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Seit letztem Jahr tauchen regelmäßig Nachrichten über die Investition von Versicherungskapital in Immobilienprojekte auf, und dieser Trend setzt sich auch in diesem Jahr fort.

Laut einer unvollständigen Überprüfung eines Reporters der Securities Times haben seit 2023 mehr als 10 Versicherungsunternehmen durch direkte Kapitalbeteiligungen, Immobilienfonds usw. in mehr als 20 Immobilienprojekte investiert, mit einem geschätzten Investitionsbetrag von mehr als 49 Milliarden Yuan. Darunter werden einige Investitionen von Versicherungsfonds als „Schwierigkeitsjagd“-Möglichkeiten angesehen und als Eigennutzungs- oder Halteinvestitionen genutzt, andere sind Schuldentausche, bei denen Immobilienprojekte genutzt werden, um Immobilienschulden zu begleichen und Zeit gegen Raum einzutauschen.

Brancheninsider sagten Reportern der Securities Times, dass sich im aktuellen Umfeld der „Vermögensknappheit“ der Wert einer qualitativ hochwertigen Immobilienprojektallokation allmählich widerspiegele. Es ist offensichtlich, dass in diesem Jahr mehr Versicherungsfonds nach Investitionsmöglichkeiten in Immobilienprojekten suchen, gleichzeitig aber die erwartete Rendite der entsprechenden Investitionen sinkt.

Mehr als 10 Versicherungsgesellschaften

Investition von über 49 Milliarden Yuan

Letzten Monat änderte sich das Eigenkapital der Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. Der ursprüngliche Alleinaktionär Dalian Wanda Commercial Management Group zog sich zurück und Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. übernahm das gesamte Unternehmen. Anhand des Eigenkapitals lässt sich erkennen, dass Sunshine Life der Hauptinvestor ist.

Dies ist die sechste Beteiligung am Wanda Plaza-Projekt, die Sunshine Life seit Ende letzten Jahres übernommen hat. Zuvor stand Sunshine Life hinter den Eigenkapitaländerungen in fünf Wanda Plaza-Projekten in Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang und Hefei.

Seit der zweiten Hälfte des letzten Jahres wurden mehrere Wanda Plaza-Projekte von Versicherungsfonds gekauft. Zu den Käufern zählen neben Sunshine Life auch Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life usw.

Nach unvollständigen Statistiken eines Reporters der Securities Times haben seit 2023 mehr als 10 Versicherungsunternehmen intensiv in mindestens 26 Immobilienprojekte investiert, mit einem geschätzten Investitionsvolumen von mehr als 49 Milliarden Yuan. Zu den Zielen zählen Bürogebäude, Gewerbekomplexe und Industrieparkimmobilien. Zu den beteiligten Versicherungsunternehmen zählen sowohl große Versicherungsunternehmen als auch kleine und mittlere Versicherungsunternehmen.

Was die großen Versicherungsgesellschaften betrifft, so gab China Life letztes Jahr und dieses Jahr 3,1 Milliarden Yuan bzw. 3,9 Milliarden Yuan aus, um das Eigenkapital von Gewerbeimmobilienprojekten von Shimao und Sino-Ocean zu übernehmen. Ping An Life gab im Dezember 2023 bekannt, dass es plant, in vier Industriepark-Immobilienprojekte zu investieren, darunter Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International und Hongyuan New Era Projects. Der Gesamtinvestitionsbetrag wird voraussichtlich 7,333 Milliarden Yuan nicht überschreiten , und die Projekte sind alle abgeschlossen. Besorgen Sie sich das Immobilienzertifikat und nehmen Sie es in Betrieb. China Post Insurance gab im vergangenen Jahr 4,256 Milliarden Yuan für den Kauf des COFCO Land Plaza-Projekts im Bezirk Dongcheng in Peking aus, das nun in China Post Insurance Jiu'an Plaza umbenannt wurde. In diesem Jahr investierte das Unternehmen in das TusPark-Projekt in Xi'an, Shaanxi .

Auch der ausländische Riese AIA Life hat in den letzten zwei Jahren Schritte unternommen, um das bahnbrechende Projekt des North Bund Financial Center in Shanghai zu erwerben. Im Januar dieses Jahres gab es die Übernahme von „CapitaLand Star“ bekannt Trade“ im Pekinger Bezirk Chaoyang (CBD) für einen Gesamtpreis von 2,4 Milliarden Yuan. „Kontrollbeteiligung an dem Projekt.“

Auch kleine und mittlere Versicherungsunternehmen haben zahlreiche Schritte unternommen, um in Immobilien zu investieren. Im Dezember 2023 gab Haibao Life Insurance bekannt, dass das Unternehmen in Form von Eigentumsrechten in das Immobilienprojekt im 2. bis 11. Stock des Gebäudes T4 des Wuhan Guocai Center investiert hat Der Gesamttransaktionspreis beträgt 203 Millionen Yuan. Im Februar dieses Jahres gab die Soochow Life Insurance bekannt, dass sie den Kauf eines Arbeitsplatzes und die Investition in Gebäude 3, Grundstück 3, Sudi Nr. 2017-WG-41, das von Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. gehalten wird, plant Der gesamte Transaktionspreis beträgt etwa 414 Millionen Yuan. Im April kaufte Great Wall Life Xinjie Gaohe, eine Büroimmobilie im zentralen Bereich des Geschäftsviertels Xinjiekou in Peking, für 1,02 Milliarden Yuan, einschließlich Gewerbe- und Bürogebäuden. Im Mai gab Zhongan Insurance bekannt, dass es zwei „Locke Bund“-Projekte im Bezirk Huangpu, Shanghai, als Immobilien für den Eigenbedarf des Unternehmens mit einem Gesamttransaktionspreis von 1,437 Milliarden Yuan erworben hat.

Darüber hinaus investieren auch Unternehmen wie China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life und Union Life in Immobilienprojekte, die sie bereits umgesetzt haben.

Wählen Sie sorgfältig hochwertige Projekte aus

„Immobilieninvestitionen sind zu einem neuen alternativen Investitionstrend geworden.“ Ein Chief Investment Officer einer kleinen und mittleren Lebensversicherungsgesellschaft sagte einem Reporter der Securities Times, dass einer der Konsens der Versicherungsfonds darin besteht, dass Immobilienprojekte gut verteilt werden. weil sie über einen stabilen Cashflow verfügen und in der Lage sind, zyklische Vermögenswerte zu durchlaufen.

Ein Immobilieninvestor einer Private-Equity-Verwaltungsgesellschaft für Versicherungen sagte Reportern, dass Immobilienvermögen eine geringe Korrelation mit festverzinslichen Produkten wie Anleihen aufweist, die Versicherungsunternehmen in großen Mengen zuteilen, was dazu beiträgt, die Renditeschwankungen von Anlageportfolios zu reduzieren und das Risiko-Rendite-Verhältnis zu verbessern Eigenschaften. Gleichzeitig verfügen Immobilienprojekte während der Haltedauer über relativ stabile laufende Erträge, die nicht von Zinssätzen beeinflusst werden. Während der Ausstiegsphase können sie auch von den Mehrwerterträgen profitieren, die durch die Wertsteigerung des Kerns entstehen Vermögenswerte, die durch sinkende Zinssätze bedingt sind und die den Verbindlichkeiten von Versicherungsfonds besser entsprechen können.

Obwohl bei den Versicherungsfonds ein gewisser Konsens über die Zuteilung von Immobilien besteht, haben die Versicherungsfonds im Hinblick auf die Anlagepräferenzen immer noch eine geringe Risikobereitschaft und hoffen, qualitativ hochwertige Projekte sorgfältig auszuwählen.

Ein Verantwortlicher einer Versicherungs-Asset-Management-Gesellschaft sagte Reportern, dass er in den letzten Jahren nach Immobilieninvestitionsmöglichkeiten gesucht habe. Er habe letztes Jahr auch in einzelne Immobilienprojekte investiert, und dieses Jahr seien es allesamt Investitionen gewesen, die zufällig erfolgt seien. Die von ihm investierten Bürogebäude befinden sich in einem „vollvermieteten“ Zustand. Mietpreise und Rendite entsprechen relativ den Erwartungen.

Er sagte, dass der Immobilienmarkt ein nicht standardisierter Markt mit asymmetrischen Informationen und hohen professionellen Anforderungen sei. Heutzutage müssen bei Investitionen in Immobilien immer noch viele Faktoren wie Lage, Vermietungsstand und Mietentwicklung berücksichtigt werden. Generell sind Kernstädte, Kernstandorte und eine zufriedenstellende Rendite Voraussetzung für die Immobilienallokation.

Darüber hinaus sagte der Verantwortliche der oben genannten Versicherungs-Asset-Management-Gesellschaft, dass hinter der aktiven Suche nach Immobilieninvestitionsmöglichkeiten durch Versicherungsfonds auch eine Transaktionslogik besonderer Gelegenheiten steckt. Die Preise für Immobilienvermögen sind deutlich gesunken. Obwohl die Leerstandsquote einiger Projekte gestiegen ist oder die Mieten gesunken sind, sind hochwertige Projekte immer noch attraktiv. Wenn die Zinssätze sinken, sinken die Renditen anderer festverzinslicher Vermögenswerte, und der Allokationswert hochwertiger Immobilien wird sich langsam widerspiegeln.

Investieren über die Private-Equity-Kurve

Eine Veränderung bei der Investition von Versicherungskapital in Immobilien besteht darin, dass sich immer mehr Versicherungskapital über Private-Equity-Fonds an Immobilienprojektinvestitionen beteiligt.

Ein leitender Angestellter einer Versicherungsgesellschaft, der nach Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen suchte, sagte einem Reporter der Securities Times, dass große Versicherungsunternehmen über finanzielle Stärke verfügen und dazu neigen, selbst direkt zu investieren, Immobilieninvestitionen jedoch hohe Anforderungen an die Professionalität des Investmentteams vieler Versicherungsunternehmen stellen In diesem Bereich müssen noch Erfahrungen gesammelt werden, daher entscheiden sich viele Versicherungsinstitute immer noch dafür, „ein Boot zu leihen, um zur See zu fahren“ und mit professionellen Immobilien-Private-Equity-Managern zusammenzuarbeiten.

Aus öffentlichen Informationen geht hervor, dass einige Versicherungsunternehmen in die Gründung von Immobilien-Private-Equity-Investmentfonds investiert haben.

Aufgefallen ist, dass New China Insurance Ende letzten Jahres 9,999 Milliarden Yuan investierte und gemeinsam mit CICC Capital einen 10-Milliarden-Immobilien-Investmentfonds gründete. Derzeit sind 100 % des Eigenkapitals in Beijing Wanda Plaza Industrial Co. investiert ., Ltd. und Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life investierte 5,5 Milliarden Yuan und gründete gemeinsam mit dem China United Qianyuan Real Estate Fund die Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (Limited Partnership). Letztere verfügt über mehrere Tochtergesellschaften und hat mehrere Wanda Plaza-Projekte übernommen.

New China Insurance hat angekündigt, gemeinsam als Kommanditist (LP) und CICC Capital (als General Partner GP) einen Immobilienfonds zu gründen andere Mittel. Wir verlassen uns hauptsächlich auf die Investitionsvorteile professioneller Institutionen, um Investitionskanäle zu erweitern und Investitionsmöglichkeiten zu erkunden.

Die Führungskräfte der oben genannten Versicherungsunternehmen sagten, dass einige kleine und mittlere Versicherungsunternehmen hinsichtlich der Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen ebenfalls optimistisch seien. Aufgrund der begrenzten Höhe der Mittel und der beruflichen Fähigkeiten sei es jedoch eine realistische Option, eine davon zu werden Die LPs eines Immobilienfonds erwerben und einen bestimmten Fondsanteil erhalten. Dies ist eine Möglichkeit, einen Anteil an Immobilieninvestitionsmöglichkeiten zu erhalten.

Öffentliche Informationen haben bestimmte Fälle aufgedeckt. Durch diese Methode nutzte Hengqin Life Insurance beispielsweise die Investitionskontrolle von GP (eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von DaJia DaJia Life Insurance) und beteiligte sich zusammen mit DaJiaJia Life Insurance als LP-Partei an der Investition in Shanghai Zhoupu Wanda Plaza-Projekt.

Ein marktorientierter Private-Equity-Fonds-Experte analysierte gegenüber Reportern, dass einer der Vorteile von Investitionen über Private-Equity-Fonds darin besteht, dass im Vergleich zu Direktinvestitionen in Immobilien bei Investitionen über Private-Equity-Fonds die Frage der jährlichen Beurteilung, ob Buchvermögen wertgemindert ist, vermieden werden kann . Hilft bei der Meldung von Stabilität.

Um die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu unterstützen, startete die China Securities Regulatory Commission zuvor im Februar 2023 das Pilotprojekt für Immobilien-Private-Equity-Investmentfonds und leitete die Fund Industry Association an, eine neue Kategorie von „ „Immobilien-Private-Equity-Investmentfonds“ im Rahmen von Private-Equity-Investmentfonds und verabschiedete differenzierte Regulierungsrichtlinien. Der Investitionsumfang von Immobilien-Private-Equity-Investmentfonds umfasst spezifische Wohnimmobilien (einschließlich bestehender Gewerbewohnungen, bezahlbarer Wohnungen, marktorientierter Mietwohnungen), gewerbliche Betriebswohnungen, Infrastrukturprojekte usw.

Erwarteter Gewinnrückgang

Berichten zufolge stammen die Erträge von Immobilien-Private-Equity-Fonds während der Haltedauer hauptsächlich aus den Erträgen aus der Vermietung und dem Betrieb der zugrunde liegenden Vermögenswerte. Die spezifischen Erträge hängen vom Projektstandort, den Betriebsbedingungen und der Gestaltung der Transaktionsstruktur ab.

Ein mit der Marktsituation vertrauter Chief Investment Officer von Versicherungen sagte Reportern, dass Versicherungsinstitute, die proaktiv im Voraus planen, relativ hochwertige Projekte „geschnappt“ haben und bessere Renditen erzielen. Im vergangenen Jahr waren einige Investitionen von Versicherungsfonds für Immobilienunternehmen wie eine „Hilfe in der Not“ und konnten in diesem Zeitraum hochwertige Projekte in Kerngebieten mit guten Transaktionsstrukturen erzielen % oder sogar 9 % Die internen Einnahmen aus dem Projektausstieg betragen nicht weniger als 10 %.

Laut Forschungs- und Berechnungsdaten von Brancheninsidern wird erwartet, dass hochwertige Projekte, die im letzten Jahr investiert wurden, eine Haltedauer-Rendite von 7,5 % bis 8,2 % und einen Exit-IRR von 9,5 % bis 10 % aufweisen.

Nach Angaben eines Immobilieninvestors der oben genannten Versicherungs-Private-Equity-Verwaltungsgesellschaft investierten sie rund 1 Milliarde Yuan in einen Komplex in einem alten Geschäftsviertel in Shanghai, der erstklassige Bürogebäude und Geschäfte in der Nachbarschaft umfasst Erstens, und die Partner verfügen über gute operative Fähigkeiten bei kommerziellen Vermögenswerten. Die aktuellen Vertriebseinnahmen des Projekts werden voraussichtlich 5,5 % betragen, und der Exit-IRR wird voraussichtlich etwa 8 % betragen.

„Ein solches Einkommensniveau ist zweifellos sehr attraktiv für Versicherungsfonds, die mit einem Mangel an nicht standardmäßigen Vermögenswerten konfrontiert sind“, sagte der oben erwähnte Chief Investment Officer der Versicherung.

Vielleicht ist die Branche deshalb der Meinung, dass in diesem Jahr mehr Versicherungsfonds nach entsprechenden Anlagemöglichkeiten suchen. Darüber hinaus sagte der oben genannte Versicherungsinvestor, dass die erwarteten Einnahmen seit Beginn dieses Jahres um 2 Prozentpunkte gesunken seien, was ein sehr offensichtlicher Rückgang sei: „Dies zeigt auch, dass der Wettbewerb plötzlich härter geworden ist.“

Viele Brancheninsider sagten Reportern jedoch, dass es sich bei einigen der aktuellen Fälle von Versicherungsinvestitionen in Immobilien tatsächlich um Schuldenersatz handele. Einige von großen Versicherungsunternehmen und Immobilienunternehmen gemeinsam entwickelte Immobilienprojekte oder große und mittlere Versicherungsunternehmen haben zuvor viele nicht standardmäßige Vermögenswerte zugewiesen, und die kürzlich übernommenen Immobilienprojekte haben den Hintergrund der Schuldenumwandlung . Brancheninsidern zufolge gibt es erhebliche Unterschiede zwischen Schuldentilgungsprojekten und aktiven Investitionsprojekten, und es wird eine erhebliche Lücke bei den erwarteten Renditen geben.