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지난해부터 부동산 프로젝트에 보험캐피탈을 투자한다는 소식이 자주 등장했고, 올해도 이런 추세는 이어진다.

증권타임즈 기자의 불완전 리뷰에 따르면 2023년부터 10개 이상의 보험사가 직접 지분투자, 부동산 펀드 등을 통해 20개 이상의 부동산 프로젝트에 투자했으며, 추정 투자금액은 100만 원이 넘는다. 490억 위안. 그 중 일부 투자는 보험 기금에서 "어려운 사냥" 기회로 간주하여 자체 사용 또는 보유 투자로 사용되며 일부는 부동산 프로젝트를 사용하여 부동산 부채를 해결하고 시간을 공간과 교환하는 부채 교환입니다.

업계 관계자는 Securities Times 기자에게 현재의 '자산 부족' 환경에서 고품질 부동산 프로젝트 할당의 가치가 점차 반영되고 있다고 말했습니다. 올해에는 부동산 프로젝트에 대한 투자 기회를 모색하는 보험 펀드가 늘어나는 것이 분명하지만, 동시에 관련 투자에 대한 기대 수익률은 감소하고 있습니다.

10개 이상의 보험회사

490억 위안 이상 투자

지난 달 Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd.의 지분이 변경되었습니다. 원래 완전 주주인 Dalian Wanda Commercial Management Group이 철수하고 Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd.가 전체 사업을 인수했습니다. 선샤인라이프가 주요 투자자라는 점은 지분을 통해 알 수 있다.

이는 선샤인라이프가 지난해 말부터 인수한 여섯 번째 완다프라자 프로젝트 지분이다. 이전에 선샤인 라이프는 타이창, 후저우, 상하이 진산, 광저우 뤄강, 허페이의 5개 완다 플라자 프로젝트 지분 변경을 주도했습니다.

지난해 하반기부터 다수의 완다프라자 프로젝트가 보험금으로 매입됐다. 구매자로는 Sunshine Life 외에도 Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life 등이 있습니다.

Securities Times 기자의 불완전한 통계에 따르면, 2023년부터 10개 이상의 보험회사가 최소 26개 부동산 프로젝트에 집중 투자했으며, 추정 투자 금액은 490억 위안이 넘습니다. 대상으로 보면 사무용 건물, 상업단지, 산업단지 부동산 등이 이에 속한다. 관련 보험사는 대형 보험사와 중소형 보험사를 모두 포함한다.

대형 보험사로는 차이나라이프가 지난해와 올해 각각 31억위안, 39억위안을 지출해 시마오와 시노오션이 소유한 상업용 부동산 프로젝트 지분을 인수했다. Ping An Life는 2023년 12월 Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International 및 Hongyuan New Era Projects를 포함한 4개 산업 단지 부동산 프로젝트에 투자할 계획이라고 발표했습니다. 총 투자 금액은 73억 3300만 위안을 초과하지 않을 것으로 예상됩니다. , 프로젝트가 모두 완료되었습니다. , 부동산 증명서를 취득하여 사용하십시오. China Post Insurance는 작년에 42억 5600만 위안을 투자하여 베이징 둥청구의 COFCO Land Plaza 프로젝트를 구매했습니다. 이 프로젝트는 현재 China Post Insurance Jiu'an Plaza로 이름이 변경되었습니다. 올해는 산시성 시안의 TusPark 프로젝트에 투자했습니다. .

외국계 대형 AIA생명도 지난해 초 상하이 북방금융센터 랜드마크 프로젝트를 50억3000만 위안에 인수한 바 있다. 베이징 조양구(CBD)에서 총 24억 위안 규모의 무역'을 거래합니다. '프로젝트 지분을 관리합니다.

중소 보험사들도 부동산 투자에 많은 움직임을 보였다. 2023년 12월 하이바오생명보험은 우한국재센터 T4빌딩 2~11층 부동산 프로젝트에 재산권 형태로 투자했다고 발표했다. 총 거래금액은 2억300만 위안이다. 올해 2월 쑤저우 생명보험은 쑤저우 싱가오롱젠건설개발유한회사(Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd.)가 소유한 Sudi No. 2017-WG-41, Building 3, Lot 3에 사업장을 매입하고 투자할 계획이라고 발표했습니다. 총 거래금액은 약 4억1400만 위안이다. 지난 4월, 만리장성생명은 베이징 신지에커우(Xinjiekou) 상업지구 중심지역에 위치한 사무용 부동산인 신지에가오허(Xinjie Gaohe)를 상업용 건물과 사무용 건물을 포함해 10억2000만 위안에 매입했다. 지난 5월, Zhongan Insurance는 상하이 황푸구에 있는 "Locke Bund" 프로젝트 2개를 회사 자체 용도로 구매했으며 총 거래 가격은 14억 3700만 위안에 달했다고 발표했습니다.

이 밖에도 차이나퍼시픽보험(China Pacific Insurance), 타이강생명(Taikang Life), CCB생명, 유니온생명(Union Life) 등 기업들도 이전에 전개했던 부동산 프로젝트에 투자하고 있다.

고품질 프로젝트를 신중하게 선택하세요.

“부동산 투자가 새로운 대체 투자 트렌드로 자리 잡았습니다.” 한 중소 생명보험사 최고투자책임자(CIO)는 증권타임즈 기자에게 “보험펀드의 공감대 중 하나가 부동산 투자다. 안정적인 현금 흐름을 갖고 있으며 순환 자산을 이동할 수 있기 때문입니다.

보험사모펀드(PEF) 운용사 출신 부동산 투자자는 부동산 자산은 보험사가 대량으로 배정하는 채권 등 채권 등 채권과의 상관관계가 낮아 투자 포트폴리오의 수익률 변동폭을 줄이고 위험수익률을 높이는 데 도움이 된다고 말했다. 형질. 동시에 부동산 프로젝트는 보유 기간 동안 이자율의 영향을 받지 않는 상대적으로 안정적인 경상 수입을 얻을 수 있으며, 보유 기간 동안에는 핵심 가치 상승으로 인한 부가가치 수입도 누릴 수 있습니다. 금리 하락으로 인해 발생하는 자산으로, 보험 기금의 부채 특성과 더 잘 일치할 수 있습니다.

부동산 할당에 대해서는 보험기금 간에 일정한 합의가 있지만, 투자 선호 측면에서 보험기금은 여전히 ​​낮은 위험 선호도를 유지하고 고품질 프로젝트를 신중하게 선택하기를 희망합니다.

한 보험자산운용사 관계자는 지난 몇 년간 부동산 투자 기회를 모색해 왔으며 지난해와 올해에도 개별 부동산 투자를 했다고 밝혔다. 그가 투자한 오피스 빌딩은 '완전 임대' 상태다. 임대료와 수익률은 비교적 기대에 부합한다.

그는 부동산 시장은 정보가 비대칭적이고 전문적인 요구 사항이 높은 비표준 시장이라고 말했습니다. 요즘에는 부동산 투자 시 위치, 점유율, 임대 동향 등 많은 요소를 고려해야 합니다. 일반적으로 부동산 배분의 요건은 핵심도시, 핵심입지, 만족스러운 수익률 등이다.

또, 앞서 언급한 보험자산운용사 관계자는 보험펀드가 적극적으로 부동산 투자 기회를 모색하는 이면에는 특혜의 거래 논리도 있다고 말했다. 일부 프로젝트의 공실률이 증가하거나 임대료가 하락했지만 부동산 자산 가격이 크게 하락했지만 고품질 프로젝트는 여전히 매력적입니다. 금리가 하락함에 따라 기타채권자산의 수익률은 하락하고, 우량부동산의 배분가치는 서서히 반영될 것입니다.

사모펀드 곡선을 통한 투자

보험자금의 부동산 투자에 있어 변화 중 하나는 사모펀드를 통한 부동산 프로젝트 투자에 보험자본이 참여하는 경우가 늘어나고 있다는 점이다.

부동산 투자 기회를 모색해온 한 보험회사 임원은 증권타임즈 기자에게 대형 보험회사는 재무력이 뛰어나 직접 투자하는 경향이 있지만 부동산 투자는 투자팀의 전문성을 요구하는 경우가 많다고 말했다. 여전히 이 분야에서 경험을 축적해야 하기 때문에 많은 보험 기관은 여전히 ​​"배를 빌려 바다로 가는 것"을 선택하고 전문 부동산 사모펀드 관리자와 협력하고 있습니다.

일부 보험사들이 부동산 사모펀드 투자펀드 설립에 투자한 사실을 공개된 정보를 보면 알 수 있다.

눈길을 끄는 점은 신중국보험이 지난해 말 99억9900만 위안을 투자해 CICC캐피탈과 공동으로 100억 규모의 부동산 투자펀드를 조성했다는 점이다. 현재 베이징완다프라자산업주식회사에 지분 100%를 투자한 상태다. ., Ltd. 및 Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life는 55억 위안을 투자하고 China United Qianyuan Real Estate Fund와 협력하여 Lishui Lianrong No.1 Equity Investment Partnership(Limited Partnership)을 설립했습니다. 후자는 여러 자회사를 보유하고 있으며 여러 Wanda Plaza 프로젝트를 인수했습니다.

신중국보험은 유한책임사원(LP)과 CICC 캐피털(일반사원)로 부동산 펀드를 공동 설립한다고 밝혔다. 투자 전략은 지분과 투자를 통해 보유 부동산 프로젝트 자산에 직·간접적으로 투자하는 것이다. 다른 기업을 의미합니다. 주로 전문 기관의 투자 이점에 의존하여 투자 채널을 확대하고 투자 기회를 모색합니다.

앞서 언급한 보험사 임원들은 일부 중소형 보험사도 부동산 투자 기회에 대해 낙관하고 있지만 자금 규모와 전문 역량의 한계로 인해 현실적인 선택은 중소 보험사 중 하나가 되는 것이라고 말했습니다. 부동산 펀드의 LP를 모아 일정 펀드 지분을 얻는 방법입니다. 부동산 투자 기회의 지분을 얻는 방법입니다.

공개 정보에 따르면 특정 사례가 공개되었습니다. 예를 들어, 이 방법을 통해 Hengqin Life Insurance는 GP(DaJia DaJia Life Insurance의 전액 출자 자회사)의 투자 통제권을 활용하고 DaJiaJia Life Insurance와 함께 LP 당사자로 활동하여 상하이 Zhoupu 투자에 참여했습니다. 완다플라자 프로젝트.

시장 지향적 사모펀드 관계자는 사모펀드를 통한 투자의 장점 중 하나가 부동산 직접 투자에 비해 사모펀드를 통한 투자는 연간 장부자산 손상 여부 평가 문제를 피할 수 있다는 점이라고 기자들에게 분석했다. . 보고서 안정성에 도움이 됩니다.

앞서 중국 증권감독관리위원회는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 지원하기 위해 2023년 2월 부동산 사모투자 펀드 시범 프로젝트를 시작했고, 펀드산업협회가 ''라는 새로운 카테고리를 설립하도록 지도했다. 부동산 사모투자펀드'를 사모투자펀드라는 틀 아래 두고 차별화된 규제정책을 채택했다. 부동산 사모펀드 투자 범위에는 특정 주거용 주택(기존 상업용 주택, 저렴한 주택, 시장 지향적 임대 주택 포함), 상업용 운영 주택, 인프라 프로젝트 등이 포함됩니다.

기대수익 하락

보고에 따르면 보유 기간 동안 부동산 사모펀드의 범위 수입은 주로 기초 자산의 임대 및 운영 수입에서 발생하며 구체적인 수입은 프로젝트 위치, 운영 조건 및 거래 구조 설계와 관련됩니다.

시장 상황을 잘 알고 있는 한 보험 최고 투자 책임자(CIO)는 기자들에게 사전에 적극적으로 계획을 세우는 보험 기관들이 상대적으로 품질이 좋은 프로젝트를 '낚아채서' 더 나은 수익을 얻었다고 말했습니다. 지난해 보험펀드의 일부 투자는 부동산 회사들에게 '필요할 때 도움'과도 같았고, 일부 동료들은 좋은 조건과 거래 구조를 갖춘 핵심 지역에 위치한 고품질 프로젝트를 획득했으며 이 기간 동안 수입은 8에 달할 수 있었습니다. % 또는 심지어 9% 프로젝트 종료로 인한 내부 수입 비율(IRR)은 10% 이상입니다.

업계 관계자가 제공한 조사 및 계산 데이터에 따르면 지난해 투자한 고품질 프로젝트의 보유기간 수익률은 7.5~8.2%, 종료 IRR은 9.5~10%로 예상된다.

앞서 보험사모펀드 운용사 소속 부동산 투자자에 따르면 이들은 A등급 오피스 빌딩과 근린상공인 등 상하이 노후 상업지구에 위치한 단지에 약 10억 위안을 투자했으며, 이 기간 소득은 분배될 예정이다. 첫째, 파트너는 상업 자산에 대한 우수한 운영 능력을 갖추고 있으며 프로젝트의 현재 분배 수입은 5.5%로 예상되며 출구 IRR은 약 8%로 예상됩니다.

앞서 언급한 보험 최고 투자 책임자(CIO)는 "이러한 수준의 소득은 비표준 자산 부족에 직면한 보험 기금에 의심할 여지 없이 매우 매력적"이라고 말했습니다.

그렇기 때문에 업계에서는 올해 관련 투자 기회를 찾는 보험펀드가 더 많아진 것으로 느끼고 있다. 이와 함께 앞서 언급한 보험투자 담당자는 올해 초부터 기대소득이 2%포인트 감소했는데 이는 매우 명백한 감소라고 말했다. “이 역시 경쟁이 갑자기 치열해졌음을 보여주는 것”

그러나 많은 업계 관계자들은 현재 부동산에 대한 보험 투자 사례 중 일부가 실제로 부채 대체라고 기자들에게 말했습니다. 대형 보험회사와 부동산 회사가 공동으로 개발한 일부 부동산 프로젝트나 중대형 보험회사가 이전에 비표준자산을 많이 배정한 적이 있고, 최근 인수한 부동산 프로젝트는 부채전환 배경이 있다. . 업계 관계자에 따르면 부채상환사업과 적극적 투자사업에는 상당한 차이가 있어 기대수익률에서도 상당한 격차가 있을 것으로 예상된다.