gestione cifi: si prevede che il nuovo mercato immobiliare nelle principali città di primo e secondo livello si stabilizzerà
2024-08-31
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il mercato immobiliare è ancora in ripresa e la performance delle società immobiliari continua a peggiorare.
il 30 agosto, cifi holdings group (00884.hk) ha pubblicato i risultati provvisori del 2024, che mostrano che alla fine di giugno la società aveva realizzato un utile operativo di 20,21 miliardi di yuan, una diminuzione su base annua di oltre 35 %; l'utile lordo è stato di circa 4,964 miliardi di yuan, con un calo di oltre il 45% rispetto all'anno precedente;
tuttavia, a causa della significativa riduzione delle spese di vendita e marketing, delle spese amministrative, delle imposte sul reddito, ecc., durante il periodo in esame, cifi ha realizzato una perdita di utile netto di 4,94 miliardi di yuan attribuibile alla società madre, con un decremento di 4,03 miliardi di yuan rispetto a lo stesso periodo dell’anno scorso e il margine di perdita ha continuato a ridursi.
nello specifico, il core business di xuhui comprende principalmente la vendita di immobili, il leasing di investimenti immobiliari e i servizi immobiliari.
tra questi, i proventi derivanti da investimenti immobiliari, leasing e altri servizi ammontano a circa 790 milioni di yuan, con un aumento del 10% su base annua. tali proventi provengono principalmente da shanghai lcm zhihui xuhui plaza, shanghai henderson xuhui world, shanghai xuhui enterprise building, pechino; stadio wukesong e powerlong xuhui plaza a yangpu, shanghai. a fine giugno risultano locati 27 dei 32 immobili di investimento posseduti da cifi.
anche il settore immobiliare di xuhui, yongsheng services (01995.hk), ha mantenuto un trend di crescita, ottenendo un utile operativo di 3,37 miliardi di yuan, un aumento su base annua del 5,9%, e un utile netto attribuibile alla società madre di 270 milioni di yuan, un anno incremento su base annua del 10,3%.
i ricavi delle vendite immobiliari, che rappresentano la maggior parte del reddito operativo di xuhui, si sono ridotti significativamente durante il periodo in esame. alla fine di giugno, le vendite immobiliari di cifi hanno registrato un fatturato di circa 15,84 miliardi di yuan, con un calo del 41,6% su base annua, pari a oltre il 78% del fatturato totale.
a giudicare dalle attuali tendenze del settore, l'attività di vendita immobiliare continuerà a rappresentare un ostacolo per le prestazioni future di xuhui.
il management di cifi ha dichiarato nel rapporto sulla performance che nella prima metà del 2024, il mercato immobiliare nel suo complesso ha continuato un debole trend di ripresa, il sentiment del mercato ha generalmente mantenuto un atteggiamento attendista e lo slancio di crescita del mercato immobiliare indebolito in modo significativo. durante il periodo, il numero cumulativo di transazioni di nuove case nelle città chiave è diminuito del 39% su base annua e l’area cumulativa delle transazioni di case di seconda mano è diminuita dell’8% su base annua.
colpito dall'andamento generale del settore, l'andamento complessivo delle vendite delle società immobiliari continua a diminuire. un rapporto di ricerca di changjiang securities mostra che da gennaio a luglio 2024, le vendite delle 100 principali società immobiliari sono diminuite del 39,7% su base annua, di cui le società immobiliari private sono diminuite del 50,8% su base annua. anche le vendite di xuhui si trovano ad affrontare una notevole pressione. nei primi sette mesi di quest'anno, le vendite totali hanno raggiunto 22,18 miliardi di yuan, con un calo del 52,4% su base annua.
nonostante le vendite continuino a essere sotto pressione, cifi ha compiuto progressi concreti nel garantire la consegna e nel risolvere il debito.
in termini di consegna garantita, cifi ha consegnato un totale di 35.000 nuove case dal 2024 e ha consegnato più di 245.000 nuove case dal 2022. allo stesso tempo, come importante garanzia per garantire la consegna, cifi sta anche cercando attivamente finanziamenti per progetti "lista bianca". al 30 agosto, 72 progetti in tutto il paese sono stati selezionati per la "lista bianca" di progetti immobiliari. di cui 45 progetti hanno superato la sostituzione del finanziamento, metodi come estensioni e riduzioni del tasso di interesse sono stati utilizzati per migliorare il flusso di cassa del progetto, altri cinque progetti hanno ricevuto l'approvazione per una quota di finanziamento aggiuntiva di 610 milioni di yuan;
in termini di obbligazioni nazionali, cifi ha completato la proroga triennale di 5 obbligazioni nazionali e nessuna obbligazione nazionale è maturata durante l'anno, le proroghe nazionali totali dal 2023 ammontano a circa 14,1 miliardi di yuan. tra questi, nel 2023 sono state completate 4 estensioni di obbligazioni nazionali, per un importo totale di estensione di circa 7,18 miliardi di yuan; finora nel 2024 la società ha completato 5 estensioni di obbligazioni nazionali, per un importo totale di 6,948 miliardi di yuan;
in termini di ristrutturazione del debito estero, alla fine di aprile, la proposta globale sul debito estero di cifi ha ricevuto l'approvazione di principio dal gruppo degli obbligazionisti a fine maggio, i negoziati con il comitato di coordinamento del sindacato estero hanno fatto ulteriori progressi ed entrambe le parti hanno concordato di procedere per avanzare, le banche finanziatrici che costituiscono il comitato di coordinamento detengono un totale di circa il 59% dell’importo principale del finanziamento del prestito estero sotto il debito applicabile di cifi.
inoltre, attraverso il rimborso del debito e altre misure, cifi ha ridotto le passività fruttifere a 88,6 miliardi di yuan, con un calo di 13,66 miliardi di yuan dalla fine di giugno 2023, un calo su base annua di oltre il 13%. alla fine del periodo in esame, il totale attivo di cifi era di 282,8 miliardi di yuan e il patrimonio netto era di 57,2 miliardi di yuan in termini di riserve fondiarie, il valore totale invenduto di cifi era di circa 276 miliardi di yuan e le sue riserve fondiarie in città centrali come pechino; e shanghai valevano circa 46 miliardi di yuan.
che si tratti di consegna o di ristrutturazione del debito, per le società immobiliari e per l'industria è tuttavia più decisivo il miglioramento dell'operatività derivante dal miglioramento delle vendite. dall'inizio di quest'anno, per raggiungere uno sviluppo stabile del mercato immobiliare, le autorità di regolamentazione hanno continuato a rilasciare politiche favorevoli. dopo il "new deal 517", le politiche creditizie dei residenti sono state favorevoli ridotto al 15%, il limite inferiore dei tassi ipotecari è stato cancellato e le quattro principali città di primo livello hanno successivamente adeguato le restrizioni agli acquisti e la politica creditizia.
mentre le politiche restrittive sugli acquisti di case continuano ad essere allentate, le autorità di regolamentazione stanno anche garantendo la realizzazione dei progetti attraverso il meccanismo di coordinamento del finanziamento immobiliare e il sistema di whitelist, aumentando la fiducia degli acquirenti di case e supportando le imprese statali locali ad acquisire edifici commerciali completati invenduti a breve termine. prezzi ragionevoli per l'uso come alloggi a prezzi accessibili di tipo assegnativo o di tipo affitto.
"stimolate da una serie di politiche, le città chiave hanno mostrato segni di arresto del declino e di stabilizzazione. il mercato è ancora nel ciclo di rilascio della domanda esistente, e l'attuale offerta e le transazioni sono sostanzialmente scese ai minimi periodici. c'è un'alta probabilità che la tendenza alla stabilizzazione continuerà in futuro." lo ritiene il livello dirigenziale del cifi.
guardando avanti alla seconda metà dell’anno, il management di cifi prevede che il governo centrale introdurrà ulteriori politiche per ridurre le scorte e stabilizzare il mercato, e che i governi locali continueranno a intensificare gli sforzi per stabilizzare il mercato sia dal lato della domanda che dell’offerta. l’effetto di stimolo di queste politiche continuerà a svilupparsi, determinando una ripresa costante del volume degli scambi. si prevede che le transazioni di nuove case nelle principali città di primo e secondo livello si stabilizzeranno e anche la quota di transazioni di case di seconda mano continuerà ad espandersi. la stabilizzazione delle transazioni nelle principali città di primo e secondo livello ridurrà ulteriormente il calo delle vendite di immobili commerciali in tutto il paese.
"tuttavia, a causa di fattori come la recessione del settore e la pressione sui flussi di cassa causata dal rallentamento delle vendite e dei finanziamenti, gli investimenti nello sviluppo immobiliare rimarranno a un livello basso e sono nella fase di fondo", ha affermato il management di cifi.
(questo articolo proviene da china business news)
