gestión de cifi: se espera que se estabilice el nuevo mercado inmobiliario en las principales ciudades de primer y segundo nivel
2024-08-31
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el mercado inmobiliario todavía se está recuperando y el rendimiento de las empresas inmobiliarias sigue cayendo.
el 30 de agosto, cifi holdings group (00884.hk) publicó sus resultados provisionales de 2024, que mostraban que, a finales de junio, la compañía había logrado unos ingresos operativos de 20,21 mil millones de yuanes, una disminución interanual de más del 35. %; el beneficio bruto fue de aproximadamente 4.964 millones de yuanes, una disminución interanual de más del 45% % del margen de beneficio bruto se redujo al 13,4%.
sin embargo, debido a reducciones significativas en los gastos de ventas y marketing, gastos administrativos, gastos de impuestos sobre la renta, etc., durante el período del informe, cifi obtuvo una pérdida de ganancias netas de 4,94 mil millones de yuanes atribuibles a la empresa matriz, una disminución de 4,03 mil millones de yuanes desde el mismo período del año pasado, y el margen de pérdidas continuó estrechándose.
específicamente, el negocio principal de xuhui incluye principalmente la venta de propiedades, el arrendamiento de propiedades de inversión y los servicios inmobiliarios.
entre ellos, los ingresos por arrendamiento de propiedades de inversión y otros servicios fueron de aproximadamente 790 millones de yuanes, un aumento interanual del 10%. estos ingresos provinieron principalmente de shanghai lcm zhihui xuhui plaza, shanghai henderson xuhui world, shanghai xuhui enterprise building, beijing; estadio wukesong y powerlong xuhui plaza en yangpu, shanghai. a finales de junio, 27 de las 32 propiedades de inversión en poder de cifi han sido arrendadas.
el sector inmobiliario de xuhui, yongsheng services (01995.hk), también mantuvo una tendencia de crecimiento, logrando unos ingresos operativos de 3.370 millones de yuanes, un aumento interanual del 5,9%, y un beneficio neto atribuible a la empresa matriz de 270 millones de yuanes al año. incremento interanual del 10,3%.
los ingresos por ventas de propiedades, que representan la mayor parte de los ingresos operativos de xuhui, se redujeron significativamente durante el período del informe. a finales de junio, las ventas de propiedades de cifi reconocieron ingresos de aproximadamente 15.840 millones de yuanes, una disminución interanual del 41,6%, lo que representa más del 78% de los ingresos totales.
a juzgar por las tendencias actuales de la industria, el negocio de venta de propiedades seguirá siendo un lastre para el desempeño de xuhui en el futuro.
la dirección de cifi declaró en el informe de rendimiento que en el primer semestre de 2024, el mercado inmobiliario en su conjunto continuó una débil tendencia de recuperación, el sentimiento del mercado en general mantuvo una actitud de esperar y ver y el impulso de crecimiento del mercado inmobiliario debilitado significativamente. durante el período, el número acumulado de transacciones de viviendas nuevas en ciudades clave cayó un 39% interanual, y el área acumulada de transacciones de viviendas de segunda mano cayó un 8% interanual.
afectados por la tendencia general de la industria, el desempeño general de las ventas de las empresas inmobiliarias continúa cayendo. un informe de investigación de changjiang securities muestra que de enero a julio de 2024, las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias cayeron un 39,7% interanual, de las cuales las empresas inmobiliarias privadas cayeron un 50,8% interanual. las ventas de xuhui también se enfrentan a una presión considerable. en los primeros siete meses de este año, las ventas a gran escala alcanzaron los 22.180 millones de yuanes, una disminución interanual del 52,4%.
aunque las ventas continúan bajo presión, cifi ha logrado avances efectivos para garantizar la entrega y resolver la deuda.
en términos de entrega garantizada, cifi ha entregado un total de 35.000 viviendas nuevas desde 2024, y ha entregado más de 245.000 viviendas nuevas desde 2022. al mismo tiempo, como garantía importante para asegurar la entrega, cifi también está buscando activamente financiamiento para proyectos de la "lista blanca". al 30 de agosto, 72 proyectos en todo el país han sido preseleccionados para la "lista blanca" de proyectos inmobiliarios. de los cuales 45 proyectos aprobaron el reemplazo de financiamiento. se utilizaron métodos como extensiones y reducciones de las tasas de interés para mejorar el flujo de caja del proyecto; otros cinco proyectos recibieron aprobación para una cuota de financiamiento adicional de 610 millones de yuanes.
en términos de bonos nacionales, cifi ha completado la prórroga de tres años de 5 bonos nacionales y ningún bono nacional ha vencido durante el año. las prórrogas nacionales totales desde 2023 ascienden a aproximadamente 14.100 millones de yuanes. entre ellos, se completaron 4 extensiones de bonos nacionales en 2023, con un monto total de extensión de aproximadamente 7,18 mil millones de yuanes; en lo que va de 2024, la compañía ha completado 5 extensiones de bonos nacionales, por un monto total de 6,948 mil millones de yuanes;
en términos de reestructuración de la deuda externa, a fines de abril, la propuesta integral de deuda externa de cifi recibió la aprobación en principio del grupo de tenedores de bonos a fines de mayo, las negociaciones con el comité coordinador del sindicato extranjero avanzaron más y ambas partes acordaron avanzar; para avanzar a la siguiente etapa, los bancos prestamistas que constituyen el comité de coordinación poseen un total de aproximadamente el 59% del monto principal del financiamiento de préstamos en el extranjero bajo la deuda aplicable de cifi.
además, mediante el pago de la deuda y otras medidas, cifi ha reducido los pasivos que devengan intereses a 88.600 millones de yuanes, una disminución de 13.660 millones de yuanes desde finales de junio de 2023, una disminución interanual de más del 13%. al final del período del informe, los activos totales de cifi eran de 282.800 millones de yuanes y los activos netos eran de 57.200 millones de yuanes. en términos de reservas de tierras, el valor total no vendido de cifi era de aproximadamente 276.000 millones de yuanes y sus reservas de tierras en ciudades centrales como beijing; y shanghai tenían un valor aproximado de 46 mil millones de yuanes.
sin embargo, ya sea que se trate de entregas o de reestructuración de deuda, la mejora en las operaciones provocada por mejores ventas es más decisiva para las empresas inmobiliarias y la industria. desde principios de este año, para lograr el desarrollo estable del mercado inmobiliario, los reguladores han seguido publicando políticas favorables. después del "new deal 517", las políticas crediticias de los residentes han sido favorables. reducido al 15%, el límite inferior de las tasas de interés hipotecarias se ha cancelado y las cuatro principales ciudades de primer nivel han ajustado sucesivamente las restricciones de compra y la política crediticia.
si bien las políticas restrictivas sobre la compra de viviendas continúan relajándose, los reguladores también están garantizando la ejecución de proyectos a través del mecanismo de coordinación de la financiación inmobiliaria y el sistema de lista blanca, aumentando la confianza de los compradores de viviendas y apoyando a las empresas estatales locales para adquirir edificios comerciales terminados no vendidos en precios razonables para su uso como vivienda asequible de tipo asignación o de alquiler.
"impulsadas por una serie de políticas, las ciudades clave han mostrado signos de detener el declive y estabilizarse. el mercado todavía se encuentra en el ciclo de liberación de la demanda existente, y la oferta y las transacciones actuales básicamente han caído a mínimos periódicos. existe una alta probabilidad que la tendencia a la estabilización continuará en el futuro", opina la directiva de cifi.
de cara a la segunda mitad del año, la dirección de cifi espera que el gobierno central introduzca más políticas para reducir existencias y estabilizar el mercado, y que los gobiernos locales sigan intensificando sus esfuerzos para estabilizar el mercado tanto desde el lado de la oferta como de la demanda. el efecto impulsor de estas políticas seguirá desarrollándose, impulsando una recuperación constante del volumen de operaciones. se espera que las transacciones de viviendas nuevas en las principales ciudades de primer y segundo nivel se estabilicen, y la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano también seguirá expandiéndose. la estabilización de las transacciones en las principales ciudades de primer y segundo nivel reducirá aún más la caída de las ventas de viviendas comerciales en todo el país.
"sin embargo, debido a factores como la desaceleración de la industria y la presión del flujo de efectivo causada por las débiles ventas y financiamiento, la inversión en desarrollo inmobiliario se mantendrá en un nivel bajo y se encuentra en la etapa más baja", dijo la administración de cifi.
(este artículo proviene de china business news)
