cifi-management: es wird erwartet, dass sich der neue wohnungsmarkt in den kernstädten der ersten und zweiten reihe stabilisiert
2024-08-31
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der immobilienmarkt erholt sich immer noch und die performance der immobilienunternehmen nimmt weiter ab.
am 30. august veröffentlichte die cifi holdings group (00884.hk) ihre zwischenergebnisse für 2024, aus denen hervorgeht, dass das unternehmen bis ende juni ein betriebsergebnis von 20,21 milliarden yuan erzielt hatte, was einem rückgang von mehr als 35 im vergleich zum vorjahr entspricht der bruttogewinn betrug rund 4,964 milliarden yuan, was einem rückgang von mehr als 45 % auf 13,4 % entspricht.
aufgrund der erheblichen reduzierung der vertriebs- und marketingkosten, verwaltungskosten, einkommensteueraufwendungen usw. im berichtszeitraum verzeichnete cifi jedoch einen der muttergesellschaft zuzurechnenden nettogewinnverlust von 4,94 milliarden yuan, was einem rückgang von 4,03 milliarden yuan entspricht im gleichen zeitraum des vorjahres, und die verlustspanne verringerte sich weiter.
das kerngeschäft von xuhui umfasst insbesondere den verkauf von immobilien, die vermietung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien und immobiliendienstleistungen.
darunter beliefen sich die einnahmen aus der vermietung von als finanzinvestition gehaltenen immobilien und anderen dienstleistungen auf etwa 790 millionen yuan, was einer steigerung von 10 % gegenüber dem vorjahr entspricht; diese einnahmen stammten hauptsächlich aus shanghai lcm zhihui xuhui plaza, shanghai henderson xuhui world und shanghai xuhui enterprise building, peking wukesong-stadion und powerlong xuhui plaza in yangpu, shanghai. per ende juni waren 27 der 32 von cifi gehaltenen anlageimmobilien vermietet.
xuhuis immobiliensektor yongsheng services (01995.hk) setzte ebenfalls seinen wachstumstrend fort und erzielte ein betriebsergebnis von 3,37 milliarden yuan, eine steigerung von 5,9 % gegenüber dem vorjahr, und einen der muttergesellschaft zurechenbaren nettogewinn von 270 millionen yuan pro jahr -steigerung gegenüber dem vorjahr um 10,3 %.
die einnahmen aus immobilienverkäufen, die den großteil des betriebseinkommens von xuhui ausmachen, gingen im berichtszeitraum erheblich zurück. ende juni verzeichneten die immobilienverkäufe von cifi einen umsatz von etwa 15,84 milliarden yuan, was einem rückgang von 41,6 % gegenüber dem vorjahr entspricht und über 78 % des gesamtumsatzes ausmacht.
den aktuellen branchentrends zufolge wird das immobilienverkaufsgeschäft auch in zukunft die leistung von xuhui belasten.
das cifi-management gab im leistungsbericht an, dass der immobilienmarkt insgesamt im ersten halbjahr 2024 einen schwachen erholungstrend fortsetzte, die marktstimmung generell eine abwartende haltung aufwies und die wachstumsdynamik des immobilienmarktes anhielt deutlich abgeschwächt. im berichtszeitraum ging die kumulierte zahl neuer immobilientransaktionen in wichtigen städten im jahresvergleich um 39 % zurück, und der kumulierte bereich der gebrauchtimmobilientransaktionen ging im jahresvergleich um 8 % zurück.
beeinflusst durch den allgemeinen trend der branche ist die gesamtverkaufsleistung der immobilienunternehmen weiterhin rückläufig. ein forschungsbericht von changjiang securities zeigt, dass von januar bis juli 2024 die verkäufe der 100 größten immobilienunternehmen im jahresvergleich um 39,7 % zurückgingen, wobei private immobilienunternehmen im jahresvergleich um 50,8 % zurückgingen. auch der umsatz von xuhui steht unter erheblichem druck. in den ersten sieben monaten dieses jahres erreichte der gesamtumsatz 22,18 milliarden yuan, was einem rückgang von 52,4 % gegenüber dem vorjahr entspricht.
obwohl der umsatz weiterhin unter druck steht, hat cifi wirksame fortschritte bei der sicherstellung der lieferung und der schuldenbegleichung erzielt.
im hinblick auf die garantierte lieferung hat cifi seit 2024 insgesamt 35.000 neue häuser und seit 2022 mehr als 245.000 neue häuser geliefert. gleichzeitig sucht cifi als wichtige garantie für die sicherstellung der projektfinanzierung aktiv nach „weißen listen“. bis zum 30. august wurden landesweit 72 projekte für die „weiße liste“ von immobilienprojekten in die engere wahl gezogen 45 projekte haben die finanzierungsersetzung bestanden. zur verbesserung des projekt-cashflows wurden methoden wie verlängerungen und zinssenkungen eingesetzt. weitere fünf projekte erhielten die genehmigung für eine zusätzliche finanzierungsquote von 610 millionen yuan.
in bezug auf inländische anleihen hat cifi die dreijährige verlängerung von fünf inländischen anleihen abgeschlossen, und im laufe des jahres sind keine inländischen anleihen fällig geworden. die gesamten inländischen verlängerungen belaufen sich seit 2023 auf etwa 14,1 milliarden yuan. darunter wurden im jahr 2023 vier inländische anleiheverlängerungen mit einem gesamtverlängerungsbetrag von etwa 7,18 milliarden yuan abgeschlossen. im jahr 2024 hat das unternehmen bisher fünf inländische anleiheverlängerungen mit einem gesamtbetrag von 6,948 milliarden yuan abgeschlossen.
was die umstrukturierung der auslandsschulden betrifft, so erhielt der umfassende auslandsschuldenvorschlag von cifi ende mai grundsätzliche zustimmung von der gruppe der anleihegläubiger, die verhandlungen mit dem overseas syndicate coordinating committee machten weitere fortschritte und beide parteien einigten sich auf einen umzug zur nächsten stufe halten die kreditgebenden banken, die den koordinierungsausschuss bilden, insgesamt etwa 59 % des kapitalbetrags der auslandskreditfinanzierung im rahmen der anwendbaren schulden von cifi.
darüber hinaus hat cifi durch schuldentilgung und andere maßnahmen die verzinslichen verbindlichkeiten auf 88,6 milliarden yuan reduziert, was einem rückgang von 13,66 milliarden yuan gegenüber ende juni 2023 entspricht, was einem rückgang von mehr als 13 % gegenüber dem vorjahr entspricht. zum ende des berichtszeitraums belief sich das gesamtvermögen von cifi auf 282,8 milliarden yuan und das nettovermögen auf 57,2 milliarden yuan und shanghai hatten einen wert von rund 46 milliarden yuan.
unabhängig davon, ob es sich um eine lieferung oder eine umschuldung handelt, ist für immobilienunternehmen und die branche die verbesserung der betriebsabläufe durch verbesserte umsätze entscheidender. um eine stabile entwicklung des immobilienmarktes zu erreichen, haben die regulierungsbehörden seit beginn dieses jahres weiterhin günstige richtlinien veröffentlicht. nach dem „517 new deal“ waren die kreditrichtlinien der bewohner günstig die hypothekenzinsen wurden auf 15 % gesenkt, die untergrenze der hypothekenzinsen wurde aufgehoben und die vier großen städte der ersten reihe haben sukzessive kaufbeschränkungen und kreditrichtlinien angepasst.
während die restriktiven richtlinien für hauskäufe weiterhin gelockert werden, stellen die regulierungsbehörden durch den koordinierungsmechanismus für immobilienfinanzierungen und das whitelist-system auch die projektabwicklung sicher, stärken das vertrauen von hauskäufern und unterstützen lokale staatliche unternehmen beim erwerb fertiggestellter, nicht verkaufter gewerbegebäude angemessene preise für die nutzung als bezahlbarer kleinwohnungs- oder mietwohnungstyp.
„angetrieben durch eine reihe von maßnahmen haben wichtige städte anzeichen dafür gezeigt, dass der niedergang gestoppt und stabilisiert wird. der markt befindet sich immer noch im freigabezyklus der bestehenden nachfrage, und das aktuelle angebot und die transaktionen sind grundsätzlich auf periodische tiefststände gesunken. die wahrscheinlichkeit ist hoch.“ dass sich der stabilisierungstrend auch in zukunft fortsetzen wird“, meint die cifi-managementschicht.
mit blick auf die zweite jahreshälfte erwartet das cifi-management, dass die zentralregierung weitere maßnahmen zum abbau von lagerbeständen und zur stabilisierung des marktes einführen wird und dass die lokalen regierungen ihre bemühungen zur stabilisierung des marktes sowohl auf der angebots- als auch auf der nachfrageseite weiter verstärken werden. die stimulierende wirkung dieser maßnahmen wird sich weiter verstärken und zu einer stetigen erholung des handelsvolumens führen. es wird erwartet, dass sich die transaktionen bei neubauimmobilien in den kernstädten der ersten und zweiten reihe stabilisieren, und auch der anteil der transaktionen mit gebrauchtimmobilien wird weiter zunehmen. die stabilisierung der transaktionen in den kernstädten der ersten und zweiten reihe wird den rückgang der gewerbeimmobilienverkäufe im ganzen land weiter eindämmen.
„aufgrund von faktoren wie dem branchenabschwung und dem cashflow-druck aufgrund schleppender verkäufe und finanzierung werden die immobilienentwicklungsinvestitionen jedoch auf einem niedrigen niveau bleiben und sich in der tiefpunktphase befinden“, sagte das cifi-management.
(dieser artikel stammt von china business news)
