notizia

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Dall'anno scorso sono apparse frequentemente notizie sugli investimenti di capitale assicurativo in progetti immobiliari e questa tendenza continua anche quest'anno.

Secondo una revisione incompleta di un giornalista del Securities Times, dal 2023 più di 10 compagnie di assicurazione hanno investito in più di 20 progetti immobiliari attraverso investimenti azionari diretti, fondi immobiliari, ecc., con un importo di investimento stimato di oltre 49 miliardi di yuan. Tra questi, alcuni investimenti sono considerati dai fondi assicurativi come opportunità di "caccia alle difficoltà" e vengono utilizzati come autouso o investimenti di partecipazione; alcuni sono swap di debiti, utilizzando progetti immobiliari per risolvere debiti immobiliari e scambiare tempo con spazio.

Esperti del settore hanno riferito ai giornalisti del Securities Times che nell'attuale contesto di “carenza di risorse”, il valore dell'allocazione di progetti immobiliari di alta qualità si riflette gradualmente. Quest'anno è ovvio che sempre più fondi assicurativi cercano opportunità di investimento in progetti immobiliari, ma allo stesso tempo il rendimento atteso sui relativi investimenti è in calo.

Più di 10 compagnie assicurative

Investimento di oltre 49 miliardi di yuan

Il mese scorso, il capitale di Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. è cambiato. L'azionista originario, interamente controllato, Dalian Wanda Commercial Management Group si è ritirato e Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. ha rilevato l'intera attività. Dal patrimonio netto si evince che Sunshine Life è il principale investitore.

Questo è il sesto progetto azionario di Wanda Plaza che Sunshine Life ha rilevato dalla fine dello scorso anno. In precedenza, Sunshine Life era dietro i cambiamenti di capitale in cinque progetti Wanda Plaza a Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang e Hefei.

Dalla seconda metà dello scorso anno, diversi progetti di Wanda Plaza sono stati acquistati da fondi assicurativi. Oltre a Sunshine Life, gli acquirenti includono Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life, ecc.

Secondo statistiche incomplete di un giornalista del Securities Times, dal 2023 più di 10 compagnie di assicurazione hanno investito intensamente in almeno 26 progetti immobiliari, per un importo di investimento stimato di oltre 49 miliardi di yuan. A giudicare dagli obiettivi, tra questi ci sono edifici per uffici, complessi commerciali e parchi industriali. Tra le compagnie assicurative coinvolte figurano sia grandi compagnie di assicurazione che compagnie di assicurazione di piccole e medie dimensioni.

Per quanto riguarda le grandi compagnie assicurative, China Life ha speso rispettivamente 3,1 miliardi di yuan e 3,9 miliardi di yuan lo scorso anno e quest'anno per rilevare il capitale dei progetti immobiliari commerciali di proprietà di Shimao e Sino-Ocean. Ping An Life ha annunciato nel dicembre 2023 che prevede di investire in quattro progetti immobiliari di parchi industriali, tra cui i progetti Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International e Hongyuan New Era. L'importo totale dell'investimento non dovrebbe superare i 7,333 miliardi di yuan e tutti i progetti sono stati completati, ottieni il certificato immobiliare e mettilo in uso. China Post Insurance ha speso 4,256 miliardi di yuan l'anno scorso per acquistare il progetto COFCO Land Plaza nel distretto di Dongcheng, Pechino, che ora è stato ribattezzato China Post Insurance Jiu'an Plaza. Quest'anno ha investito nel progetto TusPark a Xi'an, Shaanxi .

Anche il colosso straniero AIA Life si è mosso negli ultimi due anni. All'inizio dell'anno scorso ha acquisito per 5,03 miliardi di yuan il progetto storico del North Bund Financial Center di Shanghai, e nel gennaio di quest'anno ha annunciato l'acquisizione di "CapitaLand Star Trade" nel distretto Chaoyang (CBD) di Pechino per un corrispettivo totale di 2,4 miliardi di yuan. "Partecipazione di controllo nel progetto.

Anche le compagnie assicurative di piccole e medie dimensioni hanno fatto molti passi avanti per investire nel settore immobiliare. Nel dicembre 2023, Haibao Life Insurance ha annunciato che la società ha investito nel progetto immobiliare dal 2° all'11° piano dell'edificio T4 del Wuhan Guocai Center sotto forma di diritti di proprietà. Si tratta di un progetto immobiliare non ad uso autonomo il prezzo totale della transazione è di 203 milioni di yuan. Nel febbraio di quest'anno, Soochow Life Insurance ha annunciato di voler acquistare un posto di lavoro e investire nell'edificio 3, lotto 3, Su Di n. 2017-WG-41, di proprietà di Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. Il prezzo totale della transazione è di circa 414 milioni di yuan. Ad aprile, Great Wall Life ha acquistato Xinjie Gaohe, un immobile per uffici situato nella zona centrale del quartiere degli affari Xinjiekou di Pechino, per 1,02 miliardi di yuan, compresi edifici commerciali e uffici. Nel mese di maggio, la Zhongan Insurance ha annunciato di aver acquistato due progetti "Locke Bund" nel distretto di Huangpu, Shanghai, come immobili per uso proprio della società, per un prezzo totale della transazione di 1,437 miliardi di yuan.

Inoltre, aziende come China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life e Union Life stanno investendo in progetti immobiliari già implementati in precedenza.

Progetti di alta qualità accuratamente selezionati

"Gli investimenti immobiliari sono diventati una nuova tendenza di investimento alternativa." Il direttore degli investimenti di una compagnia di assicurazioni sulla vita di piccole e medie dimensioni ha detto a un giornalista del Securities Times che uno dei consensi dei fondi assicurativi sono progetti immobiliari ben allocati, perché hanno flussi di cassa stabili e sono in grado di viaggiare nel tempo.

Un investitore immobiliare di una società di gestione del private equity assicurativo ha detto ai giornalisti che gli asset immobiliari hanno una bassa correlazione con i prodotti a reddito fisso come le obbligazioni che sono pesantemente allocate dalle compagnie assicurative, il che aiuta a ridurre le fluttuazioni di rendimento del portafoglio di investimenti e a migliorare il rischio -caratteristiche del rendimento. Allo stesso tempo, durante il periodo di detenzione, i progetti immobiliari hanno un reddito corrente relativamente stabile che non viene influenzato dai tassi di interesse. Durante il periodo di uscita, possono anche godere del reddito aggiunto derivante dall'aumento del valore del core attività guidate dal calo dei tassi di interesse, che possono meglio corrispondere alle passività dei fondi assicurativi.

Sebbene esista un certo consenso tra i fondi assicurativi sull'allocazione degli immobili, in termini di preferenze di investimento, i fondi assicurativi mantengono ancora una bassa propensione al rischio e sperano di selezionare attentamente progetti di alta qualità.

Il responsabile di una società di gestione patrimoniale assicurativa ha detto ai giornalisti che negli ultimi anni ha anche investito in singoli progetti immobiliari e quest'anno sono stati tutti investimenti casuali. Gli edifici adibiti ad uffici da lui investiti si trovano in uno stato "completamente affittato". I prezzi degli affitti e i rendimenti sono relativamente in linea con le aspettative.

Ha detto che il mercato immobiliare è un mercato non standard con informazioni asimmetriche ed elevati requisiti professionali. Al giorno d’oggi, quando si investe in immobili, bisogna ancora prendere in considerazione molti fattori come la posizione, il tasso di occupazione e l’andamento degli affitti. In generale, i requisiti per l’allocazione degli immobili sono città-nucleo, ubicazioni chiave e rendimenti soddisfacenti.

Inoltre, il responsabile della suddetta società di gestione patrimoniale assicurativa ha affermato che dietro la ricerca attiva di opportunità di investimento immobiliare da parte dei fondi assicurativi si nasconde anche una logica transazionale di opportunità particolari. I prezzi degli immobili sono diminuiti sensibilmente. Anche se in alcuni progetti la percentuale di sfitti è aumentata o gli affitti sono diminuiti, i progetti di alta qualità continuano ad essere attraenti. Man mano che i tassi di interesse scendono, i rendimenti degli altri asset a reddito fisso diminuiscono e il valore di allocazione degli immobili di alta qualità si rifletterà lentamente.

Investire attraverso la curva del private equity

Un cambiamento nell'investimento del capitale assicurativo nel settore immobiliare è che sempre più capitale assicurativo partecipa agli investimenti in progetti immobiliari attraverso fondi di private equity.

Un dirigente di una compagnia assicurativa che era alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare ha detto a un giornalista del Securities Times che le grandi compagnie assicurative hanno solidità finanziaria e tendono a investire direttamente da sole, ma gli investimenti immobiliari pongono elevate esigenze alla professionalità del team di investimento, e molte compagnie assicurative Le aziende devono ancora accumulare esperienza in questo settore, per questo motivo molti istituti assicurativi scelgono ancora di "prendere in prestito una barca per andare in mare" e di collaborare con gestori di private equity immobiliari professionisti.

Dalle informazioni pubbliche risulta che alcune compagnie di assicurazione hanno investito nella costituzione di fondi di investimento immobiliare di private equity.

Ciò che ha attirato l'attenzione è che alla fine dello scorso anno, New China Insurance ha investito 9,999 miliardi di yuan e ha istituito congiuntamente un fondo di investimento immobiliare da 10 miliardi con CICC Capital. Attualmente ha investito il 100% del capitale della Beijing Wanda Plaza Industrial Co ., Ltd. e Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. Sunshine Life ha investito 5,5 miliardi di yuan e ha collaborato con il China United Qianyuan Real Estate Fund per fondare la Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (Limited Partnership). Quest'ultima ha numerose filiali e ha rilevato diversi progetti di Wanda Plaza.

New China Insurance ha annunciato che costituirà congiuntamente un fondo immobiliare come socio accomandante (LP) e CICC Capital (come socio accomandatario GP). La strategia di investimento consiste nell'investire direttamente o indirettamente in attività di progetti immobiliari detenuti attraverso azioni e altri mezzi. Basandosi principalmente sui vantaggi di investimento delle istituzioni professionali per espandere i canali di investimento ed esplorare opportunità di investimento.

I dirigenti delle compagnie assicurative sopra citate hanno affermato che anche alcune compagnie assicurative di piccole e medie dimensioni sono ottimiste riguardo alle opportunità di investimento immobiliare. Tuttavia, a causa delle limitazioni nella quantità di fondi e capacità professionali, l'opzione realistica è diventare una di gli LP di un fondo immobiliare e ottenere una determinata quota del fondo. Questo è un modo per ottenere una quota delle opportunità di investimento immobiliare.

L'informazione pubblica ha rivelato alcuni casi. Ad esempio, attraverso questo metodo, Hengqin Life ha approfittato del controllo sugli investimenti di GP (una consociata interamente controllata da DaJia Life Insurance) e, insieme a DaJia Life Insurance, ha agito come parte LP, ha partecipato all'investimento nello Shanghai Zhoupu Wanda Plaza progetto.

Un fondo di private equity orientato al mercato ha analizzato ai giornalisti che uno dei vantaggi dell'investimento tramite fondi di private equity è che, rispetto all'investimento diretto nel settore immobiliare, investire tramite fondi di private equity può evitare il problema della valutazione annuale se le attività contabili sono compromesse Aiuta a segnalare la stabilità.

In precedenza, al fine di sostenere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare, la China Securities Regulatory Commission ha lanciato il progetto pilota dei fondi di investimento di private equity immobiliare nel febbraio 2023 e ha guidato la Fund Industry Association a stabilire una nuova categoria di " fondi di investimento di private equity immobiliari" nel quadro dei fondi di investimento di private equity e hanno adottato politiche di regolamentazione differenziate. L'ambito di investimento dei fondi di investimento di private equity immobiliare comprende specifici alloggi residenziali (compresi alloggi commerciali esistenti, alloggi a prezzi accessibili, alloggi in affitto orientati al mercato), alloggi operativi commerciali, progetti infrastrutturali, ecc.

Calano gli utili attesi

Secondo i rapporti, il reddito variabile dei fondi di private equity immobiliari durante il periodo di detenzione proviene principalmente dal reddito derivante dal leasing e dalla gestione delle attività sottostanti. Il reddito specifico è correlato all'ubicazione del progetto, alle condizioni operative e alla progettazione della struttura della transazione.

Un responsabile degli investimenti assicurativi che ha familiarità con la situazione del mercato ha detto ai giornalisti che le istituzioni assicurative che pianificano in anticipo in modo proattivo hanno "rubato" progetti di qualità relativamente alta e hanno rendimenti migliori. L'anno scorso alcuni investimenti da parte di fondi assicurativi hanno aiutato tempestivamente le società immobiliari. Alcuni colleghi hanno ottenuto progetti di alta qualità situati in aree centrali con buone condizioni e strutture di transazione. Nel periodo, il reddito potrebbe raggiungere l'8% o addirittura il 9%. entrate interne derivanti dall'uscita del progetto Il tasso (IRR) non è inferiore al 10%.

Secondo i dati di ricerca e calcolo forniti da esperti del settore, si prevede che i progetti di alta qualità investiti lo scorso anno abbiano un tasso di rendimento nel periodo di detenzione compreso tra il 7,5% e l’8,2% e un IRR di uscita compreso tra il 9,5% e il 10%.

Secondo un investitore immobiliare della suddetta società di gestione del private equity assicurativo, hanno investito circa 1 miliardo di yuan in un complesso situato nel vecchio quartiere degli affari di Shanghai, compresi edifici per uffici di grado A e attività commerciali di quartiere. Durante il periodo, il reddito verrà distribuito per primo. e i partner hanno buone capacità operative nelle attività commerciali. L'attuale reddito di distribuzione del progetto dovrebbe essere del 5,5% e l'IRR di uscita dovrebbe essere di circa l'8%.

"Un tale livello di reddito è senza dubbio molto interessante per i fondi assicurativi che si trovano ad affrontare una carenza di asset non standard", ha affermato il suddetto responsabile degli investimenti assicurativi.

Forse per questo motivo, quest’anno il settore ritiene che più fondi assicurativi siano alla ricerca di opportunità di investimento correlate. Il suddetto responsabile degli investimenti assicurativi ha inoltre affermato che dall'inizio dell'anno il reddito atteso è diminuito di 2 punti percentuali, il che è un calo evidente "Anche questo dimostra che la concorrenza è diventata improvvisamente agguerrita".

Tuttavia, molti addetti ai lavori del settore hanno detto ai giornalisti che alcuni degli attuali casi di investimenti assicurativi nel settore immobiliare sono in realtà sostituzioni del debito. Alcuni progetti immobiliari sviluppati congiuntamente da grandi compagnie assicurative e società immobiliari, o da compagnie assicurative di grandi e medie dimensioni, hanno precedentemente stanziato molti beni non standard, e i progetti immobiliari recentemente rilevati hanno come sfondo la conversione del debito . Gli addetti ai lavori del settore hanno affermato che esistono differenze sostanziali tra i progetti di sostituzione del debito e i progetti di investimento attivo, e che ci sarà un divario significativo nei rendimenti attesi.