berita

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Sejak tahun lalu, berita tentang investasi modal asuransi pada proyek real estate sudah sering muncul, dan tren ini berlanjut pada tahun ini.

Menurut tinjauan tidak lengkap oleh reporter dari Securities Times, sejak tahun 2023, lebih dari 10 perusahaan asuransi telah berinvestasi di lebih dari 20 proyek real estat melalui investasi ekuitas langsung, dana real estat, dll., dengan perkiraan jumlah investasi lebih dari 49 miliar yuan. Diantaranya, beberapa investasi dianggap oleh dana asuransi sebagai peluang "perburuan kesulitan" dan digunakan sebagai investasi yang digunakan sendiri atau ditahan; beberapa lainnya merupakan pertukaran utang, menggunakan proyek real estat untuk menyelesaikan utang real estat dan menukar waktu dengan ruang.

Orang dalam industri mengatakan kepada wartawan Securities Times bahwa dalam lingkungan "kekurangan aset" saat ini, nilai alokasi proyek real estate berkualitas tinggi secara bertahap tercermin. Tahun ini, terlihat jelas bahwa semakin banyak dana asuransi yang mencari peluang investasi pada proyek real estat, namun pada saat yang sama, ekspektasi laba atas investasi terkait menurun.

Lebih dari 10 perusahaan asuransi

Investasi lebih dari 49 miliar yuan

Bulan lalu, ekuitas Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. berubah. Pemegang saham asli Dalian Wanda Commercial Management Group menarik diri dan Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. Terlihat dari ekuitas bahwa Sunshine Life merupakan investor utamanya.

Ini merupakan ekuitas proyek Wanda Plaza keenam yang diambil alih Sunshine Life sejak akhir tahun lalu. Sebelumnya, Sunshine Life berada di balik perubahan ekuitas di lima proyek Wanda Plaza di Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang, dan Hefei.

Sejak paruh kedua tahun lalu, beberapa proyek Wanda Plaza telah dibeli oleh dana asuransi. Selain Sunshine Life, pembelinya termasuk Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life, dll.

Menurut statistik tidak lengkap dari reporter Securities Times, sejak tahun 2023, lebih dari 10 perusahaan asuransi telah berinvestasi secara intensif di setidaknya 26 proyek real estat, dengan perkiraan jumlah investasi lebih dari 49 miliar yuan. Dilihat dari targetnya, gedung perkantoran, kompleks komersial, dan real estate kawasan industri termasuk di antaranya. Perusahaan asuransi yang terlibat meliputi perusahaan asuransi besar dan perusahaan asuransi kecil dan menengah.

Sedangkan untuk perusahaan asuransi besar, China Life menghabiskan masing-masing 3,1 miliar yuan dan 3,9 miliar yuan tahun lalu dan tahun ini untuk mengambil alih ekuitas proyek real estat komersial milik Shimao dan Sino-Ocean. Ping An Life mengumumkan pada bulan Desember 2023 bahwa mereka berencana untuk berinvestasi di empat proyek real estat kawasan industri, termasuk proyek Dongfang Wanguo, Sains dan Teknologi Hongyuan, Hongyuan International, dan Hongyuan New Era. Jumlah total investasi diperkirakan tidak melebihi 7,333 miliar yuan , dan semua proyek telah selesai. , Dapatkan sertifikat real estat dan mulai digunakan. China Post Insurance menghabiskan 4,256 miliar yuan tahun lalu untuk membeli proyek COFCO Land Plaza di Distrik Dongcheng, Beijing, yang kini berganti nama menjadi China Post Insurance Jiu'an Plaza .

Raksasa asing AIA Life juga telah mengambil tindakan dalam dua tahun terakhir. Pada awal tahun lalu, mereka mengakuisisi proyek penting Pusat Keuangan North Bund Shanghai senilai 5,03 miliar yuan Perdagangan" di Distrik Chaoyang (CBD) Beijing dengan total pertimbangan 2,4 miliar yuan. "Mengendalikan saham dalam proyek tersebut.

Perusahaan asuransi kecil dan menengah juga telah melakukan banyak langkah untuk berinvestasi di real estate. Pada bulan Desember 2023, Haibao Life Insurance mengumumkan bahwa perusahaan berinvestasi dalam proyek real estat di lantai 2 hingga 11 Gedung T4 Pusat Guocai Wuhan dalam bentuk hak milik total harga transaksi adalah 203 juta yuan. Pada bulan Februari tahun ini, Soochow Life Insurance mengumumkan rencananya untuk membeli tempat kerja dan berinvestasi di Gedung 3, Lot 3, Su Di No. 2017-WG-41, yang dipegang oleh Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. Total harga transaksi sekitar 414 juta yuan. Pada bulan April, Great Wall Life membeli Xinjie Gaohe, sebuah properti perkantoran yang terletak di kawasan pusat kawasan bisnis Xinjiekou Beijing, seharga 1,02 miliar yuan, termasuk gedung komersial dan perkantoran. Pada bulan Mei, Zhongan Insurance mengumumkan bahwa mereka telah membeli dua proyek "Locke Bund" di Distrik Huangpu, Shanghai, sebagai real estat untuk digunakan sendiri oleh perusahaan, dengan total harga transaksi sebesar 1,437 miliar yuan.

Selain itu, perusahaan seperti China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life, dan Union Life juga berinvestasi pada proyek real estat yang telah mereka jalankan sebelumnya.

Proyek berkualitas tinggi yang dipilih dengan cermat

"Investasi real estat telah menjadi tren investasi alternatif baru." Seorang kepala investasi di sebuah perusahaan asuransi jiwa kecil dan menengah mengatakan kepada reporter dari Securities Times bahwa salah satu konsensus dana asuransi adalah proyek real estat yang dialokasikan dengan baik, karena mereka memiliki arus kas yang stabil dan mampu melakukan perjalanan aset siklis.

Seorang investor real estat dari perusahaan manajemen ekuitas swasta asuransi mengatakan kepada wartawan bahwa aset real estat memiliki korelasi rendah dengan produk pendapatan tetap seperti obligasi yang banyak dialokasikan oleh perusahaan asuransi, sehingga membantu mengurangi fluktuasi pengembalian portofolio investasi dan meningkatkan risiko. -karakteristik pengembalian. Pada saat yang sama, selama periode holding, proyek real estat memiliki pendapatan saat ini yang relatif stabil dan tidak terpengaruh oleh suku bunga. Selama periode keluar, mereka juga dapat menikmati pendapatan nilai tambah yang disebabkan oleh peningkatan nilai inti aset didorong oleh penurunan suku bunga, yang lebih sesuai dengan fitur kewajiban dana asuransi.

Meskipun terdapat konsensus tertentu di antara dana asuransi mengenai alokasi real estat, dalam hal preferensi investasi, dana asuransi masih mempertahankan selera risiko yang rendah dan berharap untuk memilih proyek berkualitas tinggi dengan cermat.

Seseorang yang bertanggung jawab di sebuah perusahaan manajemen aset asuransi mengatakan kepada wartawan bahwa dia telah melihat peluang investasi real estat dalam beberapa tahun terakhir. Dia juga berinvestasi dalam proyek real estat individu tahun lalu dan tahun ini. Gedung perkantoran yang ia investasikan berada dalam kondisi "sewa penuh". Harga sewa dan pengembaliannya relatif sesuai dengan ekspektasi.

Ia mengatakan, pasar real estate merupakan pasar non-standar dengan informasi asimetris dan persyaratan profesional yang tinggi. Saat ini, ketika berinvestasi di real estate, banyak faktor seperti lokasi, tingkat hunian, dan tren sewa yang masih harus dipertimbangkan. Secara umum, persyaratan alokasi real estat adalah kota inti, lokasi inti, dan pengembalian yang memuaskan.

Selain itu, penanggung jawab perusahaan pengelola aset asuransi tersebut di atas mengatakan, di balik aktifnya pencarian peluang investasi real estat oleh dana asuransi, juga terdapat logika transaksi peluang khusus. Harga aset real estat telah turun secara signifikan. Meskipun tingkat kekosongan beberapa proyek meningkat atau harga sewa turun, proyek berkualitas tinggi masih menarik. Ketika suku bunga turun, pengembalian aset pendapatan tetap lainnya menurun, dan nilai alokasi real estat berkualitas tinggi perlahan-lahan akan terlihat.

Berinvestasi melalui kurva ekuitas swasta

Salah satu perubahan dalam investasi modal asuransi ke dalam real estat adalah semakin banyak modal asuransi yang berpartisipasi dalam investasi proyek real estat melalui dana ekuitas swasta.

Seorang eksekutif perusahaan asuransi yang sedang mencari peluang investasi real estat mengatakan kepada reporter Securities Times bahwa perusahaan asuransi besar memiliki kekuatan finansial dan cenderung berinvestasi secara langsung, namun investasi real estat sangat menuntut profesionalisme tim investasi, dan banyak perusahaan asuransi Perusahaan masih perlu mengumpulkan pengalaman di bidang ini, sehingga banyak lembaga asuransi masih memilih untuk "meminjam perahu untuk melaut" dan bekerja sama dengan manajer ekuitas swasta real estate profesional.

Dari informasi publik terlihat bahwa beberapa perusahaan asuransi telah berinvestasi dalam pembentukan dana investasi ekuitas swasta real estate.

Yang menarik perhatian adalah pada akhir tahun lalu, New China Insurance menginvestasikan 9,999 miliar yuan dan bersama-sama membentuk dana investasi real estat senilai 10 miliar dengan CICC Capital. Saat ini, perusahaan tersebut telah menginvestasikan 100% ekuitas di Beijing Wanda Plaza Industrial Co ., Ltd. dan Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life menginvestasikan 5,5 miliar yuan dan bekerja sama dengan China United Qianyuan Real Estate Fund untuk mendirikan Kemitraan Investasi Ekuitas No. 1 Lishui Lianrong (Kemitraan Terbatas). Yang terakhir ini memiliki banyak anak perusahaan dan telah mengambil alih beberapa proyek Wanda Plaza.

New China Insurance telah mengumumkan bahwa mereka akan bersama-sama membentuk dana real estat sebagai mitra terbatas (LP) dan CICC Capital (sebagai mitra umum GP). Strategi investasinya adalah berinvestasi secara langsung atau tidak langsung dalam aset proyek real estat yang dimiliki melalui ekuitas dan cara lain. Terutama mengandalkan keunggulan investasi dari lembaga profesional untuk memperluas saluran investasi dan menjajaki peluang investasi.

Para eksekutif perusahaan asuransi tersebut di atas mengatakan bahwa beberapa perusahaan asuransi kecil dan menengah juga optimis terhadap peluang investasi real estat. Namun, karena keterbatasan jumlah dana dan kemampuan profesional, pilihan realistis adalah menjadi salah satunya LP dari dana real estat dan memperoleh bagian dana tertentu. Ini adalah cara untuk mendapatkan bagian dari peluang investasi real estat.

Informasi publik telah mengungkap kasus-kasus tertentu. Misalnya, melalui metode ini, Hengqin Life memanfaatkan kendali investasi GP (anak perusahaan yang sepenuhnya dimiliki oleh DaJia Life Insurance), dan bersama DaJia Life Insurance bertindak sebagai pihak LP, mereka berpartisipasi dalam investasi di Shanghai Zhoupu Wanda Plaza proyek.

Seorang pengelola dana ekuitas swasta yang berorientasi pasar menganalisis kepada wartawan bahwa salah satu manfaat berinvestasi melalui dana ekuitas swasta adalah dibandingkan dengan investasi langsung di real estat, berinvestasi melalui dana ekuitas swasta dapat menghindari masalah penilaian tahunan apakah aset buku mengalami penurunan nilai. . Membantu melaporkan stabilitas.

Sebelumnya, untuk mendukung perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat, Komisi Pengaturan Sekuritas Tiongkok meluncurkan proyek percontohan dana investasi ekuitas swasta real estat pada bulan Februari 2023, dan memandu Asosiasi Industri Dana untuk menetapkan kategori baru " dana investasi ekuitas swasta real estat" di bawah kerangka dana investasi ekuitas swasta, dan mengadopsi kebijakan peraturan yang berbeda. Ruang lingkup investasi dana investasi ekuitas swasta real estat mencakup perumahan tempat tinggal tertentu (termasuk perumahan komersial yang ada, perumahan terjangkau, perumahan sewa berorientasi pasar), perumahan operasi komersial, proyek infrastruktur, dll.

Pendapatan yang diharapkan turun

Menurut laporan, kisaran pendapatan dana ekuitas swasta real estat selama periode kepemilikan terutama berasal dari pendapatan dari sewa dan pengoperasian aset yang mendasarinya. Pendapatan spesifik terkait dengan lokasi proyek, kondisi operasi, dan desain struktur transaksi.

Seorang kepala investasi asuransi yang mengetahui situasi pasar mengatakan kepada wartawan bahwa lembaga asuransi yang secara proaktif membuat rencana sebelumnya telah "merebut" proyek-proyek yang relatif berkualitas tinggi dan mendapatkan keuntungan yang lebih baik. Tahun lalu, beberapa investasi oleh dana asuransi memberikan bantuan tepat waktu kepada perusahaan real estate. Beberapa rekanan memperoleh proyek berkualitas tinggi yang berlokasi di area inti dengan kondisi dan struktur transaksi yang baik. Selama periode tersebut, pendapatannya bisa mencapai 8% atau bahkan 9%. pendapatan internal dari keluarnya proyek Tingkat (IRR) tidak kurang dari 10%.

Menurut data penelitian dan perhitungan yang diberikan oleh orang dalam industri, proyek berkualitas tinggi yang diinvestasikan tahun lalu diharapkan memiliki tingkat pengembalian periode kepemilikan sebesar 7,5% hingga 8,2%, dan exit IRR sebesar 9,5% hingga 10%.

Menurut investor real estate dari perusahaan manajemen ekuitas swasta asuransi tersebut, mereka menginvestasikan sekitar 1 miliar yuan di sebuah kompleks yang terletak di kawasan bisnis lama Shanghai, termasuk gedung perkantoran Kelas A dan bisnis lingkungan. dan mitra memiliki kemampuan operasional yang baik dalam aset komersial. Pendapatan distribusi proyek saat ini diharapkan sebesar 5,5%, dan IRR keluar diperkirakan sekitar 8%.

“Tingkat pendapatan seperti itu tidak diragukan lagi sangat menarik bagi dana asuransi yang menghadapi kekurangan aset non-standar.”

Mungkin karena ini, industri merasa semakin banyak dana asuransi yang mencari peluang investasi terkait tahun ini. Bersamaan dengan itu, pejabat investasi asuransi tersebut mengatakan bahwa sejak awal tahun ini, pendapatan yang diharapkan telah turun sebesar 2 poin persentase, yang merupakan penurunan yang sangat nyata. "Ini juga menunjukkan bahwa persaingan tiba-tiba menjadi ketat."

Namun, banyak orang dalam industri mengatakan kepada wartawan bahwa beberapa kasus investasi asuransi di real estat saat ini sebenarnya adalah penggantian utang. Beberapa proyek real estate yang dikembangkan bersama oleh perusahaan asuransi besar dan perusahaan real estate, atau perusahaan asuransi besar dan menengah sebelumnya telah mengalokasikan banyak aset non-standar, dan proyek real estate yang baru-baru ini mereka ambil alih berlatar belakang konversi utang. . Orang dalam industri mengatakan bahwa terdapat perbedaan besar antara proyek penggantian utang dan proyek investasi aktif, dan akan terdapat kesenjangan yang signifikan dalam tingkat pengembalian yang diharapkan.