νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Από πέρυσι, οι ειδήσεις για επενδύσεις ασφαλιστικού κεφαλαίου σε έργα ακίνητης περιουσίας εμφανίζονται συχνά και αυτή η τάση συνεχίζεται και φέτος.

Σύμφωνα με μια ελλιπή ανασκόπηση από δημοσιογράφο των Securities Times, από το 2023, περισσότερες από 10 ασφαλιστικές εταιρείες έχουν επενδύσει σε περισσότερα από 20 έργα ακίνητης περιουσίας μέσω άμεσων επενδύσεων μετοχών, κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας κ.λπ., με εκτιμώμενο ποσό επένδυσης άνω του 49 δισεκατομμύρια γιουάν. Μεταξύ αυτών, ορισμένες επενδύσεις θεωρούνται από τα ασφαλιστικά ταμεία ως ευκαιρίες «κυνήγι δυσκολίας» και χρησιμοποιούνται ως επενδύσεις ιδίας χρήσης ή κατοχής, μερικές είναι ανταλλαγές χρέους, χρησιμοποιώντας έργα ακίνητης περιουσίας για την επίλυση οφειλών σε ακίνητα και την ανταλλαγή χρόνου με χώρο.

Στελέχη του κλάδου είπαν στους δημοσιογράφους της Securities Times ότι στο τρέχον περιβάλλον «έλλειψης περιουσιακών στοιχείων», η αξία της υψηλής ποιότητας κατανομής έργων ακινήτων αντικατοπτρίζεται σταδιακά. Φέτος είναι προφανές ότι περισσότερα ασφαλιστικά ταμεία αναζητούν επενδυτικές ευκαιρίες σε έργα ακινήτων, αλλά παράλληλα μειώνεται η αναμενόμενη απόδοση των σχετικών επενδύσεων.

Περισσότερες από 10 ασφαλιστικές εταιρείες

Επένδυση άνω των 49 δισεκατομμυρίων γιουάν

Τον περασμένο μήνα, η μετοχή της Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. άλλαξε. Μπορεί να φανεί από τα ίδια κεφάλαια ότι η Sunshine Life είναι ο κύριος επενδυτής.

Αυτό είναι το έκτο μετοχικό κεφάλαιο του Wanda Plaza που ανέλαβε η Sunshine Life από τα τέλη του περασμένου έτους. Προηγουμένως, η Sunshine Life βρισκόταν πίσω από τις αλλαγές μετοχών σε πέντε έργα Wanda Plaza σε Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang και Hefei.

Από το δεύτερο εξάμηνο του περασμένου έτους, πολλά έργα Wanda Plaza έχουν αγοραστεί από ασφαλιστικά ταμεία. Εκτός από τη Sunshine Life, στους αγοραστές περιλαμβάνονται η Xinhua Insurance, η DaJia Life, η Hengqin Life κ.λπ.

Σύμφωνα με ελλιπή στατιστικά στοιχεία από δημοσιογράφο των Securities Times, από το 2023, περισσότερες από 10 ασφαλιστικές εταιρείες έχουν επενδύσει εντατικά σε τουλάχιστον 26 έργα ακινήτων, με εκτιμώμενο ποσό επένδυσης άνω των 49 δισεκατομμυρίων γιουάν. Κρίνοντας από τους στόχους, κτίρια γραφείων, εμπορικά συγκροτήματα και ακίνητα βιομηχανικών πάρκων είναι μεταξύ αυτών. Οι εμπλεκόμενες ασφαλιστικές εταιρείες περιλαμβάνουν τόσο μεγάλες ασφαλιστικές εταιρείες όσο και μικρομεσαίες ασφαλιστικές εταιρείες.

Όσον αφορά τις μεγάλες ασφαλιστικές εταιρείες, η China Life δαπάνησε 3,1 δισεκατομμύρια γιουάν και 3,9 δισεκατομμύρια γιουάν αντίστοιχα πέρυσι και φέτος για να αναλάβει τα ίδια κεφάλαια έργων εμπορικών ακινήτων που ανήκουν στις Shimao και Sino-Ocean. Η Ping An Life ανακοίνωσε τον Δεκέμβριο του 2023 ότι σχεδιάζει να επενδύσει σε τέσσερα έργα ακίνητης περιουσίας σε βιομηχανικό πάρκο, συμπεριλαμβανομένων των Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International και Hongyuan New Era Projects , και τα έργα έχουν ολοκληρωθεί όλα, Λάβετε το πιστοποιητικό ακίνητης περιουσίας και βάλτε το σε χρήση. Η China Post Insurance δαπάνησε 4,256 δισεκατομμύρια γιουάν πέρυσι για να αγοράσει το έργο COFCO Land Plaza στην περιοχή Dongcheng του Πεκίνου, το οποίο έχει πλέον μετονομαστεί σε China Post Insurance Jiu'an Plaza Φέτος, επένδυσε στο έργο TusPark στο Xi'an, Shaanxi .

Ο ξένος κολοσσός AIA Life έκανε επίσης κινήσεις τα τελευταία δύο χρόνια Στις αρχές του περασμένου έτους, απέκτησε το έργο ορόσημο του Χρηματοοικονομικού Κέντρου της Σαγκάης για 5,03 δισεκατομμύρια γιουάν Τον Ιανουάριο του τρέχοντος έτους Εμπόριο" στην περιοχή Chaoyang του Πεκίνου (CBD) για συνολικό τίμημα 2,4 δισεκατομμυρίων γιουάν. "Έλεγχος συμμετοχής στο έργο.

Πολλές κινήσεις για επενδύσεις σε ακίνητα έχουν κάνει και μικρομεσαίες ασφαλιστικές εταιρείες. Τον Δεκέμβριο του 2023, η Haibao Life Insurance ανακοίνωσε ότι η εταιρεία επένδυσε στο κτηματομεσιτικό έργο στον 2ο έως τον 11ο όροφο του κτιρίου T4 του Wuhan Guocai Center με τη μορφή δικαιωμάτων ιδιοκτησίας η συνολική τιμή συναλλαγής είναι 203 εκατομμύρια γιουάν. Τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους, η Soochow Life Insurance ανακοίνωσε ότι σχεδίαζε να αγοράσει ένα χώρο εργασίας και να επενδύσει στο Κτίριο 3, Lot 3, Sudi No. 2017-WG-41, το οποίο κατέχεται από την Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. συνολική τιμή συναλλαγής είναι περίπου 414 εκατομμύρια γιουάν. Τον Απρίλιο, η Great Wall Life αγόρασε το Xinjie Gaohe, ένα ακίνητο γραφείων που βρίσκεται στην κεντρική περιοχή της επιχειρηματικής περιοχής Xinjiekou στο Πεκίνο, έναντι 1,02 δισεκατομμυρίων γιουάν, συμπεριλαμβανομένων εμπορικών και κτιρίων γραφείων. Τον Μάιο, η Zhongan Insurance ανακοίνωσε ότι αγόρασε δύο έργα "Locke Bund" στην περιοχή Huangpu, στη Σαγκάη, ως ακίνητα για ίδια χρήση της εταιρείας, με συνολική τιμή συναλλαγής 1,437 δισεκατομμύρια γιουάν.

Επιπλέον, εταιρείες όπως η China Pacific Insurance, η Taikang Life, η CCB Life και η Union Life επενδύουν επίσης σε έργα ακινήτων που είχαν αναπτύξει στο παρελθόν.

Επιλέξτε προσεκτικά έργα υψηλής ποιότητας

"Οι επενδύσεις σε ακίνητα έχουν γίνει μια νέα εναλλακτική επενδυτική τάση." επειδή έχουν σταθερή ταμειακή ροή και είναι σε θέση να ταξιδεύουν μέσα στο χρόνο.

Ένας επενδυτής ακινήτων από μια ασφαλιστική εταιρεία διαχείρισης ιδιωτικών μετοχών είπε στους δημοσιογράφους ότι τα ακίνητα έχουν χαμηλή συσχέτιση με προϊόντα σταθερού εισοδήματος, όπως ομόλογα που οι ασφαλιστικές εταιρείες διαθέτουν σε μεγάλες ποσότητες, γεγονός που συμβάλλει στη μείωση των διακυμάνσεων απόδοσης των επενδυτικών χαρτοφυλακίων και στη βελτίωση της απόδοσης κινδύνου χαρακτηριστικά. Ταυτόχρονα, κατά την περίοδο κατοχής, τα έργα ακίνητης περιουσίας έχουν σχετικά σταθερό τρέχον εισόδημα που δεν επηρεάζεται από τα επιτόκια περιουσιακά στοιχεία που οδηγούνται από την πτώση των επιτοκίων, τα οποία μπορούν να ταιριάζουν καλύτερα με τις υποχρεώσεις των ασφαλιστικών ταμείων.

Αν και υπάρχει κάποια συναίνεση μεταξύ των ασφαλιστικών ταμείων για την κατανομή ακινήτων, όσον αφορά τις επενδυτικές προτιμήσεις, τα ασφαλιστικά ταμεία εξακολουθούν να διατηρούν χαμηλή διάθεση ανάληψης κινδύνου και ελπίζουν να επιλέξουν προσεκτικά έργα υψηλής ποιότητας.

Ένας υπεύθυνος μιας εταιρείας διαχείρισης ασφαλιστικών περιουσιακών στοιχείων είπε στους δημοσιογράφους ότι τα τελευταία χρόνια επένδυσε σε μεμονωμένα έργα ακίνητης περιουσίας και φέτος ήταν όλα τυχαία. Τα κτίρια γραφείων που επένδυσε είναι σε κατάσταση «πλήρης ενοικίασης» Οι τιμές ενοικίασης και οι αποδόσεις είναι σχετικά σύμφωνες με τις προσδοκίες.

Είπε ότι η αγορά ακινήτων είναι μια μη τυποποιημένη αγορά με ασύμμετρη πληροφόρηση και υψηλές επαγγελματικές απαιτήσεις. Στις μέρες μας, κατά την επένδυση σε ακίνητα, πολλοί παράγοντες όπως η τοποθεσία, το ποσοστό πληρότητας και οι τάσεις ενοικίασης πρέπει να λαμβάνονται ακόμη υπόψη. Σε γενικές γραμμές, οι απαιτήσεις για την κατανομή ακινήτων είναι οι βασικές πόλεις, οι βασικές τοποθεσίες και οι ικανοποιητικές αποδόσεις.

Επιπλέον, ο υπεύθυνος της προαναφερθείσας εταιρείας διαχείρισης ασφαλιστικών περιουσιακών στοιχείων είπε ότι πίσω από την ενεργό αναζήτηση επενδυτικών ευκαιριών σε ακίνητα από ασφαλιστικά ταμεία, κρύβεται και μια συναλλακτική λογική ειδικών ευκαιριών. Η τιμή των ακινήτων έχει μειωθεί σημαντικά Αν και το ποσοστό κενών θέσεων ορισμένων έργων έχει αυξηθεί ή τα ενοίκια έχουν μειωθεί, τα έργα υψηλής ποιότητας εξακολουθούν να είναι ελκυστικά. Καθώς τα επιτόκια πέφτουν, οι αποδόσεις άλλων περιουσιακών στοιχείων σταθερού εισοδήματος μειώνονται και η αξία κατανομής των ακινήτων υψηλής ποιότητας θα αντικατοπτρίζεται σιγά-σιγά.

Επένδυση μέσω της καμπύλης ιδιωτικών κεφαλαίων

Μια αλλαγή στην επένδυση του ασφαλιστικού κεφαλαίου σε ακίνητα είναι ότι όλο και περισσότερα ασφαλιστικά κεφάλαια συμμετέχουν σε επενδύσεις έργων σε ακίνητα μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων.

Ένα στέλεχος ασφαλιστικής εταιρείας που αναζητούσε ευκαιρίες επένδυσης σε ακίνητα είπε σε δημοσιογράφο της Securities Times ότι οι μεγάλες ασφαλιστικές εταιρείες έχουν οικονομική ισχύ και τείνουν να επενδύουν άμεσα, αλλά οι επενδύσεις σε ακίνητα θέτουν υψηλές απαιτήσεις στον επαγγελματισμό πολλών ασφαλιστικών εταιρειών Χρειάζεται ακόμα να συσσωρευτεί εμπειρία σε αυτόν τον τομέα, έτσι πολλά ασφαλιστικά ιδρύματα εξακολουθούν να επιλέγουν να "δανείζονται ένα σκάφος για να πάνε στη θάλασσα" και να συνεργάζονται με επαγγελματίες διαχειριστές ακινήτων private equity.

Από τις δημόσιες πληροφορίες φαίνεται ότι ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες έχουν επενδύσει στη σύσταση επενδυτικών κεφαλαίων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα.

Αυτό που τράβηξε την προσοχή είναι ότι στο τέλος του περασμένου έτους, η New China Insurance επένδυσε 9,999 δισεκατομμύρια γιουάν και ίδρυσε από κοινού ένα επενδυτικό κεφάλαιο 10 δισεκατομμυρίων σε ακίνητα με την CICC Capital ., Ltd. και Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Η Sunshine Life επένδυσε 5,5 δισεκατομμύρια γιουάν και συνεργάστηκε με το China United Qianyuan Real Estate για να ιδρύσει το Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (περιορισμένη εταιρική σχέση).

Η New China Insurance ανακοίνωσε ότι θα ιδρύσει από κοινού ένα ταμείο ακίνητης περιουσίας ως ετερόρρυθμος εταίρος (LP) και η CICC Capital (ως γενικός εταίρος GP). άλλα μέσα. Βασίζεται κυρίως στα επενδυτικά πλεονεκτήματα των επαγγελματικών ιδρυμάτων για την επέκταση των επενδυτικών καναλιών και τη διερεύνηση επενδυτικών ευκαιριών.

Τα στελέχη των προαναφερθέντων ασφαλιστικών εταιρειών ανέφεραν ότι ορισμένες μικρομεσαίες ασφαλιστικές εταιρείες είναι επίσης αισιόδοξες για τις επενδυτικές ευκαιρίες σε ακίνητα, ωστόσο, λόγω των περιορισμών στο ύψος των κεφαλαίων και των επαγγελματικών δυνατοτήτων, η ρεαλιστική επιλογή είναι να γίνει μία από αυτές τα LP ενός αμοιβαίου κεφαλαίου ακινήτων και να αποκτήσετε ένα συγκεκριμένο μερίδιο κεφαλαίου.

Οι δημόσιες πληροφορίες έχουν αποκαλύψει ορισμένες περιπτώσεις. Για παράδειγμα, μέσω αυτής της μεθόδου, η Hengqin Life Insurance εκμεταλλεύτηκε τον επενδυτικό έλεγχο της GP (θυγατρική εξ ολοκλήρου της DaJia DaJia Life Insurance) και μαζί με την DaJiaJia Life Insurance ενήργησαν ως το κόμμα LP, συμμετείχαν στην επένδυση στο Shanghai Zhoupu Έργο Wanda Plaza.

Ένα άτομο προσανατολισμένο στην αγορά ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων ανέλυσε στους δημοσιογράφους ότι ένα από τα οφέλη της επένδυσης μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων είναι ότι σε σύγκριση με τις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα, η επένδυση μέσω ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων μπορεί να αποφύγει το ζήτημα της ετήσιας αξιολόγησης για το εάν τα λογιστικά περιουσιακά στοιχεία είναι απομειωμένα. Βοηθά στην αναφορά της σταθερότητας.

Προηγουμένως, προκειμένου να υποστηρίξει τη σταθερή και υγιή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, η Ρυθμιστική Επιτροπή Κινητών Αξιών της Κίνας ξεκίνησε το πιλοτικό έργο των επενδυτικών κεφαλαίων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα τον Φεβρουάριο του 2023 και καθοδήγησε την Ένωση Βιομηχανίας Ταμείων να δημιουργήσει μια νέα κατηγορία " επενδυτικά κεφάλαια ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα» στο πλαίσιο των επενδυτικών κεφαλαίων ιδιωτικών μετοχικών κεφαλαίων και υιοθέτησε Διαφοροποιημένες ρυθμιστικές πολιτικές. Το επενδυτικό εύρος των επενδυτικών κεφαλαίων ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα περιλαμβάνει συγκεκριμένες κατοικίες (συμπεριλαμβανομένων υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών, οικονομικά προσιτές κατοικίες, ενοικιαζόμενες κατοικίες προσανατολισμένες στην αγορά), κατοικίες εμπορικής εκμετάλλευσης, έργα υποδομής κ.λπ.

Τα αναμενόμενα κέρδη πέφτουν

Σύμφωνα με αναφορές, το εύρος εσόδων των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων ακίνητης περιουσίας κατά την περίοδο κατοχής προέρχεται κυρίως από τα έσοδα από τη χρηματοδοτική μίσθωση και τη λειτουργία των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων.

Ένας επικεφαλής ασφαλιστικών επενδύσεων που είναι εξοικειωμένος με την κατάσταση της αγοράς είπε στους δημοσιογράφους ότι τα ασφαλιστικά ιδρύματα που σχεδιάζουν προληπτικά έχουν «αρπάξει» έργα σχετικά υψηλής ποιότητας και έχουν καλύτερες αποδόσεις. Πέρυσι, ορισμένες επενδύσεις από ασφαλιστικά ταμεία ήταν σαν μια «βοήθεια σε περιόδους ανάγκης» για εταιρείες ακινήτων % ή και 9% Τα εσωτερικά έσοδα από την έξοδο από το έργο Το ποσοστό (IRR) δεν είναι μικρότερο από 10%.

Σύμφωνα με στοιχεία έρευνας και υπολογισμού που παρέχονται από εμπειρογνώμονες του κλάδου, τα έργα υψηλής ποιότητας που επενδύθηκαν πέρυσι αναμένεται να έχουν ποσοστό απόδοσης περιόδου διακράτησης 7,5% έως 8,2%, και IRR εξόδου από 9,5% έως 10%.

Σύμφωνα με έναν επενδυτή ακινήτων από την προαναφερθείσα ασφαλιστική εταιρεία διαχείρισης ιδιωτικών μετοχών, επένδυσαν περίπου 1 δισεκατομμύριο γιουάν σε ένα συγκρότημα που βρίσκεται σε μια παλιά επιχειρηματική περιοχή στη Σαγκάη, συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων γραφείων Βαθμού Α και των επιχειρήσεων της γειτονιάς πρώτον, και οι εταίροι έχουν καλές επιχειρησιακές δυνατότητες σε εμπορικά περιουσιακά στοιχεία Τα τρέχοντα έσοδα διανομής του έργου αναμένεται να είναι 5,5%, και το IRR εξόδου αναμένεται να είναι περίπου 8%.

«Ένα τέτοιο επίπεδο εισοδήματος είναι αναμφίβολα πολύ ελκυστικό για τα ασφαλιστικά ταμεία που αντιμετωπίζουν έλλειψη μη τυποποιημένων περιουσιακών στοιχείων».

Ίσως εξαιτίας αυτού, ο κλάδος αισθάνεται ότι περισσότερα ασφαλιστικά ταμεία αναζητούν σχετικές επενδυτικές ευκαιρίες φέτος. Μαζί με αυτό, ο προαναφερόμενος υπεύθυνος ασφαλιστικών επενδύσεων είπε ότι από την αρχή του τρέχοντος έτους τα αναμενόμενα έσοδα έχουν μειωθεί κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες, κάτι που είναι εμφανέστατο: «Αυτό δείχνει επίσης ότι ο ανταγωνισμός έγινε ξαφνικά σκληρός».

Ωστόσο, πολλοί εμπειρογνώμονες του κλάδου είπαν στους δημοσιογράφους ότι ορισμένες από τις τρέχουσες περιπτώσεις ασφαλιστικών επενδύσεων σε ακίνητα είναι στην πραγματικότητα αντικαταστάσεις χρεών. Ορισμένα έργα ακίνητης περιουσίας που αναπτύχθηκαν από κοινού από μεγάλες ασφαλιστικές εταιρείες και εταιρείες ακινήτων ή μεγάλες και μεσαίες ασφαλιστικές εταιρείες είχαν προηγουμένως διαθέσει πολλά μη τυποποιημένα περιουσιακά στοιχεία και τα έργα ακινήτων που ανέλαβαν πρόσφατα έχουν το υπόβαθρο μετατροπής χρέους . Σύμφωνα με εμπειρογνώμονες του κλάδου, υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ των έργων αντικατάστασης χρέους και των ενεργών επενδυτικών σχεδίων και θα υπάρξει σημαντικό χάσμα στις αναμενόμενες αποδόσεις.