noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Desde el año pasado, han aparecido con frecuencia noticias sobre la inversión de capital de seguros en proyectos inmobiliarios, y esta tendencia continúa este año.

Según una reseña incompleta de un reportero del Securities Times, desde 2023, más de 10 compañías de seguros han invertido en más de 20 proyectos inmobiliarios a través de inversión directa de capital, fondos inmobiliarios, etc., con un monto de inversión estimado de más de 49 mil millones de yuanes. Entre ellas, algunas inversiones son consideradas por los fondos de seguros como oportunidades de "caza de dificultades" y se utilizan como inversiones de uso propio o de tenencia, algunas son canjes de deuda, utilizando proyectos inmobiliarios para resolver deudas inmobiliarias e intercambiar tiempo por espacio;

Expertos de la industria dijeron a los periodistas del Securities Times que en el actual entorno de "escasez de activos", el valor de la asignación de proyectos inmobiliarios de alta calidad se refleja gradualmente. Este año, es evidente que cada vez más fondos de seguros buscan oportunidades de inversión en proyectos inmobiliarios, pero al mismo tiempo, el rendimiento esperado de las inversiones relacionadas está disminuyendo.

Más de 10 compañías de seguros

Inversión de más de 49 mil millones de yuanes

El mes pasado, el capital social de Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. cambió. El accionista original de propiedad total Dalian Wanda Commercial Management Group se retiró y Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. se hizo cargo de todo el negocio. A través del capital se puede ver que Sunshine Life es el principal inversor.

Este es el sexto capital del proyecto Wanda Plaza del que Sunshine Life se hace cargo desde finales del año pasado. Anteriormente, Sunshine Life estuvo detrás de los cambios de capital en cinco proyectos de Wanda Plaza en Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang y Hefei.

Desde la segunda mitad del año pasado, los fondos de seguros han comprado múltiples proyectos de Wanda Plaza. Además de Sunshine Life, los compradores incluyen Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life, etc.

Según estadísticas incompletas de un periodista del Securities Times, desde 2023, más de 10 compañías de seguros han invertido intensamente en al menos 26 proyectos inmobiliarios, con un monto de inversión estimado de más de 49 mil millones de yuanes. A juzgar por los objetivos, entre ellos se encuentran edificios de oficinas, complejos comerciales y parques industriales. Las compañías de seguros involucradas incluyen tanto grandes compañías de seguros como pequeñas y medianas compañías de seguros.

En cuanto a las grandes compañías de seguros, China Life gastó 3.100 millones de yuanes y 3.900 millones de yuanes respectivamente el año pasado y este año para hacerse cargo del capital de proyectos inmobiliarios comerciales propiedad de Shimao y Sino-Ocean. Ping An Life anunció en diciembre de 2023 que planea invertir en cuatro proyectos inmobiliarios de parques industriales, incluidos los proyectos Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International y Hongyuan New Era. Se espera que el monto total de la inversión no supere los 7.333 millones de yuanes. , y todos los proyectos han sido completados, Obtenga el certificado de propiedad inmobiliaria y póngalo en uso. China Post Insurance gastó 4.256 millones de yuanes el año pasado para comprar el proyecto COFCO Land Plaza en el distrito de Dongcheng, Beijing, que ahora pasó a llamarse China Post Insurance Jiu'an Plaza. Este año, invirtió en el proyecto TusPark en Xi'an, Shaanxi. .

El gigante extranjero AIA Life también ha tomado medidas en los últimos dos años. A principios del año pasado, adquirió el emblemático proyecto del Centro Financiero North Bund de Shanghai por 5.030 millones de yuanes. En enero de este año anunció la adquisición de "CapitaLand Star". Comercio" en el distrito Chaoyang (CBD) de Beijing por una contraprestación total de 2,4 mil millones de yuanes. "Participación de control en el proyecto.

Las pequeñas y medianas compañías de seguros también han tomado muchas medidas para invertir en bienes raíces. En diciembre de 2023, Haibao Life Insurance anunció que la compañía invirtió en el proyecto inmobiliario en los pisos 2 al 11 del edificio T4 del Centro Guocai de Wuhan en forma de derechos de propiedad. el precio total de la transacción es de 203 millones de yuanes. En febrero de este año, Soochow Life Insurance anunció que planeaba comprar un lugar de trabajo e invertir en el Edificio 3, Lote 3, Su Di No. 2017-WG-41, propiedad de Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. El precio total de la transacción es de aproximadamente 414 millones de yuanes. En abril, Great Wall Life compró Xinjie Gaohe, una propiedad de oficinas ubicada en el área central del distrito comercial Xinjiekou de Beijing, por 1.020 millones de yuanes, incluidos edificios comerciales y de oficinas. En mayo, Zhongan Insurance anunció que había comprado dos proyectos "Locke Bund" en el distrito de Huangpu, Shanghai, como bienes inmuebles para uso propio de la empresa, con un precio total de transacción de 1.437 millones de yuanes.

Además, empresas como China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life y Union Life también están invirtiendo en proyectos inmobiliarios que ya han implementado.

Proyectos de alta calidad cuidadosamente seleccionados

"La inversión inmobiliaria se ha convertido en una nueva tendencia de inversión alternativa". Un director de inversiones de una pequeña y mediana compañía de seguros de vida le dijo a un periodista del Securities Times que uno de los consensos de los fondos de seguros son los proyectos inmobiliarios bien asignados. porque tienen un flujo de caja estable y pueden viajar en el tiempo.

Un inversor inmobiliario de una empresa de gestión de capital privado de seguros dijo a los periodistas que los activos inmobiliarios tienen una baja correlación con los productos de renta fija, como los bonos, que son fuertemente asignados por las compañías de seguros, lo que ayuda a reducir las fluctuaciones de rendimiento de la cartera de inversiones y mejorar el riesgo. -características de retorno. Al mismo tiempo, durante el período de tenencia, los proyectos inmobiliarios tienen ingresos corrientes relativamente estables que no se ven afectados por las tasas de interés. Durante el período de salida, también pueden disfrutar de los ingresos de valor agregado generados por el aumento en el valor del núcleo. activos impulsados ​​por la caída de las tasas de interés, que pueden igualar mejor los pasivos de los fondos de seguros.

Aunque existe cierto consenso entre los fondos de seguros sobre la asignación de bienes inmuebles, en términos de preferencias de inversión, los fondos de seguros todavía mantienen un bajo apetito por el riesgo y esperan seleccionar cuidadosamente proyectos de alta calidad.

Un responsable de una empresa de gestión de activos de seguros dijo a los periodistas que ha estado buscando oportunidades de inversión inmobiliaria en los últimos años. El año pasado también invirtió en proyectos inmobiliarios individuales y este año fueron todas inversiones realizadas por casualidad. Los edificios de oficinas en los que invirtió se encuentran "completamente alquilados". Los precios de alquiler y la rentabilidad están relativamente en línea con las expectativas.

Dijo que el mercado inmobiliario es un mercado atípico, con información asimétrica y altas exigencias profesionales. Hoy en día, a la hora de invertir en bienes raíces, todavía se deben tener en cuenta muchos factores, como la ubicación, la tasa de ocupación y las tendencias de alquiler. En términos generales, los requisitos para la asignación de bienes raíces son ciudades centrales, ubicaciones centrales y rendimientos satisfactorios.

Además, el responsable de la mencionada sociedad de gestión de activos de seguros afirmó que detrás de la búsqueda activa de oportunidades de inversión inmobiliaria por parte de los fondos de seguros también se esconde una lógica de transacción de oportunidades especiales. El precio de los activos inmobiliarios ha bajado significativamente. Aunque la tasa de desocupación de algunos proyectos ha aumentado o los alquileres han bajado, los proyectos de alta calidad siguen siendo atractivos. A medida que las tasas de interés caen, los rendimientos de otros activos de renta fija disminuyen y el valor de asignación de bienes inmuebles de alta calidad se reflejará lentamente.

Invertir a través de la curva de capital privado

Un cambio en la inversión de capital de seguros en bienes raíces es que cada vez más capital de seguros participa en inversiones de proyectos inmobiliarios a través de fondos de capital privado.

Un ejecutivo de una compañía de seguros que ha estado buscando oportunidades de inversión en bienes raíces le dijo a un periodista del Securities Times que las grandes compañías de seguros tienen solidez financiera y tienden a invertir directamente ellas mismas, pero la inversión en bienes raíces exige mucho de la profesionalidad del equipo de inversión, y muchas compañías de seguros Las empresas todavía necesitan acumular experiencia en esta área, por lo que muchas instituciones de seguros todavía optan por "pedir prestado un barco para hacerse a la mar" y cooperar con administradores profesionales de capital privado inmobiliario.

De la información pública se desprende que algunas compañías de seguros han invertido en el establecimiento de fondos de inversión de capital privado inmobiliario.

Lo que ha llamado la atención es que a finales del año pasado, New China Insurance invirtió 9.999 millones de yuanes y creó conjuntamente un fondo de inversión inmobiliaria de 10.000 millones con CICC Capital. Actualmente ha invertido el 100% del capital social en Beijing Wanda Plaza Industrial Co. ., Ltd. y Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life invirtió 5.500 millones de yuanes y se asoció con China United Qianyuan Real Estate Fund para establecer Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (Sociedad Limitada). Esta última tiene múltiples subsidiarias y se ha hecho cargo de varios proyectos de Wanda Plaza.

New China Insurance ha anunciado que establecerá conjuntamente un fondo inmobiliario como socio limitado (LP) y CICC Capital (como socio general GP. La estrategia de inversión es invertir directa o indirectamente en activos de proyectos inmobiliarios mantenidos a través de capital y). otros medios. Confiar principalmente en las ventajas de inversión de las instituciones profesionales para ampliar los canales de inversión y explorar oportunidades de inversión.

Los ejecutivos de las compañías de seguros antes mencionadas dijeron que algunas compañías de seguros pequeñas y medianas también son optimistas sobre las oportunidades de inversión inmobiliaria, sin embargo, debido a limitaciones en la cantidad de fondos y capacidades profesionales, la opción realista es convertirse en una de ellas. los LP de un fondo inmobiliario y obtener una determinada participación del fondo. Esta es una forma de obtener una parte de las oportunidades de inversión inmobiliaria.

La información pública ha revelado ciertos casos. Por ejemplo, a través de este método, Hengqin Life aprovechó el control de inversiones de GP (una subsidiaria de propiedad total de DaJia Life Insurance) y, junto con DaJia Life Insurance, actuó como parte de LP y participó en la inversión en Shanghai Zhoupu Wanda Plaza. proyecto.

Una persona de un fondo de capital privado orientado al mercado analizó a los periodistas que uno de los beneficios de invertir a través de fondos de capital privado es que, en comparación con la inversión directa en bienes raíces, invertir a través de fondos de capital privado puede evitar la cuestión de la evaluación anual de si los activos contables están deteriorados. Ayuda a informar la estabilidad.

Anteriormente, para apoyar el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, la Comisión Reguladora de Valores de China lanzó el proyecto piloto de fondos de inversión de capital privado inmobiliario en febrero de 2023 y guió a la Asociación de la Industria de Fondos para establecer una nueva categoría de " fondos de inversión de capital privado inmobiliario" en el marco de los fondos de inversión de capital privado, y adoptó políticas regulatorias diferenciadas. El alcance de la inversión de los fondos de inversión de capital privado en bienes raíces incluye viviendas residenciales específicas (incluidas viviendas comerciales existentes, viviendas asequibles, viviendas de alquiler orientadas al mercado), viviendas en funcionamiento comercial, proyectos de infraestructura, etc.

Caída de ganancias esperada

Según los informes, los ingresos de rango de los fondos de capital privado inmobiliario durante el período de tenencia provienen principalmente de los ingresos por arrendamiento y operación de los activos subyacentes. Los ingresos específicos están relacionados con la ubicación del proyecto, las condiciones de operación y el diseño de la estructura de la transacción.

Un director de inversiones de seguros que está familiarizado con la situación del mercado dijo a los periodistas que las instituciones de seguros que planifican proactivamente con antelación han "arrebatado" proyectos de calidad relativamente alta y tienen mejores rendimientos. El año pasado, algunas inversiones de los fondos de seguros ayudaron a las empresas inmobiliarias a tiempo. Algunos pares obtuvieron proyectos de alta calidad ubicados en áreas centrales con buenas condiciones y estructuras de transacción. Durante el período, los ingresos podrían alcanzar el 8% o incluso el 9%. Ingresos internos por la salida del proyecto La tasa (TIR) ​​no es inferior al 10%.

Según datos de investigación y cálculo proporcionados por expertos de la industria, se espera que los proyectos de alta calidad invertidos el año pasado tengan una tasa de retorno del período de tenencia del 7,5% al ​​8,2% y una TIR de salida del 9,5% al ​​10%.

Según un inversor inmobiliario de la empresa de gestión de capital privado de seguros antes mencionada, invirtieron alrededor de mil millones de yuanes en un complejo ubicado en el antiguo distrito comercial de Shanghai, que incluye edificios de oficinas de grado A y negocios de vecindario. Durante el período, los ingresos se distribuirán primero. y los socios tienen buenas capacidades operativas en activos comerciales. Se espera que los ingresos de distribución actuales del proyecto sean del 5,5% y la TIR de salida sea de aproximadamente el 8%.

"Este nivel de ingresos es, sin duda, muy atractivo para los fondos de seguros que se enfrentan a una escasez de activos no estándar", afirmó el director de inversiones de seguros antes mencionado.

Quizás por esto, la industria considera que este año más fondos de seguros están buscando oportunidades de inversión relacionadas. Además, el responsable de inversiones de seguros dijo que desde principios de este año los ingresos esperados han caído 2 puntos porcentuales, lo que es una caída muy evidente. "Esto también demuestra que la competencia se ha vuelto feroz de repente".

Sin embargo, muchos expertos de la industria dijeron a los periodistas que algunos de los casos actuales de inversión de seguros en bienes raíces son en realidad reemplazos de deuda. Algunos proyectos inmobiliarios desarrollados conjuntamente por grandes compañías de seguros y empresas inmobiliarias, o compañías de seguros grandes y medianas, han asignado anteriormente una gran cantidad de activos no estándar, y los proyectos inmobiliarios que han asumido recientemente tienen antecedentes de conversión de deuda. . Los conocedores de la industria dijeron que existen diferencias sustanciales entre los proyectos de reemplazo de deuda y los proyectos de inversión activa, y habrá una brecha significativa en los rendimientos esperados.