года, рекомендуется министерство сельского хозяйства и сельских дел и народный банк китая работают с соответствующими сторонами для проведения углубленного изучения вопросов, поднятых в ходе обзора. сосредоточьтесь на ключевых вопросах, обобщите пилотный опыт, изучите и выскажите свои мнения и предложения. следует ли продолжать пилотное исследование, отчитаться перед цк партии в соответствии с процедурами и уточнить меры следующей реформы, а затем всесторонне рассмотреть вопросы, рассмотренные в «проекте санкционирующего решения».

с тех пор проект не планировался на другое заседание постоянного комитета.

законодательный закон предусматривает, что если законопроект, вынесенный на обсуждение на заседании постоянной комиссии, не был повторно рассмотрен по истечении двух лет, поскольку он не был поставлен на голосование, собрание председателя может принять решение о прекращении рассмотрения и отчитаться перед постоянной комиссией. комитет.

законодательные органы нередко прекращают рассмотрение законопроектов. закон о землеустройстве подвергся «прекращению обсуждения» во время его пересмотра: в декабре 2012 года проект поправки к закону о землеустройстве был представлен на рассмотрение постоянному комитету всекитайского собрания народных представителей, но был отложен на два года. лет до того, как рассмотрение было прекращено. лишь в декабре 2018 года закон о землеустройстве был снова пересмотрен. менее чем через год, в августе 2019 года, была проголосована новая редакция закона о землеустройстве.

кроме того, в августе 2023 года было прекращено рассмотрение закона об административном судопроизводстве, который должен был быть пересмотрен в конце 2022 года; в июне 2024 года действие проекта закона об исполнительном производстве также было прекращено после двухлетнего хранения;

к июню 2024 года «решение (проект) о разрешении госсовету временно корректировать реализацию соответствующих правовых положений в административных районах района чанпин, пекина и других пилотных районов реформы сельских усадеб» будет рассмотрено сроком на два года. 17 июня комитет по конституции и праву всекитайского собрания народных представителей сообщил собранию председателя, что вопрос залога прав пользования усадьбой является относительно сложным и что вопрос о пилотном разрешении необходимо рассмотреть после того, как центральный комитет партии прояснит ситуацию. следующие меры реформы. после общения с заинтересованными сторонами рекомендуется прекратить рассмотрение проекта. на председательском собрании отчет был принят.

основное внимание уделяется «объему обращения».

новый раунд реформы системы поместий, начавшийся в 2020 году, фактически не смог получить разрешение постоянного комитета всекитайского собрания народных представителей на разрешение залога прав пользования поместьями.

однако на практике уже есть места, где предпринимаются попытки. уезд нинюань, город юнчжоу, провинция хунань — один из 107 пилотных районов. в начале декабря 2021 года в деревне чэньань города жэньхэ округа нинъюань состоялся первый сертификат на право пользования усадьбой юнчжоу и первая церемония выдачи ипотечного кредита.

газета "юнчжоу дейли" сообщила, что в тот день 10 жителей деревни чэньань получили сертификаты на право пользования сельскими усадьбами. лицо, ответственное за нинюаньское отделение китайского строительного банка и нинъюаньское отделение сельскохозяйственного банка китая, выдало кредитные сертификаты на ипотеку для приусадебных участков. их, с расширением кредита на месте в размере 3 миллионов юаней.

"после получения сертификата вы можете обратиться в банк за ипотечным кредитом, а активы станут живым капиталом, который обеспечивает нам источник живой воды для развития нашей промышленности", - сообщил на месте представитель села.

город иу, провинция чжэцзян, является пилотным районом, где проводится два последовательных этапа реформы приусадебных хозяйств. данные, приведенные в статье цянь хунпэна, преподавателя партийной школы муниципальной партийной школы иу, показывают, что по состоянию на конец 2022 года 27 финансовых учреждений в иу выдали более 27 000 ипотечных кредитов на приусадебные участки с общей суммой кредита более более 19 миллиардов юаней.

ученый, посетивший пилотные районы с целью исследования, рассказал репортерам southern weekend, что этот раунд пилотных проектов не является большим прорывом с точки зрения залога прав пользования приусадебными участками. по словам этого ученого, в этом раунде реформы всего 9 пунктов, которые должны определить базовое количество дворов, подсчитать членов коллективных хозяйственных организаций и выполнить базовую работу, такую ​​как системы данных. эти задачи требуют большого количества усилий. время. «нет необходимости в пилотных регионах расправляться с этим «крепким орешком». даже если некоторые места и предприняли попытки, они в основном продолжили практику, использованную в первом раунде пилотных проектов».

он считает, что если сфера передачи усадеб не будет расширена, то будет сложно продвигать право пользования ипотекой. хотя город иу в провинции чжэцзян и район юйцзян в уезде интань в провинции цзянси расширили сферу обращения на уездные районы во время пилотного периода реформы, большинство мест по-прежнему ограничены своими собственными коллективными экономическими организациями.

в действующих законах китая нет конкретных положений, ограничивающих передачу прав пользования приусадебными участками. соответствующие нормы в основном отражены в нормативных документах, издаваемых госсоветом. например, в «уведомлении о строгом выполнении законов и политики в отношении земель коллективного строительства в сельской местности», изданном главным управлением государственного совета в 2007 году, упоминается, что «городским жителям не разрешается приобретать усадьбы, фермерские резиденции или «права на мелкую собственность». «дома в сельской местности» и «усадебные участки». его можно передать только членам класса, соответствующим условиям (нет усадьбы или участок не соответствует нормам)».

28 ноября 2022 года в «временных мерах по управлению сельскими приусадебными участками (проект для замечаний)», подготовленных министерством сельского хозяйства и села, также отмечалось, что «право пользования приусадебными участками может быть передано или передано в дар членам коллективная хозяйственная организация, соответствующая условиям заявки на приусадебные участки». «городским жителям категорически запрещается приобретать приусадебные земли в сельской местности».

в таких обстоятельствах члены коллектива ограничены «одним двором, одним домом», и немногие готовы принять заложенную усадьбу, а сельский коллектив еще менее готов вернуть себе право пользования усадьбой за плату, что затрудняет залогодержатель распоряжается этим имуществом. это повлияло на готовность банков заниматься ипотечным кредитованием.

по мнению цай цзиминя, реформа поместной системы в целом является разумной и должна быть сосредоточена на интенсификации ее развития. «разрыв в доходах между городскими и сельскими жителями в моей стране составляет 2,5 раза, а разрыв в доходах от собственности — более чем в 10 раз». он считает, что только активизировав оборот прав пользования приусадебным хозяйством, можно реализовать его имущественные функции, расширив тем самым каналы получения фермерами доходов от собственности. в ходе общенациональной «двух сессий» в 2024 году он предложил расширить сферу передачи прав пользования приусадебными участками.

оппоненты обеспокоены тем, что, если приусадебная земля будет разрешена в обороте, городские жители могут переехать в сельские районы, чтобы копить землю, что может вытеснить фермеров и повлиять на социальную стабильность.

ван цзянь, доцент школы земельных наук и технологий китайского сельскохозяйственного университета, считает, что в настоящее время приусадебная земля все еще имеет свойство защищать фермеров. если права пользования приусадебными участками будут заложены, это станет проблемой для этого обеспечительного права. он считает, что в таких условиях будущее направление реформы жилищного права ипотечного землепользования неясно.

«политическая возможность расширения масштабов передачи усадеб очень мала», — заявил журналистам southern weekend чжэн фэнтянь, профессор школы сельского хозяйства и развития сельских районов китайского университета жэньминь. по его мнению, как только этот разрыв будет устранен, горожане смогут копить усадьбы. если горожане действительно хотят застроить сельскую местность, им разрешено арендовать жилье в сельской местности. «в центре внимания реформы системы усадеб в будущем будет улучшение механизма выхода из усадеб и изучение возможности возрождения и использования простаивающих усадеб».

будущее направление

в июле 2024 года третий пленум цк кпк xx созыва рассмотрел и утвердил «решение цк кпк о дальнейшем всестороннем углублении реформ и содействии модернизации по китайскому образцу» (далее – как «решение»). цай цзимин заметил, что в разделе «совершенствование институционального механизма комплексного развития города и села» еще раз подчеркивалось «углубление реформы земельной системы» и «позволить оживить и использовать жилье, законно принадлежащее фермерам, посредством лизинг, долевое участие, кооперация и т.д.»

по его мнению, эта фраза постановления открывает простор для реформирования сельской подворной системы. в соответствии с принципом объединения жилья и земли и перемещения земли вместе с домом, поскольку фермерские дома разрешается использовать посредством аренды, владения акциями, кооперации и т. д., это также означает, что права пользования фермерскими усадьбами разрешаются использоваться между городскими и сельскими районами посредством аренды, владения акциями, кооперации и т. д. обращения.

чжэн фэнтянь также заметил, что в разделе, посвященном комплексному развитию города и села, также упоминалось, что земельные права и интересы фермеров, поселившихся в городах, должны быть защищены, «защищены права земельного подряда, права приусадебного пользования и распределение коллективного дохода». права фермеров, поселившихся в городах, и изучить возможность создания метода добровольного платного выхода».

ван цзянь также считает, что вместо обсуждения того, как реализовать залог прав пользования усадьбой, лучше уделить больше внимания механизму выхода из усадьбы. конечно, он подчеркнул, что всегда был осторожен в продвижении права выхода из усадьбы, «потому что его беспокоит вынужденный выход и беспорядочный выход».

с 2024 года во многих местах были приняты новые правила для рынка недвижимости, предоставляющие льготы или скидки на покупку жилья тем, кто покидает усадьбы, что привлекло внимание к политике выхода из усадеб. уезд фэнъян в провинции аньхой явно предусматривает вознаграждение в размере 50 000 юаней за покупку дома тем, кто покинет свои усадьбы. город наньтун в провинции цзянсу предусматривает, что тем, кто отказывается от своих усадеб и переезжает в город для покупки домов, будут предоставлены определенные стимулы и льготы; конкретные нормативы определяются каждым населенным пунктом города.

24 июля 2024 года хан цзюнь, недавно назначенный партийный секретарь министерства сельского хозяйства и сельских дел, впервые посетил пресс-конференцию, проведенную информационным бюро государственного совета. первый вопрос, на который он ответил, был о сельской реформе и программе. лишение права пользования усадьбой.

хан цзюнь также заявил, что введение соответствующей политики должно быть осмотрительным и не «ветренным». «потратить десятки тысяч юаней на его полный выкуп может быть нерентабельно с точки зрения долгосрочных интересов фермеров. в этом отношении фермерам должен быть предоставлен выход, и долгосрочные интересы фермеров должны быть быть учтены».

чжэн фэнтянь заметил, что после третьего пленума цк кпк 20-го созыва последовательно вводились соответствующие политики. 31 июля 2024 года государственный совет опубликовал «пятилетний план действий по глубокой реализации новой социально-ориентированной стратегии урбанизации», 5 августа министерство природных ресурсов выпустило «об изучении и применении опыта»; проект «десять миллионов» по ​​глубочайшему содействию комплексной консолидации земель в регионе «мнения».

он считает, что оба документа вытеснят фермеров из приусадебных участков. чжэн фэнтянь объяснил, что причина, по которой многие фермеры, переезжающие в города, не желают покидать свои усадьбы, заключается в том, что их права и интересы не защищены в городах. благодаря новой стратегии урбанизации, если права и интересы городских фермеров, такие как социальное обеспечение и обязательное образование для детей-мигрантов, могут быть гарантированы такими же, как и те, которые зарегистрированы в месте миграции, это значительно повысит их желание покинуть свои усадьбы. ядром консолидации земель во всем регионе являются приусадебные земли, земли подряда и земли коллективного коммерческого строительства.

что касается того, как реализовать механизм изъятия приусадебных участков, чжэн фэнтянь считает, что из-за больших различий в развитии по всей стране страна может лишь проводить макрополитику и оговаривать какое-то принципиальное содержание, например, на этот раз в документе о комплексной консолидации земель. , отмечается, что «горожанам категорически запрещается посещать «приобретение приусадебной земли в сельской местности» и «не принуждать крестьян «подниматься наверх»» и т. д. ядро реализации этой политики по-прежнему находится на уровне округов, «они играют ведущую роль».