notícias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Desde o ano passado, têm aparecido com frequência notícias sobre investimentos de capital de seguros em projetos imobiliários, e essa tendência continua este ano.

De acordo com uma análise incompleta de um repórter do Securities Times, desde 2023, mais de 10 seguradoras investiram em mais de 20 projetos imobiliários por meio de investimento direto em ações, fundos imobiliários, etc., com um valor de investimento estimado em mais de 49 bilhões de yuans. Entre eles, alguns investimentos são considerados pelos fundos de seguros como oportunidades de “caça de dificuldade” e são utilizados como investimentos de uso próprio ou de manutenção, alguns são trocas de dívidas, utilizando projetos imobiliários para resolver dívidas imobiliárias e trocar tempo por espaço;

Membros da indústria disseram aos repórteres do Securities Times que no atual ambiente de "escassez de ativos", o valor da alocação de projetos imobiliários de alta qualidade se reflete gradualmente. Este ano, é óbvio que mais fundos de seguros procuram oportunidades de investimento em projectos imobiliários, mas, ao mesmo tempo, o retorno esperado dos investimentos relacionados está a diminuir.

Mais de 10 seguradoras

Investimento de mais de 49 bilhões de yuans

No mês passado, o patrimônio da Dongguan Houjie Wanda Plaza Investment Co., Ltd. mudou. O acionista integral original Dalian Wanda Commercial Management Group retirou-se e Suzhou Lianshang Luhao Commercial Management Co., Ltd. Percebe-se pelo patrimônio que a Sunshine Life é o principal investidor.

Este é o sexto patrimônio do projeto Wanda Plaza que a Sunshine Life assume desde o final do ano passado. Anteriormente, a Sunshine Life estava por trás das alterações patrimoniais em cinco projetos Wanda Plaza em Taicang, Huzhou, Shanghai Jinshan, Guangzhou Luogang e Hefei.

Desde o segundo semestre do ano passado, vários projetos do Wanda Plaza foram adquiridos por fundos de seguros. Além da Sunshine Life, os compradores incluem Xinhua Insurance, DaJia Life, Hengqin Life, etc.

De acordo com estatísticas incompletas de um repórter do Securities Times, desde 2023, mais de 10 seguradoras investiram intensamente em pelo menos 26 projetos imobiliários, com um valor de investimento estimado em mais de 49 bilhões de yuans. A julgar pelos alvos, edifícios de escritórios, complexos comerciais e parques industriais estão entre eles. As companhias de seguros envolvidas incluem grandes companhias de seguros e pequenas e médias companhias de seguros.

Quanto às grandes companhias de seguros, a China Life gastou 3,1 mil milhões de yuans e 3,9 mil milhões de yuans, respetivamente, no ano passado e este ano, para assumir o controlo do capital de projetos imobiliários comerciais de propriedade da Shimao e da Sino-Ocean. Ping An Life anunciou em dezembro de 2023 que planeja investir em quatro projetos imobiliários de parques industriais, incluindo projetos Dongfang Wanguo, Hongyuan Science and Technology, Hongyuan International e Hongyuan New Era. O valor total do investimento não deverá exceder 7,333 bilhões de yuans. , e todos os projetos foram concluídos, obtenha o certificado imobiliário e coloque-o em uso. A China Post Insurance gastou 4,256 bilhões de yuans no ano passado para comprar o projeto COFCO Land Plaza no distrito de Dongcheng, Pequim, que agora foi renomeado como China Post Insurance Jiu'an Plaza. Este ano, investiu no projeto TusPark em Xi'an, Shaanxi. .

A gigante estrangeira AIA Life também fez movimentos nos últimos dois anos. No início do ano passado, adquiriu o projeto histórico do Centro Financeiro North Bund de Xangai por 5,03 bilhões de yuans. Em janeiro deste ano, anunciou a aquisição da "CapitaLand Star". Comércio" no distrito de Chaoyang (CBD) de Pequim por um valor total de 2,4 bilhões de yuans. "Participação de controle no projeto.

As pequenas e médias seguradoras também tomaram muitas medidas para investir em imóveis. Em dezembro de 2023, a Haibao Life Insurance anunciou que a empresa investiu no projeto imobiliário do 2º ao 11º andar do Edifício T4 do Centro Wuhan Guocai na forma de direitos de propriedade. o preço total da transação é de 203 milhões de yuans. Em fevereiro deste ano, a Soochow Life Insurance anunciou que planejava comprar um local de trabalho e investir no Edifício 3, Lote 3, Su Di No. 2017-WG-41, que é de propriedade da Suzhou Xingao Rongjian Construction and Development Co., Ltd. O preço total da transação é de aproximadamente 414 milhões de yuans. Em abril, a Great Wall Life comprou o Xinjie Gaohe, um imóvel de escritórios localizado na área central do distrito comercial de Xinjiekou, em Pequim, por 1,02 bilhão de yuans, incluindo edifícios comerciais e de escritórios. Em maio, a Zhongan Insurance anunciou que havia adquirido dois projetos "Locke Bund" no distrito de Huangpu, em Xangai, como imóveis para uso próprio da empresa, com um preço total de transação de 1,437 bilhão de yuans.

Além disso, empresas como China Pacific Insurance, Taikang Life, CCB Life e Union Life também estão investindo em projetos imobiliários que já implantaram.

Projetos de alta qualidade cuidadosamente selecionados

"O investimento imobiliário tornou-se uma nova tendência de investimento alternativo." Um diretor de investimentos de uma seguradora de vida de pequeno e médio porte disse a um repórter do Securities Times que um dos consensos dos fundos de seguros são projetos imobiliários bem alocados, porque têm fluxo de caixa estável e são capazes de viajar no tempo.

Um investidor imobiliário de uma empresa de gestão de capital privado de seguros disse aos repórteres que os ativos imobiliários têm baixa correlação com produtos de renda fixa, como títulos que são fortemente alocados pelas companhias de seguros, o que ajuda a reduzir as flutuações de retorno da carteira de investimentos e a melhorar o risco. -características de retorno. Ao mesmo tempo, durante o período de detenção, os projectos imobiliários têm rendimentos correntes relativamente estáveis ​​que não são afectados pelas taxas de juro. Durante o período de saída, podem também usufruir do rendimento de valor acrescentado provocado pelo aumento do valor do núcleo. activos impulsionados pela queda das taxas de juro, que podem corresponder melhor às responsabilidades dos fundos de seguros.

Embora exista um certo consenso entre os fundos de seguros sobre a alocação de imóveis, em termos de preferências de investimento, os fundos de seguros ainda mantêm um baixo apetite pelo risco e esperam selecionar cuidadosamente projetos de alta qualidade.

Um responsável por uma empresa de gestão de ativos de seguros disse aos repórteres que tem procurado oportunidades de investimento imobiliário nos últimos anos. Ele também investiu em projetos imobiliários individuais no ano passado e neste ano. Os edifícios de escritórios que investiu estão em estado “totalmente alugados”. Os preços dos aluguéis e os retornos estão relativamente em linha com as expectativas.

Disse que o mercado imobiliário é um mercado atípico, com informação assimétrica e elevada exigência profissional. Hoje em dia, ao investir em imóveis, muitos fatores como localização, taxa de ocupação e tendências de locação ainda devem ser levados em consideração. De modo geral, os requisitos para alocação de imóveis são cidades centrais, localizações centrais e retornos satisfatórios.

Além disso, o responsável pela referida sociedade gestora de activos de seguros afirmou que por trás da procura activa de oportunidades de investimento imobiliário por parte dos fundos de seguros, existe também uma lógica de transacção de oportunidades especiais. O preço dos activos imobiliários caiu significativamente Embora a taxa de vacância de alguns projectos tenha aumentado ou as rendas tenham caído, os projectos de alta qualidade ainda são atractivos. À medida que as taxas de juro caem, os retornos de outros activos de rendimento fixo diminuem e o valor de alocação de imóveis de alta qualidade irá reflectir-se lentamente.

Investindo através da curva de private equity

Uma mudança no investimento de capital de seguros em bens imobiliários é que cada vez mais capital de seguros participa em investimentos em projectos imobiliários através de fundos de capital privado.

Um executivo de uma seguradora que busca oportunidades de investimento imobiliário disse a um repórter do Securities Times que as grandes seguradoras têm solidez financeira e tendem a investir diretamente, mas o investimento imobiliário exige muito do profissionalismo da equipe de investimento, e muitas seguradoras As empresas ainda precisam de acumular experiência nesta área, pelo que muitas instituições seguradoras ainda optam por "emprestar um barco para ir para o mar" e cooperar com gestores profissionais de private equity imobiliário.

Pode-se constatar pela informação pública que algumas seguradoras investiram na constituição de fundos de investimento imobiliário privado.

O que chamou a atenção é que no final do ano passado, a New China Insurance investiu 9,999 bilhões de yuans e estabeleceu em conjunto um fundo de investimento imobiliário de 10 bilhões com a CICC Capital. Atualmente, investiu 100% do capital da Beijing Wanda Plaza Industrial Co. e Yantai Zhifu Wanda Plaza Co., Ltd. A Sunshine Life investiu 5,5 bilhões de yuans e se uniu ao China United Qianyuan Real Estate Fund para estabelecer a Lishui Lianrong No. 1 Equity Investment Partnership (Parceria Limitada). Esta última possui várias subsidiárias e assumiu vários projetos do Wanda Plaza.

A New China Insurance anunciou que estabelecerá conjuntamente um fundo imobiliário como sócio limitado (LP) e CICC Capital (como sócio geral GP. A estratégia de investimento é investir direta ou indiretamente em ativos de projetos imobiliários detidos por meio de capital e). outros meios. Contando principalmente com as vantagens de investimento das instituições profissionais para expandir os canais de investimento e explorar oportunidades de investimento.

Os executivos das seguradoras acima mencionadas afirmaram que algumas pequenas e médias seguradoras também estão optimistas quanto às oportunidades de investimento imobiliário. No entanto, devido às limitações no montante de fundos e nas capacidades profissionais, a opção realista é tornar-se uma das. os LPs de um fundo imobiliário e obter uma determinada participação no fundo. Esta é uma forma de obter uma participação nas oportunidades de investimento imobiliário.

A informação pública revelou certos casos. Por exemplo, através deste método, a Hengqin Life aproveitou o controlo de investimento da GP (uma subsidiária integral da DaJia Life Insurance) e, juntamente com a DaJia Life Insurance atuou como parte LP, participou no investimento no Shanghai Zhoupu Wanda Plaza projeto.

Um fundo de capital privado orientado para o mercado analisou aos repórteres que um dos benefícios de investir através de fundos de capital privado é que, em comparação com o investimento direto em imóveis, o investimento através de fundos de capital privado pode evitar a questão da avaliação anual sobre se os ativos contábeis estão prejudicados Ajuda a reportar estabilidade.

Anteriormente, a fim de apoiar o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China lançou o projeto piloto de fundos de investimento imobiliário privado em fevereiro de 2023 e orientou a Associação da Indústria de Fundos a estabelecer uma nova categoria de " fundos de investimento imobiliário de private equity" no âmbito dos fundos de investimento de private equity, e adotou políticas regulatórias diferenciadas. O âmbito de investimento dos fundos de investimento imobiliário privado inclui habitações residenciais específicas (incluindo habitações comerciais existentes, habitações a preços acessíveis, habitações para aluguer orientadas para o mercado), habitações comerciais em funcionamento, projectos de infra-estruturas, etc.

Lucro esperado cai

De acordo com relatórios, o rendimento dos fundos de capital privado imobiliário durante o período de detenção provém principalmente do rendimento da locação e operação dos activos subjacentes. O rendimento específico está relacionado com a localização do projecto, as condições de operação e a concepção da estrutura de transacção.

Um diretor de investimentos de seguros que está familiarizado com a situação do mercado disse aos repórteres que as instituições de seguros que planejam antecipadamente de forma proativa "arrebataram" projetos de qualidade relativamente alta e têm melhores retornos. No ano passado, alguns investimentos de fundos de seguros proporcionaram ajuda oportuna às empresas imobiliárias. Alguns pares obtiveram projetos de alta qualidade localizados em áreas centrais com boas condições e estruturas de transação. Durante o período, o rendimento pode chegar a 8% ou até 9%. receita interna da saída do projeto A taxa (TIR) ​​não é inferior a 10%.

De acordo com dados de pesquisa e cálculo fornecidos por especialistas do setor, espera-se que os projetos de alta qualidade investidos no ano passado tenham uma taxa de retorno do período de manutenção de 7,5% a 8,2% e uma TIR de saída de 9,5% a 10%.

De acordo com um investidor imobiliário da referida empresa de gestão de private equity, eles investiram cerca de 1 bilhão de yuans em um complexo localizado no antigo distrito comercial de Xangai, incluindo edifícios de escritórios de grau A e empresas de bairro. Durante o período, a renda será distribuída primeiro. e os parceiros têm boas capacidades operacionais em ativos comerciais. A receita atual de distribuição do projeto deverá ser de 5,5% e a TIR de saída deverá ser de aproximadamente 8%.

“Tal nível de rendimento é sem dúvida muito atraente para os fundos de seguros que enfrentam uma escassez de ativos não padronizados”, disse o referido diretor de investimentos de seguros.

Talvez por isso, a indústria sinta que mais fundos de seguros estão à procura de oportunidades de investimento relacionadas este ano. Paralelamente, o referido responsável pelo investimento em seguros disse que desde o início deste ano, o rendimento esperado caiu 2 pontos percentuais, o que é uma queda muito óbvia. “Isto também mostra que a concorrência se tornou subitamente acirrada”.

No entanto, muitos membros da indústria disseram aos repórteres que alguns dos casos atuais de investimento em seguros imobiliários são, na verdade, substituições de dívidas. Alguns projetos imobiliários desenvolvidos em conjunto por grandes seguradoras e imobiliárias, ou grandes e médias seguradoras alocaram anteriormente muitos ativos atípicos, e os projetos imobiliários que assumiram recentemente têm um histórico de conversão de dívida . Os membros da indústria afirmaram que existem diferenças substanciais entre os projectos de substituição de dívidas e os projectos de investimento activo, e que haverá uma lacuna significativa nos retornos esperados.